Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-325/2020 по первоначальному исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному исковому заявлению ФИО2 и ФИО3 к ИП ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных денежных сумм,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Ставропольский районный суд с вышеуказанным иском, в котором просит:

-взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу истца задолженность по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1272190 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14861 рублей, обратить взыскание на принадлежащее ответчику на праве совместной собственности заложенное имущество – квартиру КН №, расположенную по адресу: <адрес> путем её продажи с публичных торгов, установив начальную стоимость продажи 1710000 рублей.

ФИО2 и ФИО3 в свою очередь обратились со встречным исковым заявлением в котором просят признать ипотеку в силу закона квартиры недействительной, расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика в пользу истцов денежные средства уплаченные по договору в размере 1 710 000 рублей.

В судебное заседание истец по первоначальном иску ИП ФИО1, и его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. До начала судебного заседания от представителя истца ФИО4 поступило заявление о рассмотрение дела без его участия, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, просил в их удовлетворении отказать, по основаниям изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

Истцы по встречному исковому заявлению ФИО2 и ФИО3, а также их представитель ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание назначенное на ДД.ММ.ГГГГ, а также ДД.ММ.ГГГГ не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания суду не заявляли.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

Суд считает в соответствии с положением ст.167 ГПК РФ, возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствии ответчиков по первоначальному иску, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит первоначальные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими оставлению без рассмотрения.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В силу п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ст. 810, 811 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом – Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (продавец), с одной стороны, и ответчиками – ФИО2 и ФИО3 (покупатели), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1 Договора, ответчик приобрела в собственность следующее недвижимое Имущество:

- квартира, назначение: жилое помещение, этажность: этаж: №, этаж №, общая площадь 64 кв.м, кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

В силу п.3.1 Договора, договор имеет силу и значение акта приема-передачи. Продавец передал, а Покупатель принял имущество в день подписания Договора.

Согласно п. 2.1 Договора, по соглашению сторон общая стоимость Имущества составила 1 710 000 рублей.

Согласно п.2.1.1.1 - 2.1.1.2 Договора, оплата цены имущества (квартиры) производится покупателями в следующем порядке:

- часть цены имущества в размере 450000 рублей оплачена покупателем до подписания договора за счет собственных денежных средств;

- оставшаяся часть цены Квартиры, равная 1260000 рублей, оплачивается Покупателем в рассрочку с уплатой предусмотренных настоящим договором процентов, при этом сроки и размер платежей определяются требованиями Договора и доводятся до сведения Покупателей в виде Графика платежей (Приложение № к Договору).

Согласно п.2.2.4 Договора рассрочка оплаты оставшейся части цены имущества предоставляется покупателю на срок 120 месяцев (период рассрочки), считая с даты возникновения денежного обязательства.

В соответствии с п.2.2.5 Договора за пользование рассрочкой покупатель уплачивает продавцу проценты на остаток цены Договора по ставке 16% годовых.

Ежемесячный платеж по Договору составил 21 253 руб. (п.2.3.6 Договора).

Оплата оставшейся части цены Договора должна производиться ежемесячно не позднее последнего календарного дня процентного периода (п.2.3.7.3 Договора).

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Регистрация права собственности покупателя (ответчика) на приобретаемое имущество (квартиру), а также ипотеки в силу закона была произведена 17.05.2016г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

После заключения Договора в счёт уплаты цены имущества и процентов за рассрочку ответчиком были произведены платежи на общую сумму 773 141 рублей. Последний платёж по Договору и графику платежей ответчик произвела 22.10.2019г.

Согласно представленного истцом расчета по состоянию на 01.12.2019г. у ответчиков перед истцом образовалась задолженность по Договору в сумме 1272190 руб. 29коп., из которых:

- сумма остатка основного долга – 1109855 руб. 65 коп.;

- проценты, за пользование основным долгом (рассрочкой) – 95530 руб. 79коп.;

- проценты, начисленные на просроченный основной долг – 8230 руб. 58коп.;

- неустойка (пени) на суммы просроченных платежей по возврату основного долга и уплате начисленных за пользование рассрочкой процентов – 58573 руб. 27 коп.

Пунктом 3.2.2 Договора предусмотрена неустойка в виде пеней в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, в случае нарушения сроков возврата основного долга и/или уплаты начисленных за пользование рассрочкой процентов.

Суд, соглашается с представленным расчетом.

Учитывая, что ответчик не исполняет принятые на себя обязательства по кредитному договору, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по договору.

Однако суд находит просимую ко взысканию истцом ИП ФИО1 неустойку начисленную на суммы просроченных платежей по возврату основного долга и уплате начисленных за пользование рассрочкой процентов в размере 58573 руб. 27 коп. несоразмерной нарушенным обязательствам.

В соответствии с положением ч.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно руководящих разъяснений данных Пленумом ВС РФ в пункте 71 Постановления №7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки с иных лиц (кроме должников коммерческих организаций и ИП) правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 14 октября 2004 года N 293-О право и обязанность снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, что является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, имеющие значение при оценке соразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, баланс прав и интересов сторон, длительность неисполнения обязательства и размер обязательства, суд считает необходимым снизить подлежащую взысканию неустойку до 15000 рублей.

Согласно п.3.1.3.2 Договора Продавец имеет право обратить взыскание на Квартиру при неисполнении требований Продавца, в случаях, установленных и п.3.1.3.1 Договора.

В настоящее время требования истца к ответчику продолжают оставаться неисполненными.

Таким образом, ввиду уклонения ответчика от исполнения обязательств по Договору, истец вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Пунктами 2.2.3 и 2.6.1 Договора установлено обеспечение исполнения денежного обязательства по Договору в виде залога приобретаемого недвижимого имущества (квартиры), действующего до момента полной оплаты в соответствии с Договором (ипотека в силу закона). При этом Покупатель (ответчик) признается залогодателем, а Продавец (истец) - залогодержателем.

Регистрация ипотеки в силу закона в отношении Квартиры была произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с ч.4 ст. 13 Закона об ипотеке, обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение, из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В соответствии с ч.2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном ст. 48 Закона об ипотеке.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 2 ст. 54 Закона об ипотеке установлено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем:

-суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

-наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

-способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

-начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

-меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Стоимость заложенного имущества по соглашению между залогодателем и залогодержателем определена в п.2.1.1 Договора.

Учитывая изложенное, суд полагает необходимым назначить начальную продажную цену заложенного имущества:

- Квартиры 1 710 000 рублей.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии со ст.78 Закона об ипотеке может быть обращено взыскание.

Исходя их положений п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п.3.1.3.2 Договора стороны договорились, что Продавец в праве обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований Продавца в случаях, установленных в п.3.1.3.1 Договора, согласно которому Продавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по уплате цены договора, начисленных но не уплаченных сумм неустойки в случаях если при просрочке осуществления Покупателем очередного ежемесячного платежа более чем 30 календарных дней. Согласно представленному расчету задолженности, ответчики не в полном объеме оплачивали ежемесячные платежи, начиная с октября 2018 года.

В соответствии с п.1 ст. 56 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

Избрать способом реализации заложенного имущества - публичные торги.

Также с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 14 861 рубля, в равных долях, поскольку правило о солидарном взыскании, положения ст.98 ГПК РФ не предусмотрено.

Оставляя без рассмотрения встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3, суд руководствуется как абзацем 2 ст.222 ГПК РФ, поскольку истцами не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора (ч.2 ст.452 ГК РФ), так и абзацем 8 ст.222 ГПК РФ, поскольку истцы не просившие о разбирательстве дела в их отсутствие, не явились в суд по вторичному вызову, а ответчик не требовал рассмотрения дела по существу.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, образовавшуюся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1228 617 руб. 02 коп., из которых:

- сумма остатка основного долга – 1109855 руб. 65 коп.;

- проценты, за пользование основным долгом (рассрочкой) – 95530 руб. 79коп.;

- проценты, начисленные на просроченный основной долг – 8230 руб. 58коп.;

- неустойка (пени) на суммы просроченных платежей по возврату основного долга и уплате начисленных за пользование рассрочкой процентов – 15 000 руб. 00 коп.

Обратить взыскание на принадлежащее ФИО2 и ФИО3 на праве собственности заложенное имущество: (предмет ипотеки):

-квартира, назначение: жилое помещение, этажность: этаж: №, этаж №, общая площадь 64 кв.м, кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> путем её продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 1 710 000 (Один миллион семьсот десять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 861 рубля, в равных долях, то есть по 7430 рублей 50 копеек.

Встречное исковое заявление ФИО2 и ФИО3 к пользу индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании ипотеки в силу закона квартиры недействительной, расторжении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании уплаченных денежных средств – оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 марта 2020 года.

Судья Д.В. Безденежный