Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ФИО1, Управлению Росреестра по Московской области о признании недействительной записи ЕГРН, признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Одинцовского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к ФИО1 и Управлению Росреестра по Московской области, просила следующее:

- признать недействительной и погасить государственную регистрацию права собственности ФИО1 в отношении следующих объектов недвижимого имущества: с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ); с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ); с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ); с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ);

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Вертикаль» и ФИО1

В обоснование исковых требований указано, что истец в рамках реализации полномочий по предоставлению земельных участков льготным категориям граждан произведен раздел земельного участка с К№, расположенного по адресу: АДРЕС, путем выдела из его состава следующих земельных участков: - К№, площадью 4000 кв.м; К№, площадью 4000 кв.м; К№, площадью 9040 кв.м. Перед проведением межевых работ сотрудниками Администрации ДД.ММ.ГГГГ был выполнен осмотр земельного участка с К№, по результатам которого установлено, что данный земельный участок представляет единый массив правильной формы, занят древесной растительностью, не огорожен забором, в границах земельного участка зднаия и сооружения отсутствуют и доступ на земельный участок обеспечен через земельные участки, относящиеся к землям общего пользования. Таким образом, при проведения межевых работ земельный участок с К№ был свободен фактически и юридически от строений. Однако, в 2022 г. установлено, что на земельном участке № расположены следующие объекты недвижимого имущества (нежилые строения) с К№, с К№, с К№, а на земельном участке с К№, расположен объект недвижимого имущества (нежилое строение) с К№. Указанные нежилые строения принадлежат ФИО1 на праве собственности. Основанием для регистрации права собственности на вышеуказанные нежилые строения является договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Вертикаль» и ФИО1, зарегистрированный Управлением Росреестра по АДРЕСДД.ММ.ГГГГ. В соответствие с п. 1 договора, объектом купли-продажи являются: - здание: вагон-дом (бытовка), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 15,40 кв.м, инв.№, лит. Д, расположенное по адресу: АДРЕС, К№; - здание: вагон-дом (бытовка), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 19,20 кв.м, инв.№, лит. Е, расположенное по адресу: АДРЕС, К№; - здание: вагон-дом 0-2 (бытовка), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 57,60 кв.м, инв.№, лит. б, Б, расположенное по адресу: АДРЕС, К№; - здание: вагон-универсал, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 15,40 кв.м, инв.№, лит. В, расположенное по адресу: АДРЕС, К№. Согласно п. 4 договора общая стоимость недвижимого имущества составила 510000 руб., при этом расчет между сторонами произведен до подписания договора (п. 4.1. договора). Вместе с тем налоговым органом в отношении ООО «Вертикаль» внесены записи: - ДД.ММ.ГГГГ о принятии регистрирующим органом решения о предстоящем исключении юридического лица из ЕГРЮЛ (как недействующего); ДД.ММ.ГГГГ о прекращении юридического лица (исключении сведений из ЕГРЮЛ). Таким образом, ООО «Вертикаль» с ДД.ММ.ГГГГ не представляло отчетность в налоговые органы, движение денежных средств на расчетных счетах общества отсутствовало. Единственным вариантом исполнения ФИО1 своей обязанности по перечислению цены договора купли-продажи являлось внесение денежных средств на расчетный счет ООО «Вертикаль» посредством кассы общества или банковского перевода. Администрация полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в отсутствие оплаты со стороны покупателя в условиях предстоящей принудительной ликвидации. При этом в отсутствие оплаты спорного недвижимого имущества, сделка является безвозмездной, подходящей под описание сделки дарения. Кроме того, спорный договор был зарегистрирован на основании заявления ФИО1 При вышеуказанных обстоятельствах, в соответствии с которыми отсутствует доказательство оплаты со стороны ФИО1 на расчетный счет ООО «Вертикаль», у государственного регистратора не было правовых оснований регистрировать спорную сделку. В рамках реализации указанных выше полномочий Администрацией сформированы земельные участки с К№, К№, К№, для их предоставления льготным категориям граждан. Вследствие незаконной сделки купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Вертикаль» и ФИО1 и незаконной регистрации данной сделки, ФИО1 вправе претендовать на преимущественное заключение договора аренды земельных участков под объектами недвижимости и последующий выкуп земельных участков (в силу ст.39.20 ЗК РФ). Указанные обстоятельства нарушают права Администрации, как органа местного самоуправления, обладающего полномочиями по распоряжению спорными земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Представители истца по доверенности в судебном заседании заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить, по доводам иска и письменных пояснений, указав, что сделка нарушает права Администрации, а государственная регистрация объектов противоречит закону.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признала и просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Московской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании требования не признала, указав, что Управление своими действиями не нарушил прав истца, действия Росреестра не оспаривались. Относительно требований о признании недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ оставила на усмотрение суда.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенной о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела и собранные по делу доказательства, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Таким образом, исходя из данного разъяснения, норма, изложенная в пункте 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется также в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять фактически, а совершают формальные действия, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки (вывод денежных средств должника).

Обращаясь в суд с исковым требованием, истец указал, что Администрация Одинцовского городского округа АДРЕС в рамках реализации полномочий по предоставлению земельных участков льготным категориям граждан произведен раздел земельного участка с К№, расположенного по адресу: АДРЕС, путем выдела из его состава следующих земельных участков: - К№, площадью 4000 кв.м; К№, площадью 4000 кв.м; К№, площадью 9040 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ в ходе выездного обследования земельного (-ых) участка (ов) по адресу: АДРЕС, с К№ (общей площадью 20311 кв.м.), установлено, что на момент осмотра согласно сведений ЕГРН земельный участок разделен и состоит из земельных участков: с К№; К№, К№, К№, К№, указанные земельные участки расположены единым массивом, частично огорожены по периметру, являются смежными. В границах земельных участков произрастает древесно-кустарниковая растительность, а также многолетние деревья смешанных пород (хвойных и лиственных пород). Какие либо элементы благоустройства (асфальтированные дорожки, освещение и ограждение) не выявлены. Признаки ведения какой-либо хозяйственной деятельности отсутствуют.

При обследовании установлено, что на земельных участках К№, К№ в северной части расположен объект (нежилое одноэтажное деревянное строение) ориентировочной площадью 60 кв.м.

На земельном участке К№ в южной части расположен аналогичный по конструктиву объект (нежилое одноэтажное деревянное строение) ориентировочной площадью 15 кв.м.

Указанные объекты при визуальном осмотре не являются жилыми эксплуатируемыми, поскольку не имеют подключения к сетям энергоснабжения и сетям газопровода. На крышах строений отсутствуют трубы вентиляции, дымоходов или выводы каких либо отопительных систем. Установлены металлические входные двери, пластиковые окна небольшого размере 50х70 см.

Внешняя отделка стен вышеуказанных объектов недвижимости, у всех трех строений идентична и выполнена путем обшивки деревянного каркаса из бруса плитами ОСП с покраской в белый цвет. Крыша выполнена из металлического профнастила по деревянной стропильной системе. Открытые выпуски стропильной системы и видимая часть обрешетки под свесами кровли имеют признаки вновь смонтированных. Выпуски стропильной системы и обрешетка имеют светлый оттенок, позволяющий визуально определить по данному физическому свойству, что используемая в строительстве данных зданий древесина является новой, что свидетельствует о строительстве данных объектов предположительно в период 3й-4й квартал 2021 г.

У всех объектов недвижимости признаков наличия кирпичного, железобетонного фундамента с ростверком не выявлено, таким образом, признаки, позволяющие отнести указанные объекты к капитальным объектам недвижимости, отсутствуют.

Поскольку уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объектов по указанному адресу в Администрацию Одинцовского городского округа не поступало, комиссией было установлено, что в границах земельных участков К№, К№, и К№, К№, расположены самовольно установленные некапитальные объекты (постройки), о чем был составлен акт выездного обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-95).

Факт возведения указанных объектов на в границах земельных участков К№, К№, и К№, К№ сторонами не оспаривался.

Судом установлено, что что на земельном участке № расположены следующие объекты недвижимого имущества (нежилые строения) с К№, с К№, с К№, а на земельном участке с К№, расположен объект недвижимого имущества (нежилое строение) с К№. Указанные нежилые строения принадлежат ФИО1 на праве собственности.

Основанием для регистрации права собственности на вышеуказанные нежилые строения является договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Вертикаль» и ФИО1, и зарегистрированный Управлением Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 договора, объектом купли-продажи являются: - здание: вагон-дом (бытовка), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 15,40 кв.м, инв.№, лит. Д, расположенное по адресу: АДРЕС, К№; - здание: вагон-дом (бытовка), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 19,20 кв.м, инв.№, лит. Е, расположенное по адресу: АДРЕС, К№; - здание: вагон-дом 0-2 (бытовка), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 57,60 кв.м, инв.№, лит. б, Б, расположенное по адресу: АДРЕС, К№; - здание: вагон-универсал, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 15,40 кв.м, инв.№, лит. В, расположенное по адресу: АДРЕС, К№.

Согласно п. 4 договора общая стоимость недвижимого имущества составила 510000 руб., из которых: стоимость здания № составляет 80000 руб.; стоимость здания № составляет 100000 руб.; стоимость здания № составляет 240000 руб.; стоимость здания № составляет 90000 руб., при этом расчет между сторонами произведен до подписания договора (п. 4.1. договора).

В подтверждение факта исполнения обязательств по оплате представлена квитанция к приходному кассовом ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ

В силу абзаца четвертого пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на покупателя возлагается обязанность подтвердить регистрирующему органу наличие законных оснований возникновения у продавца права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, выраженной в абзаце 4 пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Однако сведений о поступлении денежных средств в счет оплаты обязательств по договору в материалы дела не представлено.

При этом ООО «Вертикаль» с ДД.ММ.ГГГГ не представляло отчетность в налоговые органы, движение денежных средств на расчетных счетах общества отсутствовало.

Доказательств обратного суду не представлено.

Судом установлено, что регистрирующим органом в отношении ООО «Вертикаль» внесены следующие записи: - ДД.ММ.ГГГГ о принятии регистрирующим органом решения о предстоящем исключении юридического лица из ЕГРЮЛ (как недействующего); ДД.ММ.ГГГГ о прекращении юридического лица (исключении сведений из ЕГРЮЛ).

Между тем единственным вариантом исполнения ФИО1 своей обязанности по перечислению цены договора купли-продажи являлось внесение денежных средств на расчетный счет ООО «Вертикаль» посредством кассы общества или банковского перевода.

Однако доказательств исполнения обязательств по договору купли-продажи посредством кассы общества или банковского перевода суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в отсутствие оплаты со стороны покупателя в условиях предстоящей принудительной ликвидации.

Согласно части 9 статьи 15 Закона о регистрации (в редакции Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц период действия решения о приостановлении государственной регистрации.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении правовой экспертизы документов Управление Росреестра по Московской области обязано было установить, что продавец на регистрацию договору (ООО «Вертикаль») утратил свою правоспособность, следовательно, представление заявления о государственной регистрации сделки от имени указанного юридического лица невозможно.

При вышеуказанных обстоятельствах, в соответствии с которыми отсутствуют доказательства оплаты со стороны ФИО1 на расчетный счет ООО «Вертикаль», а также учитывая, утрату продавцом правоспособности, у государственного регистратора не имелось правовых оснований регистрировать спорную сделку.

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу п. 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной.

На основании изложенного, суд, учитывая фактические обстоятельства дела, а именно, что обязанность по исполнению обязательств по оплате со стороны ФИО1 на расчетный счет ООО «Вертикаль» надлежащими доказательствами не подтверждена, последний заключил спорный договор купли-продажи принадлежащих объектов, совершил действие, направленное на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества, при этом вследствие незаконной сделки купли-продажи недвижимого имущества и ее незаконной регистрации, ФИО1 вправе претендовать на преимущественное заключение договора аренды земельных участков под объектами недвижимости и последующий выкуп земельных участков (в силу ст.39.20 ЗК РФ) суд, приходит к выводу о том, что исковые требования истца о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Вертикаль» и ФИО1, подлежат удовлетворению.

Относительно требований о погашении записей в ЕГРП суд исходит из следующего.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, признание договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и возвращение сторон в первоначальное положение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе для погашения записей о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и о праве собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимого имущества: с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ); с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ); с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ); с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требование Администрации Одинцовского городского округа Московской области к ФИО1, Управлению Росреестра по Московской области о признании недействительной записи ЕГРН, признании недействительным договора купли-продажи, - удовлетворить.

Признать недействительной и погасить государственную регистрацию право собственности ФИО1 на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: АДРЕС.

с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.), с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.), с К№ (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.05.2017г., заключенный между ООО «Вертикаль» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение составлено 11 марта 2022 года