Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ№ и обязании устранить допущенное нарушение

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ№ и обязании устранить допущенное нарушение.

В обоснование иска указано, что на основании договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истец является арендатором по договору аренды земельного участка № 2 от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с администрацией Ефимовского городского поселения Бокситогорского муниципального района Ленинградского области.

Земельный участок с кадастровым № № относится к категории земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2400 кв.м, расположен по адресу: <адрес>.

Истец обратился в администрацию Бокситогорского муниципального района Ленинградской области с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство на указанном земельном участке, представив все необходимые для этого документы.

ДД.ММ.ГГГГ первым заместителем главы администрации Бокситогорского муниципального района ФИО3 выдано Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке №, которым отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, в связи с тем, что уведомление подано или направлено лицом, не являющегося застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок по следующим основаниям: правообладателем земельного участка с кадастровым номером № по сведениям ЕГРН является ФИО4

Истец полагает, что данным решением нарушены его права, свободы и законные интересы, поскольку возведённое без получения на это необходимых разрешений здание будет являться, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой.

В связи с отсутствием разрешения на строительство (уведомления) в дальнейшем истцу будет отказано в выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию, что повлечёт за собой невозможность регистрации права собственности на жилой дом в ЕГРН.

Указанное решение истец считает незаконным по следующим основаниям.

На основании договора уступки права аренды земельного участка истец является правообладателем указанного земельного участка.

Все участники сделки (договора уступки) обратились в Управление Росреестра по Ленинградской области для государственной регистрации договора уступки права аренды, однако в государственной регистрации договора было отказано по следующим основаниям: Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ был заключен с ДД.ММ.ГГГГ на 10 лет. На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ ДД.ММ.ГГГГ договор возобновлён на неопределённый срок, что подтверждается письмом администрации Ефимовского городского поселения БМР от ДД.ММ.ГГГГ№. В соответствии с п. 1 Договора уступки срок уступки указан: на неопределённый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие указания срока окончания аренды земельного участка препятствует установлению его продолжительности - более или менее года.

Следовательно, договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределённый срок, а равно и договор уступки по нему не нуждаются в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок менее одного года.

При изложенных выше обстоятельствах договор уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку в данном случае права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 3 ст. 51.1 градостроительного кодекса РФ).

На основании изложенного, истец просит:

Признать незаконным Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное первым заместителем главы администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области ФИО3

Обязать ответчика устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод административного истца и препятствие к осуществлению административным истцом его прав и свобод путем выдачи разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 2400 кв.м., кадастровый № №, расположенном по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно сослалась на п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывая, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Ответчик - представитель администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствии, в удовлетворении иска отказать. В обоснование своей позиции, ссылаясь на ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указывает, что в поданном ФИО1 уведомлении указано то, что застройщиком является заявитель, и правоустанавливающим документом указан договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, после получения из органов Росреестра выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на указанный в уведомлении земельный участок выяснено то, что правообладателем является ФИО4. Основанием государственной регистрации права является указанный в уведомлении договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договор уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, как следует из уведомления органов Росреестра о приостановлении
государственной регистрации и из уведомления об отказе в государственной регистрации, ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1 представлено заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов. Таким образом, регистрация права собственности (переход права) не была осуществлена.

Третье лицо – представитель администрации Ефимовского городского поселения Бокситогорского муниципального района в судебное заседание в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствии, в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщила, возражений по иску не представила.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы участников процесса, суд приходит к следующему:

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Бокситогорского муниципального района Ленинградского области и ФИО7 был заключен Договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору был передан в аренду земельный участок с кадастровым № № категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2400 кв.м, расположен по адресу: <адрес>, на срок 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, в результате уступки (перенаем) происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому уступка (перенаем) должна осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

На основании Договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ право аренды вышеуказанного земельного участка было передано ФИО4

Договор уступки права аренды зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен Договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого ФИО1 приобрел право аренды вышеуказанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Бокситогорского муниципального района Ленинградской области с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство на указанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Бокситогорского муниципального района Ленинградской области было выдано Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке №, которым отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, в связи с тем, что уведомление подано или направлено лицом, не являющегося застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок по следующим основаниям: правообладателем земельного участка с кадастровым номером № по сведениям ЕГРН является ФИО4

Истец ФИО1 с настоящим уведомлением не согласился, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском указывая, что договор аренды возобновлён на неопределённый срок, что подтверждается письмом администрации Ефимовского городского поселения БМР от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с п. 1 Договора уступки срок уступки указан: на неопределённый срок, отсутствие указания срока окончания аренды земельного участка препятствует установлению его продолжительности - более или менее года, следовательно, договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределённый срок, а равно и договор уступки по нему не нуждаются в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок менее одного года.

Согласно разъяснений, данных в п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.

Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Бокситогорского муниципального района Ленинградского области и ФИО7 был заключен на срок 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, соглашение о переводе прав и обязанностей по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды, что и было выполнено при заключении договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4, договор уступки права аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, договор уступки права аренды земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 не зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом, суд не может согласиться с доводами представителя истца, ссылающегося в обоснование своих требований, помимо прочего, на п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывая, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку как следует из п. 12 того же Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным, а потому является законным Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное ФИО1 администрацией Бокситогорского муниципального района Ленинградской области об отказе в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома в связи с тем, что уведомление подано или направлено лицом, не являющегося застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок по следующим основаниям: правообладателем земельного участка с кадастровым номером № по сведениям ЕГРН является ФИО4

С учетом вышеизложенного, исковые требования ФИО1 о признании вышеуказанного уведомления незаконным удовлетворению не подлежит, как не подлежит удовлетворению требования об обязании ответчика устранить допущенное нарушение прав и свобод истца, как вытекающее из первоначального требования, признанного судом не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ№ и обязании устранить допущенное нарушение – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Бокситогорский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 21 мая 2021 года.

Судья: