Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Неманского городского округа к Гудялису ФИО11, третьему лицу ФИО2 ФИО12 о расторжении договора аренды земельного участка муниципальной собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Неманского городского округа обратилась в суд с иском к ФИО1, третьему лицу ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка муниципальной собственности №№, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципалитета Неманского района и ФИО1 сроком на 49 лет. При этом истец ссылается на то, что спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 25 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, имеет разрешенное использование – под гараж. На спорном земельном участке, переданном в аренду ответчику, расположено здание гаража, которое согласно выписки из ЕГРН с 7 июля 2020 г. находится в собственности ФИО2 При этом договор аренды с ФИО1 не расторгнут. Имеющееся обременение в виде права аренды, препятствует оформлению права собственности на земельный участок нынешнему собственнику гаража.

Представитель администрации Неманского муниципального района ФИО3, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям изложенным в иске.

Определением Неманского городского суда от 11 августа 2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО4 ФИО14 (собственник гаража в период с 2009 по 2020 гг.). ФИО4 в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее уведомление

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований истца, пояснив, что в июне 2020 г. прибрела у ФИО4 гараж площадью 25 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская область, <адрес>. Указанный гараж ФИО4 приобрел у ФИО1 в 2009 г. В настоящее время ей необходимо оформить в собственность земельный участок под гаражом, однако этого сделать она не может, так как земельный участок обременен правом аренды ФИО1

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее уведомление.

Выслушав представителя истца, третье лицо, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Постановлением главы Неманского района от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1 в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью – 25 кв.м. под гаражом, расположенным по адресу: <адрес>. На основании вышеуказанного постановления, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципалитета Неманского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка муниципальной собственности №№ сроком на 49 лет. Указанный договор зарегистрирован в Управление регистрационной службы по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 возвел частный гараж на <адрес>. На основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, акта приемки в эксплуатацию частного гаража от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением главы Неманского района от ДД.ММ.ГГГГ указанный гараж принят в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 на указанный гараж зарегистрировано в органах государственной регистрации, кадастра и картографии.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный гараж перешло от ФИО1 к ФИО4, который в свою очередь на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал гараж ФИО2 Указанные договора купли-продажи прошли государственную регистрацию, сведения о переходе права собственности на гараж занесено в ЕГРН (выпиской от ДД.ММ.ГГГГ).

В подпункте 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из абзаца 1 п.2 ст.615 ГК РФ и п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

По смыслу названных норм при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В этом случае договор аренды, заключенный с прежним собственником здания, подлежит изменению (изменение объекта аренды) или расторжению.

В силу п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Разрешенный вид использования, соотношение площади земельного участка 25 кв.м. к площади гаража 21.2 кв.м. указывают, что использование спорного земельного участка каким-либо иным способом, кроме как размещение на нём гаража, не предполагается.

Таким образом, учитывая что договор аренды земельного участка муниципальной собственности №№ от ДД.ММ.ГГГГ заключался ФИО5 именно с целью размещения на нём здания гаража, то при отсутствии у него этого гаража, указанный договор аренды земельного участка вообще бы им не заключался.

Следует также отметить, что обязательства по договору аренды земельного участка муниципальной собственности №№ от ДД.ММ.ГГГГ обеими сторонами длительное время фактически не исполняются, арендодатель администрация Неманского городского округа, являющаяся правопреемником администрации Неманского муниципального района не производит начисления арендной платы за пользование землей, а арендатор ФИО1 не производит оплату арендных платежей.

На основании изложенного, суд расценивает факт добровольного отчуждения ФИО1 права собственности на гараж (выразившегося в его продаже), существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды земельного участка муниципальной собственности, влекущий за собой также и утрату у ФИО1 каких-либо прав на спорный земельный участок, и как следствие, указанное обстоятельство основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Сохранение обременения за ФИО1 в виде права аренды противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нём здания, а также препятствует новому собственнику гаража ФИО2 реализовать свои права на спорный земельный участок.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации Неманского муниципального района удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка муниципальной собственности №№ от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, площадью 25 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>), заключенный между администрацией муниципалитета Неманского района и Гудялисом ФИО11 сроком на 49 лет.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения, мотивированное решение изготовлено 17 сентября 2020 г.

Судья Неманского городского суда

Шевченко И.В.