Гражданский кодекс часть 1

представителя истца ТСН «Центральная 17А» ФИО4, действующего на основании доверенности от 17.06.2019г., ФИО5, действующего на основании доверенности от 08.08.2019г.,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО6, действующего на основании доверенности № <...>8 от 06.12.2018г.,

представителя третьего лица ООО «Система-Заказчик» ФИО6, действующего на основании доверенности ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица ООО «Система» ФИО7, действующей на основании доверенности ### от 19.01.2019г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <...> гражданское дело по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости «Центральная 17А» к ФИО1 о признании отсутствующим права,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «Центральная 17А» обратилось в суд с иском к ФИО1 об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения (котельная), общей площадью 69 кв.м, расположенного по адресу: <...>, мкр.Коммунар, <...>А, кор.2, на плане первого этажа, помещение 110, кадастровый ###, и признании за собственниками помещений многоквартирного дома права общей долевой собственности на данное нежилое помещение.

В обоснование иска указало, что ООО «Система-Заказчик» (далее по тексту Застройщик) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ###- RU ###, выданного Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области, построен и введен в эксплуатацию многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>А, корпус 2.

На основании протокола общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме от 24.04.2019г. принято решение о создании Товарищества собственников недвижимости (далее по тексту ТСН).

Право собственности членов ТСН на жилые и нежилые помещения возникли на основании договоров долевого участия в строительстве.

В рекламе Застройщика на сайте было указано, что система отопления от собственной газовой котельной, пристроенной к дому, создает уют и комфорт круглый год и существенно сэкономит расходы на коммунальные услуги. Однако в ходе первого отопительного сезона собственниками жилых и нежилых помещений выявлено, что поставка горячей воды и отопления осуществляется АО «ВКС» по общегородским тарифам, что не соответствует рекламе Застройщика.

Также выявлено, что 24.07.2018г. помещению - котельной присвоен кадастровый ### и адрес: <...>, мкр. Коммунар, <...>А, корпус2, на плане 1 этажа помещение 110. Собственником данного помещения является ФИО1

Согласно разрешению на строительство, в состав имущественного комплекса помимо прочих жилых и нежилых помещений, входит пристроенная котельная, площадью 68,8 кв.м. Проектная документация на многоквартирный жилой дом разрабатывалась с учетом теплоснабжения дома от пристроенной котельной.

Спорная котельная расположена на одном земельном участке и неразрывно связана с домом, имеет общую стену и крышу, изначально предназначенная для обслуживания этого дома. Дом проектировался и вводился в эксплуатацию одновременно с пристроенной котельной.

По своему назначению котельная является объектом вспомогательного использования, составной частью проекта строительства жилого дома, а также частью инженерно-технического обеспечения, служащего для его теплоснабжения и не имеет самостоятельного назначения, относится к общему имуществу дома. Вместе с тем, право собственности на спорное имущество оформила ФИО1, что свидетельствует о том, что котельная выбыла из владения собственников помещений дома, помимо их воли, а ответчик владеет этим имуществом незаконно.

Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном <...> от 11.06.2019г. были приняты решения: наделить ТСН правом и полномочиями обращения во все суды судебной системы РФ, для истребования общедомового имущества – котельной из незаконного владения ФИО1; наделить ТСН правом и полномочиями обращения в любые суды судебной системы РФ с любыми исковыми требованиями к ФИО1, а также ко всем органам государственной власти и местного самоуправления, органам технической инвентаризации и учета, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» для истребования из чужого незаконного владения котельной.

Таким образом, предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, ТСН уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Впоследствии представитель истца ТСН «Центральная 17А» уточнил исковые требования, просил признать отсутствующим право собственности ФИО1 на нежилое помещение (котельная), общей площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>А, <...>

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску ТСН «Центральная 17А» в части требований об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения (котельная), общей площадью 69 кв.м, расположенного по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>А, кор.2, и признании права общей долевой собственности на данное нежилое помещение - прекращено в связи с отказом истца от данных требований.

Представители истца ТСН «Центральная 17А» ФИО9, ФИО5 в судебном заседании уточненные требования поддержали, пояснили, что спорное помещение котельной должно относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежать собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и разрешениях на строительство в показателях объекта указано о пристроенной ко 2 корпусу котельной, которая по своим характеристикам является общедомовым имуществом. Согласно проектной документации «Отопление и вентиляция» 316/19ОВ (корректировка корпуса ###), корректировка 3, отопление, теплоснабжение жилого дома предусматривается пристроенной котельной. Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы ### от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленной в материалы дела ответчиком, на основании которого выдано разрешение на строительство корпуса ###, тепло и горячее водоснабжение корпуса ### осуществляется от двухконтурных котлов, а корпуса ### от пристроенной газовой котельной. В положительном заключении экспертизы ### от 26.04.2016г., на основании которого выдано разрешение на строительство корпуса ###, отопление и горячее водоснабжение корпуса ### осуществляется от индивидуального теплового пункта, а не от котельной, пристроенной к корпусу ###.

Разрешение на строительство спорной котельной не выдавалось, котельная введена в эксплуатацию не как самостоятельный объект недвижимости, а как вспомогательное помещение, входящее в состав многоквартирного жилого дома (корпуса ###). При этом корпус ### уже введен в эксплуатацию, а корпус ###, как объект недвижимости, еще не существует.

Кроме того, ФИО1, являясь единственным участником ООО «Система-Заказчик», 06.04.2016г. заключила инвестиционный договор ### с ООО «Система-Заказчик» на инвестирование строительства пристроенного помещения котельной к корпусу ###. Фактически ФИО1 заключила договор сама с собой и представила платежные поручения с целью придания в суде легитимности не существовавшей сделки.

ДД.ММ.ГГГГ, за 10 дней до ввода дома в эксплуатацию, ФИО1 заключила договор ###н на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, объектом которого является то же самое пристроенное помещение котельной к их дому. По договору долевого участия ФИО1 обязалась оплатить Застройщику 2274020 рублей. Однако фактическая оплата не производилась.

Полагают, что корпус ### с пристроенной к нему котельной построен на средства участников долевого строительства, а не исключительно на средства ФИО1

Застройщик распорядился общим имуществом многоквартирного дома построенным за счет средств участников долевой собственности, обладающих правом на общее имущество в силу закона, без их согласия, чем нарушены их права и законные интересы.

Представитель ответчика ФИО1, третьего лица ООО «Система-Заказчик» – ФИО6 с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что 06.04.2016г. между ООО «Система-заказчик» и ФИО1 был заключен инвестиционный договор ###/к. Согласно п.1.1.3. договора, результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение котельной.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Система-Заказчик» и ФИО1 был заключен договор ###н участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом данного договора было нежилое помещение (пристроенное помещение котельная), площадью 68,8 кв.м. Согласно передаточному акту ###/н-110 от 26.07.2018г. нежилое помещение (пристроенное помещение котельной), площадью 69, кв.м, было передано ФИО1 Право собственности ответчика на нежилое помещение было зарегистрировано 09.08.2018г.. Стоимость нежилого помещения с оборудованием составляет 11000000 рублей, которые были полностью оплачены ответчиком.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>А, корпус 2, имеет свой индивидуальный тепловой пункт.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>А, корпус 3, также имеет свой индивидуальный тепловой пункт.

Индивидуальный тепловой пункт отличается от котельной тем, что не может самостоятельно производить коммунальный ресурс «отопление». При наличии индивидуального теплового пункта отопление считается централизованным. Индивидуальный тепловой пункт включает комплекс оборудования, обеспечивающего прием, трансформацию и распределение тепла между потребителями.

Согласно проекту строительства многоквартирных жилых домов по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>А, корпус 2 и корпус 3, а также проекту котельной, котельная обеспечивает теплом два многоквартирных дома, и следовательно, не может относится к общему имуществу в многоквартирном доме собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, полагает, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права.

Представитель третьего лица ООО «Система» ФИО7 считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что ООО «Система» является застройщиком корпуса ### по <...> мкр. Коммунар <...>. Дом построен, все коммуникации подведены, осуществлялся не один пробный пуск тепла. В доме имеется индивидуальный тепловой пункт. Источник теплоснабжения находится в корпусе ###. Считает, что спорная котельная, пристроенная к корпусу ###, не является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного <...>А по <...> в мкр.Коммунар <...>.

Третье лицо Управление Росреестра по Владимирской области о времени и месте рассмотрения дела извещалось судом надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела в их отсутствие, принятие решение оставляет на усмотрение суда.

Третье лицо администрация <...> просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, возникающие по поводу общего имущество в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п. 3 данного Постановления указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что согласно сведениям ЕГРН, ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>А, <...>, на плане 1 этажа помещение 110, на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ###/н-110, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ###-RU###, договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ###н.

Установлено также, что 06.04.2016г. между ФИО1 (Инвестор) и ООО «Система-Заказчик» (Заказчик) был заключен инвестиционный договор ###/К. Согласно п.1.1.3 данного договора, результатом инвестиционной деятельности является пристроенное нежилое помещение котельной, находящееся в «Многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения корпус 1, корпус 2» (во втором корпусе) на земельном участке с кадастровым номером 33:05:170101:433, расположенном примерно в 9м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, мкр. Коммунар, <...>, строительство которой будет осуществляться в соответствии с проектом и настоящим Договором, со всем необходимым смонтированным оборудованием, пуско-наладка которого произведена в установленном порядке. Объект предназначен для оказания коммунальных услуг.

Инвестор обязуется обеспечивать финансирование строительных работ (п.3.1.1 Договора). Ориентировочная стоимость всех работ по реализации инвестиционного проекта, подлежащая финансированию Инвестором, составляет 11000000 рублей, в том числе НДС (п.4.1. Договора). Заказчик обязуется полностью завершить реализацию строительства объекта и передать готовый объект Инвестору в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

01.08.2017г. между ФИО1 и ООО «Строй-Система» заключено соглашение ### к Инвестиционному договору ###/К от 06.04.2016г., добавили в п.2.2 Договора – стороны обязуются в срок не позднее 01.07.2018г. подписать и зарегистрировать договор участия в долевом строительстве на нежилое помещение (пристроенное помещение котельной). Пункт 4.5. изложили в следующей редакции: Инвестор берет на себя обязательство произвести окончательный расчет по настоящему Договору в полном объеме не позднее 01.08.2018г.

29.05.2018г. ООО «Система-Заказчик» и ФИО1 заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного <...>, согласно которому Застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения корус 1, корпус 2. Объектом долевого строительства, подлежащий передаче ФИО1, является нежилое помещение (пристроенное помещение котельной), площадью 68,8 кв.м, ко второму корпусу, первый этаж, проектный ###.

Как следует из проектной документации многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения корпус 1, корпус 2 (пристроенная котельная ко второму корпусу) по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>А, раздела «Тепломеханические решения котельной» 84-2014/1-ИОС4-ТМ 2016г., котельная предназначена для теплоснабжения двух корпусов ### и ###.

В положительном заключении экспертизы, утвержденной зам.начальника ГАУ ВО «Владоблгосэкспертиза» ДД.ММ.ГГГГ указано, что основания для выполнения инженерных изысканий, разработки пректной документации является в том числе положительное заключение негосударственной экспертизы ГАУ ВО «Владоблгосэкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ### по объекту «многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>».

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы ГАУ ВО «Владоблгосэкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ### по объекту «многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, мкр. Коммунар, <...>, источником теплоснабжения является ранее запроектированная газовая котельная, пристроенная к жилому дому ###А корпус 2 по <...> в мкр.Коммунар <...>.

В положительном заключении экспертизы объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения корпус 1, корпус 2 <...>, мкр.Коммунар, <...>А, утвержденной ген.директором ООО «Региональное объединение сообщество-экспертиза» ФИО8 19.12.2017г., в разделе 3.2.2.5.5. Тепломеханические решения указано, что регулирование отпуска тепла – центральное, количественное. Дополнительное качественное регулирование отпуска тепла в системы отопления жилых корпусов ### и ### предусмотрено в ИТП данных корпусов.

Таким образом, из представленной суду проектной документации следует, что котельная, пристроенная к жилому дому ###А корпус 2 по <...> в мкр.Коммунар <...> предназначена для обеспечения теплом двух домов корпуса 2 и корпуса 3. Спорное нежилое помещение предназначено и сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием одного жилого дома, и не используется фактически в качестве общего имущества собственниками помещений. Следовательно, право общей долевой собственности у собственников квартир указанного жилого дома на это помещение не возникло.

Кроме того, в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" содержатся разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания, согласно которым в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания, зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом, или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

В данном случае, собственники жилых помещений многоквартирного <...>А по <...> в мкр. Коммунар <...> доступа в спорное жилое помещение – котельную не имеют.

Исходя из нормы статьи 301 ГК РФ, юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имущество, а также, то обстоятельство, что конкретное лицо (лица) владеет данным имуществом или его частью незаконно. В случае недоказанности одного из перечисленных обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.

Между тем, доказательств совокупности указанных условий, суду представлено не было.

Более того, ТСН «Центральная 17А» отказалось от требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности за собственниками жилых помещений.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «Центральная 17А» о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на нежилое помещение (котельная), общей площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: <...>, мкр.Коммунар, <...>А, <...>, на плане первого этажа, помещение 110, кадастровый ###, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 14041 руб. – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд <...> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья С.Н. Стеций

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.11.2019

Председательствующий судья С.Н. Стеций