Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Кульдякина В.В. - Кальянова А.В., третьего лица Щурина Д.Н., представителя ответчика ООО «Лада Дом» - Афанасьевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кульдякина В. В. к ООО «Лада Дом» о возложении обязанности выполнить текущий ремонт,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Кульдякин В.В. обратился в суд с иском к ООО «Лада Дом» о возложении обязанности выполнить текущий ремонт. В обоснование иска указал, что является собственником нежилого помещения площадью .................. кв.м., расположенного по адресу: ................... Управление МКД, в котором расположено нежилое помещение, приняло на себя ООО «Лада Дом», согласно договору управления от ..................., которое обязалось осуществлять деятельность по управлению МКД, выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников. Фасадная лестница, предусмотренная проектом здания, ведущая к входу в нежилое помещение истца, находится в аварийном состоянии, плиточная облицовка разбита и отваливается, бетонное основание разрушено. Согласно п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от ................................... в состав общего имущества входят фасады, козырьки, парапеты и лестницы. ................... ответчику было направлено заявление на проведение обследования общедомового имущества и проведение текущего ремонта общедомового имущества, фасадной лестницы, которое было получено .................... На указанное обращение ответчик ответил отказом, указав, что данная лестница не входит в состав общего имущества данного МКД, и следовательно, ответственность, ремонт и содержание лежит на собственнике нежилого помещения, к которому примыкает лестница. С данными выводами истец не согласен, поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений дома с момента формирования земельного участка и проведение его кадастрового учета. Ответчик, принимая МКД в свое управление, принимает и несет ответственность за общее имущество. Спорная лестница обслуживает не только нежилое помещение истца, а также собственника нежилого помещения Щурина Д.Н.. Крыльцо площадью .................. кв.м. прилегающее к нежилым помещениям Кульдякина В.В. и Щурина Д.Н., расположено на земельном участке, принадлежащем муниципалитету ................... Крыльцо, прилегающее к нежилым помещениям, в собственность не приобреталось, площадь спорного крыльца не совпадает с площадью ни одного из крылец при застройке МКД принадлежащих ООО «..................», а напротив из договора купли продажи на нежилое помещение следует, что земля под крыльцом принадлежала муниципалитету, следовательно была передана в управление МКД ответчика. Просит обязать ООО «Лада Дом» произвести текущий ремонт общедомового имущества – лестницы, обслуживающей собственность Кульдякина В.М., нежилого помещения площадью .................. кв.м., по адресу: .................., в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, пояснил, что между ним и ответчиком произведен раздел границ территории, и в связи с чем, силами третьего лица производится уборка территории вокруг спорной лестницы и самой спорной лестницы, однако текущий ремонт лестницы, полагает, должен производит ответчик.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях. Дополнительно пояснила, что крыльцо, являющееся объектом спора, входит в состав нежилого помещения истца и является его зоной ответственности. Площадь нежилого помещения, находящегося в собственности истца, в том числе крыльцо, не входит в состав общего имущества многоквартирного дома, и управляющая организация не несет обязательств по его содержанию и ремонту. Спорное крыльцо предназначено только для обслуживания нежилых помещений магазинов истца и Щурина Д.Н. и не имеет другого функционального назначения, не используется иными собственниками помещений МКД.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, письменные доказательства, приходит к следующему.

Согласно требованиям ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: помимо прочего соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые устанавливают требования к содержанию общего имущества.

На основании пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

В соответствии с пунктом 10 названных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Подпунктом "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил.

Согласно пункту 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

На основании п. 16 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...", утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:... а) путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено следующее.

Собственником встроенного нежилого помещения площадью .................. кв.м., обозначенного на поэтажном плане .................., расположенного по адресу: .................., является Кульдякин В.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ................... и выпиской из ЕГРН от ....................

Встроенное нежилое помещение площадью .................. кв.м., обозначенное на поэтажном плане .................., расположенное по адресу: .................., принадлежит на праве собственности Щурину Д.Н., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ................... и выпиской из ЕГРН от ....................

ООО «Лада Дом» на основании договора ................ от ................... приняло на себя обязательства по управлению многоквартирным жилым домом по адресу: ...................

Предметом договора является обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с приложением ................ к договору и в соответствии с указанным приложением в состав общего имущества входят, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование, включая бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, крыши, ограждающие несущие конструкции, ограждающие ненесущие конструкции, включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты, и иные ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Приложением ................ к договору управления многоквартирным жилым домом ................ от ................... установлен перечень, состав и периодичность работ и услуг, а также размер платы за оказание услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту жилого помещения в многоквартирном доме.

Представленными в материалы дела заявлением от ................... и фотографиями установлено, что Кульдякин В.В. обращался в ООО «Лада Дом» для проведения обследования общедомового имущества, фасадной лестницы, расположенных по адресу: .................., с составлением акта обследования в присутствии собственника нежилого помещения либо представителя собственника в установленные законом сроки.

................... ООО «Лада Дом» в адрес Кульядикина В.В. направило письмо, в котором указало, что фасадная лестница, ведущая ко входу в нежилое помещение, расположенное по адресу: .................., не может быть отремонтирована за счет средств по статье «Содержание и ремонт жилья», поскольку указанная лестница не входит в состав общего имущества данного многоквартирного дома, следовательно ответственность за ремонт и содержание несет собственник нежилого помещения, к которому примыкает лестница и крыльцо.

Согласно представленному стороной истца техническому паспорту на встроенное нежилое помещение, обозначенное на поэтажном плане номер .................., расположенное на первом этаже жилого дома, по адресу: .................., по состоянию на ..................., установлено, что крыльцо площадью .................. кв.м., относится к встроенному нежилому помещению, площадью .................. кв.м..

Сторона истца в судебном заседании не оспаривала, что в .................. году истцом произведена перепланировка помещений, и площадь нежилого помещения была увеличена, а также было пояснено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью .................. кв.м., состоящее из тамбура площадью .................. кв.м., торговый зал площадью .................. кв.м., гардеробная площадью .................. кв.м., санузел площадью ................ кв.м. Истец, принимая в дар нежилое помещение в .................. году, не приобретал право собственности на крыльцо, и данное крыльцо в собственности истца не находится и в настоящее время. Спорное крыльцо является цельной фасадной конструкцией здания, разделению подлежать не может, а значит, является общедомовым имуществом. Крыльцо, прилегающее к нежилому помещению, принадлежащему Щурину Д.Н., составляет ................... кв.м., соответственно общая площадь крыльца составляет .................. кв.м., прилегающего к нежилым помещениям Кульдякина В.В. и Щурина Д.Н., расположено на земельном участке, принадлежащем муниципалитету ................... Крыльцо прилегающее к нежилым помещениям не приобреталось, площадь спорного крыльца не совпадает, с площадью ни одного из крылец при застройке МКД, принадлежащих ООО «..................», а напротив, из договора купли продажи на нежилое помещение следует, что земля под крыльцом принадлежала муниципалитету, следовательно, была передана в управление МКД ответчика.

Из пояснений стороны ответчика в судебном заседании усматривается, что нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, встроенное в многоквартирный .................., неотделимо от него и связано с другими помещениями в доме общими конструктивными элементами и инженерными коммуникациями – соответственно указанное нежилое помещение входит в состав данного многоквартирного дома. Данное жилое помещение используется истцом под магазин «..................», в котором истец ведет хозяйственную деятельность. Истец с .................. года зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. Крыльцо, являющееся объектом спора, входит в состав нежилого помещения истца и является его зоной ответственности. Площадь нежилого помещения находящегося в собственности истца, в том числе крыльцо, не входит в состав общего имущества многоквартирного дома и управляющая организация не несет обязательств по его содержанию и ремонту. Спорное крыльцо предназначено только для обслуживания нежилых помещений магазинов истца и Щурина Д.Н. и не имеет другого функционального назначения, не используется иными собственниками помещений МКД.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственника помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующим помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение цели управления многоквартирным домом деятельность.

В силу п.3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «в» п.2 ч.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, собственниками помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие конструкции данного дома находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или0 нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования перила, парапеты и иные ограждающие несущие конструкции).

Кроме того, как установлено из материалов дела, ................... между ООО «Жилищная управляющая компания» и собственником нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного .................., ИП Кульдякиным В.В., заключен договор ................ на долевое участие пользователя встроенных и встроено-пристроенных нежилых помещений в расходах по содержанию и ремонту зданий, на занимаемую общую площадь помещений .................. кв.м., действующий в период с ..................., в том числе, согласно приложению ................ к договору были утверждены акты раздела границ эксплуатационной ответственности сторон за состояние инженерного оборудования и содержание прилегающей территории.

С ................... собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: .................. было принято решение о смене способа управления многоквартирным домом на непосредственный, а также согласованы условия договора ................ от ................... на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и размер платы в расчете на 1 кв.м.

В связи со сменой способа управления, между ООО «ЖУК» и ИП Кульдякиным В.В. было подписано и утверждено соглашение о присоединении к договору ................ от ................... на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от ....................

В связи со сменой способа управления, между ИП Кульдякиным В.В. и ООО «ЖУК» вновь утверждены акты раздела границ эксплуатационной ответственности сторон за состояние инженерного оборудования и содержание прилегающей территории (прилагается к возражению), согласно которых, крыльцо, являющееся объектом спора, по-прежнему входит состав нежилого помещения ИП Кульдякина В.В. и является его зоной ответственности.

В результате реорганизации ООО «ЖУК» путем выделения, образовано общество ООО «Лада Дом», и в соответствии с соглашением сторон и разделительным балансом права и обязанности, а также дебиторская задолженность перед ООО «ЖУК» по договору ................ от ................... переданы ООО «Лада Дом», то есть ООО «Лада Дом» является правопреемником ООО «ЖУК» в отношении содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе МКД по адресу: ...................

В .................. года, в связи с вновь произошедшей сменой способа управления МКД по .................., на основании договора управления ................-У многоквартирным домом ................ по .................. от ..................., между ООО «Лада Дом» и собственником вышеуказанного нежилого помещения ИП Кульдякиным В.В. заключено соглашение о присоединении к договору управления ................ от ..................., согласно условиям которого, собственники помещений обязаны вносить в установленные законом сроки плату соразмерно площади занимаемого помещения за оказание услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома и полученные коммунальные услуги, в том числе на общедомовые нужды, независимо от наличия у них расходов на содержание помещений находящихся в их собственности.

Учитывая представленные стороной истца правоустанавливающие документы на принадлежащие нежилые помещения, выписки из технического паспорта на нежилые помещения, кадастровые паспорта, а также с учетом ст.ст. 209,134, 135 ГК РФ, суд полагает, что управление многоквартирным домом предполагает содержание именно общего имущества, управляющая организация не наделена обязанностью по обслуживанию имущества, находящегося в единоличной собственности каждого собственника помещений, в том числе и нежилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, спорное крыльцо, входит в состав нежилого помещения истца, поскольку площадь нежилого помещения принадлежащего истцу не входит в состав общего имущества многоквартирного дома и ответчик не может нести обязательства по его содержанию и ремонту.

Кроме того, суд полагает, что спорное крыльцо предназначено только для обслуживания нежилых помещений магазина «..................», не имеет другого функционального назначения, не используется иными собственниками помещений многоквартирного дома, что также подтверждается выкопировкой из технического паспорта на нежилое помещение, копией этажа на нежилое помещение, а также исчисление площадей и объемов здания и его частей, выкопировкой из технического паспорта на МКД по .................. соглашений о присоединении к договору управления .................. от ....................

Более того, при отсутствии в правоустанавливающих документах сведений о передаче в собственность истца спорного крыльца, с учетом невозможности доступа посетителей магазина через иной вход, обязанность по содержанию и ремонта крыльца должна быть возложена на собственника нежилого помещения. Использование спорного крыльца двумя собственниками нежилых помещений с учетом конкретных обстоятельств дела не позволяет суду отнести его к общедомовому имуществу.

Доводы стороны истца о том, что в собственность истца передавались нежилые помещения многоквартирного дома, а пристроеная лестница не передавалась в собственность, не могут быть приняты во внимание, поскольку в судебном заседании установлено, что нежилое помещение, занимаемое истцом, является не отдельно стоящим зданием, а помещением первого этажа жилого дома. ООО «..................» не имело отдельных вводов холодного, горячего водоснабжения и центрального отопления. Данные коммунальные ресурсы предоставляются от внутридомовых сетей, расположенных в подвальном помещения жилого дома и являющихся общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Кроме того, стороной ответчика в судебном заседании пояснено и стороной истца не оспаривалось, что собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании не принимали решения о принятии на баланс управляющей компании спорного крыльца, в связи с чем, возлагать на ответчика выполнение текущего ремонта спорного крыльца у суда оснований также не имеется.

Таким образом, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований истца к ООО «Лада Дом» о возложении обязанности выполнить текущий ремонт общедомового имущества лестницы, обслуживающей собственность Кульдякина В.В., нежилого помещения площадью ................ кв.м. по адресу: .................., в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Кульдякина В. В. к ООО «Лада Дом» о возложении обязанности выполнить текущий ремонт общедомового имущества лестницы, обслуживающей собственность Кульдякина В.В., нежилого помещения площадью .................. кв.м. по адресу: .................., в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись Ю.В. Милованова

Справка: мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2018 года.

Судья подпись Ю.В. Милованова

Подлинник данного документа

подшит в деле № 2-3252/2018

которое находится в

Волжском городском суде