Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3244/2020 по иску Полянских В.Г. к администрации г.о. Самара, департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Полянских В.Г. обратилась в суд с иском к департаменту градостроительства г.о. Самара, администрации г.о. Самара о признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание, назначение: нежилое здание, этажность: 1 (в том числе подземный: 0), площадь: 788,3 кв.м, адрес: <адрес>

В обоснование исковых требований Полянских В.Г. указала, что ей принадлежит на праве собственности два земельных участка:

- земельный участок, категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: «Выставочно-ярмарочная деятельность», площадь: 609 кв.м, адрес: <адрес>, кадастровый номер: №,

- земельный участок, категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: «Выставочно-ярмарочная деятельность», площадь: 583 кв.м, адрес: <адрес>, кадастровый номер: №.

Право собственности Полянских В.Г. 08.02.2013 зарегистрировано на земельный участок с кадастровым номером №, 05.02.2013 - на земельный участок с кадастровым номером №

На земельном участке с кадастровым номером № и земельном участке с кадастровым номером № находится нежилое здание, этажность: 1, площадь: 788,3 кв.м, адрес: <адрес> Право собственности Полянских В.Г. на здание не зарегистрировано в ЕГРН.

В 2014 Полянских В.Г. обратилась в департамент строительства и архитектуры г.о. Самара по вопросу получения градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № с целью последующего обращения за выдачей разрешения на строительство здания.

В Департаменте сообщили, что указанные земельные участки находятся в территориальной зоне Р-5, земельный участок с кадастровым номером № находится в красных линиях, строительство объектов недвижимости в границах красных линий запрещено.

Полянских В.Г. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области за консультацией по вопросу оформления права собственности на здание.

В Росреестре сообщили, что несмотря на то, что большое количество нежилых строений оформлено в упрощенном порядке по декларации, практика оформления объектов недвижимого имущества, подобных зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером № и земельном участке с кадастровым номером № прекращена; регистрация права собственности на здание должна производиться на основании разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию здания.

Полянских В.Г. обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 19.05.2020 №, проведение государственной регистрации права собственности на построенное здание приостановлено.

Основанием для приостановления регистрации права собственности на здание послужило отсутствие разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Полянских В.Г. предприняла следующие действия для оформления разрешительной документации и устранения обстоятельств, которые являлись препятствием для регистрации права собственности на рассматриваемое здание.

27.02.2015 Полянских В.Г. и другие собственники земельных участков по <адрес> обратились в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара с заявлением о переносе красных линий за границы земельных участков, принадлежащих заявителям, и об изменении территориальной зоны Р-5 на Ц-2, в границах земельных участков, принадлежащих заявителям.

Постановлением Главы г.о. Самара от 22.05.2018 № 376 проекты планировки и межевания территории были утверждены.

В соответствии с Генеральным планом г.о. Самара земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № находились и находятся в территориальной зоне Ц-2 (Общественно-деловая зона городского значения), а согласно Правил застройки и землепользования в городе Самаре в редакции, действовавшей до 14.03.2019, (далее – ПЗЗ) – в территориальной зоне Р-5 (Зона садово-дачных участков и коллективных садов).

20.05.2015 на основании подп. 5 п. 3 ст. 33 ГрК РФ Полянских В.Г. и другие собственники земельных участков, расположенных по <адрес> обратились в Комиссию по застройке и землепользованию при Главе г.о. Самара с заявлениями о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны Р-5 на Ц-2 в границах своих земельных участков.

Решением Думы г.о. Самара от 14.03.2019 № 395 утверждены изменения в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, предусматривающие изменение территориальных зон с Р-5 на Ц-2 в границах земельных участков с кадастровыми номерами № и иных земельных участков.

Таким образом, 14.03.2019 Правила застройки и землепользования г. Самары приведены в соответствие с Генеральным планом г.о. Самары и относят земельные участки с кадастровыми номерами № к территориальной зоне Ц-2 (Общественно-деловая зона городского значения).

Построенное здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №.

Полянских В.Г. обратилась в департамент градостроительства г.о. Самара с заявлением о выдаче разрешения на строительство рассматриваемого здания, однако в выдаче разрешения ей было отказано, рекомендовано обратиться в суд.

Полянских В.Г. оформила технический план на здание, заказала экспертизы на предмет соответствия здания строительным, пожарным, санитарным и гигиеническим нормам и правилам.

Однако оформление права собственности Полянских В.Г. на здание во внесудебном порядке не представляется возможным поскольку здание признано самовольной постройкой по причине отсутствия разрешения на его строительство.

Департамент градостроительства г.о. Самары обращался в Арбитражный суд Самарской области с иском к Полянских В.Г. о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства - одноэтажного нежилого здания (ангар), площадью застройки 908,47 кв.м, расположенного на территории земельных участков с кадастровым номером № площадью 600 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 583 кв.м, по адресу: <адрес>, обязании Полянских В.Г. осуществить за свой счет и своими силами снос самовольно возведенного объекта капитального строительства - одноэтажного нежилого здания (ангара), площадью застройки 908,47 кв.м, расположенного на территории земельных участков с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 583 кв.м, по адресу: <адрес>, в течение трех месяцев со дня вступления в силу судебного акта по данному делу, предоставлении Департаменту градостроительства городского округа Самара права за свой счет осуществить снос с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика в случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение трех месяцев с момента вступления его в законную силу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2019 по делу №А55-11930/2019 в удовлетворении указанных требований департамента отказано. Данное решение вступило в законную силу.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Полянских В.Г. с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ просила признать право собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества – здание, назначение: нежилое здание, этажность: 1 (в том числе подземный: 0), площадью 797,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Истец Полянских В.Г. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Давидян Ю.С. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчиков администрации г.о. Самара и департамента градостроительства г.о. Самара по доверенностям Горшков М.А. в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях.

Третье лицо - Управление Росреестра по Самарской области, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Норма аналогичного содержания приведена в п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, в силу которой собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо суду установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при возведении постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в ст. 222 ГК РФ.

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии одновременно нескольких условий, а именно: земельный участок должен принадлежать лицу, осуществившему самовольную постройку на каком-либо вещном праве, земельный участок соответствует целевому назначению земельного участка; лицо, принимало меры к ее легализации в административном порядке; самовольная постройка не содержит существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.

Судом установлено, что Полянских В.Г. на праве собственности принадлежат смежные между собой земельные участки, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Выставочно-ярмарочная деятельность», площадью 609 кв.м, по адресу: <адрес>, участок 276, с кадастровым номером №, и земельный участок, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Выставочно-ярмарочная деятельность», площадью 583 кв.м, по адресу адрес: <адрес>, с кадастровым номером: №.

Право собственности Полянских В.Г. на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН от 09.03.2020.

На указанных земельных участках Полянских В.Г. без соответствующих разрешений возведено нежилое здание, в связи с чем суд приходит к выводу, что указанное здание является самовольной постройкой.

Согласно техническому плану от 23.04.2020г. спорное здание имеет следующие характеристики – назначение: нежилое здание, этажность: 1 (в том числе подземный: 0), площадь: 797,5 кв.м, в том числе основная – 793,3кв.м, вспомогательная – 4,2кв.м, адрес: <адрес>.

Из заключения кадастрового инженера от 18.09.2019 следует, что спорное строение находится в границах земельных участков с кадастровыми номерами № и №, наложения или пересечения границ с иными земельными участками не имеет, размещение здания в границах земельных участков с кадастровыми номерами № соответствует основным видам разрешенного использования, предусмотренным для территориальной зоны Ц-2, и виду разрешенного использования земельного участка «Выставочно-ярморочная деятельность»; здание, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами №№, соответствует градостроительным нормам и правилам, не превышает предельные параметры разрешенного строительства, не находится в границах красных линий и на территории общего пользования.

В соответствии с Генеральным планом г.о. Самара и Правил застройки и землепользования в городе Самаре земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № находятся в территориальной зоне Ц-2 (Общественно-деловая зона городского значения).

В соответствии с Правилами застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденными постановлением Самарская городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№ выставочно-ярмарочная деятельность является основным видом разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне Ц-2.

Согласно выпискам из ИСОГД от 21.06.2019 № Д05-01-01/6808-0-1 и от 01.07.2019 № Д05-01-01/6807-0-1, от 29.06.2020 № Д05-01-01/13848-2-1 земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № находятся в территориальной зоне Ц-2 (Общественно-деловая зона городского значения), имеют вид разрешенного использования – Выставочно-ярмарочная деятельность, земельные участки не находятся в границах красных линий и на территории общего пользования.

Целевое назначение рассматриваемого здания (оранжерея – выставка растений), также соответствует основным видам разрешенного использования для территориальной зоны Ц-2.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что возведенное истцом здание, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, соответствует целевому назначению данных земельных участков.

Доводы представителя ответчиков о частичном расположении земельных участков с кадастровыми номерами № в границах территориальной зоны Р-5 «Садоводство» - не состоятельны.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 24.05.2019 земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь 592 кв.м.

Согласно схеме расположения здания на земельном участке технического плана от 11.06.2019 здание находится в границах земельных участков с кадастровыми номерами №.

05.09.2019 Полянских В.Г. обратилась за устранением кадастровой ошибки путем изменения границ земельного участка с кадастровым номером №. Кадастровая ошибка была устранена, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.09.2019, согласно которой площадь земельного участка составляет 609 кв.м.

Таким образом, возведенное истцом здание находится в границах территориальной зоны Ц-2.

В соответствии с Правилами застройки и землепользования в городе Самаре для земельного участка с видом разрешенного использования «Выставочно-ярморочная деятельность», расположенного в территориальной зоне Ц-2, установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства:

- максимальный процент застройки - 80 %. Площадь земельных участков с кадастровыми номерами № составляет 1192 кв.м, площадь застройки строения – 882 кв.м. Процент застройки земельных участков с кадастровыми номерами № составляет 73,99 %.

- максимально разрешенная высота – 55 м. Высота строения, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № не превышает 9 м.

- минимальный отступ от границ земельного участка – 0 м.

С учетом изложенного суд приход к выводу о том, что спорный объект недвижимости не превышает предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках с кадастровыми номерами №.

Судом также установлено, что спорное нежилое здание расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами №, не находится в границах красных линий и на территории общего пользования.

Согласно инженерно-техническому заключению ОАО «<данные изъяты> Самара 2020 по обследованию нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, строительные конструкции нежилого здания находятся в исправном техническом состоянии, повреждения, снижающие несущую способность, отсутствуют, дополнительного инструментального обследования не требуется; объемно-планировочные решения нежилого здания соответствуют требованиям экологических, противопожарных норм, действующих на территории РФ, нежилое здание соответствует требованиям, предъявляемым СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции», СП 16.13330.2017 «СНиП II-23-81* Стальные конструкции», СП 23.13330.2012 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», СП 20.13330.2016 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2016 СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений», СП 17.1333.2017 СНиП II-26-76 «Кровли», СП 112.13330.2011 «СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений», категория состояния строительных конструкций – I – нормальное, категория технического состояния здания оценивается как нормативное техническое состояние, здание отвечает требованиям ФЗ от 30.12.2009 № 384 – ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не угрожает жизни и здоровья граждан и является пригодным для дальнейшей эксплуатации.

Экспертным заключением Негосударственного частного учреждения науки Научно-Исследовательского института по обеспечению пожарной безопасности № от 30.06.2020 по результатам оценки технического состояние строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что на объекте предусмотрены конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения, обеспечивающие в случае пожара:

- возможность эвакуации людей наружу на прилегающую к зданию территорию до наступления угрозы их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара;

- возможность спасения людей;

- возможность доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств тушения к очагу пожара, а также проведения мероприятий по спасению людей и материальных ценностей;

- ограничение прямого и косвенного материального ущерба, включая содержимое помещений и само здание, при экономически обоснованном соотношении величины ущерба и расходов на противопожарные мероприятия, пожарную охрану и ее техническое оснащение;

- в рамках проведённой работы установлено соответствие объёмно-планировочных и конструктивных решений объекта площадью 797,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, нормам пожарной и строительной безопасности, действующим в РФ.

Из экспертного заключения ООО «<данные изъяты>» № 059 от 06.07.2020 следует, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, не противоречит требованиям ФЗ № 52-ФЗ от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», действующим государственным санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья людей в части санитарно-эпидемиологической безопасности, не нарушает права третьих лиц.

Собственники смежных земельных участков Т. и А. согласовали размещение и эксплуатацию рассматриваемого нежилого здания на земельных участках с кадастровыми номерами №, что подтверждается представленными в материалы дела нотариально удостоверенными заявлениями.

Согласно уведомлениям главы г.о. Самара от 10.04.2020 № 38-Д05-09/2686 и №38-Д05-09/2687 Полянских В.Г. отказано в выдаче разрешений на строительство и ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Решением арбитражного суда Самарской области от 20.12.2019 по делу №А55-11930/2019 в удовлетворении указанных требований департамента градостроительства г.о. Самара о сносе нежилого здания, расположенного в границах земельных участков с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 583 кв.м, по адресу: <адрес> отказано.

С учетом установленных по делу обстоятельства суд приходит к выводу о том, что самовольно возведенный Полянских В.Г. объект недвижимости соответствует строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, расположен в границах принадлежащих ей на праве собственности земельных участках, соответствует целевому назначению и разрешенному виду использования, притязания третьих лиц отсутствуют, истец несет бремя его содержания.

При таких обстоятельствах исковые требования Полянских В.Г. следует удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Полянских В.Г. к администрации г.о. Самара, департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Полянских В.Г. право собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества – здание, назначение: нежилое здание, этажность :1 (в том числе подземный:0), площадью 797,5кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца через Кировский районный суд г. Самара.

Председательствующий Н.В. Гутрова

Мотивированное решение изготовлено 16.07.2020г.