Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Никитиной Н. И. к Донец Е. Н. о расторжении договора, взыскании задолженности и убытков по договору, судебных расходов,

установил:

Истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к Донец Е. Н. о расторжении договора, взыскании задолженности и убытков по договору, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что она является нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по договору социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГ.

Указанная квартира состоит из 4 комнат, общей площадью 68,2 кв.м.

Согласно пп. «б» п. 6 указанного Договора социального найма, наниматель вправе вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

ДД.ММ.ГГ истец заключила договор найма указанного жилого помещения с Донец Е.Н.

Согласно п. 1 Договора найма, наймодатель предоставляет для найма на указанных условиях, а наниматель нанимает квартиру, расположенную по адресу: МО, <адрес>.

В соответствии с п. 3.1 Договора наниматель обязан использовать квартиру только для собственного проживания, не для поднайма и не в качестве офиса. С нанимателем в квартире постоянно будут проживать: Агабалян А. В., Донец Д. И.. Указанные лица несут все обязанности по настоящему Договору наравне с нанимателем.

Пунктом 7.1 Договора определено, что срок найма установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ Условия Договора могут быть изменены, а срок найма продлен при условии письменного согласия обеих сторон.

В соответствии с п. 7.5 Договора, он может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случае неисполнения Договорных обязательств.

Согласно п. 8.1 Договора финансовые отношения сторон оформляются отдельным соглашением (приложение №), являющимся неотъемлемой частью данного Договора, его срок действия соответствует сроку действия данного Договора.

В силу п. 8.2 Договора все споры и разногласия, возникающие при выполнении настоящего Договора, решаются сторонами путем переговоров или в суде по месту нахождения квартиры.

Согласно п. 9.1 Договора ежемесячная плата за найм квартиры устанавливается в размере 40 000 руб.

При подписании Договора наниматель оплачивает наличными первый месяц найма квартиры, что составляет 40 000 руб. Далее оплата осуществляется авансом за период в один месяц по каждым 05-м числам. При этом допускается задержка очередного платежа не более чем на три календарных дня от указанной даты (п. 9.2).

Оплата осуществляется налично/безналичными платежами (п. 9.3).

В соответствии с п. 9.6 Договора наниматель обязан оплачивать расходы за электроэнергию, газоснабжение, отопление и очистка канализационной ямы (пп. 9.6.1. 9.6.3, 9.6.4, ДД.ММ.ГГ).

Согласно п. 9.7 Договора стороны обязуются оплачивать принятые на себя сервисные расходы в сроки, установленные компаниями, предоставляющими данные услуги. Ответственность за просрочку платежей (пени, штрафы, оплату за возобновление обслуживания и тому подобное, на основании Договора с соответствующей обслуживающей организацией) несет сторона, принявшая обязательство оплаты соответствующего сервисного расхода.

В силу п. 10.1 Договора наниматель оставляет наймодателю залог за сохранность имущества и соблюдение условий Договора нанимателем в размере 40 000 руб.

Залог вносится двумя равными частями. Первая часть 20 000 руб. наличными при подписании договора и финансового приложения. Вторая часть 20 000 руб. не позднее ДД.ММ.ГГ (п. 10.2).

В силу п. 10.3 Договора невнесение залога или его части в указанный срок дает право наймодателю немедленно расторгнуть договор. Ранее внесенные нанимателем суммы не возвращаются.

В соответствии с п. 11.8 Договора задержка нанимателем очередного платежа (п. 9.2) более, чем на пять календарных дней, дает право наймодателю расторгнуть Договор в одностороннем порядке с оповещением нанимателя не менее чем за три дня до даты такого расторжения. Залог в данном случае не возвращается.

Пунктом 11.9 Договора также предусмотрено, что регулярное, три и более раз. несоблюдение нанимателем условий п. 9.7 или возникшая по его вине задолженность перед соответствующими компаниями за два и более месяца, дает право наймодателю расторгнуть Договор в одностороннем порядке с оповещением нанимателя не менее чем за три дня до даты расторжения. Залог в данном случае не возвращается.

В соответствии с п. 13.4 финансовое соглашение сторон вступает в силу с момента его подписания и подписания Договора найма. Все предварительные, устные и письменные соглашения утрачивают силу.

Вышеуказанный договор найма и финансовые отношения сторон (приложение № к Договору) были подписаны истцом и ответчиком Донец Е.Н.ДД.ММ.ГГ Также в момент подписания Договора истец с ответчиком Донец Е.Н. подписали акт приема-передачи квартиры и имущества, с передачей ключей нанимателю.

При подписании Договора ответчик Донец Е.Н. оплатила истцу сумму в размере 60 000 руб., т.е. авансовый платеж за первый месяц найма квартиры и залог в размере 20 000 руб. Следующий платеж ответчик произвела ДД.ММ.ГГ в размере 40 000 руб., за ДД.ММ.ГГ<адрес> с истца не требовала никаких расписок, однако, у нее осталась расписка, составленная истцом о том, что она получила от ответчика залог в размере 20 000 руб. Также от ответчика имеется расписка о том, что она должна оплатить аренду жилья за январь 18 200 руб., за февраль 40 000 руб. и за март 40 000 руб., а также за коммунальные долги за газоснабжение с ДД.ММ.ГГ г. и за электроэнергию по счетчику.

ДД.ММ.ГГ истец оплатила задолженность за газоснабжение в сумме 13 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика Донец Е.Н. Платеж, произведенный истцом на указанную сумму, является убытками, причиненными действиями ответчика.

ДД.ММ.ГГ истец направила ответчику уведомление о расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГ в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п. 11.8 и п. 11.9 Договора, с требованием освободить квартиру и произвести оплату текущей задолженности по коммунальным платежам и по Договору. Указанное уведомление и требования истца по оплате ответчик в трехдневный срок не выполнила.

В нарушение п. 2.3, 3.6 договора, ответчик не допускает истца в квартиру, препятствует ей в посещении квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Истец просит суд расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Никитиной Н.И. и Донец Е.Н.

Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ за наем квартиры за период с ДД.ММ.ГГ г. в размере 98 200 рублей, убытки по оплате задолженности за газоснабжение в размере 13 000 рублей, по оплате задолженности за электроэнергию в размере 5735,73 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 6000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 4138,71 рублей, почтовые расходы в размере 1552,16 рублей.

Истец Никитина Н.И. и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, пояснила, что при заключении договора она получила денежные средства в сумме 60 000 руб., их них 40 000 оплата за месяц и 20 000 депозит, в дальнейшем ответчик передала ей 40 000 руб., за что именно затрудняется пояснить, она посчитала, что это арендная плата за месяц. В отношении января, в связи с необходимостью ряда расходов, они договорились, что оплата будет 18 200 руб., о чем составлена расписка. Размер взыскиваемой арендной платы составляет января 18 200 руб., февраль – 40000 руб., март – 40 000 руб.

Ответчик: Донец Е.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, факт наличия задолженности по договору найма, неоплаты газоснабжения и наличия задолженности по оплате за электроэнергию, не отрицала, ссылаясь на то, что в квартире было невозможно проживать, в квартире было неисправно газовое оборудования, на ремонт которого ответчиком была понесены соответствующие расходы. Оплату коммунальных услуг она осуществила, однако ввиду неправильных реквизитов, денежные средства были ей возвращены. По поводу арендной платы пояснила, что передала истцу 60 000 руб., их них 40 000 оплата за месяц и 20 000 депозит, в дальнейшем ответчик передала ей 40 000 руб., из них 20 000 руб. арендная плата и 20000 руб. депозит.

Третье лицо: Представитель Администрации городского округа Люберцы Московской области в судебное заседание не явился, извещен.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, исследовав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должен исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В судебном заседании установлено, что Никитина Н.И. на основании договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГ является нанимателем жилого помещения по адресу: <адрес>, что подтверждается копией договора социального найма в материалах дела.

ДД.ММ.ГГ между Никитиной Н.И. и Донец Е.Н. был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>.

Согласно п. 9.1 Договора ежемесячная плата за найм квартиры устанавливается в размере 40 000 руб.

Оплата осуществляется налично/безналичными платежами (п. 9.3).

Пунктом 11.9 Договора также предусмотрено, что регулярное, три и более раз, несоблюдение нанимателем условий п. 9.7 или возникшая по его вине задолженность перед соответствующими компаниями за два и более месяца, дает право наймодателю расторгнуть Договор в одностороннем порядке с оповещением нанимателя не менее чем за три дня до даты расторжения. Залог в данном случае не возвращается.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору найма, истец просит его расторгнуть и взыскать с ответчика задолженность по договору, а также убытки, возникшие в результате неоплаты ответчиком задолженности по оплате газоснабжения и электроснабжения.

Из расписки Донец Е.Н. от ДД.ММ.ГГ следует, что она обязуется оплатить аренду жилья и неоплаченные коммунальные услуги в размере январь 18200 руб., февраль 40 000 руб., март 40 000 руб., коммунальные долги за газ ноябрь, декабрь, январь, февраль, март, электроэнергию по счетчику.

Из объяснений сторон следует, что при въезде в квартиру Донец Е.Н. оплатила арендную плату 40 000 руб. и депозит 20 000 руб.

В настоящее время ответчик выехала из квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке сдавать жилое помещение в поднаем.

Статьями 76 - 80 Жилищного кодекса РФ регулируются правоотношениями в области поднайма жилого помещения. В соответствии с названными нормами права наниматель жилого помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи лиц вправе передать часть жилого помещения в поднаем.

Таким образом, нормы закона, регулирующие правоотношения по пользованию жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, не предусматривает возможности заключения договора найма в отношении такого жилого помещения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения закона.

Учитывая, что данный договор найма является ничтожным, не соответствующим требованиям закона, требование истца о его расторжении является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 167 ч.2 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

(в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 100-ФЗ)

В п. 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Учитывая расписку ответчика о наличия задолженности по оплате за пользование жилым помещением в размере 98 200 рублей, а также сведения о внесенном депозите в сумме 20 000 руб., суд полагает необходимым ввиду признании договора недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 78 200 руб. (98200- 20000)

Из представленных истцом документов следует, что Никитина Н.И. произвела оплату задолженности, образовавшейся в период пользования ответчиком спорным жилым помещением: за газоснабжение в размере 13 000 рублей, за электроснабжение в размере 689,50 рублей. Доказательств несения убытков по оплате за электроснабжение в большей сумме истцом суду не представлено. В связи с чем суд находит вышеуказанные суммы подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании ст. 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 6 000 руб. Суд находит данную сумму разумной и достаточной.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы в размере 1552,16 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2956,67 руб., пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Никитиной Н. И. к Донец Е. Н. о расторжении договора, взыскании задолженности и убытков по договору, судебных расходов, удовлетворить частично.

В иске Никитиной Н. И. к Донец Е. Н. о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ в отношении квартиры по адресу: <адрес>, отказать.

Взыскать с Донец Е. Н. в пользу Никитиной Н. И. денежные средства в размере 78 200 руб., убытки, понесенные на оплату задолженности за газоснабжение в сумме 13000 руб., убытки, понесенные на оплату задолженности за электроснабжение в сумме 689,5 руб., расходы по оплате юридических услуг в сумме 6000 руб., почтовые расходы в сумме 1552,16 руб., расходы по госпошлине в сумме 2956,67 руб.

В остальной части в иске Никитиной Н. И. к Донец Е. Н. о взыскании задолженности и убытков по договору, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Шкаленкова

Мотивированное решение

изготовлено ДД.ММ.ГГ