Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «<данные изъяты>» к Отделу судебных приставов <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области, Авеличеву С.В., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, ООО «<данные изъяты>» о признании торгов, договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, истребовании квартиры и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

ФГКУ «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к ответчикам о признании торгов, договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, истребовании квартиры и взыскании денежных средств. В обоснование своих требований указали, что на основании ФЗ № 117 от 20.08.2004 г. между истцом и военнослужащим Гришиным А.Ю. был заключен договор целевого жилищного займа № №, согласно которому Гришиным А.Ю. на заемные денежные средства была приобретена в собственность квартира по адресу: <адрес>. Целевой жилищный заем предоставлялся Гришину А.Ю. как участнику эксперимента для приобретения жилого помещения на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита либо займа и погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с условиями договора жилищного займа. ФГКУ «<данные изъяты>» является последующим залогодержателем жилого помещения, которое приобрёл Гришин А.Ю.

ДД.ММ.ГГГГ у Гришина А.Ю. возникли основания для исключения из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. При его увольнении право на использование накоплений, учтённых на его именном накопительном счёте, не возникло. В связи с этим Гришин А.Ю. обязан возвратить выплаченные истцом суммы в погашение обязательств целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет. После чего Займодавец (ФГКУ «<данные изъяты>») обязуется выдать Заемщику (Гришину А.Ю.) документы, подтверждающие исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой, и осуществить действия, связанные с погашением в ГЕГРП записи о последующей ипотеке.

На сегодняшний день у Гришина А.Ю. задолженность по целевому жилищному займу перед Российской Федерацией не погашена. ДД.ММ.ГГГГ Гришин А.Ю. заключил с КБ «<данные изъяты>» кредитный договор № №, согласно которому у кредитной организации возник залог в силу закона на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> было вынесено решение, согласно которому на квартиру обращено взыскание путём продажи с публичных торгов для погашения задолженности перед ОАО «<данные изъяты>» (владелец закладной по кредитному договору).

ДД.ММ.ГГГГ согласно протоколу № о результатах торгов по продаже арестованного имущества квартира передана в собственность Авеличеву С.В. ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> в лице директора специализированной организации ООО «<данные изъяты>» ФИО6 и Авеличевым С.В. был заключен договор купли-продажи арестованного имущества № №.

Считают, что при проведении торгов были допущены нарушения:

- судебный пристав-исполнитель не произвёл оценку рыночной стоимости квартиры в соответствии с Законом «Об исполнительном производстве». При проведении торгов использовалась стоимость квартиры по состоянию на 2007 год. Однако, учитывая значительный промежуток времени с момента заключения Договора ЦЖЗ до момента проведения торгов, а также значительные изменения на рынке недвижимости, ранее согласованную в Договоре ЦЖЗ залоговую стоимость предмета залога в настоящее время нельзя признать актуальной. Реализация квартиры по рыночной стоимости объекта по состоянию на 2007 год нарушает права последующего залогодержателя по причине того, что согласно п.10 Последующего договора об ипотеке залогодержатель по предшествующей ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований;

- торги по реализации квартиры проводились дважды по причине объявления торгов несостоявшимися. В силу закона, в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Первичные торги были проведены ДД.ММ.ГГГГ г., а объявление о проведении вторичных торгов было размещено ДД.ММ.ГГГГ г., сами торги проведены ДД.ММ.ГГГГ г.;

- согласно закону не допускается заключение договора по результатам торгов ранее, чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора. В нарушение этого договор между <данные изъяты> и Авеличевым С.В. был заключен ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола № о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г.

- на квартиру судебным приставом-исполнителем был наложен арест. Истец является последующим залогодержателем, который должен был в обязательном порядке быть извещён о наложении ареста на предмет залога. Не извещение истца о наложении ареста на квартиру, а также о реализации с публичных торгов, фактически лишило их права, предусмотренного Законом об ипотеке, на удовлетворение их требований, как залогодержателя по последующему договору об ипотеке.

Просили:

- признать торги по продаже арестованного имущества - квартиры по адресу: <адрес> недействительными;

- признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключённый между <данные изъяты> в лице специализированной организации ООО «<данные изъяты>» и Авеличевым С.В., недействительным,

- применить последствия недействительности сделки путём возврата в первоначальное положение сторон до заключения договора купли-продажи;

- прекратить право собственности Авеличева С.Р. в отношении квартиры по адресу: <адрес>;

- истребовать у Авеличева С.В. и передать Гришину А.Ю. квартиру по адресу: <адрес>;

- взыскать с ООО «<данные изъяты>» в пользу Авеличева С.В. денежные средства в <данные изъяты> руб., перечисленные в соответствии с разделом 2 протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г.;

- взыскать с ОАО «<данные изъяты>» в пользу ООО «<данные изъяты>» денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечено УФССП по Оренбургской области.

Представитель истца, извещённый надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В адресованном суду заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ТУ Росимущества Емельяненко Н.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ г., иск ФГКУ «<данные изъяты>» не признала и пояснила, что начальная продажная стоимость имущества определена решением суда об обращении взыскания на заложенное имущества. Торги проводились дважды. Ссылку истца на нарушение сроков проведения вторичных торгов считает несостоятельной, т.к. судебный пристав-исполнитель передаёт арестованное имущество для реализации по акту приёма-передачи. Имущество считается переданным со дня подписания акта передачи. В случае проведения вторичных торгов – с момента получения специализированной организацией постановления судебного пристава-исполнителя о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15%. Постановление о снижении цены на 15% является основанием для дальнейшей реализации арестованного имущества Росимуществом. Именно с этой даты начинает течь срок реализации имущества. После получения указанного постановления специализированная организация обязана в течение 10 дней опубликовать извещение о проведении вторичных торгов в средствах массовой информации. Истец не представил доказательства нарушения ТУ Росимущества правил реализации арестованного имущества, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. Действия ТУ Росимущества в Оренбургской области в лице специализированной организации «<данные изъяты>» по организации и проведению торгов были произведены в соответствии с действующим законодательством. Действия судебного пристава-исполнителя, предшествующие реализации имущества, не имеют отношения к порядку проведения торгов и не являются основанием для признания торгов недействительными. Кроме того, истец обращался с аналогичным иском в суд, решением суда в иске было отказано. Просила в иске отказать.

Ответчик Авеличев С.В. исковые требования не признал и пояснил, что начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества устанавливается судом, а судебный пристав-исполнитель не имеет права изменять эту цену. Считает, что начальная продажная цена квартиры, которая была установлена судом, соответствовала её рыночной стоимости на дату торгов, т.к. квартира находилась в запущенном состоянии и требовала большого ремонта. Кроме того, истец не представил каких-либо доказательств несоответствия начальной продажной цены залоговой квартиры рыночным ценам, действующим на момент её продажи с учётом текущего состояния залоговой квартиры. Полагает, что оснований для признания торгов недействительными не имеется и права истца в результате проведённых торгов нарушены не были, т.к. «Росвоенипотека» является последующим залогодержателем.

Представитель УФССП России по Оренбургской области Коблов А.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., исковые требования не признал и пояснил, что к моменту поступления исполнительного листа в службу судебных приставов имущество, на которое должно быть обращено взыскание, уже было продано на торгах. Просил в иске отказать.

Представитель ООО «<данные изъяты>», извещённый надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В адресованном суду заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие. В предоставленном ранее отзыве указали, что торги, проведённые ДД.ММ.ГГГГ г., по реализации арестованного имущества должника Гришина А.Ю. были проведены в соответствии с действующим законодательством РФ и регламентом организации и проведении торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, утверждённого Приказом ТУ ФАУГИ в Оренбургской области № от ДД.ММ.ГГГГ г., без каких-либо нарушений.

Представители ОСП Промышленного района г. Оренбурга и ОАО «<данные изъяты> извещённые надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В отзыве, предоставленном ранее, указали, что не имеют заинтересованности в исходе данного дела.

Третье лицо Гришин А.Ю. в судебное заседание не явился. По указанному в исковом заявлении адресу не проживает.

Выслушав пояснения ответчика Авеличева С.В., представителей ответчиков, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданских дел № № по иску ФГКУ «<данные изъяты>» к Гришину А.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество, № по иску ФГКУ «<данные изъяты>» к УФСПП по Оренбургской области и Авеличеву С.В. о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гришиным А.Ю. и КБ «<данные изъяты>» был заключен кредитный договор на сумму <данные изъяты> руб. для приобретения квартиры по адресу: <адрес>. В обеспечение обязательств по данному кредитному договору Гришин А.Ю. передал указанную квартиру по закладной в залог Банку. В дальнейшем права по закладной перешли к ОАО «<данные изъяты>».

На основании заочного решения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ОАО «<данные изъяты>» к Гришину А.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество с Гришина А.Ю. в пользу ОАО «<данные изъяты>» взыскана задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование кредитом по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры и обращено взыскание на предмет залога – квартиру по <адрес> путём продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб.

ФГКУ «<данные изъяты>» являлось по данному делу третьи лицом.

ДД.ММ.ГГГГ между Гришиным А.Ю. и ФГКУ «<данные изъяты>» был заключен Договор целевого жилищного займа на покупку квартиры по <адрес> по ипотечному кредиту от ДД.ММ.ГГГГ г., а ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен последующий договор об ипотеке жилого помещения по <адрес>.

Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФГКУ «<данные изъяты>» к Гришину А.Ю. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа были удовлетворены: с ответчика взыскана задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб.

Согласно решению <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФГКУ «<данные изъяты>» к Гришину А.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество на квартиру по <адрес> обращено взыскание для удовлетворения требований истца по договору целевого жилищного займа, путём продажи с публичных торгов и установлена начальная продажная стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб.

Судом установлено, что на основании исполнительного листа <данные изъяты>, выданного по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ г., квартира, принадлежащая должнику Гришину А.Ю., ДД.ММ.ГГГГ была передана судебным приставом-исполнителем на торги.

ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в лице директора ООО «<данные изъяты> (Организатор торгов) и Авеличевым С.В. (Покупатель) был подписан протокол № о результатах торгов по продаже арестованного имущества, по которому Организатор торгов передаёт в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: квартиру по <адрес>. Общая стоимость имущества составляет <данные изъяты> руб.

На основании указанного протокола ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, по которому право собственности на квартиру по <адрес> перешло к Авеличеву С.В.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги.

Доводы истца о том, что торги квартиры по <адрес> были проведены с нарушением правил, установленных законом, в судебном заседании своего подтверждения не нашли.

В соответствии с ч.1 ст.87 Федерального Закона РФ от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изменениями и дополнениями) (далее Закона) реализация недвижимого имущества должника осуществляется путём его продажи на открытых торгах в форме аукциона специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ.

Согласно ч.2 ст.447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на неё. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на неё и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

Указом Президента РФ от 12.05.2007 года № 724 Федеральное агентство по управлению государственным имуществом Росимущество наделено функцией по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

ТУ Росимущества по Оренбургской области организует реализацию арестованного имущества на территории Оренбургской области.

На основании ст.56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Законом, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ФЗ. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим ФЗ не установлены иные правила. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст.447-449 ГК РФ и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требования залогодержателя во внесудебном порядке.

Таким образом, в данном случае порядок проведения публичных торгов должен соответствовать правилам, установленным ФЗ «Об ипотеке», и ст.447-449 ГК РФ, ссылка истца на нарушение норм ФЗ «Об исполнительном производстве» несостоятельна.

В соответствии с требованиями п.4 ч.2 ст.54 Закона начальная продажная стоимость квартиры с публичных торгов была установлена решением суда и не подлежала изменению судебным приставом-исполнителем.

В судебном заседании суд обозревал материалы гражданского дела № по иску ФГКУ «<данные изъяты>» к Гришину А.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество. В исковом заявлении истец просил обратить взыскание на квартиру по <адрес> путём продажи с публичных торгов и установить начальную продажную цену квартиры в размере <данные изъяты> руб.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФГКУ «<данные изъяты>» начальная продажная стоимость квартиры также определена в размере 1 470 000 руб.

Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

В соответствии с ч.1 ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашённые для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. (ч.2 ст.448 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.87 Закона специализированная организация обязана размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.

В газете «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ г., в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования на сайте ТУ Росимущества были размещены извещения о проведении открытых торгов имущества должника Гришина А.Ю., назначенных на ДД.ММ.ГГГГ г.

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ торги по лоту № – однокомнатная квартира по адресу: <адрес> признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

В соответствие с ч.10 ст.87 Закона если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.

На основании постановления судебного пристава–исполнителя ОСП Промышленного района г. Оренбурга УФССП по Оренбургской области ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ снижена стоимость имущества, переданного на реализацию в специализированную организацию, на 15%, а именно до <данные изъяты> руб.

Информационное сообщение о проведении повторных открытых торгов опубликовано в газете «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ г., на сайте ТУ Росимущества в сети Интернет.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов по продаже имущества, принадлежащего должнику Гришину А.Ю., признан Авеличев С.В.

Таким образом, информация о проведении торгов спорной квартиры была опубликована организатором торгов в соответствии с требованиями закона и содержала все необходимые сведения, данное обстоятельство подтверждается материалами дела.

С учётом этого доводы истца о том, что он не был извещён о реализации предмета залога на публичных торгах, суд не может принять во внимание, т.к. они являются необоснованными.

Как пояснил в судебном заседании представитель УФССП России по Оренбургской области, исполнительное производство по обращению взыскания на квартиру по последующему договору об ипотеке было возбуждено судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. после того, как квартира была продана с публичных торгов по первому договору об ипотеке.

Учитывая, что реализация спорного имущества проведена в порядке, установленном ст.348, 349, 350 ГК РФ, нарушений законодательства при проведении реализации судом не выявлено, поэтому основания для признания торгов по продаже квартиры и договора купли-продажи квартиры недействительными отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В иске ФГКУ «<данные изъяты>» к Отделу судебных приставов <данные изъяты>, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области, Авеличеву С.В., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, ООО «<данные изъяты>» о признании торгов, договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, истребовании квартиры и взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г. Оренбурга в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме

Судья - Л.М. Чуканова

Решение суда в окончательной форме принято 08.09.2014 года.

Судья -

Решение вступило в законную силу 10.10.2014 года.