Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании нежилых помещений местами общего пользования и об оспаривании зарегистрированных прав,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании нежилых помещений местами общего пользования и об оспаривании зарегистрированных прав.

Исковые требования, с учетом их изменений, мотивированы тем, что по сведениям ЕГРН ответчику принадлежат на праве собственности нежилые помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одной квартиры в многоквартирном доме. Объекты недвижимости, находящиеся в собственности ответчика, по своему целевому назначению соответствуют признакам общего имущества собственников многоквартирного дома, имеют вспомогательное назначение и не могут использоваться для самостоятельных целей. Беспрепятственный доступ в спорные нежилые помещения с общими коммуникациями ставится в зависимость от волеизъявления ФИО2, тогда как в соответствии с законодательством к ним должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Указанное имущество должно находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме, а зарегистрированное право единоличной собственности ответчика подлежит прекращению.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила заявление, в котором просила суд рассмотреть данное дело без ее личного участия и удовлетворить исковые требования, с учетом их изменения в полном объеме.

Представитель ФИО1, явившись в судебное заседание, настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила заявление, в котором просила суд рассмотреть данное дело без ее личного участия, а также отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. В представленных возражениях пояснила, что спорные нежилые помещения ранее никогда не входили в состав общего имущества собственников многоквартирного дома и приобретены ею по возмездному договору купли-продажи. Право частной собственности на данные объекты недвижимости изначально с момента их введения в гражданский оборот на основании возмездных сделок принадлежало конкретным субъектам права- физическим лицам. Государство в лице уполномоченных органов, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на основе принципов проверки законности оснований регистрации подтвердило правомерность совершения сделок.

Представитель ответчика ФИО2, явившись в судебное заседание, просила суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ТСЖ «Королевский парк» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование; 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом.

Таким образом, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак эксплуатации помещений исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме.

Материалами дела подтверждается, что ФИО2 принадлежат на праве собственности следующие нежилые помещения: нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>. кв.м., расположенное на цокольном этаже №; нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже № нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже №; нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже № (этаж А); нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже №;нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже №; нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже №; нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное на цокольном этаже № (этаж А); нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже №; нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже №

Согласно сведениям ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, указанные нежилые помещения приобретены ответчиком по возмездному договору купли-продажи недвижимого имущества и переданы ФИО2 предыдущим собственником по передаточному акту.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации в Определении № 489-0-0 от 19.05.2009 к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях (в т.ч., ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) юридическим признакам. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Суд приходит к выводу, что для определения верного правового режима конкретного помещения необходимо установить, предназначено ли данное конкретное помещение для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, имеются ли в помещении инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Также следует определить, имеют ли спорные нежилые помещения самостоятельное назначение, являются ли обособленными (изолированными от иных жилых и нежилых помещений, подъездов, лестничных маршей капитальными стенами дома), помещениями, самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в данном доме, возможно ли их использование в целях, не связанных с обслуживанием всего многоквартирного дома.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Суд полагает необходимым отметить, что сам факт нахождения в нежилых помещениях водопровода, канализации, электроосвещения, отопления само по себе не дает правовых оснований по умолчанию полагать, что данные объекты недвижимости являются общей долевой собственностью, не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным.

Нахождение в объекте недвижимости коммуникаций естественно для нормального функционирования объекта нежилого фонда, равно как и нахождение инженерных коммуникаций в любом другом помещении.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы от 29.10.2021 № нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м. являются необходимыми для организации доступа к более одному помещению в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме и отвечают требованиям, предъявляемым к помещениям – общего имущества собственников. В нежилых помещениях: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и в части нежилого помещения в виде помещений № общей площадью <данные изъяты> кв.м. имеются инженерные коммуникации, оборудование, регулирующие и запорные арматуры, приборы учета, шкафы управления, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В связи с чем, вышеуказанные помещения, также предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме и отвечают требованиям, предъявляемым к помещениям – общего имущества собственников многоквартирного жилого дома.

Суд, давая оценку названному экспертному заключению, приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства по делу, так как экспертиза назначена в установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации порядке, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо оснований сомневаться в объективности, законности и достоверности представленного заключения от 29.10.2021 у суда не имеется.

Вместе с тем, эксперт также делает вывод, что, некоторые нежилые помещения и части помещений, принадлежащих ответчику по своему целевому назначению не предназначены для обслуживания более одного помещения и имеют самостоятельное назначение, в связи с чем, не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Таковыми являются нежилое помещение с № и часть нежилого помещения № в виде помещения №, которые соответствуют строительным нормам и правилам, предъявляемым к нежилым помещениям.

Согласно выводам эксперта, технически имеется допустимый вариант раздела нежилого помещения №. В состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме экспертом предлагается оставить часть помещения в виде помещений № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже № (этаж А) многоквартирного дома, поскольку данные помещения фактически являются помещением общего пользования всех совладельцев жилого комплекса и необходимы для нормальной эксплуатации их помещений. А ФИО2 помещение №, входящее в состав помещения с №, которое является изолированным помещением, исключает доступ собственников других помещений, имеет автономное сообщение с территорией, находящейся в общем пользовании, не нарушает прав смежных правообладателей, является самостоятельным объектом.

В результате выдела помещения, согласно вышеуказанному варианту раздела, габариты здания не изменятся; фасад здания не затрагивается; перепланировка, реконструкция не потребуется; техническое состояние здания не ухудшится, так как конструктивная схема здания не изменится, несущие конструкции не затрагиваются, целостность здания не нарушается.

Также согласно выводам строительно-технической экспертизы назначение и вид разрешенного использования нежилых помещений с № и части нежилого помещения № в виде помещения № -нежилое.

В соответствии с требованиями статьи 67 ГПК Российской Федерации суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы от 29.10.2021 №485-10-2в качестве допустимого доказательства.

Удовлетворяя иск, суд не принимает возражения ответчика о том, что наличие предыдущих зарегистрированных и не оспоренных прав частной собственности на спорные помещения исключает возможность признания их общедомовыми, поскольку такая позиция ответчика опровергается заключением эксперта, а также иными материалами дела.

При этом, доказательств невозможности отнесения спорных помещений к общедомовым помещениям в обоснование своей правовой позиции ответчик в соответствии с требованиями статьи 56 ГПК Российской Федерации не предоставил.

Статьей 56 ГПК Российской Федерации предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований или возражений

Таким образом, у суда отсутствуют доказательства, которые бы в своей совокупности могли явиться основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Ни сторонами, ни лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что помещения с № и часть помещения № в виде помещения № по своему назначению и разрешенному использованию являются нежилыми, не используются как вспомогательные и ранее никогда не входили в состав общего имущества собственников многоквартирного дома и не использовались в качестве общего имущества.

Указанные обстоятельства, подтверждаются в том числе, сведениями технического и кадастрового учета, экспликацией к поэтажном планам, выписками ЕГРН.

Нахождение в помещениях коммуникаций естественно для нормального функционирования объекта нежилого фонда, равно как и нахождение коммуникаций в любом другом помещении. Данное обстоятельство само по себе не является безусловным признаком общего имущества, поскольку такие коммуникации проходят по всему дому, могут быть размещены, в том числе и в помещениях, принадлежащих всем собственникам многоквартирного дома.

В связи с изложенным, принимая во внимание выводы проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы и иные, имеющиеся в деле доказательства суд приходит к выводу что нежилые помещения:№, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и в части нежилого помещения в виде помещений № общей площадью <данные изъяты> кв.м. относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Помещения: № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № общей площадью <данные изъяты> кв.м. и часть нежилого помещения № в виде помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м. не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, и по своему назначению, разрешенному использованию являются нежилыми помещениями. Данные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего дома, фактически никогда не использовались в качестве общего имущества собственниками многоквартирного дома и не отвечают признакам общего имущества собственников многоквартирного дома. В данных помещениях согласно заключению эксперта, отсутствует какое-либо оборудование, регулирующие и запорные арматуры, приборы учета, шкафы управления, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке.

Поскольку закон прямо запрещает нахождение помещений, относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного дома в единоличной собственности, право ответчика на данные помещения подлежит прекращению.

При установленных обстоятельствах, суд, оценив представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании нежилых помещений местами общего пользования и об оспаривании зарегистрированных прав удовлетворить.

Признать нежилые помещения, расположенные в жилом комплексе по адресу: <адрес>, местами общего пользования:

нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже №

нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже № (этаж А);

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилые помещения, расположенные в жилом комплексе по адресу: <адрес>

нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное на цокольном этаже № (этаж А);

Разделить нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное на цокольном этаже № (этаж А) в жилом комплексе по адресу: № на объекты недвижимости со следующими характеристиками:

нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже № (этаж А) в жилом комплексе по адресу<адрес>, признав нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в жилом комплексе по адресу: <адрес>, местом общего пользования;

нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже № (этаж А) в жилом комплексе по адресу: <адрес>, определив назначение и вид разрешенного использования нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже № (этаж А) в жилом комплексе по адресу: <адрес> - нежилое помещение

Определить назначение и вид разрешенного использования нежилого помещения № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже № в жилом комплексе по адресу: <адрес>-нежилое помещение.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю на основании данного судебного акта по заявлению внести соответствующие изменения в сведения о назначении и виде разрешенного использования помещения № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже № в жилом комплексе по адресу: <адрес>, указав –нежилое помещение, без истребования дополнительных документов.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю на основании данного судебного акта по заявлению внести соответствующие изменения в сведения о назначении и виде разрешенного использования помещения № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже № в жилом комплексе по адресу<адрес>, указав - нежилое помещение, без истребования дополнительных документов.

Настоящее решение является основанием для внесения в инвентарное дело по заявлению соответствующих изменений в сведениях о назначении помещения № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже № в жилом комплексе по адресу: <адрес> с указанием назначения -нежилое помещение.

Настоящее решение является основанием для внесения в инвентарное дело по заявлению соответствующих изменений в сведения о назначении помещения № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на цокольном этаже № в жилом комплексе по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения в инвентарное дело по заявлению соответствующих изменений в сведения о назначении нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на цокольном этаже № (этаж А) в жилом комплексе по адресу: <адрес> с указанием назначения -нежилое помещение, без истребования дополнительных документов.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня изготовления 06.12.2021 мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд г.Сочи.

Председательствующий: Н.А. Волкова

На момент публикации решение не вступило в законную силу

Согласовано Судья Н.А. Волкова