Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Росси-Вест ЛГ» к ФИО2 о признании доли в праве на помещение общего пользования,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Роси-Вест ЛГ» обратилось в Первореченский районный суд <адрес> с иском к ФИО2, с требованием о признании доли в праве на помещение общего пользования. В обоснование заявленных требований указало суду, что ООО «Роси-Вест ЛГ» является собственником части нежилых помещений в здании по адресу: <адрес> (лит. 3), а именно: площадью 446,7 кв.м, номера на поэтажном плане 1,2,9,46,47 (этаж 1); площадью 872,1 кв.м, номера на поэтажном плане 11-14, 48; 23 (этаж 1,2). Итого ООО «Роси-Вест ЛГ» на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 1 318,8 кв.м. Здание по адресу: <адрес> (лит. 3) принадлежит помимо ООО «Роси-Вест ЛГ» еще ООО «Мицар», у которого в собственности помещения общей площадью 3 231,4 кв.м. и ФИО2, которой принадлежит на праве собственности часть нежилых помещений общей площадью 514,3 кв.м (номера на поэтажном плане 1 этажа: 3-8, 34-40; 2 этажа: 1-10).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно техническому паспорту помещений, в собственности ФИО2 находятся места общего пользования, а именно помещения 1 этажа за № (туалет) и № (умывальник), № (лестничная клетка), помещения 2 этажа № (лестничная клетка) и № (коридор).

Длительное время, а именно до предъявления в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО2 иска к ООО «Мицар» и ООО «Роси-Вест ЛГ», сотрудники ООО «Роси-Вест ЛГ», не обладая информацией о наличии в здании по адресу: <адрес> (лит. 3) туалета и умывальника, вынуждены были пользоваться общественным туалетом на улице после посещения, которого людям негде вымыть руки в целях соблюдения правил гигиены, поскольку умывальники в помещениях ООО «Роси-Вест ЛГ» отсутствуют. Аналогичная ситуация сложилась с лестницей и лестничной клеткой.

Нахождение в собственности ФИО2 вышеуказанных помещений общего пользования, а именно туалета, умывальника, лестницы и лестничных клеток (площадок), а также коридора ведущего 2-го этажа нарушают законные права ООО «Роси-Вест ЛГ», поскольку данные помещения относятся к общему имуществу здания и необходимы истцу в процессе эксплуатации его помещений. Как выяснилось, туалет и умывальник, а также лестница (лестничная клетка) на 2 этаж, с момента постройки производственного здания, находились только в той части здания, где расположены помещения ответчицы. Туалеты и умывальники в здании располагались в месте расположения помещений ФИО2, иных мест размещения туалетов и умывальников в вышеуказанном строении не было. Следовательно, зарегистрированные за ФИО2 на праве собственности помещения за № (туалет) и № (умывальник) являются помещениями общего пользования и предназначены для обслуживания всех помещений здания. Отсутствие в помещениях ООО «Роси-Вест ЛГ» туалетов и умывальников создает большие трудности для работников ООО «Роси-Вест ЛГ», которые вынуждены пользоваться общественным туалетом.

Помещения ФИО2 1 этажа: за № (туалет) и № (умывальник), № (лестничная клетка), помещения 2 этажа: № (лестничная клетка) и № (коридор), хоть и зарегистрированы за ответчицей на праве собственности, но являются общим имуществом собственников всего здания, в том числе ООО «Роси-Вест ЛГ», поскольку предназначены для обслуживания всех помещений здания и не могут принадлежать только ФИО2, что соответствует Постановлению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

О своем нарушенном праве ООО «Роси-Вест ЛГ» узнало в процессе судебного разбирательства по делу № в ДД.ММ.ГГГГ году.

Истец просил суд признать за ООО «Роси-ВЕст ЛГ» 26/100 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников нежилых помещений в здании по адресу: <адрес>, лит.3, а именно: на помещения 1 этажа № (туалет), № (умывальник), № (лестничная клетка); помещения 2 этажа № (лестничная клетка) и № (коридор).

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» законодателем по тексту выделены «Лестничные площадки, лестницы, а также санитарно-техническое оборудование», которые отдельной строкой по своему функциональному целевому назначению отнесены к общему имуществу здания. Факт нахождения в незаконном владении ФИО2 санитарно-технического оборудования, изначально запроектированного при строительстве здания для обслуживания всего здания в целом в виде туалета и умывальника нарушает законные права ООО «Роси-Вест ЛГ», поскольку лишает возможности Истца обеспечить своих сотрудников необходимыми санитарно-бытовыми условиями, предусмотренными пунктами 2.19, 2.17, 2.18 СНиП 2.09.04.-87 (обустройство санузлов). Размещение в помещениях истца санузлов не представляется возможным, поскольку к данным помещениям отсутствует подвод сетей водопровода и канализации, которые локализированы в помещениях ФИО2

Спорное имущество является имуществом общего пользования к которому обязаны иметь доступ все сособственники. Из инвентарного дела видно, что воспользовавшись ситуацией, ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ году осуществила переоборудование своих помещений 2 этажа в виде ликвидации помещений общего пользования 2 этажа и фактически увеличила площадь своих помещений на 13,4 кв.м. без получения разрешения на это иных собственников.

Сети водопровода и канализации в здании Лит.3 расположены исключительно в месте расположения помещений ФИО2, которая, оккупировав все санитарно-техническое оборудование и сети канализации в здании Лит. 3, лишила иных собственников здания, в том числе ООО «Роси-Вест ЛГ» возможности обеспечения своих сотрудником элементарными санитарно-бытовыми условиями, предусмотренными нормами СНиП.

Представитель истца неоднократно уточнял заявленные требования, просил суд признать за ООО «Роси-Вест ЛГ» 26/100 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников нежилых помещений в здании по адресу: <адрес> (лит. 3), согласно технического паспорта ФИО2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а именно на помещения 1 этажа за № (туалет) площадью 1,9 кв.м, № (умывальник) площадью 3,2 кв.м, № (лестничная клетка) площадью 9,1 кв.м, № (коридор) площадью 2,0 кв.м; помещения 2 этажа за № (лестничная клетка) площадью 12,4 кв.м., внутридомовую инженерную систему водоотведения, расположенную в помещения ФИО2

Истребовать из незаконного владения ФИО2 общее имущество собственников нежилых помещений в здании по адресу: <адрес> (лит. 3), согласно технического паспорта ФИО2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а именно помещения 1 этажа за № (туалет) площадью 1,9 кв.м, № (умывальник) площадью 3,2 кв.м, № (лестничная клетка) площадью 9,1 кв.м, № (коридор) площадью 2,0; помещения 2 этажа за № (лестничная клетка) площадью 12,4 кв.м, внутридомовую инженерную систему водоотведения, расположенную в помещения ФИО2

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, представила суду письменные возражения.

ООО «Мицар» поддержало исковые требования, направило отзыв на иск, из которого следует, что каких-либо туалетов и умывальников в здании по состоянию на 1998 г. не имелось, следовательно туалеты и умывальник, расположенные в помещениях ответчика, обслуживали все здание в целом и изначально были предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, являются общим имуществом собственников здания. Факт незаконного владения ФИО2 санитарно-технического оборудования, изначально запроектированного при строительстве здания для обслуживания всего здания в целом, в виде туалета и умывальника, нарушает законные права ООО «Роси-Вест ЛГ», поскольку лишает его возможности обеспечения своих сотрудников необходимыми санитарно-бытовыми условиями.

Выслушав стороны изучив материалы дела суд полагает, что требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «Роси-Вест ЛГ» является собственником части нежилых помещений в здании по адресу: <адрес> (лит. 3), а именно: площадью 446,7 кв.м, номера на поэтажном плане 1,2,9,46,47 (этаж 1); площадью 872,1 кв.м, номера на поэтажном плане 11-14, 48; 23 (этаж 1,2). Итого ООО «Роси-Вест ЛГ» на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 1 318,8 кв.м. Здание по адресу: <адрес> (лит. 3) принадлежит помимо ООО «Роси-Вест ЛГ» еще ООО «Мицар», у которого в собственности помещения общей площадью 3 231,4 кв.м. и ФИО2, которой принадлежит на праве собственности часть нежилых помещений общей площадью 514,3 кв.м (номера на поэтажном плане 1 этажа: 3-8, 34-40; 2 этажа: 1-10.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Суд также отмечает, что истец ООО «Роси-Вест ЛГ» предъявляя настоящие требования иска к ответчику, обосновав доводы иска тем, что спорные нежилые помещения, принадлежащие ответчику относятся в общему имуществу здания, при этом истец сам является собственником нежилого помещения, №№ на 1 этаже и №№ этажа, административного здания литер «3» по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 12-15).

Разрешая настоящий спор, суд отмечает, что важным свойством судебного решения, является его обязательность для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит исполнению на всей территории РФ. Обязательность судебных постановлений, вступивших в законную силу, имеет значение для всех лиц, действия которых определяются правами, подтвержденными судебными решениями в отношении других лиц.

Одним из требований искового заявления является просьба к суду о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками нежилых помещений.

В настоящее время право собственности на помещения административного здания принадлежит нескольким собственникам. Так как в здании расположены помещения, обслуживающие более одного помещения, между собственниками возникли споры, связанные с определением правового режима общего имущества.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Согласно разъяснениям данным Постановлением Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 247, 249,289-290 ГК РФ.

Пунктом 2 указанного Постановления предусмотрено, что к общему имуществу здания относятся в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

Как следует из технического паспорта административного здания, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и заключения эксперта №(28) от ДД.ММ.ГГГГ, составленного на основании определения суда, в нежилых помещениях OOO «Роси-Вест ЛГ» отсутствуют помещения, в которых бы имелись в наличии трубопроводы водоснабжения, канализации и санитарно-технические приборы, в том числе унитазы и умывальники. В нежилых помещениях ФИО2 помещение 1 этажа № (туалет) и № (умывальная) фактически используются по назначению и образуют единую уборную со смонтированными в ней санитарно-техническими приборами - унитазом и умывальником, подключенными к действующей системе канализации.

На 2 этаже нежилых помещений ФИО2 располагались помещения 12 (туалет) площадью 1,7 м2 и № (коридор) площадью 2,8 м, которые демонтированы собственником на момент экспертного осмотра. Иные помещения уборной отсутствовали в производственном здании по <адрес>, (Лит. 3). В помещениях 1 этажа № и № вытяжная часть канализационного стояка демонтирована, на 2-ом этаже на момент экспертного осмотра помещения санузлы, инженерные сети и санитарно-технические приборы, вытяжная часть канализационного стояка демонтированы. Помещения 1 этажа № (туалет) и № (умывальная), расположенные в нежилых помещениях I по адресу: <адрес> (Лит.3) на момент экспертного осмотра являются единственными помещениями, образующими помещение уборной для собственников нежилых помещений (I) ФИО2 и (III) OOO «Роси-Вест ЛГ». Помещение 1 этажа № (коридор), расположенное в нежилых помещениях (I) ФИО2 по адресу: <адрес> (Лит.3) является помещением, функциональное назначение которого обеспечение доступа собственников нежилых помещений I и III в помещения № (туалет) и № (умывальная), образующих помещение уборной, вследствие чего данное помещение не может использоваться для каких-либо иных целей. Помещение 1 этажа № (лестничная клетка) и 2 этажа № (лестничная клетка) образуют пространство внутри здания, предназначенное для размещения лестницы, единственной функцией которой является обеспечение вертикальной связи между этажами здания (т.4 л.д.205-225).

Суд считает заключение эксперта достоверным доказательством. Отсутствие подписи второго эксперта не является основанием для исключения акта экспертизы как недостоверного доказательства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, все перечисленные помещения находятся в собственности ответчика.

Между тем, несмотря на регистрацию права собственности на данные помещения за одним собственником, другие собственники отдельных помещений в здании имеют право на долю в праве общей собственности на общее имущество здания, так как при переходе права собственности на помещения к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания, независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещений.

При этом, в силу статей 289,290 ГК РФ, таким собственникам доля в праве общей собственности на общее имущество здания принадлежит во всех случаях, независимо от того, имеют ли они собственную систему водоснабжения и канализации, собственное электроснабжения и собственное отопление.

С учетом указанных обстоятельств собственник помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество помещений 1 этажа – помещения №(туалет) площадью 1,9 кв.м., № (умывальник) площадью 3,2 кв.м., № (лестничная клетка) площадью 9,1 кв.м., № (коридор) площадью 2,0 кв.м.

Размер доли в праве общей собственности сторонами не оспаривался.

Суд не включает помещения 2 этажа за № (лестничная клетка) площадью 12,4 кв.м., в имущество подлежащее определению долевом пользовании, поскольку для обслуживания внутридомового обслуживания второго этажа, где также расположены помещения OOO «Роси-Вест ЛГ» признания права не требуется.

Истец просит признать право долевой собственности на внутридомовую инженерную систему водоотведения, расположенную в помещения ФИО2

Поскольку к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, необходимо применять аналогию с отношениями собственников помещений в многоквартирном доме, то для определения состава общего имущества суд вправе обратиться к Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктами 6 и 8 Правил предусмотрено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Суд соглашается с доводами истица о необходимости пользования внутридомовой инженерной системой, однако наличие такой системы (стояки, обогревающие элементы, запорная арматура, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, другое оборудование) не детализировано для определения доли в пользовании, что не позволяет принять решения о признании такого права.

Заслуживает внимание довод ответчика о том, что спорные инженерные сети находятся не в технических помещениях здания, требующих постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Проведение периодического осмотра указанных помещений, в которых располагаются трубопроводы, не требуется. Кроме того, наличие транзитных инженерных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения его к общему имуществу.

Суд не принимает доводы о применении сроков исковой давности поскольку срок обращении в суд за защитой своего права предусмотренный ст.196, 200 ГК РФ не пропущен( определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу).

Суд не усматривает основания для истребования имущества из владения ответчика. Считает данные требования излишними. Права собственников помещений защищены признанием права доли, что позволяет использовать имущество как общее.

Руководствуясь ст., ст. 195-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ООО «Роси-Вест ЛГ» 26/100 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений 1 этажа — помещения № (туалет) площадью 1,9 кв.м., № (умывальник) площадью 3,2 кв.м., № (лестничная клетка)площадью 9,1 кв.м., № (коридор) площадью 2,0 кв.м. в соответствии с кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ в здании по адресу: <адрес>, Лит.З.

В удовлетворении требований ООО «Росси-Вест ЛГ» в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий