Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ефремова Никиты Владимировича к ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Ефремов Н.В. обратился в суд с иском к ООО Спецзастройщик "Транс-Холдинг" о взыскании задолженности, в обоснование указано, что {Дата} между сторонами был заключен договор {Номер} участия в долевом строительстве, согласно п. 2.1. которого, «Объектом долевого строительства, подлежащем передаче дольщику, является жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры, в дальнейшем именуемая «квартира» на 3 этаже с предварительным строительным номером 52 общей приведенной площадью по проекту 86,38 кв.м. В общую площадь входят следующие площади: общая площадь по проекту квартиры - 84,72 м2; площадь лоджии (в количестве 1 шт.) - 1,66 м2, (сумма проектной площади лоджии, умноженная на коэффициент 0,5), площадь жилой комнаты -12,69 м2, площадь жилой комнаты - 13,28 м2, площадь жилой комнаты - 12, 93 м2, площадь коридора -17,04 м2, площадь совмещенного санузла - 4, 46 м2, площадь туалета - 4,27 м2, площадь кухни - 20,05 м2, в соответствии с планом, который является неотъемлемой частью договора.. В плане, приложенном к договору, отражена приобретаемая мной квартира со всеми необходимыми внутрикомнатными перегородками не условными, а настоящими, разделяющими квартиру на 3 комнаты, и четко определяющими соответствие квартиры условиям договора. Истец собирался переносить внутрикомнатные перегородки, то при заключении договора воспользовался предложением застройщика о выполнении отделки в пакете «Инвестиционный», предполагающем передачу истцу квартиры без возведения внутренних перегородок. Предложение не увеличивало жилую площадь квартиры, и она не переставала быть трехкомнатной, любую перепланировку ответчик п. 8.5. договора обязывал согласовывать в установленном порядке. В январе 2020 г. было получено уведомление ответчика {Номер} от {Дата} о завершении строительства объекта капитального строительства, в котором приобретается квартира, являющаяся предметом договора. В уведомлении было указано, что в результате проведенной технической инвентаризации, площадь приобретаемой квартиры увеличилась на 4,02 м2, и, вместо указанной в договоре 86,38 м2 она стала 90,4 м2. При этом в уведомлении не сказано, за счёт чего площадь увеличилась. {Дата} истцом было направлено в адрес ответчика заявление в ответ на уведомление о завершении строительства {Номер} от {Дата}. о несогласии с перерасчётом площади квартиры, произведенном в одностороннем порядке. Увеличение площади квартиры на 4,02 м2 от указанных договоре произошло из-за того, что ответчик производил обмеры площади квартиры без возведенных ней внутрикомнатных перегородок. Договором была предусмотрена площадь внутриквартирных перегородок, их материал, толщина (стр. 2 абзац 3 п.2 раздела 2 договора), и отсутствие некоторых из предусмотренных в договоре, явилось причиной увеличения площади квартиры. {Дата} истец получил ответ на заявление, в котором не содержалось сведений за счёт чего площадь квартиры изменена. {Дата} истец произвел доплату в размере 229 140,00 руб., чтобы ответчик передал квартиру. После того, как истец заказал проект переноса внутрикомнатных перегородок с отступлениями от плана застройщика, выяснилось, что площадь квартиры без перегородок составляет 89,6 м2.Толщина возведенных перегородок соответствует условиям договора: в разделе проекта «Архитектурные решения указана толщина возводимых перегородок - 100-120 мм, в указанном выше разделе договора толщина внутренних стен указана 110 мм. Количество и наименование помещений в результате возведения перегородок не изменилось согласно условиям договора. {Дата} истец направил заявление ответчику, в котором известил его о том, что внутренние перегородки возведены. По данным БТИ без проведения замеров площадь квартиры относительно указанной в договоре увеличилась не на 4,02 м2, а на 3,78 м2 (88,5 м2 - 84,72 м2) что на 0,24 м2 меньше площади, оплаченной истцом. Площадь оплаченных метров оказалась меньше фактически переданных ответчиком на 3,04 м2 (0,2+0,3+0,6+1,7+0,24 м2), что по состоянию на {Дата} составляет 173 280,00 руб. На требование вернуть уплаченную сумму, ответчик ответил отказом. Истец вынужден был подписать акт, чтобы не затягивать сроки передачи квартиры и начать делать ремонт. О своём несогласии с предложенными условиями истец сделал отметку в акте. Определение площади квартиры, проведенное ответчиком при отсутствии в ней внутрикомнатных перегородок, предусмотренных договором, противоречит условиям договора. План БТИ от {Дата} доказывает, что проведенная истцом перепланировка фактически сохранила ту планировку квартиры, которая была изначально предложена ответчиком: 3 жилых комнаты, коридор, 2 санузла, жилая комната-кухня. Просит обязать ответчика возместить стоимость 3,04 м2 излишне оплаченной площади квартиры, переданной мне по договору {Номер} участия в долевом строительстве, что составляет 173 280 руб. (л.д.4-5).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала.

Представители ответчика возражают против удовлетворения исковых требований, поддержали доводы отзыва, просили в удовлетворении иска отказать (л.д. 56-58,72).

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела и, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от {Дата} N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 вышеназванного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Судом установлено, что между сторонами{Дата} был подписан договор {Номер} участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

С условиями договора дольщик знакомится до момента подписания и государственной регистрации в органах Росреестра, при возникающих вопросах дольщику даются разъяснения сотрудниками юридического отдела, отдела продаж застройщика. Подписывая договор, дольщик согласился со всеми условиями договора. Заключенный договор прошел государственную регистрацию, не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке.

В соответствии с п.3.6 договора по окончанию строительства дома производится уточнение площади квартиры по результатам технической инвентаризации организацией, специализирующейся в сфере кадастра и технической инвентаризации объектов недвижимости. При расхождении суммарной площади квартиры, оговоренной в п. 2.1. настоящего договора, с суммарной площадью квартиры, определенной по результатам технической инвентаризации, организации, специализирующейся в сфере кадастра и технической инвентаризации объектов недвижимости, стороны производят окончательный взаиморасчет. Возврат за переплаченные кв.м. или доплата за неоплаченные кв.м. производится в соответствии с его стоимостью, действующей на момент заключения настоящего договора.

В соответствии со ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованием технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Ответчик построил объект, который согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ полностью соответствует требованиям технических регламентов. Подтверждением данного соответствия объекта является заключение главного государственного инспектора отдела по надзору за строительством объектов в районах области управления государственного строительного надзора министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кировской области.

Предметом договора является трехкомнатная {Адрес}, что соответствует проекту многоквартирного многоэтажного жилого здания со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: {Адрес} (стадия П). Дольщик приобрел (заключил договор на согласованных обеими сторонами условиях) квартиру в пакете «Инвестиционный» (п.8.4. договора), после чего на основании условий договора в проект (стадия Р) объекта были внесены изменения (л.д.77-79).

В силу п. 8.4. договора в квартире не выполняются работы по установке внутриквартирных перегородок, устройстве стяжки пола и штукатурке стен. По итогам технической инвентаризации документом, подтверждающим расхождение проектной (запроектированной до заключения договора, без учета индивидуальных условий покупателя) и фактической (с учетом условий заключенного договора участия в долевом строительстве на квартиру) площадей, является экспликация, в которой площадь квартиры составляет 90,4 кв.м., что превышает проектную площадь (86,38 кв.м.), указанную в договоре, на 4,02 кв.м.(л.д.70).

В соответствии с п.7 ч.2 ст. 14 Федерального закона от {Дата} № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права в т.ч. являются межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории).

Заслуживают внимания доводы стороны ответчика о том, что при покупке квартиры в ином пакете, где предусматривается возведение перегородок по желанию дольщика, застройщиком были бы выполнены работы по монтажу перегородок. В случае если бы количество перегородок превышало количество перегородок, предусмотренных проектом, согласно п. 3.6 договора, застройщик обязан осуществить возврат излишне оплаченных квадратных метров, так как площадь квартиры стала бы меньше. Покупая квартиру в пакете «Инвестиционный» дольщик согласился с уменьшением стоимости квартиры за счет отсутствия возведенных межкомнатных перегородок. Согласно приказу генерального директора ООО «Транс-Холдинг» от {Дата} стоимость квартиры строительный {Номер} в разных пакетах установлена за 1 кв.м.: 52000 рублей в пакете «Инвестиционный», 60900 рублей в пакете «Престиж», 62200 рублей в пакете «Премиум».

Как указывает ответчик, специализированная организация ООО «Строй-Аудит», осуществляющая техническую инвентаризацию объектов недвижимости, в рамках заключенного договора с застройщиком осуществило обмеры в помещениях (жилых, нежилых) возведённого многоквартирного дома, в том числе и в {Адрес} (строительный номер {Номер}), в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве: без внутриквартирных перегородок, без устройства стяжки пола и без штукатурки стен.

Согласно приказу Минэкономразвития от {Дата}{Номер} «ОБ ФИО3ФИО10 ТФИО11 МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО ФИО6, ФИО10 ТФИО11 МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК КОНТУРА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ ИЛИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЗЕМЕЛЬНОМ ФИО6, А ФИО4ФИО10 ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, ФИО12 ПОМЕЩЕНИЯ» (п.п.8,9) площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания. Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

С момента заключения договора и до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию перепланировка квартиры осуществляется застройщиком посредством внесения изменений в проектную документацию по заявлению дольщика; с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до момента оформления права собственности на квартиру перепланировка невозможна (в силу п. 9.1.1. договора); с момента государственной регистрации права собственности на квартиру обязанность по осуществлению действий относительно узаконивания перепланировки квартиры возлагается на дольщика.

{Дата} истец обратился к ответчику с заявлением о разъяснении за счет чего увеличилась площадь квартиры и с просьбой о предоставлении расчета площади квартиры за вычетом площади межкомнатных перегородок (л.д. 14).

{Дата} ответчик ответил истцу на заявление от {Дата}, сообщив о соответствии проекту квартиры со строительным номером 52 в МКД по адресу {Адрес}Б (стадия П), о приобретении квартиры по пакету «Инвестиционный», после чего, на основании договора о долевом участии в проект внесены изменения. По итогам технической инвентаризации документально подтверждено расхождение проектной и фактической площадей, согласно экспликации, площадь составила 90,4 кв.м. (л.д. 15).

{Дата} истцом добровольно были внесены денежные средства в размере 229 140 рублей в качестве доплаты за увеличившуюся площадь квартиры, а именно за 4,02 кв.м. {Дата} истцом был подписан акт приема-передачи квартиры с номером 44 (строительный {Номер}), согласно которому дольщик согласился, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует проектно-сметной документации, строительным нормам и правилам. Договору участия в долевом строительстве квартира визуально осмотрена дольщиком до подписания настоящего акта приема-передачи.

До подписания сторонами акта приема-передачи квартиры материальных претензий друг к другу стороны не имеют.

Представленные копии технических паспортов жилого помещения на {Дата} (без проведения замеров) и {Дата} (после возведения перегородок) (л.д. 19-29, 37-41), по убеждению суда, не свидетельствуют о передаче объекта недвижимости ответчиком истцу площадью, менее указанной в акте приема-передачи от {Дата}

Не оспорены доводы стороны ответчика о том, что проектом многоквартирного дома предусмотрены перегородки толщиной 90 мм, истец самостоятельно выполнил перегородки и узаконил перепланировку, толщина и расположение соответствуют не полностью проекту застройщика. Согласно паспорту БТИ {Дата} площадь квартиры после проведенных замеров составила 84,1 кв.м. При этом на дату ({Дата}) проведения обмеров и составления паспорта БТИ в {Адрес} выполнена чистовая отделка - выполнена штукатурка, шпатлевка стен, возведены коробы из гипсокартона и нанесена декоративная штукатурка.

Суд не соглашается с доводами истца, что ему передана квартира по площади, меньше, чем 90,4 кв.м., поскольку эти доводы противоречат акту приема-передачи квартиры от {Дата} и справке от {Дата} (л.д.18,17).

По убеждению суда, расчет уменьшения площадей помещений в квартире истца, приведенный в исковом заявлении, не подтверждается доказательствами по делу, поскольку расчет выполнен после чистовой отделки квартиры, возведения перегородок, коробов из гипсокартона, выполнения штукатурки, шпатлевки стен и декоративной штукатурки.

В связи с изложенным, суд не находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика 173280 рублей за излишне уплаченные 3,04 м2.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск Ефремова Никиты Владимировича оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд города Кирова в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья Н.Л.Малова

Решение в окончательной форме изготовлено {Дата}.

Судья Н.Л. Малова