Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Ремстройтрест» к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым,

установил:

ООО «Ремстройтрест» обратилось в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым.

В обоснование исковых требований истец указал, что между Истцом ООО «Ремстройтрест» (правопреемник ЗАО с ДД.ММ.ГГГГ) и Ответчиком — ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес> от 15.09.2016г. (далее — Договор).

По Договору Истец (Продавец) передал в собственность Ответчика (Покупателя) <адрес>, расположенную в жилом доме по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес> (далее Квартира). Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, кадастровый №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.05.2015г. была сделана запись регистрации №.

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарском краю 06.10.2016г. за №.

В соответствии с п. 4 Договора, стоимость квартиры оценивалась Сторонами в 5 222 700 рублей и подлежала оплате в рассрочку со сроком исполнения данного обязательства за пределом срока перехода права собственности к Покупателю.

С учетом вышеназванной нормы и п. 4 Договора, Стороны пунктом 10 Договора установили, что до исполнения Покупателем обязанности по оплате в полном объеме цены Договора, квартира будет находиться в залоге у Продавца.

Таким образом, в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в силу ч. 2 ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке», в ЕГРН было зарегистрировано соответствующее обременение о залоге в пользу продавца.

Между тем, Ответчик не исполнил в полном объеме свое обязательство по уплате цены Договора, установленное в п. 4.2 Договора, согласно которому обязательство по оплате должно быть исполнено в срок до 01.04.2017г. Величина задолженности на сегодняшний день составляет 1 000 000 рублей.

Пунктом 5 Договора стороны установили, что, если нарушение срока оплаты по п. 4.1.и 4.2. Договора составит более 5 банковских дней, Продавец вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке, направив письменное уведомление об этом Покупателю по указанным в Договоре реквизитам и имеет право удержать с Покупателя штраф в размере 10 % от стоимости квартиры, указанной в п. 4 Договора.

Установленный п. 4.2. Договора срок истек-01.04.2017г.

До применения серьезных правовых последствий неисполнения Покупателем обязательств по оплате, Истец, действуя добросовестно, не единожды связывался с ответчиком по телефону, предлагая погасить образовавшуюся задолженность. В ответ ответчик уверял, что в ближайшее время произведет оплату и «закроет вопрос».

Между тем, оплата задолженности по Договору не была произведена Ответчиком.

С учетом этого, Истец принял решение воспользоваться своим правом на односторонний отказ от исполнения Договора, установленный Сторонами в п. 5 Договора заказным письмом направил Ответчику по адресу, указанному в Договоре, уведомление о расторжении Договора купли-продажи в одностороннем порядке.

Выдержав более чем разумный срок и не получив ответ от Ответчика, 20.08.2018г. Истцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Сочи) (далее — Управление Росреестра) было представлено заявление с соответствующим пакетом документов на государственную регистрацию расторжения зарегистрированного Договора и возврата, обеспеченного залогом имущества Квартиры в собственность залогодержателя ООО «Ремстройтрест».

Однако, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра в адрес Истца было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации с последующим сообщением об отказе в государственной регистрации от 22.11.2018г., что явилось основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представитель истца ООО «Ремстройтрест» действующая на основании доверенности ФИО1 требования, заявленные в иске, поддержала в полном объеме, просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме. Не возражала против рассмотрения дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом о месте и времени проведения судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения не ходатайствовал, возражений не представил, что не препятствует рассмотрению дела по правилам ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте которого был извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.

В соответствии с положениями ч.4 ст.167 и ст.233 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, учитывая, что никаких возражений суду представлено не было.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судом принято рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положениями статей 153, 154 ГК РФ определено, что сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает у приобретателя с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии п.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Судом установлено, что ООО «Ремстройтрест» на праве собственности принадлежала <адрес>, расположенная в жилом доме по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>.

15.09.2016г. между ООО «Ремстройтрест» (правопреемник ЗАО с ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО2 был заключен договор купли-продажи <адрес>.

По Договору Истец (Продавец) ООО «Ремстройтрест» передал в собственность Ответчика (Покупателя) ФИО2<адрес>, расположенную в жилом доме по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>.

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарском краю 06.10.2016г. за №.

В соответствии с п. 4 Договора, стоимость квартиры оценена Сторонами в 5 222 700 рублей и указанную сумму покупатель оплачивает продавцу в следующем порядке:

- 1 012 700 рублей в срок до 26.09.2016г. (п.4.1 Договора);

- 4 210 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.4.2 Договора).

Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.3,4 ст. 486 ГК РФ Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Величина задолженности по договору на сегодняшний день составляет 1 000 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом с описью вложения №-НС ООО «Ремстройтрест» направило в адрес ФИО2 требование (претензию) об оплате квартиры по Договору купли-продажи № от 15.09.2016г. За доставленным по адресу, указанному в Договоре, письмом гр. ФИО2 в почтовое отделение не явился, в связи с чем, за истечением срока хранения, 22.04.2018г. письмо вернулось назад отправителю.

29.05.2018г Истец принял решение воспользоваться своим правом на односторонний отказ от исполнения Договора, установленный Сторонами в п. 5 Договора, заказным письмом с описью вложения №-НС направил Ответчику по адресу, указанному в Договоре, уведомление о расторжении Договора купли-продажи в одностороннем порядке.

Однако, за данным уведомлением Ответчик так же не явился в почтовое отделение, и оно было возвращено отправителю за истечением срока хранения 18.07.2018г.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу п.1, п. 2 ст. 450 ГК РФ – изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 4 Договора, соглашение о цене является существенным условием Договора.

Судом установлено, что денежные средства по договору покупатель продавцу в полном объеме не передал как в установленный срок по договору, так и не передал по настоящее время.

Таким образом, несмотря на тот факт, что переход права собственности на вышеуказанное имущество зарегистрирован в установленном законом порядке, условия договора ответчиком не выполнены, поскольку не произведена оплата цены за полученное имущество.

Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Вышеуказанное обстоятельство является существенным нарушением условий договора, поскольку оно влечет для истца ущерб, заключающийся в лишении истца возможности получения стоимости проданного имущества, а также самого имущества, которое ответчик приобрел вследствие неисполнения обязательства.

В данном случае истец, не получивший оплаты по нему, имеет право требовать расторжения договора.

При таких обстоятельствах, суд, исследовав все материалы дела, оценив доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исследовав всесторонне, полно, объективно и непосредственно имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность взаимную связь доказательств в их совокупности, также, принимая во внимание указанные выше обстоятельства, считает заявленные исковые требования ООО «Ремстройтрест» к ФИО2 являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ООО «Ремстройтрест» к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым удовлетворить.

Признать расторгнутым договор купли-продажи № от 15.09.2016г., заключенный между ООО «Ремстройтрест» и ФИО2.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Центрального

районного суда г.Сочи Н.А. Круглов