Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Две пятерки» об устранении препятствий в пользовании земельным участком, третьи лица: Администрация городского округа «Город Калининград», ФИО4,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Две пятерки» об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером № площадью 8325 кв.м. по <адрес> в <адрес>, обеспечении истцу безлимитного и беспрепятственного доступа на указанный земельный участок путем выдачи чипа или карты для въезда на земельный участок и обязании ответчика демонтировать въездной и выездной шлагбаумы на въезде и выезде с данного земельного участка, указывая следующее.

Истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения № в торговом центре «55» расположенном по адресу: <адрес>. Ранее, с 04.07.2012г. собственником нежилого помещения № в торговом центре «55» расположенном по адресу: <адрес> являлась мама истца - Н.А.И.. Однако фактически пользовался и управлял (оплачивал необходимые платежи, участвовал в собраниях собственников нежилых помещений ТЦ «55») данным помещением сам истец.

В своей деятельности истец использует автомобиль <данные изъяты> госномер №, который он, при нахождении по месту своей работы в торговом центре «55», парковал на прилегающей к торговому центру территории.

Прилегающая к торговому центру «55» территория - это земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 8325 кв.м. по <адрес> в <адрес> имеющий разрешенное использование «магазины», цель использования - «под существующие торгово-административные центры». Собственником данного земельного участка является Администрация ГО «<адрес>». ДД.ММ.ГГГГ. указанный земельный участок был предоставлен в аренду по Договору №-А со множественностью лиц на стороне Арендатора в количестве 122 юридических и физических лиц. ДД.ММ.ГГГГ. истец присоединился к Договору аренды земельного участка на основании Соглашения №-№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением общего собрания собственников ТЦ «55» ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о создании на прилегающем земельном участке платной парковки. При этом п. 5.3 Решения предусматривалось, что для собственников и арендаторов ТЦ сохраняется возможность пользоваться парковкой по отдельным картам въезда, приобретаемым единоразово у управляющей компании (стоимость до ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей).

ДД.ММ.ГГГГ по приходному кассовому ордеру № истец приобрел у управляющей компании ТЦ «55» - ООО «Две пятерки» карту въезда на парковку за <данные изъяты> рублей. При этом он мог находиться на парковке бесплатно неограниченное количество времени.

В мае 2018 года ответчик при въезде и выезде на земельный участок с кадастровым номером № площадью 8325 кв.м. по <адрес> в <адрес> установил новый шлагбаум, с новым аппаратным комплексом, с взиманием платы за нахождение на вышеуказанном земельном участке по 50 рублей за час парковки. При этом плата взимается и с собственников нежилых помещений ТЦ.

ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился к Ответчику с заявлением с просьбой предоставить ему как собственнику нежилого помещения в ТЦ «55» и арендатору земельного участка прилегающего к ТЦ «55» бесплатный пропуск (карту, абонемент) для парковки его автомобиля на земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик отказал истцу в выдаче бесплатной карты въезда на арендуемый земельный участок сославшись на общее собрание собственников нежилых помещений торгового центра «55» от ДД.ММ.ГГГГ, которое якобы приняло решение об организации платной парковки с взиманием оплаты 50 рублей за час парковки.

В период с 20-го по 24-е августа 2018 года Ответчик, для придания видимой законности своих действий по взиманию платы за парковку с собственников ТЦ и арендаторов земельного участка, провел внеочередное общее собрание собственников помещений ТЦ «55». На указанном собрании было принято решение о взимании платы с собственников ТЦ за нахождение на парковке в размере 1 000 рублей в месяц. Истец считает, что взимание платы с собственников ТЦ за нахождение на земельном участке, предназначенном для его обслуживания (парковке) нарушает его права как собственника нежилого помещения и арендатора данного земельного участка по пользованию им. А Решение собрания ограничивающее права собственника нежилого помещения в ТЦ «55» и арендатора прилегающего земельного участка в части взимания платы за нахождение на нем противоречит основам правопорядка и нравственности, незаконно, и потому ничтожно.

Истец указывает, что установка Ответчиком шлагбаума на въезде на земельный участок с кадастровым номером № площадью 8325 кв.м. по <адрес> в <адрес> с взиманием платы за нахождение на нем нарушает его права как собственника нежилого помещения и арендатора данного земельного участка по пользованию им.

Кроме того, п. 1.4 Договора аренды установлены следующие ограничения по использованию данного земельного участка:

- проезды (с учетными номерами 1 и 7 на плане земельного участка). Именно на этих участках Ответчиком установлены шлагбаумы въезда и выезда;

- охранные зоны инженерных коммуникаций (с учетным номером 2 на плане земельного участка).

- охранная зона электросетевого хозяйства (с учетным номером 3 и 6 на плане земельного участка).

В связи с чем, истец полагает, что установка шлагбаума нарушает условия Договора аренды земельного участка в части обеспечения беспрепятственного доступа на земельный участок, а также ограничений в его использовании установленных Договором.

Также истец указал, что ранее он являлся индивидуальным предпринимателем, однако предпринимательскую деятельность прекратил.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил и дополнил свои требования указание на то, что решение общего собрания собственников помещений торгового центра, проведенное в период с 20 по ДД.ММ.ГГГГ, является ничтожным, поскольку принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; спорный земельный участок находится в собственности Администрации городского округа «<адрес>» и предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора в количестве 88 лиц; ряд собственников к договору аренды не присоединялись; собственники, не присоединившиеся к договору аренда, не вправе были разрешать вопросы пользования земельным участком.

Кроме того, решением собственников помещений, без согласования с арендодателем, изменено целевое назначение земельного участка.

Указал на то, что в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ, парковка должна обустраиваться по решению собственника земельного участка, с соблюдением установленных норм и наличии согласований надзорных органов. Администрацией городского округа «Город Калининград» вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предложением прекратить использование земельного участка под организацию платной парковки автотранспортных средств.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на положения ст. 304,305 ГК РФ, истец просит суд обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером № площадью 8325 кв.м. по <адрес>, обязать ООО «Две пятерки» предоставить истцу безлимитный и беспрепятственный доступ на указанный земельный участок путем выдачи чипа или карты для въезда на земельный участок и обязать ответчика демонтировать въездной и выездной шлагбаумы на въезде и выезде с данного земельного участка.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании требования поддержали, изложили доводы аналогичные описанным в исковом заявлении и уточнениях.

Третье лицо ФИО4 и его представитель ФИО5 в судебном заседании считали иск обоснованным, и указали на то, что ФИО4 в указанном торговом центре принадлежит помещение, которое он передал для ведения предпринимательской деятельности юридическому лицу; организация на прилегающей территории платной парковки затрудняет деятельность данного юридического лица. Деятельность платной парковки, организованной ответчиком, является незаконной, а выгодоприобретателем от данной деятельности является ООО «Две пятерки», а сама данная деятельность незаконно ограничивает права собственников помещений в торговом центре на доступ к своему имуществу. Ответчик является управляющей организацией, которая управляет общим имуществом собственников помещений торгового центра, однако земельный участок не является общим имуществом; вопрос об использовании земельного участка должен решаться арендаторами участка в порядке установленном законом и договором аренды; оснований для применения к данным правоотношениям по аналогии закона положений Жилищного кодекса РФ, регулирующих правоотношения, связанные с пользованием земельным участком под многоквартирным домом, не имеется, поскольку собственники многоквартирного, в силу закона, владеют на праве собственности земельным участком под многоквартирным домом, а в данном случае земельный участок предоставлен в аренда со множественностью лиц на стороне арендатора. Размещение платной парковки – это иной, отличный от разрешенного, вид использования земельного участка; и установление платности пользования земельным участком его арендатором является недопустимым.

Представитель ответчика ООО «Две пятерки» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что ООО «Две пятерки» по решению собственников помещений торгового центра «55» является управляющей организаций данного торгового центра, и осуществляет деятельность по содержанию, ремонту, обслуживанию торговых павильонов и мест общего пользования торгового центра; управляющая компания исполняет решение собственников, принятое большинством голосов. Истец также участвовал в принятии решения, однако его голос не повлиял на него. Полагали, что к правоотношениям арендаторов по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора подлежат применению по аналогии закона нормы статей 247, 209, 262 ГК РФ; платная парковка на прилегающей к торговому центру территории организована в соответствии с решением собрания собственников помещений торгового центра от ДД.ММ.ГГГГ, и тариф и порядок его применения также установлен решением общего собрания; для исполнения данного решения, проведен комплекс работ по межеванию, закупке и монтажу оборудования паркинга, для чего всеми собственниками помещений вносились дополнительные взносы. В период 20-ДД.ММ.ГГГГ вновь было принято решение, которым подтверждены полномочия ООО «Две пятерки» на организацию платной парковки и утверждены тарифы за пользование парковкой и порядок пользования парковкой, порядок распределения доходов от парковки. От Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов не поступало возражений относительно организации на земельном участке платной парковки. Законных оснований для отнесения принятого общим собранием собственников помещений решения к ничтожным не имеется. Установленное для организации парковки оборудование не препятствует доступу неограниченного круга лиц на земельный участок и нахождению на нем до 60 минут. Ответчик выполняет решение собственников помещений, которое является обязательным для всех участников данного гражданско-правового сообщества, и истец также не вправе требовать для себя условий пользования парковой отличных от остальных сособственников.

Выслушав пояснения сторон, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела Истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ. является собственником нежилого помещения № в торговом центре «55» расположенном по адресу: <адрес>, используемого им под офис. Ранее, с 04.07.2012г. собственником нежилого помещения № в торговом центре «55» расположенном по адресу: <адрес> являлась мама истца - Н.А.И. Ивановна.

Торговый центр «55», в котором располагается принадлежащее истцу помещение, расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 8 325 кв.м. по <адрес> в <адрес>, предназначенном «под существующие торгово-административные центры». Указанный земельный участок предоставлен в аренду по Договору №-А со множественностью лиц на стороне Арендатора в количестве 122 юридических и физических лиц. На основании Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. истец присоединился к Договору аренды указанного земельного участка.

Из выписки из ЕГРН относительно данного земельного участка следует, что на стороне арендатора к данному договору присоединились 88 лиц, которые присоединялись к договору в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Решением общего собрания собственников нежилых помещений в торговом центре «55», проводимого в форме совместного присутствия ДД.ММ.ГГГГ на прилегающей к ТВЦ территории организована платная парковка.

Помимо вопроса организация парковки были приняты решения еще по 6 вопросам и утверждены:

1) план текущего ремонта общего имущества ТВЦ;

2) проведение дополнительных работ (по перекладке кровли, реконструкции системы автоматики вентиляции (отопления) ТВЦ; модернизации инженерных систем и оборудования; ремонт системы освещения) с дополнительным сбором денежных средств;

3) режим работы ТВЦ;

4) полномочия УК на заключение договоров с энергоснабжающими и прочими организациями;

5) полномочия УК на право пользования общим имуществом, заключения договоров на установку рекламных конструкций, на сдачу в аренду общего имущества;

6) порядок оповещения собственников нежилых помещений ТВЦ о проведения собрания и уведомлений об итогах голосования и принятых решениях.

В качестве управляющей компании, которой, в том числе, поручена организация деятельности платной парковки утверждена ООО «Две пятерки».

Пунктом 6.3 Решения предусматривалось, что для собственников и арендаторов ТЦ сохраняется возможность пользоваться парковкой по отдельным картам въезда, приобретаемым единоразово у управляющей компании ( стоимость до ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей).

Как следует из протокола внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений Торгово-выставочного центра «Две пятерки» (литер Б) и Административно-бытового здания (литер А) (<адрес>), проведенного в форме заочного голосования в период с 20-го по 24-ое августа 2018 года собственники помещений, приняли следующие решения:

1. утверждено бесплатное время нахождения на парковке после въезда по разовым паркинг-картам для клиентов: 1 час (60 мин).

2. утверждены тарифы на въезд по разовым паркинг-картам для клиентов: 50 руб/час в период с 08:00 до 20:00 и 100 руб/ночь в период с 20:00 до 08:00; и тарифы на въезд по абонементам для клиентов сроком действия 30 дней

3. утверждены тарифы на въезд по абонементам для собственников нежилых помещений - Дневной (с 8-00 до 20-00 ч.) – 1 000 рублей в месяц.

4. утверждено соотношение количества парковочных мест, выделяемых для собственников и иных клиентов на платной парковке: 50/50 %.

5. Утверждена ответственность за нарушение правил пользования платной парковкой.

6. Утвержден режим работы ТВЦ «Две пятерки» (в рабочие и праздничные дни, в ночное время) и порядка доступа в ТВЦ в нерабочее время.

7. Подтверждены полномочия УК ООО «55» на заключение от имени собственников договоров с энергоснабжающими организациями, сторонними организациями

8. Подтверждено предоставленное УК ООО «55» право пользования общим имуществом собственников нежилых помещений ТВЦ «Две пятерки», в том числе заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

9. Подтверждены полномочия УК ООО «55» по организации платной парковки на территории земельного участка по <адрес> в <адрес> (к/н № площадью 8325 кв.м), в том числе правом заключения договоров на поставку, установку и технического обслуживания автоматической системы контроля доступа и оплаты услуг парковки, а также предоставления (в том числе с привлечением третьих лиц) услуг парковки на платной основе.

Доходы, полученные управляющей компанией от услуг платной парковки, распределяются по схеме: ООО «55» - 50%, собственники - 50% (после погашения всех затрат, связанных с организацией платной парковки на территории земельного участка).

10. Подтверждено предоставленное УК ООО «55» на передачу в аренду третьим лицам общего имущества здания, а именно: кровли ТВЦ «Две пятерки».

11. Утверждено расходование УК ООО «55» денежных средств собственников ТВЦ (доходов от сдачи в аренду МОП и касетонов, от услуг платной парковки - после погашения всех затрат) на цели, непосредственно связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией ТВЦ «55» и земельного участка.

12. Утверждено что инициатором созыва общего собрания могут быть как собственники помещений, так и управляющая компания.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Частью 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 41 ЗК РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Согласно статье 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В силу положений статьи 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Давая оценку приведенным сторонами доводам и представленным суду доказательствам, суд приходит к выводу, что доводы истца о ничтожности решения собрания на основании которого ответчик ограничил его право пользования земельным участком является обоснованными. Общее собрание собственников помещений здания торгового центра не вправе разрешать порядок пользования спорным земельным участком, поскольку этот вопрос относится к компетенции арендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора.

Очевидно, что ни на момент принятия данного решения, ни на настоящий момент перечень лиц присоединившихся к договору аренды на стороне арендатора и лиц, являющихся собственниками помещений в торговом центре, не совпадает. Лицо не принявшее на себя права и обязанности арендатора земельного участка не вправе разрешать вопросы о порядке пользования земельным участком. Собственник помещения в строении, расположенном на земельном участке, имеет исключительное право (и обязанность) присоединиться к договору аренды, однако до присоединения к данному договору правами и обязанностями арендатора данное лицо не обладает.

Таким образом, общее собрание собственников помещений в торговом центре разрешило вопрос не относящийся к его компетенции, что в силу пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ влечет ничтожность решения собрания.

Из изложенного следует, что ООО «Две пятерки», исполняя данное ничтожное решение общего собрания, без законных на то оснований разместило на въезде и выезде со спорного земельного участка шлагбаумы, препятствующие доступу истца на арендуемый им земельный участок. Исполняя решения гражданско-правового сообщества об определении порядка пользования земельным участком ответчик, соблюдая разумную степень заботливости и осмотрительности, должен был убедиться, что данное гражданско-правовое сообщество полномочно разрешать вопрос о пользовании земельным участком, что ответчиком сделано не было. Ответчик (в т.ч. являясь одним из арендаторов участка) бесспорно обладал сведениями о том, что спорный земельный участок не принадлежит собственникам помещений торгового центра, находится в муниципальной собственности и передан в аренду, и соответственно для начала работ по организации платной парковки должен был убедиться в наличии решения арендаторов земельного участка об организации таковой, и наличии согласия собственника на ведение такое деятельности на земельном участке.

Кроме того, заслуживают внимания доводы истца о том, что ни собственник, ни арендаторы спорного земельного участка не разрешали вопрос об изменении назначения земельного участка для организации платной парковки на нем.

Земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 8 325 кв.м. по <адрес> в <адрес>, имеет вид разрешенного использования «магазины».

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, вид разрешенного использования «магазины» (4.4) допускает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 N 339 предусматривается, что для земельных участков с видом разрешенного использования «магазины» допускается размещение магазинов, и при этом к данному виду разрешенного использования, вспомогательный вид разрешенного использования не устанавливается, а для соответствующий для платной парковки вид разрешенного использования (автостоянки) установлен в качестве основного и вспомогательного видов разрешенного использования в иных видах разрешенного использования, из чего следует, что для организации платной парковки требуется изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Требования одного из арендаторов земельного участка о прекращении использования земельного участка в нарушение его разрешенного использования является обоснованным, поскольку на каждого из арендаторов возложена обязанность не допускать использования земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования.

Суд отвергает ссылки ответчика на то, что к спорным правоотношениям надлежит применить по аналогии закона положения Жилищного кодекса РФ, регулирующие правоотношения, связанные с пользованием земельным участком под многоквартирным домом, поскольку собственники многоквартирного, в силу закона, владеют на праве собственности земельным участком под многоквартирным домом, а в данном случае земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными требования истца об устранении ему препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, площадью 8 325 кв.м., расположенным по <адрес> в <адрес> путем демонтажа шлагбаумов на въезде и выезде с данного земельного участка, поскольку законных оснований для их установки не имелось. В части требований о выдаче чипа или карты для въезда на земельный участок иск удовлетворению не подлежит, поскольку, с учетом вышеприведенных обстоятельств, законных оснований для удовлетворения для удовлетворения данных требований суд не усматривает.

Руководствуясь ст. 194 – 199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ответчика ООО «Две пятерки» устранить препятствия в пользовании ФИО1 земельным участком с кадастровым номером №, площадью 8 325 кв.м., расположенным по <адрес> в <адрес> путем демонтажа шлагбаумов на въезде и выезде с данного земельного участка.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2020 года.

Судья А.В. Таранов