Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора, взыскании процентов до вступления решения суда в законную силу,

у с т а н о в и л :

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора, взыскании процентов до вступления решения суда в законную силу. В иске истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГг. № заемщикам – залогодателям ФИО1 и ФИО2, КБ «Юниаструм Банк» ООО предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 840 000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 54,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере 1 249 000 рублей. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору были обеспечены закладной, составленной ответчиками, как должниками – залогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ Запись об ипотеке в ЕГРП произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п.1 ст. 48 «Об ипотеке (залоге недвижимости). В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. В адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть кредитный договор. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 716 740, 14 руб., в том числе задолженность по основному долгу-691 107,66 руб., задолженность по процентам-18 544,57 руб., а также задолженность по пеням -7 087,91 руб. Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,5% годовых. Просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 716 740,14 руб.., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 691 107,66 руб., задолженность по процентам – 18 544,57 руб., по пеням в размере 7087,91 руб., а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5% годовых. Обратить взыскание на квартиру <адрес> в г. Новосибирске, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 999 200 руб. Расторгнуть кредитный договор. Взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 367,40 руб.

Представитель истца, АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был извещен надлежащим образом, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.149).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом (л.д.158), причин неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком полномочий на 6 месяцев (л.д.112), в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что ответчик не имеет текущей задолженности, он полностью восстановлен в графике погашения платежей. Представил письменные возражения на иск (л.д.150), которые поддержал в судебном заседании.

Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явилась. В судебном заседании ее интересы представляла представитель ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком полномочий на 2 года (л.д.106), в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

Суд, выслушав пояснения представителей ответчиков, исследовав письменные доказательства по делу, руководствуясь законом, пришел к следующему выводу:

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п.2 ст. 811 ГК РФ, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно статье 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КБ "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) и ФИО1, ФИО2 заключен кредитный договор № по условиям которого заемщикам предоставлен кредит в размере 840 000 рулей сроком на 240 месяцев, с уплатой процентов за пользование кредитом из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5 % годовых. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры <адрес> в г. Новосибирске. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека в силу закона квартиры (л.д. 25-37).

Согласно отметке о смене владельца закладной, права по закладной от КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО) передано АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладных (л.д.38-55).

Довод представителя ответчика ФИО1- ФИО3 о том, что закладная оформлена с нарушениями, является не состоятельным. Как следует из закладной, составленной ответчиками, как должниками ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ прошедшей государственную регистрацию за №, она составлена после заключения договора купли-продажи, который был заключен ДД.ММ.ГГГГ Закладная никем не оспорена, не признана недействительной.

В соответствии с п. 3.3 кредитного договора заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей.

В соответствии с п.3.3.1 кредитного договора, заемщики вносят средства, достаточные для совершения ежемесячного платежа, на свои лицевые счета не позднее даты платежа, определенной п.3.3.4 настоящего договора.

В соответствии с п.3.3.4 кредитного договора, ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный) день, то платеж осуществляется в первый рабочий день, следующий за указанным выходным (праздничным) днем.

В соответствии с п.п. 3.3.5, 3.3.6 кредитного договора, первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй процентный период. В последующие 238 платежей заемщики производят ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, который на дату подписания кредитного договора составляет 10 158,78 руб.

Как следует из представленного расчета задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, действительно имелись просрочки в платежах, в том числе более трех раз в течение одного года. При этом задолженность составляла: текущий остаток основного долга – 716 740,14 руб.; просроченный основной долг – 691 107,66 руб.; просроченные проценты на плановый основной дол – 18 544,57 руб.; по пени, начисленным на просроченные проценты – 7087,91 руб. (л.д.14-24).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, следовательно, учитывая, что со стороны ответчиков имеются существенные нарушения принятых на себя обязательств, имеются все законные основания для взыскания с ответчиков в судебном порядке задолженности по кредитному договору.

В настоящее время задолженность отсутствует, в подтверждение данного факта ответчиком ФИО1 представлены платежные поручения: от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 4 000 руб.; от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 4500 руб.; от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 11 000 руб.; от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 5000 руб.; от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 6000 руб.; от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 11 000 руб. ( л.д.122-127); чек по операции Сбербанк онлайн от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 000 руб. ( л.д.128); чек по операции Сбербанк онлайн от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10800 руб. (л.д.151), что также подтверждается выпиской по счёту № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1, открытого в ОАО «Альфа-Банк», всего после ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата на сумму 62 300 руб.

Данные платежные поручения подтверждают также и тот факт, что аннуитетные платежи по кредитному договору вносились ответчиками не своевременно, в нарушение п. 3.3.4 кредитного договора, позднее последнего числа каждого календарного месяца.

В соответствии с п.4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в частности: г) при допущенных просрочках в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п.4.4.3 кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях: б) при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительная.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст.323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том, как полностью, так и в части долга (ч.1).

Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (ч.2).

В соответствии с требованиями ч.1 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч.1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.5 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании п.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан вернуть займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

В соответствии с п. 1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты со дня, когда она должна быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.1 ст. 809 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим законом, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим законом.

В соответствии с требованиями ч.2 п.4 ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд исходит из рыночной стоимости установленной ООО «Сибирский институт оценки» в отчете № об определении рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры, по адресу: <адрес> (л.д.72-105), которым рыночная стоимость указанной квартиры, определена в размере 3 000 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

При этом суд не принимает во внимание отчёт о рыночной стоимости данного объекта недвижимости № составленный ООО Консалтинговой компанией «Авега» (л.д.56-61), которым стоимость квартиры <адрес> в г.Новосибирске определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 950 000 руб., что не соответствует рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Исходя из содержания вышеназванной нормы закона, суд полагает, что имеются законные основания для реализации квартиры, путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость исходя из 80% рыночной стоимости, указанной в отчете ООО «Сибирский институт оценки» в отчете №, которая составляет – 2 400 000 руб.

Поскольку судом установлено нарушение ответчиками своих обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, несмотря на то, что данные задержки являются не значительными, судом установлено нарушение прав истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной.

При этом требование о взыскании задолженности подлежит частичному удовлетворению, поскольку судом установлено, что в период после ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО1 была произведена оплата в сумме 62 300 руб.

В соответствии с требованиями ст.319 ГК РФ, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Таким образом, размер задолженности, подлежащий взысканию с ответчиков в солидарном порядке составляет 654 439 руб.

Также истцом заявлено требование о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО) и ФИО1 и ФИО2

В соответствии с требованиями ч.2 ст. ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с требованиями ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч.1).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч.2).

На ( л.д.62-63) имеется требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств на имя ответчика ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в связи с допущенной просрочкой внесения ежемесячного аннуитетного платежа более 30 дней в соответствии с условиями закладной и кредитного договора необходимо досрочно в полном объеме исполнить обязательство по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: уплатить основной долг, начисленные проценты из расчёта 13% годовых от суммы остатка основного долга до даты фактической уплаты основного долга, пени из расчёта 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты фактического внесения платежа. Настоящее требование в соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ является одновременно предложением о расторжении кредитного договора (договора займа) № от ДД.ММ.ГГГГ

Данное требование было получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями с официального сайта Почта России ( л.д.64-65).

Поскольку заключенным между сторонами кредитным договором (п.4.4.1) предусмотрено право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору при допущенных просрочках в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, суд пришёл к выводу о том, что имеются законные основания для расторжения вышеназванного кредитного договора.

Суд, проанализировав имеющиеся доказательства по делу, пришёл к выводу о том, что исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку суд пришёл к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными с ответчиков в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию » подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная истцом при обращении с иском в суд в сумме 21 744 руб. ( л.д.9) по 10 872 руб. с каждого.

Также истец просит определить подлежащими взысканию проценты за пользование кредитом в размере 13,5% годовых по день вступления решения суда в законную силу.

Данное требование является обоснованным, в силу ч.2 ст.809 ГК РФ, при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Кредитный договор № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и КБ «Юниаструм Банк» (ООО) – расторгнуть.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в сумме 654 439 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими взысканию проценты за пользование суммой 654 439 руб. в размере 13,5%.

Обратить взыскание на квартиру <адрес> в г.Новосибирске для оплаты ОА «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества, указанной суммы задолженности ФИО1 и ФИО2.

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 400 000 руб.

Взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» государственную пошлину в сумме 10 872 руб. с каждого.

В остальной части требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено:15 февраля 2016 г.

Судья: В.О. Емельянова