Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Продторг», ОАО «Российские железные дороги», ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании суммы арендных платежей, прекращении договора на эксплуатацию железнодорожного пути не общего пользования,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Продторг», ОАО «Российские железные дороги», ФИО2, с учетом уточнения заявленных исковых требований просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества - подъездных путей, протяженностью 841 м., инв. №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО9 и ООО «Продторг», и действующего в настоящее время между арендодателями ФИО1, ФИО2 и арендатором ООО «Продторг», взыскать с ООО «Продторг» в пользу ФИО1 сумму арендных платежей в размере 175 995 рублей, прекратить договор № на эксплуатацию железнодорожного пути не общего пользования, заключенный между ОАО «РЖД» и ООО «Продторг», взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 1000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 8000 рублей.

Требования мотивирует тем, что она является сособственником подъездных путей, протяженностью 841 м., инв. №, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора дарения долей от ДД.ММ.ГГГГ (доля в праве собственности составляет 1/3). Подъездные пути находятся в общей долевой собственности, сособственником 2/3 доли в праве собственности на подъездные пути является ФИО2 на основании договора дарения доли в недвижимом имуществе от ДД.ММ.ГГГГ На момент приобретения ею права собственности на объект недвижимого имущества оно имело обременение в виде заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор был заключен между арендодателем - собственником объекта недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГФИО9 и арендатором - ООО «Продторг» на срок по ДД.ММ.ГГГГ С ДД.ММ.ГГГГ ООО «Продторг» не производит ей оплату арендных платежей по договору аренды, в связи с чем, ООО «Продторг» допущены нарушения исполнения обязательств, предусмотренных п.5.1., п.5.2 договора аренды недвижимого имущества, несмотря на письменное обращение о необходимости перечисления арендной платы собственнику 1/3 доли железнодорожных путей. Согласно п.3.2.4. договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в установленный договором срок. В п.3.2.8. указано, что арендатор обязан высылать копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы и штрафных санкций. В п.5.1. арендная плата за объект аренды устанавливается в размере 40000 рублей в месяц и в соответствии с п.5.2. арендная плата по настоящему договору перечисляется арендатором на лицевой счет арендодателя за каждый месяц вперед до 5 числа оплачиваемого месяца. В адрес ответчика ООО «Продторг» ею заказным письмом с уведомлением о вручении направлялось уведомление о необходимости внесения арендной платы за пользование объектом недвижимости. Однако данное письмо до настоящего времени оставлено ответчиком без ответа, оплата аренды не произведена. Также в адрес ООО «Продторг» ею была направлена претензия о расторжении договора аренды в связи с тем, что не производится оплата арендной платы более 2-х раз подряд. Полагает, что ООО «Продторг» допущены нарушения исполнения обязательств по договору аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд. Указанные нарушения, в соответствии со ст.614 ГК РФ являются основаниями для расторжения договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, в период действия договора аренды недвижимого имущества ответчик ООО «Продтогр» заключил с ОАО «Российские железные дороги» Филиал Западно-Сибирской железной дороги договор № на эксплуатацию железнодорожного пути не общего пользования, в соответствии с которым ОАО «РЖД» осуществляет подачу, расстановку на места погрузки, выгрузки и уборку вагонов с принадлежащего ООО «Продторг» железнодорожного пути не общего пользования. В настоящее время, в связи с расторжением договора аренды недвижимого имущества полагает необходимым прекратить действие договора на эксплуатацию железнодорожного пути, заключенного ООО «Продторг» с ОАО «РЖД». Ею в адрес ОАО «РЖД» также было направлено уведомление о необходимости прекращения действия договора № на эксплуатацию железнодорожного пути не общего пользования, так как в настоящее время она является сособственником железнодорожных путей и не давала своего согласия на их эксплуатацию. Полагает, что в связи с расторжением договора аренды недвижимого имущества необходимо прекратить действие договора на эксплуатацию железнодорожного пути с ОАО «РЖД», т.к. железнодорожные пути не будут находиться во владении и пользовании ООО «Продторг». Полагает, что в настоящее время, в связи с переходом права собственности на недвижимость - подъездные пути - договор аренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ООО «Продторг» действует между ФИО1, ФИО2 и ООО «Продторг».

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.93).

В судебном заседании представители истца ФИО5, действующий на основании доверенности №Д-178 от ДД.ММ.ГГГГФИО6, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ поддержали заявленные исковые требования. Пояснили, что договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ООО «Продторг» действует в настоящее время между арендодателями ФИО1, ФИО2, которые являются собственниками указанного имущества и арендатором ООО «Продторг».

Представитель ответчика ОАО «РЖД» ФИО7, действующая на основании доверенности №НЮ-16/294 от ДД.ММ.ГГГГ заявленные исковые требования не признала, находя их неправомерными и необоснованными. Поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях (л.д.137-138), по которым в силу ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. ООО «Продторг» является титульным владельцем железнодорожных путей не общего пользования. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не расторгнут в установленном порядке и не признан заинтересованной стороной недействительным или незаключенным. Следовательно, смены владельца подъездного пути не произошло. В соответствии с Приказом МПС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил эксплуатации и обслуживания железнодорожных путей не общего пользования», в случае изменения владельца, пользователя или контрагента железнодорожного пути не общего пользования, с которыми заключены соответствующие договоры, между новым владельцем, пользователем или контрагентом и перевозчиком заключается новый договор на эксплуатацию железнодорожного пути не общего пользования. Таким образом, смена собственника не является причиной для расторжения договора на эксплуатацию железнодорожного пути не общего пользования. Просит в удовлетворении заявленных требований ФИО1 отказать.

Представитель ответчика ООО «Продторг» ФИО8, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала, в удовлетворении заявленных требований просила отказать, пояснила, что в силу п. 3.4.1. договора аренды арендодатель вправе произвести отчуждение объекта аренды третьему лицу. При этом к новому собственнику переходят права по настоящему договору, а его права в отношении объекта аренды обременяются правами арендатора. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда. Договор в силу ст. 609 ГК РФ был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ В связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком. В настоящее время собственниками объекта аренды являются ФИО2, обладающий 2/3 долей в праве собственности, и ФИО1, которой принадлежит 1/3 доля в праве. Соответственно, для предъявления требования о расторжении зарегистрированного договора аренды новый арендодатель должен не только уведомить арендатора об изменении сведений о собственнике объекта аренды, но и зарегистрировать изменения наименования нового арендодателя. В соответствии с п. 10.1. Договора аренды, любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями Сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке. С момента перехода права собственности к ФИО1 и ФИО2 изменения в договор № в части изменения сторон договора, а именно - арендодателей, не были внесены и зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем, полагает, что в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ арендатор не вправе требовать расторжения указанного договора. Полагает, что иск заявлен лицом, не являющимсястороной по договору аренды, т.е. ненадлежащим истцом. Согласно данному договору, ОАО «РЖД» осуществляет подачу, расстановку на месте погрузки, выгрузки и уборку вагонов с железнодорожных путей, находящихся в пользовании на условиях аренды у ООО «Продторг». Полагает несостоятельной ссылку ФИО1 на п. 1 ст. 416 ГК РФ, согласно которому обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. По ее мнению, по смыслу данной нормы речь идет о невозможности исполнить обязательство в натуре в силу различных обстоятельств фактического характера. Данная норма применима, в случае, если обязательство по договору № не может быть исполнено ни одной из сторон. Стороны договора ОАО «РЖД» и ООО «Продторг» № на эксплуатацию железнодорожных путей надлежащим образом исполняют свои обязательства. По условиям данного договора ООО «Продторг» лично несет расходы за оказанные ОАО «РЖД» услуги. ФИО1 и ФИО2 не являются сторонами данного договора, не участвуют в несении данных расходов, так как объект аренды не эксплуатируют, железнодорожные пути не общего пользования сдают на условиях аренды. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит для арендатора ограничений на заключение иного договора, необходимого для эксплуатации объекта аренды. А, следовательно, основания для прекращения обязательства по п. 1 ст. 416 Г К РФ отсутствуют. Само по себе требование о прекращении договора № на эксплуатацию железнодорожных путей не общего пользования юридически не связано с требованиями о расторжении договора и взыскании арендных платежей, которые имеют иной предмет и основания.

Ответчик ФИО2, третье лицо ФИО9, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст.167 ч.3,5 ГПК РФ с учетом мнения участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителей истца, представителя ответчика ООО «Продторг», представителя ответчика ОАО «Российский железные дороги», исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что недвижимое имущество- подъездные пути, протяженностью 841 м., инв. №, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ и ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21,61) в виде 1/3 и 2/3 долей, соответственно.

Как установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (предыдущим собственником и арендодателем) и ООО «Продторг» был заключен договор аренды № недвижимого имущества - подъездных путей, протяженностью 841 м., инв. №, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Данный договор был зарегистрирован в управлении юстиции по <адрес> (л.д.64-66).

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Следовательно, передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Однако передача имущества в аренду не влечет для собственника ограничения его прав на это имущество, то есть собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п.2 ст.209 ГК РФ).

Как установлено судом оспариваемый договор аренды был заключен предыдущим собственником – ФИО9, что участниками процесса не оспаривается.

При смене собственника недвижимого имущества происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на ст.382,387 ГК РФ.

Следовательно, в оспариваемый договор аренды в соответствии со ст.452 ГК РФ должны были быть внесены изменения в наименование арендодателя в письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ).

На основании пункта 3 статьи 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Однако доказательств внесения таких изменений в договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ стороной истца представлено не было.

В то же время, суд не может согласиться с мнением представителя ООО «Продторг» о государственной регистрации таких изменений в договор аренды недвижимого имущества, поскольку в силу требований ст.609 ГК РФ указанные изменения не относятся к форме договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договоры аренды.

При смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора может пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к данному лицу.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, у нового собственника право получать арендную плату возникает только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно: когда, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Истцом в качестве основания для расторжения договора аренды недвижимого имущества указано невыплата арендатором арендной платы.

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО "Продторг» истицей направлена претензия о расторжении договора аренды (л.д.15).

Также в адрес ФИО2ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора аренды в виду отсутствия арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

Согласно договору аренды, арендополучателем является каждый арендодатель, заключивший договор, а не только истица по заявленному требованию. Истец самостоятельным правом, выражающим волю арендодателя, не обладает. Следовательно, уведомление о расторжении договора должно подписываться всеми собственниками предмета аренды.

Как установлено судом, претензия о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подписана только от имени арендодателя ФИО1 без участия ФИО2

Из пояснений ФИО2 следует, что обязанности по оплате арендной платы ООО «Продторг» по договору аренды исполняет надлежащим образом, своевременно перечисляя ему арендные платежи, также ООО «Продторг» несет расходы по оплате расходов на капитальный и текущий ремонт. Указанные обстоятельства подтверждены в судебном заседании представителем ООО «Продторг» и не оспорены стороной истца.

Предметом договора аренды являются подъездные пути, протяженностью 841 м., инв. №, расположенные по адресу: <адрес>, которые зарегистрированы как единый объект, ему присвоен кадастровый номе<адрес> истцам ФИО1 и ФИО2 доли в праве общей долевой собственности не выделены в натуре.

Таким образом, такой способ защиты нарушенного права, выбранный истицей, как расторжение договора аренды, в данном случае влечет нарушение прав другого арендодателя ФИО2, которому на праве собственности принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности, в отличие от 1/3 доли, принадлежащей ФИО1

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ подъездных путей протяженностью 841 м., инв. №, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между ФИО9 и ООО «Продторг» следует отказать.

Не подлежат удовлетворению и требования о прекращении договора № от ДД.ММ.ГГГГ на эксплуатацию железнодорожного пути не общего пользования, заключенного между ОАО «Российские железные дороги» филиал Западно – Сибирская железная дорога и ООО «Продторг» по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно п.3.1.2 договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13) арендатор вправе сдавать объект аренды в субаренду третьим лицам только с письменного согласия арендодателя.

Таким образом, сдача в субаренду подъездных путей не общего пользования, протяженностью 841 м., инв. №, расположенных по адресу: <адрес>, имела место до возникновения у ФИО1 права долевой собственности, в связи с чем, ее согласия на заключение указанного договора, как следует из заявленных требований, не должно было иметь место.

В то же время, в соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, а, следовательно, и субаренды подлежит государственной регистрации. Однако суду не представлено доказательств государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ на эксплуатацию железнодорожного пути не общего пользования.

Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 432 данный договор является незаключенным и, соответственно, не подлежит прекращению в порядке, предусмотренном ст.618 ГК РФ.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату.

Однако, в судебном заседании установлено, что ответчиком ООО «Продторг» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды арендодателю – истице ФИО1 арендная плата не выплачивалась. Факт отсутствия оплаты по договору аренды арендных платежей в пользу истицы ФИО1 представителем ответчика ООО «Продторг» не оспаривался, и подтверждается представленным контррасчетом (л.д.106).

Как следует из п. 5.1 договора № аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 и ООО «Продторг», размер арендной платы составляет 40000 рублей в месяц. Следовательно, исходя из размера доли в праве общей собственности, принадлежащей ФИО1, размер арендной платы, причитающийся ей, составляет 13333 рубля 33 копейки. Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (13 месяцев 4 дня) размер арендной платы составит (13333 рубля х 13 месяцев + (13333 рубля 33 копейки : 30 дней) х 4 дня) 175111 рублей 07 копеек. Указанная сумма подлежит взысканию с ООО «Продторг» в пользу истицы ФИО1

В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Требования истца о взыскании с ответчика в его пользу расходов на оплату услуг представителя суд считает подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Определениях Конституционного Суда РФ от 17.07.2007 г. N 382-О-О, от 22.03.2011 г. N 361-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3)Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Часть первая статьи 100 ГПК РФ предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. Реализация названного права судом возможна в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела. В части первой статьи 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. Вместе с тем, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

На основании изложенного, с учетом цены иска, степени сложности дела и объема выполненной представителем работы, исходя из принципов разумности и соразмерности, необходимости соблюдения баланса интересов сторон, суд считает необходимым удовлетворить требование истицы о взыскании с ответчика ООО «Продторг» расходов на оплату услуг представителя полностью в размере 8 000 рублей (л.д.№).

Также с ответчика ООО «Продторг» на основании ч.1 ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 3702 рубля 22 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 192-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Продторг» в пользу ФИО1 сумму арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 175111 рублей 07 копеек, расходы по оплате услуг представителя в сумме 8000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей, а всего 184111 (сто восемьдесят четыре тысячи сто одиннадцать) рублей 07 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Продторг» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3702 рубля 22 копеек.

В остальной части заявленных исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Продторг», ОАО «Российские железные дороги» и ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: И.В.Михайленко

Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2013 года.