Гражданский кодекс часть 1

369\14 по иску ФИО1 к ООО «Торговая Группа Дон», г Батайска, ОАО КБ «Центр-Инвест» г Ростова н о признании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, о признании права собственности на нежилое помещение, о применении к кредитному договору в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в части обременения на нежилое помещение последствий недействительности ничтожной сделки,

У с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском о признании права собственности на объект долевого участия в строительстве - нежилое помещение № проектной площадью 38,5 кв м <адрес> ( л.д.4-7), впоследующем уточнил исковые требования ( л.д. 70-73), затем окончательно сформулировал свои исковые требования ( л.д. 93-94), в которых просил признать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признать за ним право собственности на объект долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве - нежилое помещение <адрес> применить к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в части обременения на нежилое помещение подвал № площадью 38,5 кв м, заключенному между ответчиками, последствия недействительности ничтожной сделки.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, дело просил рассматривать в его отсутствие, о чем суду представил письменное заявление. Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие истца с участием его представителя по доверенности ФИО5

В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО5 пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ООО «Торговая группа «Дон» заключили договор № о долевом участии в строительстве 11-ти этажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу <адрес> По данному договору ответчик ( п 2.1 договора) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства - нежилое помещение проектной площадью 38,50 кв м участнику долевого строительства, то есть истцу, а истец обязался уплатить обусловленную договором сумму и принять объект долевого участия при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Стоимость нежилого помещения № установлена в размере <данные изъяты> Срок ввода дома в эксплуатацию установлен - до ДД.ММ.ГГГГ Срок передачи объекта долевого строительства истцу пунктом 4 1 договора установлен не позднее 3-х месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию.

Свои обязательства ФИО1 выполнил в полном объеме: денежная сумма в размере <данные изъяты> была им внесена в кассу Общества двумя частями : ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>, и ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> Ответчик же свои обязательство до настоящего времени не выполнил. Дом был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ ( разрешение № №), акт приема-передачи нежилого помещения между ними был подписан ДД.ММ.ГГГГ года, однако фактически объект недвижимости истцу до сих пор передан не был.

Ответчик незаконно обусловил передачу истцу нежилого помещения заключением новых договоров, в частности, договоров купли-продажи на тот же самый объект недвижимости, который уже был приобретен истцом по договору долевого участия в строительстве, но на совершенно других условиях, в частности, пытается передать нежилое помещение истцу с обременением - ипотека в силу закона по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу <данные изъяты>».

На основании положений п 1 ст 6 Закона « О долевом участии в строительств многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ст 309,310 ГК РФ истец просит признать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признать за ним право собственности на объект долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве - нежилое помещение <адрес>, применить к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в части обременения на нежилое помещение подвал № площадью 38,5 кв м, заключенному между ответчиками, последствия недействительности ничтожной сделки.

Представитель ООО «Торговая группа «Дон» по доверенности ФИО6 иск не признала Пояснила, что истцом в свое время договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в установленном порядке, поэтому он не может считаться заключенным, а после ввода дома в эксплуатацию договор долевого участия и не мог быть зарегистрирован. Просила обратить внимание суда на то, что сумма истцом полностью не была внесена, истцом не оплачено <данные изъяты> Истцу было предложено заключить договор купли-продажи нежилого помещения № с обременением «ипотека в силу закона», поскольку иначе договор оформить невозможно, однако он отказался.

Представитель ОАО КБ «Центр-Инвест» по доверенности ФИО7 иск не признала, полагает заявленные исковые требования к Банку неправомерными.

Представитель 3 лица Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, дело просил рассматривать в его отсутствие. Представив письменный отзыв на иск, просил в удовлетворении уточенного искового заявления истцу отказать.

Суд, выслушав представителей сторон,, исследовав материалы дела, находит, что уточненные исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст 218 п 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 3 ст 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 551, ч. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть решение суда, постановленное по требованию другой стороны по договору.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Часть 2 статьи 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст 196 ч 3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как следует из материалов дела, между ООО "Торговая группа «Дон» и ФИО1 был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес>, согласно которому Общество обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после ввода его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства - нежилое помещение <адрес> проектной площадью 38,50 кв м, а ФИО1, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором сумму в размере 1700.000 руб и принять объект долевого участия при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома Срок ввода дома в эксплуатацию установлен - до ДД.ММ.ГГГГ Срок передачи объекта долевого строительства истцу пунктом 4 1 договора установлен не позднее 3-х месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию. Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ истцом оплачено <данные изъяты>, по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>( л.д.18)

В силу п <данные изъяты> договора Договор № участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ и считается заключенным с момента такой регистрации и действует до полного выполнения всех условий.

В судебном заседании установлено, что многоквартирный жилой дом <адрес>, застройщиком которого являлась ООО «Торговая группа «Дон», был Администрацией города принят в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. разрешением за № №

Судом также установлено, что договор долевого участия, на котором истцом основаны свои требования, не был зарегистрирован. При этом, ФИО1 с иском в порядке ст 165 п 3 ГК РФ о регистрации сделки не обращался. Уже после ввода дома в эксплуатацию ФИО1 перечислил ООО «Торговая группа «Дон» денежные средства в сумме <данные изъяты>, то есть до сдачи дома в эксплуатацию истцом не были выполнены условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В случае, если регистрация договора долевого участия в строительстве не была проведена до сдачи дома в эксплуатацию, договор считается незаключенным. После сдачи дома в эксплуатацию предмет договора уже отсутствует в силу факта возведения объекта недвижимости. Поэтому требования истца о признании договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и признании на основании этого договора права собственности за истцом на нежилое помещение <адрес> не может быть судом удовлетворено.

Суд полагает, что в данном случае истцом был выбран неверный способ защиты своего права.

Как установлено в судебном заседании и что также нашло свое отражение во вступившем в законную силу решением Батайского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № по вышеуказанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен акт приема-передачи нежилого помещения № на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.45-46), от заключения основного договора купли-продажи истец, несмотря на полученные от Общества уведомления о необходимости заключения основного договора, фактически уклоняется, поясняя это нежеланием, чтобы в договоре купли-продажи и его свидетельстве о госрегистрации права имело место быть обременение по долговым обязательствам ООО ТГ «Дон».

ДД.ММ.ГГГГ ООО ТГ «Дон» получило свидетельство о госрегистрации права собственности на нежилое помещение <адрес> с обременением : ипотека в силу закона ( л.д. 37), затем такое же свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ повторно взамен свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ с обременением: ипотека в силу закона ( л.д.38)

Что касается исковых требований ФИО1 о применении к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в части обременения на нежилое помещение подвал № площадью 38,5 кв м, заключенному между ООО «Торговая группа «Дон» и ОАО КБ «Центр Инвест», последствия недействительности ничтожной сделки, то данные требования также не подлежат удовлетворению

В судебном заседании установлено, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору были изменены сроки возврата кредита, сам кредитный договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ года. Истцом не представлено доказательств того, какие именно его права и законные интересы были нарушены при заключении дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Ипотека в силу закона была зарегистрирована в Управлении Росреестра по РО на основании заключенного договора залога прав по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии со ст 166 п 3 ГК РФ требования о применении последствий ничтожной сделки вправе предъявлять стороны по сделке, а в предусмотренных законом случаях, также иное лицо Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такие требования, имеет охраняемый законом интерес в признании такой сделки недействительной.

В данном случае ФИО1 не является стороной договора, не является лицом, чьи права либо законные интересы были нарушены при заключении кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ года. Истцом не были представлены доказательства и того, почему кредитный договор и дополнительное соглашение № к нему является ничтожной сделкой.

Истцом также не было учтены положения ст 29 ч 4 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке погашается на основании законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя. А в соответствии со ст 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства

Таким образом, у суда нет оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в той форме, как они были им заявлены.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске Драч <данные изъяты> к ООО «Торговая группа «Дон»,, ОАО КБ «Центр Инвест» о признании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, о признании права собственности на объект долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве - нежилое помещение <адрес>, применить к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в части обременения на нежилое помещение подвал № площадью 38,5 кв м, заключенному между ООО «Торговая группа «Дон» и ОАО КБ «Центр Инвест», последствия недействительности ничтожной сделки. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Батайский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме

Решение изготовлено 06 мая 2014 года.

Судья Вишнякова Л.В.