Гражданский кодекс часть 1

Истцы ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с иском к ответчику ООО « о взыскании неустойки по договору. В обоснование своих требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 109/200 долей (что соответствует 90 кв.м.) в праве собственности на нежилые помещения общей площадью 165,9 кв.м., находящиеся на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: , кадастровый номер расположенного на земельном участке с кадастровым номером На момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанные нежилые помещения находились в муниципальной собственности и были переданы собственником в аренду ответчику. Согласно п. 3.4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать указанные нежилые помещения истцам по акту приема-передачи на основе заключенного договора субаренды. Предусмотренные пунктами 3.1.1-3.1.3 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательства истцов перед ответчиком в размере 8.000.000 рублей, ими исполнены в полном объеме, однако ответчик уклоняется от заключения договора субаренды. По условиям предварительного договора на период с момента фактической передачи помещения покупателю (истцам) до момента регистрации права общей долевой собственности покупателя на отчуждаемые 109/200 долей в праве собственности на нежилые помещения, ответчик обязался заключить с покупателем (истцами) договор субаренды в отношении передаваемой в пользование истцам части нежилого помещения. Грубо нарушив условия договора, ответчик уклонился от заключения с истцами договора субаренды, а также фактически не передал им отчуждаемую часть нежилого помещения, в результате чего истцы несли убытки в виде неполучения прибыли (упущенной выгоды), на которую они вправе были рассчитывать при заключении договора на приобретение недвижимого имущества.

При этом, в настоящее время указанные нежилые помещения, являющиеся предметом заключенного между истцами и ответчиком предварительного договора уже оформлены в собственность ответчика, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одновременно с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком также было заключено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и всего внесено в кассу ответчика в счет оплаты стоимости предмета договора 8.000.000 рублей. Оставшуюся часть цены договора в сумме 1.450.000 рублей в соответствии с п. 3.1.4 договора истцы должны были оплатить ответчику только после заключения основного договора купли-продажи объекта путем внесения платежей ежемесячно в размере 240.000 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Фактически основной договор купли-продажи спорного помещения был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ

Согласно положений п. 4.1 договора, в случае нарушения условий договора продавцом, то есть в данном случае ответчиком, выразившееся в отказе (уклонении) от совершения сделки субаренды и фактической передачи в пользование покупателю, то есть истцам, не позднее ДД.ММ.ГГГГ отчуждаемой части нежилого помещения, ответчик обязался выплатить истцам штраф в размере 1.000.000 рублей в качестве неустойки. При этом штраф в размере 1.000.000 рублей является фиксированной суммой, не зависящей от срока просрочки исполнения обязательства ответчиком, поэтому истцы полагают, что сумма данной неустойки соразмерна последствиям нарушения обязательства по передаче в фактическое пользование истцам почти полностью оплаченного нежилого помещения и поэтому размер неустойки не подлежит уменьшению судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

На письменные требования истцов (Покупатель) № 1 от ДД.ММ.ГГГГ и № 2 от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости подписания ответчиком приложенного к требованию проекта договора субаренды и акта фактической передачи в пользование отчуждаемой части нежилого помещения ответчик не ответил.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы просят взыскать с ответчика в их пользу, предусмотренную п. 4.1 договора неустойку в размере 1.000.000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13.200 рублей и судебные расходы, связанные с извещением ответчика судебной телеграммой, в размере 395 рублей 96 копеек.

В судебном заседании истец ФИО3 подержала требования и доводы иска в полном объеме.

Истец ФИО1 в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.241).

В судебном заседании представитель ответчика ООО по доверенности ФИО2 исковые требования не признала полном объеме, заявив об их незаконности, поскольку, по мнению ответчика, условие предварительного договора, предусматривающее согласно п. 4.1 договора взыскание неустойки, является ничтожным, поскольку противоречит положениям п.4 ст. 445 ГК РФ. Полагает, что у истцов отсутствует право требовать взыскание неустойки по предварительному договору купли-продажи. Кроме того, представитель ответчика заявила о злоупотребление истцами своим правом по смыслу положений ст. 10 ГК РФ, просила в иске отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела и исследовав представленные сторонами письменные доказательства в их совокупности, суд полагает, что исковые требования истцов являются необоснованными и незаконными и суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме. При этом суд исходит из следующих установленных фактических обстоятельств дела.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ООО (Продавец) и истцами ФИО3 и ФИО1 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи 109/200 долей (помещения указанные на поэтажном плане, являющимся Приложением № 1 к договору, под №№ 3-7, что соответствует 90 кв.м.) в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 165,9 кв.м., расположенные на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: , кадастровый номер находящегося на земельном участке с кадастровым номером по указанному адресному ориентиру, по цене 9.450.000 рублей (л.д. 12-13).

На момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанные нежилые помещения являлись муниципальной собственностью и находились в пользовании ответчика по договору аренды, заключенному между Мэрией и ответчиком.

По условиям предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости ответчик (продавец) обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ оформить все необходимые документы и зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимого имущества и заключить с истцами (покупатель) основной договор купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1.4.), освободив их от прав любых третьих лиц (п.2.1.4), а истцы обязались при подписании предварительного договора оплатить ответчику в качестве задатка денежные средства в сумме 1.000.000 рублей, также уплатить в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ -5.000.000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 2.000.000 рублей, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ – 1.450.000 рублей (раздел 2 договора).

Право собственности ответчика на спорное нежилое помещение было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, однако на указанное помещение была установлена ипотека в силу закона в пользу Мэрии (л.д.164, 198).

Как установлено судом, основной договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ (л.д.169-171).

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить догово, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

То есть, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор и право стороны требовать возмещения убытков в случае уклонения другой стороны от заключения основного договора.

При установленных в ходе судебного разбирательства фактических юридически значимых фактах и обстоятельствах суд полагает, что истцы не имеют право требовать с ответчика неустойки по смыслу положений нормы, содержащейся в п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которой, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки, то есть взыскание неустойки за неисполнение обязательств по предварительному договору законом не предусмотрено.

Поскольку по смыслу п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения и по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, включение в предварительный договор условия о неустойке, противоречит п.4 ст.445 ГК РФ, которая, учитывая особенности правоотношений сторон установленных предварительным договором в виде обязательства заключить основной договор в будущем, устанавливает исчерпывающий перечень последствий при нарушении стороной обязательств по предварительному договору.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

К таким способам защиты гражданских прав относится возмещение убытков (статья 12 ГК Российской Федерации). В пункте 1 статьи 15 ГК Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Конституция Российской Федерации устанавливает, что в Российской Федерации права и свободы человека и гражданина признаются и гарантируются согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ст.2), они определяют смысл, содержание и применение законов и обеспечиваются правосудием; гарантируется государственная, в том числе судебная, защита прав и свобод человека и гражданина, каждому обеспечивается право защищать права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, а решения и действия (бездействие) органов государственной власти и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (статья 17, часть 1; статья 18; статья 45; статья 46, части 1 и 2).

Как следует из указанных статей Конституции Российской Федерации и корреспондирующих им положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод, правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах. Суд как орган правосудия призван обеспечивать в судебном разбирательстве соблюдение требований, необходимых для вынесения правосудного, т.е. законного, обоснованного и справедливого, решения по делу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующим в деле (ч. 1 ст. 57 ГПК РФ).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в силу ст.67 ГПК РФ.

Таким образом, при установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах суд находит обоснованными доводы возражений представителя ответчика о ничтожности п. 4.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку это условие предварительного договора противоречит положениям п.4 ст. 445 ГК РФ.

В силу положений пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

Как следует из статьи 10 ГК РФ, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Учитывая установленные в ходе судебного разбирательства юридически значимые факты и обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования истцов являются необоснованными поскольку истцами заявлено требование о взыскани неустойки по предварительному договору, а не убытков либо процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке п.4 ст.487 ГК РФ, в связи с тем, что истцами были совершены авансовые платежи, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истцов и полагает, что истцы злоупотребляют своим правом по смыслу положений ст. 10 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 и ФИО3 к ООО о взыскании неустойки по договору - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Новосибирский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления судом мотивированного решения, путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд .

Председательствующий по делу - /подпись/