Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к публичному акционерному обществу «Бинбанк» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, судебных расходов, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ПАО «Бинбанк», в котором просят взыскать с ПАО «БИНБАНК» стоимость неотделимых улучшений произведенных в квартире <****> в размере 1 482 777,00 рублей, расходы по составлению отчета № в размере 12 000,00 рублей, расходы за составление искового заявления - 4 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя - 11 000,00 рублей, штраф в размере 50% от денежных сумм, взысканных с пользу Истцов.

Заявленные требования мотивируют тем, что --.--.----.г. между ОАО «УРСА Банк» позже реорганизованное в ОАО «МДМ Банк» позже реорганизованное в ПАО «БИНБАНК» и ФИО2, ФИО1 заключен кредитный договор № на сумму 2 682 000,00 рублей для приобретения в общую совместную собственность квартиры, находящейся по адресу: Россия, <****>.

Пунктом 4.1.11 вышеуказанного договора установлено, что Заемщик обязуется не производить переустройство, перепланировку квартиры, не переводить квартиру в состав нежилого фонда без письменного согласия банка.

--.--.----.г. ФИО2 обратилась с заявлением о возможности перевода жилого помещения находящегося по адресу: Россия, <****> нежилой фонд.

--.--.----.г. в лице начальника ДО «Городской» ОАО «УРСА Банк» Д. ФИО3 предоставлено право на перевод вышеуказанной квартиры в нежилой фонд при условии соблюдения перевода жилого помещения в нежилое в установленном законном порядке.

Получив эскизный проект реконструкций указанной квартиры, уведомлении о переводе из жилого помещения в нежилое Администрации <****> была осуществлена перепланировка вышеуказанной квартиры в нежилое помещении.

В 2013 г. в связи с тяжелым материальным положением Истцы не смогли погашать ежемесячные платежи по вышеуказанному ипотечному договору, в связи с чем, в отношении них было вынесено решение суда о реализации вышеуказанной квартиры с публичных торгов. В связи с тем, что торги по продаже квартиры были признаны несостоявшимися, Ответчиком была принята данная квартира на баланс.

В связи с тем, что вышеуказанная квартира была реконструирована в нежилое помещение, оно существенно увеличилось в стоимости.

Согласно отчету № о стоимости произведенных неотделимых улучшений в бывшей квартире № № при ее реконструкции под нежилое помещение магазина промтоваров, расположенного по адресу: <****>, стоимость неотделимых улучшений составляет 1 482 777,00 рублей.

--.--.----.г. в адрес ПАО «БИНБАНК» была направлена претензия о выплате стоимости неотделимых улучшений.

--.--.----.г. Ответчиком получена претензия, однако на момент направления искового заявления в суд стоимость неотделимых улучшений Истцам не выплачена, ответ Ответчиком не направлен.

В суде истица ФИО2, ее представитель ФИО4, действующая на основании доверенности от 02.08.2016г., на заявленных требованиях настаивали по доводам, изложенным в иске, просили заявленные требования удовлетворить.

Истец ФИО1 в суд не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом (л.д.80).

Представитель ответчика ПАО «Бинбанк» ФИО5, действующая на основании доверенности от --.--.----.., возражала против заявленных требований, просила в их удовлетворении отказать. Представителем представлен письменный отзыв, из содержания которого следует, что требование Истцов фактически направлено на пересмотр вступившего в законную силу решения суда в части установления начальной продажной стоимости предмета залога, на который было обращено взыскание. На момент осуществления материальных вложений в принадлежащий истцам объект недвижимости на праве собственности (квартиру), то есть на 2010 год, Истцы осуществляли улучшение принадлежащего им имущества, к своему благу, не согласовывая объем улучшений и их стоимость с Банком. При этом, Квартира находилась в залоге у Банка, и Истцы, являясь добросовестными залогодателями, должны были предполагать, что в случае ненадлежащего исполнения ими обязательств перед Банком, на квартиру может быть обращено взыскание. У Истцов была возможность повлиять на определение начальной продажной стоимости квартиры при рассмотрении требований Банка об обращении взыскания на квартиру, однако это не было сделано. В отношении стоимости не было никаких возражений.

Выслушав истицу ФИО2, ее представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между ФИО2, ФИО1 (далее - Заемщики, Залогодатели) и Банком --.--.----. был заключен кредитный договор № (при ипотеке в силу закона), в соответствии с условиями которого, Банком был предоставлен кредит в размере 2 682 000 рублей. Кредит предоставлялся для целевого использования, а именно, для приобретения в собственность Заемщиков квартиры, назначение жилое, расположенной по адресу: <****> (далее - Квартира), которая была передана в залог Банку.

В связи с тем, что обязательства по возврату кредита Заемщиками исполнялись ненадлежащим образом, Банк реализовал свое право на взыскание задолженности и обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке.

Решением Центрального районного суда <****> от --.--.----. по делу № с Истцов взыскана задолженность в размере 3 084 802,51 рублей, а также взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 624 руб., обращено взыскание на заложенное имущество (Квартиру), а также установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере 2 980 000 рублей, установлен способ реализации - публичные торги (л.д.126-128).

Апелляционным определением от 09.07.2013г. решение суда изменено в части размера взысканной задолженности, а именно постановлено взыскать солидарно с Ответчиков задолженность в размере 3 073 228,20 рублей и государственную пошлину в размере 23 566,14 рублей (л.д.129-130).

Как следует из представленных судебных актов, начальная продажная цена была установлена на основании цены, договоренность о которой была достигнута между Банком и Заемщиками. При рассмотрении судом требований Банка, возражения Истцами, в лице своего представителя, в части начальной продажной цены квартиры, произведенных улучшениях, переводе из жилого в нежилое помещение, не заявлялись, что отражено во вступившем в законную силу решении суда.

Таким образом, при обращении взыскания на залоговое имущество в связи с нарушением обязательств по кредитному договору, никаких документов о проведении реконструкции и соответственно увеличении стоимости залогового имущества ответчику не было представлено. В ходе обращения взыскания на залоговое имущество была определена рыночная оценка жилого помещения, которая составила 2 980 000 руб. с учетом неотделимых улучшений, указанная оценка недвижимого имущества истцом не была оспорена.

Согласно положениям ст.54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), одним из вопросов, который надлежало установить суду при рассмотрении требований Банка об обращении взыскания на предмет залога являлся вопрос об определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.

Из решения Центрального районного суда <****> от --.--.----.. видно, что в судебном заседании участвовал представитель Истцов, который возражал исключительно по вопросу взыскания пени, заявив о снижении суммы штрафных санкций. Однако, начальную продажную стоимость квартиры, представитель Истцов не оспаривали, каких-либо доводов в части изменения назначение квартиры, на которую обращается взыскание и о переводе ее в нежилой фонд, либо о своем несогласии со стоимостью предмета залога не заявлял. Более того, не согласившись с вынесенным решением, Истцы подали апелляционную жалобу, при этом, оспаривали решение исключительно части размера удовлетворенных требований взысканной задолженности. Однако в части обращения взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества Заемщики решение Центрального районного суда <****> не оспаривали, что прямо отражено в апелляционном определении от 09.07.2013г.

В рамках исполнительного производства, начальная продажная стоимость квартиры, также не оспаривалась Истцами (должниками по исполнительному производству). Данные обстоятельства сторонами не оспаривались. Банком (залогодержателем) на основании норм действующего законодательства, была оставлена после признания повторных торгов несостоявшимися, за собой квартира, на которую было обращено взыскание в соответствии со вступившим в законную силу решением суда.

--.--.----. право собственности на квартиру было зарегистрировано за Банком на основании Заявления от --.--.----.. №, Уведомление о вручении от --.--.----.., протокола заседания комиссии по подведению итогов приема и регистрации заявок на участие в повторных публичных торгах от --.--.----.. (л.д.84).

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В указанной норме права дается понятие обязательства вследствие неосновательного обогащения, из которого вытекает, что для возникновения такого обязательства необходимо одновременное наличие трех условий: 1) наличие обогащения; 2) обогащение за счет другого лица; 3) отсутствие правового основания для такого обогащения.

В соответствии с ч. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

В силу п. 6 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17 июля 2012 года N 1299-0, положения вышеуказанной статьи Федерального закона направлены, в том числе, на защиту прав и законных интересов залогодержателя как кредитора по обеспеченному залогом обязательству с точки зрения недопустимости снижения обеспечительного свойства залога без согласия залогодержателя и сохранение баланса интересов залогодателя и залогодержателя.

Поскольку в кредитном договоре и договоре купли-продажи в целях обеспечения обязательств по кредитному договору от 25.10.2007г. не предусмотрено иного, то предметом залога является жилое помещение по <****> в целом, со всеми неотделимыми улучшениями.

Истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что сторонами при заключении кредитного договора и договора купли-продажи было согласовано не распространение ипотеки на неотделимые улучшения предмета залога.

Поскольку договорами иного не предусмотрено, то все неотделимые улучшения, произведённые Истцом, являются неотъемлемой частью Квартиры, которая является неделимой вещью и являются предметом залога в целом.

В соответствии с п. 3 ст. 133 ГК РФ взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно. Также не предусмотрена возможность взыскания отдельно стоимости неотделимых улучшений после реализации имущества в рамках торгов в целях выполнения решения суда.

Таким образом, принимая решения об обращении взыскания на предмет залога, суд обратил взыскание на предмет залога вместе с неотделимыми улучшениями, которые являются частью квартиры, а не составляют отдельный объект. Определяя начальную продажную стоимость предмета залога, судом установлена стоимость предмета недвижимости, находящейся в залоге, в целом, как неделимой вещи, что не оспаривалось Истцом в судебном заседании.

Установленная решением Центрального районного суда <****> от --.--.----.г. начальная продажная стоимость спорного нежилого помещения не оспаривалась истцами.

Доказательств того, что определенная решением суда стоимость спорного помещения определена без учета выполненных в нем неотделимых улучшений, суду не представлено.

Суд критически относится к доводам представителя истцов, что рыночная стоимость объекта недвижимости и стоимость неотделимых улучшений - величины абсолютно разные, так как имеют различные методики расчета. Указанные доводы не свидетельствуют об определении продажной стоимости залогового имущества для его реализации без учета его технического состояния.

Истица ФИО2 в суде пояснила, что перепланировка и переустройства в квартире по <****> были произведены в 2012 году.

Таким образом судом установлено, что изменения объекта произошли после заключения кредитного договора и договора купли-продажи, в связи с чем на момент исполнения решения Центрального районного суда <****> от --.--.----.. истцам было достоверно известно об изменениях характеристик объекта, однако они не сообщили об этом суду.

Истцами в качестве обоснования стоимости произведенных неотделимых улучшений представлен Отчет об оценки №, который не может быть принят судом как относимое доказательство по следующим основаниям.

При составлении отчета, сделан вывод о стоимости неотделимых улучшений по состоянию и по ценам на момент осмотра. Согласно документам, представленным ФИО2 для подготовки отчета № (договора на оказание услуг № от --.--.----.) реконструкцияобъекта была осуществлена Заемщиками в 2010г., по ценам стоимости работ и материалов имеющим место в 2010г.

В связи с чем, суд критически относится к определенной стоимости на момент осмотра в 2016г., а не на момент совершения реконструкции,.

Анализируя отчет, можно сделать вывод, что оценочной компанией определена не стоимость неотделимых улучшений, которые произвели Заемщики реально, а стоимость улучшений, которые затратили Заемщики, если бы производили реконструкцию в ноябре 2016г., то есть в то время, когда объект права им уже не принадлежал.

С учетом изложенных обстоятельств. Суд приходит к выводу от отказе в удовлетворении заявленных требований истцов о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в квартире по <****>, поскольку при обращении взыскания на жилое помещение залог (ипотека) распространялась на все неотделимые улучшения, поэтому их нельзя признать неосновательным обогащением, предусмотренным ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении основных исковых требований, суд не усматривает оснований и для удовлетворения требований о взыскании расходов за составление отчета, а также за составление искового заявления и оплату услуг представителя в силу требований ст.98 ГПК РФ.

Также отсутствуют основания для удовлетворения требований истцов о взыскании в их пользу штрафа в размере 50% от денежных сумм, взысканных в пользу истцов.

Согласно заявленным требованиям, правоотношения сторон при рассмотрении заявления ФИО1 и ФИО2 не могут применяться положения ФЗ «О защите прав потребителя», поскольку в данном случае Истцы не используют, не приобретают, не заказывают либо имеют намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд. В данном случае Банк не оказывает Истцам финансовую услугу.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1, ФИО2 в удовлетворении заявленных требований к публичному акционерному обществу «Бинбанк» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, судебных расходов, штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления его в окончательной мотивированной форме.

В окончательной мотивированной форме решение изготовлено 28.04.2017г.

Судья В.В.Татарникова