Гражданский кодекс часть 1

10 февраля 2017 года Егорьевский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Третьяковой JI.A., при секретаре судебного заседания Яковлевой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратилась в Егорьевский городской суд Московской области с иском к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО6 к ФИО5 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на объект права: <данные изъяты> квартира, назначение: жилое, площадь <данные изъяты> кв.м, этаж: 2, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование иска указано, что между ФИО6 и ФИО5, от имени которой по доверенности действовал ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры, назначение: жилое, площадью <данные изъяты> кв. <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>.

Данная квартира принадлежала ФИО6 по праву собственности на основании Договора мены квартир от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Стороны договора оценили данную квартиру в <данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами произведен полностью в день подписания настоящего договора. ФИО6 денежные средства от продажи квартиры получила в полном объеме, о чем свидетельствует выданная ФИО5 расписка о получении денежных средств от продажи квартиры. Указанная квартира была передана Лютой Е.Н, которая квартиру приняла, в связи с чем, был подписан передаточный акт. Таким образом, сторонами договора, было достигнуто согласие по всем его существенным условиям.

Однако при сдаче документов на регистрацию, выяснилось, что необходимая для регистрации выписка из домовой книги выдана ДД.ММ.ГГГГ, на момент продажи квартиры истек ее месячный срок действия, а значит, данное обстоятельство послужило бы основанием для отказа в Государственной регистрации перехода права. В связи с чем, сторонами договора было принято решение подать документы на регистрацию в другой день, после получения новой выписки из домовой книги.

В последующем ФИО6 стала уклоняться от сдачи договора на регистрацию перехода права, мотивируя это постоянной занятостью и проживанием в другом городе. На постоянные призывы зарегистрировать документы ФИО6 ограничивалась лишь обещаниями сделать это.

ФИО5 в судебное заседание не явилась, её представитель по доверенности ФИО2 заявление поддержал, пояснил, что расчет по договору произведен, о передаче денег имеется расписка, квартира и ключи от нее переданы истцу. ФИО6 и члены ее семьи в квартире не живут, за квартиру не оплачивают, ФИО5 живет в другом городе, без государственной регистрации перехода права собственности она не может распоряжаться данной квартирой, временно сдать ее в аренду, квитанции об оплате за жилое помещение ей и ее представителю без документов о праве собственности на квартиру в ТСЖ не выдают.

ФИО6 в судебное заседание не явилась, её представитель по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что вопреки доводам, приводимым в исковом заявлении, ответчик не уклонялся от сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. В материалах гражданского дела имеется представленная представителем истца выписка из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ. Из текста вышеуказанной выписки не следует, что она действительна в течение одного месяца; указание на какой-либо конкретный срок действия данной выписки в ней отсутствует. Договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ также не предусматривается ограничение срока действия выписки из домовой книги месячным сроком. Для совместной с истцом подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности ответчик явился в заранее оговоренный день, имея при себе все необходимые для подачи документы. Однако, представитель истца, ознакомившись с документами, пришёл к выводу, что на момент продажи квартиры истёк месячный срок действия выписки из домовой книги, в связи с чем от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности в этот день отказался, предложив ответчику подать совместно документы в другой день после получения новой выписки из домовой книги, с чем ответчик согласился, указав, однако, на то, что истцу или его представителю нужно будет уведомить ответчика о конкретной дате новой подачи документов заблаговременно, поскольку ответчик, работает в другом городе. При этом стороны не определили конкретную дату для новой подачи документов. Также стороны не определили, какая именно из сторон должна получить новую выписку и кто должен оплатить соответствующие расходы, связанные с получением новой выписки. В дальнейшем истец не обращался к ответчику с уведомлением о конкретной дате для новой подачи документов. Напротив, в ходе состоявшейся в ДД.ММ.ГГГГ года встрече представителя истца с ответчиком, на которой присутствовала также ФИО3, привлечённая к участию в гражданском деле в качестве третьего лица, <данные изъяты> истца не возражал против признания по соглашению сторон вышеуказанного договора купли-продажи квартиры незаключённым при условии возврата денежных средств истцу. Однако, подготовленный после этой встречи ответчиком и представленный представителю истца в ходе судебного заседания проект мирового соглашения не был подписан в связи с отказом представителя истца.

Фактическая передача недвижимого имущества от продавца к покупателю не состоялась, что, по мнению ответчика, свидетельствует об отсутствии у обеих сторон соответствующего волеизъявления.

После подписания сторонами договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец в указанную квартиру не вселялся, ключи от квартиры у ответчика не забирал. В указанной квартире продолжают проживать ответчик и члены семьи ответчика, зарегистрированные по месту постоянного проживания в данной квартире. Ответчик продолжает нести расходы по коммунальным платежам за данную квартиру.

Третье лицо ФИО3 и её представитель по заявлению ФИО4 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований. Согласно объяснениям ФИО3 данный договор был заключен в счет обеспечения возврата долга ФИО6 ФИО2 Была договоренность между ними о том, что она выплачивает долг, а документы на продажу квартиры будут храниться у него. Его мать ФИО5 никакого отношения к сделке не имеет. Они продолжают проживать в данной квартире, договор купли-продажи был заключен без волеизъявления сторон на его заключение и передачу квартиры в собственность истицы.

Представитель Управления Росреестра по Московской области ходатайствовал о рассмотрении искового заявления без его участия.

Представитель отдела опеки и попечительства в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении искового заявления без его участия.

Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит следующему.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).

Названные права, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2) и 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства.

В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.

Согласно пункту 2 статьи 1 и п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 18 ГК РФ, определяющей содержание правоспособности граждан, предусмотрена возможность гражданина совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах.

Положениями статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ, п. 1 ст. 425 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу п.п. 1, 2 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Согласно п. 2 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в соответствии с требованиями ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с последующими изменениями и дополнениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ФИО6 и ФИО5 от имени которой по доверенности действовал ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры, назначение: жилое, площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты> расположенной по адресу: <адрес>.

Судом установлено, что в последующем ФИО6 стала уклоняться от сдачи документов на регистрацию перехода права собственности. Согласно объяснениям представителя истца мотивировала это постоянной занятостью и проживанием в другом городе.

По смыслу ст. 454, 549, 551 ГК РФ исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества предполагает передачу объекта недвижимости продавцом покупателю, оплату его стоимости покупателем и осуществление государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из статьи 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее ч. 1 статьи 19, закрепляющей равенство всех перед законом и судом, следует, что конституционное право на судебную защиту предполагает не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме эффективного восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В установленном порядке судом разъяснялись сторонам их процессуальные права и обязанности. В соответствии с ч.2 ст.56 и ст. 57 ГПК РФ судом было определено, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, предлагалось сторонам представить дополнительные доказательства для проверки заслуживающих внимания доводов и возражений сторон. Иных доказательств сторонами представлено не было.

В соответствии с позицией, определенной Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) (п. 61).

Судом установлено, что ФИО6 и ФИО5 от имени которой по доверенности действовал ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи <данные изъяты><данные изъяты> квартиры, назначение: жилое, площадью <данные изъяты> кв. м, этаж <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>. Соглашение по всем существенным условиям договора были достигнуты. Расчет произведен полностью, о чем имеется расписка ответчика о получении денег по договору купли-продажи за квартиру. Квартира ДД.ММ.ГГГГ передана истцу, о чем имеется акт приема-передачи квартиры, ключи у истца имеются.

Согласно п. 8 данного Договора в указанной квартире в настоящее время зарегистрированы: ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Лиц, сохраняющих право пользования квартирой после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, не имеется. Задолженности по коммунальным и иным платежам отсутствуют.

Суд не принимает доводы представителя ответчика о том, что ответчица и члены ее семьи продолжают проживать в данной квартире, оплачивать коммунальные услуги, поскольку объективных доказательств этого суду не представлено. Согласно выписке из лицевого счета № от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «ЭХО» задолженность по оплате за квартиру составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Квитанция об оплате за квартиру в сумме <данные изъяты> руб. ответчиком представлена за ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ года, из которой следует, что остаток долга на ДД.ММ.ГГГГ составлял <данные изъяты> руб., то есть последняя оплата ответчиком произведена за ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ года. После заключения договора купли-продажи оплата за квартиру ответчиком не производилась. Истцу же созданы препятствия в пользовании и распоряжении квартирой без регистрации перехода права собственности на данную квартиру и получения соответствующих документов о праве собственности.

Доказательств о проживании членов семьи в данной квартире (справок из школы г. Егорьевска, выписок из карт учреждений здравоохранения, показаний свидетелей и т. п.) в суд ответчиком не представлено. Вся корреспонденция, направленная судом по данному адресу ответчику и третьему лицу ФИО3, возвращена в суд в связи с истечением срока хранения.

При таких обстоятельствах суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО6 к ФИО5 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на объект права: <данные изъяты> квартира, назначение: жилое, площадь <данные изъяты> кв.м, этаж: <данные изъяты> адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Егорьевский городской суд в течение месяца.

Судья Третьякова Л.А.