Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ЗАО «Петербургская инвестиционно – строительная компания» и ООО «Северо – Западная строительная корпорация» о признании предварительного договора купли – продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, признании права участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась с иском к ЗАО «Петербургская инвестиционно – строительная компания» (далее по тексту решения – ЗАО «ПИСК») и ООО «Северо – Западная строительная корпорация» о признании предварительного договора № 47/017 от 30.09.2010 купли – продажи квартиры, заключенного между ФИО1 и ЗАО «ПИСК» договором долевого участия в строительстве, признании за ней права участника долевого строительства на капитальные вложения в размере 9 624 909 руб. в объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, приведенная площадь квартиры <данные изъяты>., мотивируя свое обращение тем, что 30.09.2010 между ФИО1 и ЗАО «ПИСК» был заключен предварительный договор купли – продажи вышеуказанной квартиры, истец выполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры, однако основной договор купли – продажи между сторонами не заключен, оформить право собственности также не представляется возможным в силу отсутствия у ответчика разрешительной документации на строительство и акта ввода жилого дома в эксплуатацию, вместе с тем между сторонами возникли правоотношения, регулируемые Законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», для дальнейшей защиты своих прав участника долевого строительства необходимо признание прав участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, надлежащим образом извещена о рассмотрении дела судом.

В судебное заседание представитель истца ФИО1 – ФИО2 явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика ЗАО «ПИСК» ФИО3 и представитель ответчика ООО «Северо – Западная строительная корпорация» ФИО4 явились, исковые требования не признали в полном объеме.

В судебное заседание третье лицо ФИО5 не явилась, надлежащим образом извещена о рассмотрении дела судом.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что ФИО6 являлась собственником земельных участков по адресам: <адрес>, кадастровый номер №; <адрес>, кадастровый номер: №; <адрес>, кадастровый номер №.

Впоследствии данные земельные участки были объединены в один с присвоением ему адреса: <адрес> (л.д.143-145).

Указанные земельные участки до их объединения были переданы ФИО6 в аренду ООО «Северо – Западная строительная корпорация» с правом последующего выкупа на основании договора аренды. По условиям договора аренды, земельные участки предоставляются ООО «Северо – Западная строительная корпорация» для строительства жилого дома.

ООО «Северо – Западная строительная корпорация» является застройщком жилого дома, строительство которого осуществлено на трех земельных участках, расположенных по адресам: <адрес>; <адрес>,; <адрес>.

Строительство жилого дома осуществлено подрядной организацией ООО «Рубеж» (л.д.152-155).

По условиям заключенного между ООО «Северо – Западная строительная корпорация» (принципал) и ЗАО «ПИСК» (агент) 03.03.2009 генерального соглашения № 29/22-ФИН, с дополнительным соглашением от 26.02.2010, принципал поручает, а агент обязуется за вознаграждение от своего имени и за счет принципала осуществлять необходимые и достаточные действия по поиску и привлечению лиц, желающих заключить предварительные договоры купли – продажи квартир, нежилых помещений, расположенные в домах по адресам: <адрес>; <адрес>, строительство и инвестирование которого осуществляет принципал с последующим, после оформления права собственности принципала, приобретением квартир, нежилых помещений в собственность на основании договоров купли – продажи, заключаемых с принципалом (л.д.156-159).

В рамках генерального соглашения № 29/22-ФИН от 03.03.2009, между ЗАО «ПИСК» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор № 47/017 купли – продажи квартиры от 30.09.2010, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли – продажи квартиры, в соответствии с которым продавец будет обязан передать в собственность покупателя, а покупатель будет обязан принять и оплатить квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>. Квартира имеет следующие проектные технические характеристики: строительный номер №, приведенная площадь: <данные изъяты>., 4 этаж, три комнаты.

Согласно п. 1.3 предварительного договора, стороны заключают основной договор в течение тридцати дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и внесении в полном объеме обеспечительного взноса, но не ранее 1 квартала 2012 года и не позднее 2 квартала 2013 года.

Согласно главы 2 предварительного договора, продавец обязуется подготовить пакет документов, необходимый для заключения основного договора, подписать с покупателем основной договор при условии выполнения требований п. 1.3 договора, передать покупателю квартиру по акту приема – передачи до подписания основного договора не позднее 30.12.2011 года при условии исполнения покупателем обязательств по п. 2.2.1 договора в пользование. Покупатель обязуется в качестве обеспечения обязательств покупателя по исполнению условий договора, перечислить на расчетный счет либо внести в кассу продавца денежные средства в размере 10 800 000 руб. Данные денежные средства являются обеспечительным взносом, который в случае подписания сторонами основного договора засчитывается в счет оплаты покупной цены квартиры по основному договору с момента его подписания. Основной договор подписывается сторонами только при внесении покупателем в полном объеме обеспечительного взноса. Обеспечительный взнос по соглашению сторон вносится единовременно либо частями, согласно приложению № 1 к договору. Покупатель обязуется вносить обеспечительный взнос, подписать с продавцом основной договор при условии выполнения требований п. 1.3 договора, принять квартиру по акту приема – передачи в течение пяти дней с момента получения уведомления от продавца.

Согласно п. 3.1 предварительного договора, покупная цена квартиры по основному договору согласована сторонами и составляет 10 800 000 руб. и определена исходя из цены одного квадратного метра приведенной площади квартиры, составляющей 67 500 руб. Цена одного квадратного метра изменению не подлежит (л.д.11-17).

В дальнейшем между сторонами ЗАО «ПИСК» и ФИО1 29.06.2011 было заключено дополнительное соглашение № 47/017-СР к предварительного договору купли – продажи, по условиям которого срок передачи квартиры по акту приема – передачи был перенесен на три месяца (л.д.18).

Дополнительным соглашение № 47/017/1 от 28.11.2011 стоимость квартиры увеличилась на 18 409 руб., строк передачи квартиры по акту приема – передачи был вновь перенесен (л.д.19-20).

Дополнительным соглашением № 47/017/2 от 14.05.2012 стоимость квартиры увеличилась на 161000 руб., срок передачи квартиры по акту приема – передачи перенесен на 100 рабочих дней (л.д.21).

ФИО1 на основании предварительного договора купли – продажи и дополнительных соглашений к нему были выплачены ЗАО «ПИСК» денежные средства: 18 409 руб. 29.11.2011; 81 000 руб. 13.06.2012; 80 000 руб. 14.05.2012; 399 000 руб. 24.02.2012; 1 656 000 руб. 01.10.2010; 230 000 руб. 01.07.2011; 6 969 000 руб. 15.10.2010; 191 500 руб. 04.07.2011, на общую сумму 9 624 909 руб. (л.д.22-27).

Решением Приморского районного суда Санкт – Петербурга от 04.07.2013, вступившим в законную силу 12.02.2014, объект строительства, расположенный на земельных участках по адресам: <адрес>, кадастровый номер №; <адрес>, кадастровый номер: №; <адрес>, кадастровый номер №, признан самовольной постройкой и ФИО6 обязана снести указанный объект самовольного строительства (л.д.71-94).

Определением Приморского районного суда Санкт – Петербурга от 16.12.2016, вступившим в законную силу 10.01.2017, утверждено мировое соглашение в соответствии с которым на трех земельных участках: площадью 2006 кв.м. по адресу: <адрес>; площадью 1028 кв.м. по адресу: <адрес>; площадью 1810 кв.м. по адресу: <адрес> возведен объект самовольного строительства, подлежащий сносу в соответствии с решением Приморского районного суда Санкт – Петербурга от 04.07.2013, вступившего в законную силу 12.02.2014 по делу № 2-525/2013. Должник ФИО6 обязуется обеспечить разработку проектной документации строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в соответствии с требованиями градостроительного регламента земельного участка по адресу: <адрес> (образованного в результате объединения трех земельных участков). Подготовка проектной документации строительства объекта осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87. Должник ФИО6 обязуется до 01.08.2019 получить положительное заключение государственной или негосударственной экспертизы проектной документации строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, подготовленной в соответствии с п. 2 настоящего мирового соглашения. Должник ФИО6 обязуется до 01.09.2019 обратиться в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт – Петербурга в целях получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, предоставив в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, необходимые документы. Служба и должник установили, что наличие объекта самовольного строительства на земельном участке по адресу: <адрес>, не будет являться основанием для отказа Службы в выдаче разрешения на строительство. Ответчик обязуется самостоятельно и за свой счет урегулировать все имущественно – правовые споры, возникающие при исполнении настоящего мирового соглашения. В случае неисполнения должником обязанности, предусмотренной п. 4 настоящего мирового соглашения, должник обязуется снести объект самовольного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, за свой счет в течение 60-ти календарных дней, начиная со дня истечения неисполненного обязательства, установленного соответствующим пунктом настоящего мирового соглашения (л.д.123-128).

Таким образом, ФИО5, как собственник земельного участка по адресу: <адрес>, образованного в результате объединения трех земельных участков, на котором самовольно возведен многоквартирный жилой дом, обязана в установленной срок получить разрешение на строительство жилого дома и самостоятельно урегулировать все имущественно – правовые споры, возникающие при исполнении настоящего мирового соглашения.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту решения – Закон об участии в долевом строительстве) объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В статье 4 Закона дано определение договора долевого участия; указаны требования к форме договора (письменная форма договора, обязательная государственная регистрация); условия, которые в обязательном порядке должен содержать договор (конкретизация объекта строительства, срок, цена, гарантийный срок на объект).

Таким образом, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, предварительные договоры купли – продажи по своей сути могут быть расценены как договоры о долевом участии в строительстве и к ним могут быть применены положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности им предусмотренные, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В данное случае, правоотношения между истцом и ответчиками возникли в результате заключения предварительного договора купли – продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме. Оценивая условия предварительного договора купли – продажи, суд приходит к выводу о том, что договор содержит условия, предусмотренные ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, и обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

В этой связи, очевидным является то обстоятельство, что денежные средства истца не только привлекались на строительство объекта недвижимости, но и отношения сторон связаны с возникновением у истца, как у участника долевого строительства, права собственности на объект долевого строительства, что в силу положений Закона об участии в долевом строительстве является основанием для регулирования отношений сторон нормами указанного Закона.

Таким образом, для дальнейшей защиты истцом своих прав участника долевого строительства, необходимым условием является судебное признание прав участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы стороны ответчика ООО «Северо – Западная строительная корпорация» о том, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира, в отношении которой заключен предварительный договор купли – продажи, является самовольной постройкой и подлежит сносу на основании решения суда, суд не может признать состоятельными в силу наличия судебного акта, а именно определения Приморского районного суда Санкт – Петербурга от 16.12.2016, вступившего в законную силу 10.01.2017, об утверждении мирового соглашения между собственником земельного участка ФИО5, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт – Петербурга, по условиям которого ФИО5 в установленный соглашением срок получает разрешение на строительство жилого дома.

Довод стороны ответчика ООО «Северо – Западная строительная корпорация» о том, что на момент обращения истца с исковым заявлением в суд предварительный договор купли – продажи прекратил свое действие в силу условий, предусмотренных в п. 1.3 предварительного договора, суд не может признать обоснованным, поскольку момент заключения основного договора в силу положений п. 1.3 предварительного договора стороны поставили в зависимость от момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и внесения в полном объеме обеспечительного взноса. Судом установлено, что свидетельство о праве собственности на квартиру продавцом не получено. При этом никаких соглашений между сторонами предварительного договора или судебных актов о расторжении предварительного договора купли – продажи не имеется.

Представителем ответчика ООО «Северо – Западная строительная корпорация» было заявлено об истечении срока исковой давности при обращении истца с иском в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Исходя из условий предварительного договора купли – продажи от 30.09.2010 (п. 1.3), стороны заключают основной договор в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента получения продавцом (ЗАО «ПИСК») свидетельства о собственности на квартиру и внесения в полном объеме обеспечительного взноса, но не ранее 1 квартала 2012 года и не позднее 2 квартала 2013 года.

По мнению представителя ответчика, предварительный договор считается прекращенным с 01.07.2013 и с этого момента истец вправе обратиться за защитной своего нарушенного права.

Вместе с тем, исходя из смысла положений п. 1.3 предварительного договора, момент заключения основного договора купли – продажи стороны поставили в зависимость от момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и внесения в полном объеме обеспечительного взноса, дополнительно определив срок не позднее 2 квартала 2013 года.

Однако в настоящее время свидетельство о праве собственности на квартиру продавцом не получено, никаких соглашений о расторжении предварительного договора между сторонами не заключено. При таких обстоятельствах предварительный договор не может быть признан прекращенным с 01.07.2013.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что доводы стороны ответчика об истечении срока давности для обращения с иском в суд нельзя признать обоснованными.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Петербургская инвестиционно – строительная компания» и ООО «Северо – Западная строительная корпорация» о признании предварительного договора купли – продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, признании права участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства - удовлетворить.

Признать предварительный договор № 47/017 от 30.09.2010 купли – продажи квартиры, заключенный между ФИО1 и ЗАО «Петербургская инвестиционно – строительная компания» договором долевого участия в строительстве.

Признать за Мерейник Любовь АлександровнойДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <данные изъяты>, гражданкой <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, имеющей паспорт №, выдан <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, право участника долевого строительства на капитальные вложения в размере 9 624 909 руб. в объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, приведенная площадь квартиры <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт – Петербурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.Максимова

Дата принятия решения суда в окончательной форме 05 декабря 2017 года.