Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» о признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

ФИО5 в лице представителя по доверенности ФИО2, обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Стройресурс», уточнив требования просит признать право общей долевой собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что Дата обезличена между ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» и ООО «Стройресурс» был заключен предварительный договор №, согласного которому ООО «Стройресурс» приняло на себя обязательство заключить с ЖСК в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) <данные изъяты> квартиры без внутренней отделки, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты><данные изъяты> этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по адресу: <адрес>, не позднее трех месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Стройресурс» на квартиру, ЖСК «Молодой семье – доступное жилье», в свою очередь, обязалось оплатить стоимость квартиры по цене <данные изъяты> рублей на расчетный счет ООО «Стройресурс» в срок не позднее Дата обезличена, вносимые в соответствии с условиями предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательств ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» по заключению основного договора. В соответствии с условиями предварительного договора ЖСК произвело оплату за приобретаемую квартиру в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается платёжными документами. По Договору уступки прав требования и перевода долга от Дата обезличена ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» передало приобретенные на основании предварительного договора № от Дата обезличена права (требования) к ООО «Стройресурс», связанные с приобретением ЖСК в собственность квартиры №, включая право требования на заключение с ЖСК договора купли-продажи указанной квартиры в сроки и на условиях, указанных в договоре. В соответствии с Соглашением к договору от Дата обезличена уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору № от Дата обезличена истец вносит на счет ЖСК сумму в размере <данные изъяты> руб.. Обязательства истца по оплате паевых взносов за приобретаемую квартиру исполнены в полном объеме. Истец, имея, целью приобретение квартиры, действовал добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочии ООО «Стройресурс» на совершение сделок у него не было и ему не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. По результатам обмеров БТИ общая площадь спорной квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая – <данные изъяты> кв.м. Обязанность произвести регистрацию права собственности на квартиру лежала на ООО «Стройресурс», что последним выполнено не было и явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. Дата обезличена дом введен эксплуатацию. До настоящего времени квартира истцу ответчиком не передана. В связи с полным исполнением ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» принятых на себя обязательств по предварительному договору, а также исполнением истцом обязательств по оплате паевых взносов полном объёме, сторона истца полагает, что у последнего возникло право требования передачи обусловленной договором квартиры в собственность.

Представитель истца ФИО5 по доверенности ФИО2 в судебном заседании на заявленных требованиях с учетом уточнений настаивал и просил их удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика ООО «Стройресурс» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведений о причине неявки и мнения по иску не представил, возражений относительно исковых требований суду не представил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с изложенными обстоятельствами, а также с учётом мнения истца, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика.

Третьи лица:

- представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствии, при разрешении спора полагалась на усмотрение суда;

- представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведений о причине неявки и мнения по иску не представил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие;

- ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» в судебное заседание не явился, председатель ЖСК ФИО4 представил в адрес суда отзыв на исковое заявление, из которого следует, что ФИО5 является членом ЖСК. Дата обезличена между ФИО5 и ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» заключен договор уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору № от Дата обезличена, в соответствии с которым ЖСК уступил истцу право требования на заключение с ответчиком ООО «Стройресурс» договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. ЖСК в полном объеме исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб. Представитель ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» подтвердил также исполнение истцом денежного обязательства по указанному договору уступки прав от Дата обезличена и предварительному договору от Дата обезличена. С учётом исполнения ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» и истцом обязательств по оплате стоимости спорного имущества, и в виду того, что ответчиком до настоящего времени не исполнены принятые им на себя обязательства по государственной регистрации права собственности на квартиру, представитель третьего лица находит иск ФИО5 подлежащим удовлетворению. Одновременно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

При наличии ходатайств представителя администрации городского округа Звенигород, председателя ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» о рассмотрении дела в их отсутствие, а также отсутствия сведений о причине неявки представителя Управления Росреестра по Московской области, с учётом мнения представителя истца, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие названных лиц.

Выслушав доводы представителя истца, с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика ООО «Стройресурс», и представителей третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород, ООО «Квант» и ООО «Стройресурс» заключен Инвестиционный контракт (далее – инвестиционный контракт), предметом которого является строительство инвестором-застройщиком (ООО «Стройресурс») за счёт собственных или привлечённых средств, проектирования и строительства жилищно-торгового комплекса на <адрес> - п.п. 2.1, 2.2, 5.2.1. (л.д. 86-98).

В соответствии с п. Дата обезличена инвестиционного контракта ООО «Стройресурс» обязалось обеспечить в установленном законом порядке оформление и регистрацию права собственности участников реализации инвестиционного проекта на причитающиеся им доли (части) имущества объекта в соответствии с условиями контракта, дополнительных соглашений к контракту и договоров долевого участия в строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства.

По договору аренды земельного участка № от Дата обезличена ООО «Квант» передан в аренду земельный участок для жилищного строительства с объектами торговли и обслуживания по адресу: <адрес> (л.д. 73).

По договору субаренды №, заключенному Дата обезличена между ООО «Квант» и ООО «Стройресурс», последнему для использования на праве субаренды вышеуказанный земельный участок передан под застройку (л.д. 76-79).

ООО «Стройресурс» выдано разрешение на строительство № от Дата обезличена шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 72, 76).

Дополнительным соглашением № к инвестиционному контракту № от Дата обезличена, подписанному сторонами контракта Дата обезличена, изменено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта, в соответствии с которым инвестору-застройщику (ООО «Стройресурс») подлежит передаче 100 % общей площади квартир и нежилой площади.

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд считает их установленными в силу положений ст.ст. 56, 68 ГПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Дата обезличена между ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» и ООО «Стройресурс» заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 38-41).

По условиям предварительного договора, предметом основного договора будет являться купля-продажа недвижимого имущества - <данные изъяты> квартиры без внутренней отделки общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> мансардном этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по адресу: <адрес>. Основной договор должен быть подписан сторонами не позднее трех месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Стройресурс» на квартиру.

Из анализа положений пунктов 4.1, 4.8 предварительного договора следует, что ООО «Стройресурс» приняло на себя обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от ООО «Стройресурс» к ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

По условиям договора в качестве обеспечения исполнения ООО «Стройресурс» обязательств по заключению основного договора и внесения ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» денежного обеспечения ООО «Стройресурс» передает истцу в пользование до подписания основного договора квартиру. Пользование квартирой состоит и ограничивается правом ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» на проживание в данной квартире, для чего ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» предоставляется право произвести в квартире внутреннюю отделку без производства перепланировки и переоборудования в квартире и ухудшения её качественного состояния. Факт передачи квартиры в пользование подтверждается актом приема-передачи квартиры в пользование по предварительному договору, который подписывается сторонами после принятия дома-новостройки на баланс, либо передачи его в управление соответствующей жилищной организации, а также возмещения ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» всех затрат по предварительному договору ООО «Стройресурс» (п. 3.2.).

В соответствии с п. 2.6. предварительного договора цена основного договора является ориентировочной и составляет <данные изъяты> руб. После получения данных обмеров БТИ стороны уточняют площадь квартиры (п. 2.7.).

Согласно п. 3.1. предварительного договора ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обязалось внести денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. на расчетный счет ООО «Стройресурс» в срок не позднее Дата обезличена включительно.

ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» взятые на себя обязательства по договору выполнило в полном объеме, перечислив Ответчику полную стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается платежным поручением № от Дата обезличена (л.д. 13).

По договору уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору № от Дата обезличена (далее – договор уступки), заключенному Дата обезличена между ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» и ФИО5, ЖСК передало истцу предусмотренные условиями предварительного договора № от Дата обезличена принадлежащие ему права требования к ООО «Стройресурс», связанные с приобретением ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» в собственность у ООО «Стройресурс» отдельной <данные изъяты> квартиры ориентировочной общей площадью до обмеров БТИ <данные изъяты> кв.м. с учетом лоджий, балконов и прочих летних помещений, расположенной на <данные изъяты> этаже, в секции <данные изъяты> жилого дома по строительному адресу: <адрес>, включая право требования на заключение с ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» договора купли-продажи указанной квартиры в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре.

Согласно п. 3.1. договора уступки взаиморасчеты ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» и ФИО5 осуществляют самостоятельно по дополнительному соглашению.

В соответствии с Соглашением к договору от Дата обезличена уступки прав требования и перевода, истец вносит на расчетный счет ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» сумму в размере <данные изъяты> руб. в течение <данные изъяты> дней с момента подписания настоящего соглашения.

Согласно представленных истцом платежных документов ею полностью выплачен паевой взнос за спорную квартиру в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 14-37).

Факт исполнения ФИО5 денежного обязательства также подтвержден представителем ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» письменным отзывом на иск, членом которого является истец.

В соответствии с данными инвентаризационного учета (технический паспорт, составленный Московским областным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на Дата обезличена, кадастровый паспорт помещения от Дата обезличена) общая площадь квартиры № составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая – <данные изъяты> кв.м., вспомогательного использования – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 45, 99-101).

Ответчиком не оспорено то, что истец действовал добросовестно и, в соответствии с условиями взятых на себя обязательств, своевременно и в полном объёме произвел оплату за приобретаемую квартиру путём внесения паевых взносов ЖСК «Молодой семье – доступное жилье», который в свою очередь полностью исполнил обязательства по оплате стоимости квартиры, перечислив денежные средства на расчётный счёт ответчика, что подтверждаемся платёжными документами.

Сведения о правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований, арестах (запрещениях) на данный объект на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Звенигородский отдел) № от Дата обезличена (л.д. 46).

Постановлением исполняющего обязанности Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством 6-ти секционному жилому дому переменной этажности с мансардным этажом», жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес>.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <данные изъяты> от Дата обезличена дом введен в эксплуатацию.

Разрешая требования истца и находя их обоснованными, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

По правилам ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании установленных фактических обстоятельств дела и представленных документов суд приходит к выводу, что истинная воля и интерес правопредшественника истца в данной сделке (при заключении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения), а также самой истицы при заключении договора уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору, были направлены на получение в собственность жилого помещения, а единственной целью ответчика было получение от правопредшественника истца инвестиционных средств, необходимых для строительства многоквартирного жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели. Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что последующее поведение сторон, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими предварительного договора № от Дата обезличена основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи жилого помещения в жилом доме, в котором был определен предмет – квартира, подлежащая передаче, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Суд приходит к выводу, что с учётом существа сделки к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение правопредшественником истца взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объёме влекло возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором, и, соответственно после уступки прав и обязанностей по предварительному договору к истцу, к последнему перешли права на данный объект.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Регистрация права собственности на конкретные помещения, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 названного Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Суд считает, что исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ о запрете передачи гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В данном случае суд исходит из добросовестности действий ФИО5

Поскольку обязательства ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» по договору, заключенному с ООО «Стройресурс», выполнены, что подтверждено материалами дела и не оспорено ответчиком, квартира имеется в наличии, права и обязанности на жилое помещение переданы ЖСК «Молодой семье – доступное жилье» ФИО5, учитывая отсутствие спора на имущество со стороны третьих лиц, отсутствие возражений со стороны ответчика и третьих лиц, суд на основании вышеизложенных норм, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО5 о признании права собственности на спорное жилое помещение, поскольку единственным основанием для государственной регистрации права собственности истца на приобретенные помещения в порядке ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является судебный акт о признании такового права за последней.

По правилам ст. 98 ГПК РФ при удовлетворении иска судебные расходы, понесённые истцом при рассмотрении дела, подлежат возмещению за счёт ответчика. Квитанцией об уплате государственной пошлины подтверждается факт несения таких расходов ФИО5 в сумме <данные изъяты> руб. (л.д. 7-8).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за ФИО5 право собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стройресурс» (ООО «СТРОЙРЕСУРС», ОГРН <данные изъяты>, место нахождения: <адрес>, ИНН/КПП <данные изъяты>/<данные изъяты>) в пользу ФИО5, Дата обезличена года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в счёт возмещения судебных расходов <данные изъяты> (<данные изъяты>) рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникших правах на объект.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Фоменкова

Мотивированное решение изготовлено и подписано 25.08.2015.