Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 о возмещении расходов на устранение недостатков купленной недвижимости, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что < Дата > между ним и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому ответчик передал в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 535 кв.м, расположенный на указанном земельном участке индивидуальный дом, находящийся по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, Константиновка. < Дата > были согласованы и подтверждены условия заключенного ФИО1 с ФИО3 договора предоставления услуг №), согласно которого, а именно п. 1.2.2 основные характеристики жилого дома, который ответчик обязался передать истцу – предусматривают наличие локальной канализации и подсоединение к скважине (одна скважина на 6 домов). Указанное является частью жилого дома как товара. В процессе эксплуатации объекта истцом были выявлены следующие недостатки: имеющиеся подключение к канализации не справляется со своей функцией – в доме и на участке имеются запахи нечистот, канализация постоянно засоряется локальные очистные сооружения находятся на участке третьего лица, что затрудняет доступ к ним в случае очистки или неисправности. Сам факт нахождения канализации, к которой подключен дом на участке третьего лица, является существенным недостатком, проданного истцу дома. Постоянное затопление земельного участка - канава, которая предназначена для дренажа участка не справляется со своей функцией, вследствие чего происходит затопление водой земельного участка. Из-за ненадлежащего состояния дренажной системы крыльцо жилого дома постепенно опускается ниже. Во время небольших осадков участок сильно затапливает, что не соответствует требованиям, обычно предъявляемым к качеству участков. Кроме того, указывал на отсутствие надлежащего подключения к скважине, из водопроводного крана вода поступает с большим количеством песка, имеет неестественный мутный цвет, а также неприятный запах. Указанные факты могут иметь место при нарушении технологии подключения домов к скважине, а также неудовлетворительной работе фильтрующих элементов.

Указывает, что в связи с необходимостью использования объекта недвижимости им были проведены работы по устранению части указанных недостатков, которые включали в себя монтаж дренажной системы земельного участка и составили 38022 руб. Также указывает, что предстоящие расходы в связи с выявленным недостатком жилого дома в виде отсутствия функционирующей локальной канализации - монтажа биостанции на своем земельном участке составит 118985 руб. Ссылаясь на положения ст. 549, 557, 469, 475 ГК РФ, Закона РФ "О защите прав потребителей" просил взыскать с ответчика сумму компенсации понесенных и предстоящих расходов на устранение недостатков проданных по договору купли-продажи от < Дата > и договору предоставления услуг № от < Дата > земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м и расположенный на указанном земельном участке индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: Калининградская область, < адрес >, кадастровый №, площадью 90,6 кв.м, в сумме 157007 руб., неустойку за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя за период с < Дата > по < Дата > в размере 816000 руб., обязать ответчика произвести ремонт скважины, к которой подключен жилой дом с кадастровым номером № в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, в случае неисполнения решения суда в части обязания ответчика отремонтировать скважину к которой подсоединен жилой дом, обязать ответчика оплатить судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 25000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, издержки, связанные с рассмотрением дела в размере 40000 руб.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, с учетом уточненных требований, в принятой судом части, просил взыскать с ответчика сумму компенсации понесенных и предстоящих расходов на устранение недостатков проданных по договору купли-продажи от < Дата > и договору предоставления услуг № от < Дата > земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м и расположенного на указанном земельном участке индивидуального жилого дома, находящихся по адресу: Калининградская область, < адрес >, кадастровый №, площадью 90,6 кв.м, в сумме 157007 руб.; сумму компенсаций и расходов в виде самостоятельного выполнения работ по бурению водозаборной скважины и монтажа насосного оборудования в сумме 342346 руб.,

Истец ФИО1, третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явились, извещались надлежаще.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме, указал, что ответчик не обеспечил наличие локальной канализации на земельном участке истца, что является нарушением условий договора купли-продажи, а также договора об оказании услуг № от < Дата >, подключения к локальной канализации не имеется, так как локальная канализация на земельном участке истца отсутствует, не понятно какое сооружение имеется у ответчика, у истца нет возможности его обслуживать. Указывал, что у истца отсутствуют документы, подтверждающие подключение к скважине, имеющаяся в доме вода не соответствует нормам. Кроме того, пульт управления от скважины находится у третьего лица. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, пояснив, что на момент приобретения дома канализация была осуществлена путем сброса хозяйственно-бытовых стоков от жилого дома к общему локальному очистному сооружению БИЛОС-15. Сбор хозяйственно-бытовых стоков от дома осуществлялся в сборный трубопровод, а для очистки бытовых сточных вод были установлены канализационная насосная станция (КНС) и локальное очистное сооружение биологической очистки БИЛОС -15. Истец на протяжении длительного времени использовал по назначению "локальную проектируемую канализацию" и только спустя 2 года после покупки дома стал заявлять требования о продажи не того товара. Перед заключением договора купли-продажи истец был проинформирован относительно технического состояния приобретаемого дома, в том числе по коммуникациям, поскольку произвел его осмотр, дом и земельный участок был передан без разногласий по качеству. Относительно требований по присоединению к скважине, а также обустройства индивидуальной скважины на земельном участке истца указала, что дом был подключен к скважине № 3, расположенной на земельном участке, принадлежащем третьему лицу ФИО6 Земельный участок, на котором расположена скважина обременен правом прохода/проезда, не имеет никаких ограждающих устройств и ограничений для прохода. Наличие воды в доме истца, не соответствующей органолептическим и физико-химическим показателям, не свидетельствует о том, что подключение к скважине является ненадлежащим. Относительно дренажа земельного участка указала, что дренажная система не является составной частью объекта недвижимости - земельного участка, ее отсутствие не может рассматриваться как недостаток земельного участка. Поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях и пояснениях, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо ИП ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался надлежаще, в материалах дела имеется письменное мнение, в соответствии с которым с требованием не согласен, форма договора на предоставление услуг была разработана ИП ФИО3 по своему усмотрению и не согласовывалась с ИП ФИО7, ее подпись поставлена с целью фиксирования факта привлечения клиента конкретным исполнителем. Заключая договор, истец был информирован относительно технического состояния приобретаемого дома, его технического оснащения, поскольку произвел его осмотр, дом передан, разногласий по качеству не имелось.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, в материалы дела представлен письменный отзыв, согласно которому указал, что является собственником земельного участка общей площадью 1930 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, < адрес >, кадастровый №. Весь земельный участок обременен правом прохода/проезда, не имеется никаких ограждающих устройств. На указанном земельном участке находится скважина, к которой подсоединено несколько индивидуальных жилых домов, в том числе индивидуальный жилой дом истца. Подтвердил свое согласие, данное ФИО7 на подключение к скважине. Кроме того, указано, что скважина находится в технически исправном состоянии и каких-либо ремонтных работ не требует.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, а также дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Из положений статьи 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При этом проверка качества товара, порядок которой не установлен специально законом, осуществляется покупателем в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно, применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации), что применительно к спорным правоотношениям означает осмотр покупателем приобретаемого жилого помещения и земельного участка.

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласнопункту 1 статьи 475ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленныестатьей 477ГК РФ (пункт 1 статьи 477ГК РФ).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. (пункт 2 статьи 477ГК РФ).

Аналогичная норма предусмотренапунктом 1 статьи 19Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Как следует из материалов дела и установлено судом, < Дата > между ИП ФИО3 и ФИО1 заключен договор предоставления услуг № в соответствии с которым ИП ФИО3 обязался отказать ФИО1 юридические и иные услуги, а именно: в срок не позднее < Дата > организовать и обеспечить со стороны Продавца подписание между ФИО1 и продавцом (ИП ФИО2)договора купли-продажи следующих объектов недвижимости:

- земельный участок, общей площадью 535 кв.м., с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: Калининградская область, < адрес >, с кадастровым номером №

- индивидуальный жилой дом (условный №), этажность :1, общей проектной (строительной) площадью помещений 84,28 по адресу: < адрес >.

В п. 1.2.2. отражены основные характеристики жилого дома: вид назначение - жилой дом, количество этажей – 1, материал наружного стенового ограждения дома и перегородок: красный керамический блок, окна - шестикамерный профиль, плоская крыша, установка входной двери. Установка розеток, выключателей, установка электросчетчиков (приборов учета) и приборов учета воды, установка «теплого пола» в помещениях вспомогательного назначения, установка радиаторов в жилых помещениях, установка электрокотла, установка выводов под сантехнику (без установки сантехнических приборов), присоединение к скважине (одна скважина на 6 домов), локальная канализация.

Указанный договор предоставления услуг № от < Дата > согласован с ИП ФИО2, о чем имеется соответствующая отметка и подпись ИП ФИО2 на последней странице договора.

< Дата > между ИН ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ИП ФИО7 продает, а ФИО1 покупает в собственность земельный участок, общей площадью 535 кв.м с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного пользования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: Калининградская область, < адрес > с кадастровым номером № и расположенный на данном земельном участке индивидуальный жилой дом, общей площадью 90,6 кв.м, количество этажей 1, расположенный по адресу: Калининградская область, < адрес > с кадастровым номером №

Земельный участок принадлежит продавцу ИП ФИО7 на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от < Дата >, межевого плана от < Дата >, индивидуальный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании технического плана здания от < Дата >.

В соответствии с п. 3.1 Договора купли-продажи покупатель произвел осмотр Объектов недвижимости и претензий к техническому состоянию объектов не имеет.

Так, на момент подписания договора купли-продажи и передачи жилого дома, разногласий по качеству между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию жилого дома и земельного участка, а также подключения дома к локальной канализации и скважине истец не предъявлял.

Из материалов дела также следует, что < Дата >, то есть по истечении практически двух лет после приобретения дома и земельного участка ФИО1 в адрес ИП ФИО2 направлена претензия, в которой указано, что имеющееся подключение к канализации не справляется со своей функцией, в доме и на участке имеются запахи нечистот, канализация постоянно засоряется, имеющиеся спроектированные устройства очистки не работают, локальные очистные сооружения находятся на участке третьего лица, что затрудняет доступ к ним в случае очистки и неисправности. Сам факт нахождения канализации, к которой подключен дом на участке третьего лица уже является существенным недостатком переданного дома. В связи с указанными недостатками просил возместить ему предстоящие расходы на самостоятельный монтаж канализации в размере 118985 руб. в течение 10 календарных дней с момента получения претензии.

Кроме того, 03.03.2023 ФИО1 в адрес ИП ФИО7 направлена претензия, в которой истец указывал на ненадлежащее подключение к скважине, так как из водопроводного крана поступает вода с большим количеством песка, имеет неестественный для воды мутный цвет, а также неприятный запах. Полагает, что указанные факты могут иметь место при нарушении технологии подключения домов к скважине, а также отсутствии/неудовлетворительной работе фильтрующих элементов, в связи с чем просил устранить недостатки, связанные с водой ненадлежащего качества из подключенной скважины, не позднее 10 календарных дней с момента получения претензии.

Также ФИО1 в адрес ИП ФИО7 направлена претензия, в которой истец указывал, что при использовании жилого дома были обнаружены недостатки дренажной системы, сточная канава, которая предназначалась для дренажа участка не справляется со совей функцией, вследствие чего происходит затопление водой земельного участка, просил возместить расходы на самостоятельный монтаж дренажной системы в размере 38022 руб.

В настоящее время, обосновывая свои исковые требования об отсутствии локальной канализации ФИО1 в лице представителя указывал, что под локальной канализации он понимает индивидуальную станцию биоочистки, расположенную на его земельном участке.

Вместе с тем, каких-либо условий, что локальная канализация должна быть расположена на земельном участке договор купли-продажи, заключенный с ИП ФИО2 не содержит, также как и не содержит таких сведений договор, заключенный ФИО1 с ИП ФИО3, в соответствии с которым ИП ФИО3 обязался оказать ФИО1 юридические и иные услуги, предусматривающее организацию и обеспечение со стороны Продавца подписание между ФИО1 и продавцом (ИП ФИО2) договора купли-продажи объектов недвижимости.

Само по себе указание в договоре, заключенным с ИП ФИО3, в качестве характеристик жилого дома подключение к локальной канализации не свидетельствует о том, что локальная канализация должна быть расположена именно на земельном участке истца.

В соответствии с п. 12.2 СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" жилая и общественная застройка населенных пунктов, включая индивидуальную отдельно стоящую и блокированную жилую застройку с участками, а также производственные объекты должны быть обеспечены централизованными или местными системами водоснабжения и канализации.

В соответствии с п. 12.7 СП 42.13330.2016 при отсутствии централизованной или местной системы канализации следует предусматривать сливные станции.

Пунктом 9.4 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" предусмотрено, что для удаления сточных вод должна быть предусмотрена система канализации в соответствии с СП 30.13330 и СП 32.13330 при наличии наружных сетей и сооружений, в том числе централизованная, локальная или индивидуальная, выгребная, поглощающая или с санитарной индивидуальной биообработкой.

Пунктом 3.1.15 СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация здании?» предусмотрено, что канализационная сеть - комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружении?, предназначенных для транспортировки сточных вод. Система канализации представляет собой комплекс инженерных сооружении?, обеспечивающий прием бытовых и производственных стоков абонентов с последующей? очисткой?, отведения в водные объекты и обработкой? осадков сточных вод (п. 3.1.32).

В соответствии с п. 3.1.21 СП 30.13330.2016 к локальным очистным сооружениям относятся сооружения и устройства, предназначенные для очистки сточных вод абонента (субабонента) перед сбросом (приемом) в систему коммунальной канализации или для использования в системе оборотного водоснабжения. Система оборотного водоснабжения - повторное использование воды для технологических нужд после их очистки на локальных очистных сооружениях (п. 3.1.35)

Пунктом 11.1 статьи 2Федерального закона N 416-ФЗ от 07.12.2011 года "О водоснабжении и водоотведении" понятие локального очистного сооружения определено как сооружение или устройство, обеспечивающие очистку сточных вод абонента до их отведения (сброса) в централизованную систему водоотведения (канализации).

Сторонами в ходе судебного разбирательства указывалось, что в < адрес > района Калининградской области отсутствует централизованная система канализации.

Судом также установлено, что в < адрес > района Калининградской области, обустройство наружных сетей хозяйственно-бытовой канализации для второй группы домов (< адрес >) объекта "Группа жилых домов в < адрес > района Калининградской области" организовано путем сброса хозяйственно-бытовых стоков от каждого индивидуального жилого дома к общему локальному очистному сооружению БИЛОС15.

Ответчиком в материалы дела представлена копия рабочей документации "Наружные сети хозяйственно-бытовой канализации", исполнительская съемка, представленные в адрес ответчика подрядчиком ООО "ОрионСтройСервис", что подтверждается соответствующим сопроводительным письмом подрядной организации, содержащей печать организации, в связи с чем оснований сомневаться в представленной рабочей документацией у суда не имеется.

Согласно представленной рабочей документации, а именно пояснениям к проекту, для второй группы домов проект выполнен со сбросом хозяйственно-бытовых стоков от каждого индивидуального жилого дома к общему локальному очистному сооружению. Сбор хозяйственно-бытовых стоков от жилых зданий осуществляется в проектируемых сборный трубопровод Ду160 мм. Для очистки бытовых сточных вод запроектированы: - канализационная насосная станция (КНС) заводской комплектной поставки с глубиной подводящего коллектора - 3,70 м и погружными насосами (1 раб, 1 рез) SPERONI ECOTRI 200T с режущим механизмом (Q=16 м куб/ч H= 10 м, N=1,5 кВт). Для гашения напора после КНС устанавливается колодец гаситель.

- локальные очистные сооружения биологической очистки БИЛОС-15 заводской комплектной поставки производительностью 15 м куб./сут. Конструкция очистных сооружений и технология очистки рассчитана на неравномерное поступление сточных вод в течение суток. Для очистки в этой установке используется активная биопленка, которая нарастает на сетчатой биозагрузке.

Ответчиком в материалы дела также представлен технический паспорт на БИЛОС-15 серийный № Б12.11.20.151, из которого следует, что эффективность очистки сточных вод на установке модельного ряда БИЛОС составляет до 95 % от первоначального загрязнения. Из технического паспорта также следует, что модельный ряд установок БИЛОС-15 рассчитан до 83 проживаемых жителей.

Стороной истца в ходе судебного разбирательства не отрицалось, что фактически система канализации жилого дома истца выполнена путем подключения к БИЛОС15, с расположением на его земельном участке смотрового колодца.

В ходе судебного разбирательства судом в качестве специалиста была допрошена эксперт ФИО8 из пояснений которой следует, что локальная канализация может быть как автономной, так и для группы домов. Под локальной канализацией понимается система предназначенная для сбора и очистки бытовых стоков на объектах, не подключенных к централизованным канализационным сетям, включающая в себя систему сооружений и труб, смотровой колодец, локальное очистное сооружение. Из представленной специалисту (эксперту) ФИО8 исполнительской съемки по наружным сетям хозяйственно бытовой канализации на объекте "Группа домов жилых домов в < адрес > района Калининградской области", эксперт указала на наличие локальной канализации на группу жилых домов, наличии смотрового колодца на участки истца.

Аналогичные пояснения дала допрошенная в качестве специалиста эксперт ФИО9, существенных противоречий в пояснениях специалистов относительно того, что понимается под локальной канализацией, не имеется.

Кроме того, ФИО9 в своих пояснениях указала, что никаких очистных сооружений на земельном участке ФИО1 не имеется, что сторонами не оспаривалось. Указала, что на земельном участке имеется смотровой колодец, который принимает стоки из дома, которые направляются в канализацию через всю группу домов на КНС, откуда направляются на станцию биоочитски, откуда сбрасываются в мелиоративный канал.

При этом, оценивая пояснения ФИО9 суд принимает пояснения специалистов, что относится к локальной канализации, а также положения СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные", СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация здании?», Федерального закона N 416-ФЗ от 07.12.2011 года "О водоснабжении и водоотведении" приходит к выводу, что система канализации подразделяется на центральную, локальную и индивидуальную. Дом ФИО1 исходя из вышеуказанных положений СП, СНиП и законодательства, а также разъяснений эксперта ФИО8, имеющий 48 стаж работы, а также предупрежденной об уголовной ответственности, подключен к локальной канализации, так как на его земельном участке имеется смотровой колодец, который принимает стоки из дома, которые направляются в канализацию через всю группу домов на КНС, откуда направляются на станцию биоочитски, что в совокупности относится к системе локальной канализации, которая может быть как на группу домов, так и индивидуальной.

При этом, суд не может согласится с представленным в материалы дела актом экспертного исследования от 18.09.2023, выполненного ФИО9, из которого следует, что экспертом делается вывод о необходимости предусмотреть на земельном участке истца биологических локальных сооружений, поскольку БИЛОС не является сооружением полном биологической очистки. В ходе судебного разбирательства ФИО9 также пояснила, что при сбросе сточных вод в мелиоративный канал должны быть обустроены поля фильтрации. При сбросе сточных вод без оборудования полей фильтрации должно быть обеззараживание, которого в станции биоочистке нет.

При этом, из пояснений эксперта ФИО8 следует, что в БИЛОС уже установлена система обеззараживания, дополнительного обеззараживания не требуется.

Согласно представленного в материалы дела технического паспорта на БИЛОС-15 серийный № Б12.11.20.151, БИЛОС-15 имеет технологический процесс очистки, на шестом этапе происходит обеззараживание воды. Блоки обеззараживания очищенной воды расположены на выходных патрубах третичных отстойников. Обеззараживание очищенных сточных вод осуществляется хлорными таблетками "DAUER-COLOR" (долго действующий хлор), содержащими около 90 % активного хлора в виде органического соединения.

Указанные сведения также содержатся и в техническом паспорте на БИЛОС-15, представленный стороной истца.

Согласно экспертному заключению № 1384 ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии в Владимирской области на установки биологической локальной очистки сточных вод «БИЛОС» 0.5 – 60 производительностью от 0,5 м.куб.\ сут до 60 м.куб.\ сут, область применения БИЛОС – очистка хозяйственно-бытовых сточных вод (ХБСВ), поступающих от одного или группы коттеджей. Эффективность очистки по взвешенным веществам - 97,2%, эффективность очистки по азоту аммонийному – 97,9%, эффективность очистки по БПК5 – 99,3%, эффективность очистки по ХПК – 96,5 %, эффективность очистки по СПАВ – 96,7 %, эффективность очистки по нитратам – 86,2%, эффективность очистки по фосфатам – 95,6%, эффективность очистки по хлоридам – 45,3 %.

В соответствии с п. 9 ГОСТ 25298 «Установки компактные для очистки бытовых сточных вод», бытовые сточные воды или смесь бытовых и производственных сточных вод при поступлении на установки очистки не должны иметь: БПКполн выше 375 мг/л; содержание взвешенных веществ более 325 мг/л; температуру ниже 6 °С. При больших значениях БПКполн следует пропорционально снижать производительность установок по сточным водам.

Пунктом 10 ГОСТ 25298 предусмотрено, что очищенные сточные воды должны иметь: БПКполн не выше 15 мг/л; содержание взвешенных веществ не более 20 мг/л.

Согласно экспертному заключению № 1384 ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии в Владимирской области, были выявлены следующие результаты: взвешенные вещества, мг/л: до очистки – 108,0 ±0,1, после очистки – 3,0±0,1; азот аммонийный, мг/л - до очистки – 17,1, после очистки – 0,36; БПК5, - до очистки – 172,3, после очистки – 1,23; ХПК, мг/л - до очистки – 135,8, после очистки – 4,8; СПАВ, мг/л - до очистки – 9,1, после очистки – 0,3; Нитраты, мг/л - до очистки – 58,6, после очистки – 8,1; Хлориды, мг/л - до очистки – 201,0, после очистки – 110,0; фосфаты, мг/л - до очистки – 2,3, после очистки – 0,1.

Таким образом, установка БИЛОС-15 соответствует действующим ГОСТ.

Вопреки доводам истцам указание в договоре с риэлтором в качестве основных характеристик жилого дома наличие локальной канализации, не означает, что данная локальная канализация должна находиться именно на земельном участке истца и относится исключительно только к дому ФИО1. Как уже указывалось выше представленные в материалы дела документы (договор купли-продажи, договор с риэлтором) не содержат положений о том, что локальная канализация должна быть расположена именно на земельном участке ФИО1 и быть установлена в виде индивидуальной станции биологической очистки.

Доводы о том, что имеющиеся подключение к локальной канализации не справляются со своей функцией, в доме и на участке имеются запахи нечистом, канализация постоянно засоряется помимо собственных утверждений истца ничем не подтверждены. Каких-либо достоверных и относимых доказательств, о том, что истец вызывал соответствующие службы при засоре канализации, а также службы по откачке сточных вод из канализации, в материалы дела не представлено, причины засора канализации не устанавливались.

Напротив, ответчиком представлен акт осмотра наружных сетей хозяйственно-бытовой канализации на объекте «Группа домов в < адрес > района Калининградской области» от < Дата >, выполненный ООО «ОрионСтройСерис», которым установлено, что хозяйственно-бытовая канализациях состоит из смотровых колодцев на земельных участках с кадастровыми номерами №, Билос 15 и КНС, смотровые колодцы соединены между собой трубами ПВХ, по которым хозяйственно-бытовые отходы посредством КНС попадают в Билос 15. В процессе осмотра проверена работа основного и резервного насоса, по средством смотровых колодец проверили проходимость труб и исправность Билос 15. В ходе осмотра недостатков не обнаружено. В связи с указанными обстоятельствами комиссия пришла к выводу, что канализация находится в исправном состоянии, замечаний по работоспособности не обнаружено. Дана рекомендация в проведении плановых работ по обслуживанию (т. 1 л.д.95).

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика ни раз предлагал стороне истца повторно обследовать канализационную систему совместно, однако представителем истца данные предложения были проигнорированы.

При этом, суд принимает во внимание, что сами по себе доводы истца о том, что существующая локальная канализация не справляются со своей функцией, в доме и на участке имеются запахи нечистом не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора купли-продажи, а также наличии существенных дефектов в проданном товаре.

Из ответа ответчика от < Дата > на претензию истца (т. л.д.76-77) следует, что КНС, расположена на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности ИП ФИО2, доступ к КНС для технического обслуживания не ограничен. ИП ФИО2 готова передать безвозмездно собственникам частных домов по ул. Славная в пос. Константиновка в собственность или в бессрочное право пользования земельный участок, на котором расположена КНС, в связи с чем просила организовать собрание собственников индивидуальных домов.

Кроме того, суд приходит к выводу, что существующая локальная канализация, к которой подключен дом истца, как и любая канализационная сеть требует обслуживания, доказательств обслуживания существующей локальной канализации сторонами не предоставлялось. Однако отсутствие обслуживания канализационной сети нельзя отнести к недостатком проданного товара, в связи с чем, оснований для возложения на ответчика расходов истца по установке индивидуальной станции биоочистки на земельном участке истца отсутствуют.

Не может согласиться суд с доводами стороны истца о необходимости обязать ответчика возместить расходы ФИО1 на обустройство индивидуальной скважины на земельном участке истца.

Как следует из договора оказания услуг с ИП ФИО3 от < Дата >, в качестве основных характеристик жилого дома указано на подключение жилого дома к скважине (одна скважина на 6 домов).

Из материалов дела, а именно из претензии истца от < Дата > (т.1 л.д. 32-33) следует, что истцом не оспаривалось подключение его жилого дома к скважине, однако полагал, что данное подключение выполнено ненадлежаще, так как вода поступает с большим количеством песка, имеет мутный цвет и запах, в связи с чем просил устранить дефекты, связанные с водой и подключением к скважине.

При этом, каких-либо доказательств, что после приобретения жилого дома в августе 2021 года у ФИО1 были какие-то претензии по качеству воды материалы дела не содержат, истцом не представлено.

Судом также установлено, что скважина, расположена на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем третьему лицу ФИО6, подключение к скважине было согласовано с собственником ФИО6, что также следует из имеющегося в материалах дела отзыва ФИО6 (т. 1 л.д. 167, 169), согласия ФИО6 на подключение к скважине от < Дата >, а также повторным согласием на подключение к скважине от < Дата >.

Из имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером № следует, что данный участок обременен правом прохода/проезда.

В ходе рассмотрения дела, истец какие-либо требования (претензии) к владельцу скважины не предъявлял, вопросы по обслуживанию скважины не разрешал.

Настаивая на требованиях об обязании ответчика ИП ФИО2 возместить предстающие расходы на обустройство индивидуальной скважины, истец ссылается на ненадлежащее качество воды, а также, что ему не предоставлены документы на скважину.

Вместе с тем, данные обстоятельства не свидетельствуют о том, что дом не подключен к скважине, учитывая, что ранее в течение 2-х лет с момента приобретения жилого дома, данные обстоятельства истцом не оспаривались.

Кроме того, суд учитывает, что ИП ФИО10 не является собственником скважины, соответственно, не обязана иметь документы на объект, принадлежащий иному лицу.

Само по себе ухудшение качества воды, также не свидетельствует о том, что жилой дом был продан с недостатками. Как уже отмечалось ранее до марта 2023 года истец не предъявлял каких-либо требований по качеству воды.

Более того, согласно пояснениям эксперта ФИО8 качество воды может ухудшится в связи с отсутствием обслуживания как самой скважины, так и систем дома, накопление ила в скважине, так и водопроводных трубах жилого дома может привести к наличию запаха у воды.

Эксперт ФИО9 также пояснила, что качество воды может ухудшится со временем. Вывод, что дом не обеспечен питьевой водой был сделан ей на основании представленного стороной анализа воды.

Вместе с тем, в материалах дела не представлено доказательств, что в настоящее время качество воды в доме истца не соответствует действующим нормам. Представленный в материалы дела протокол химического анализа пробы воды № 527 от 02.10.2023 (т. 2 л.д. 44), предоставленный заказчиком ФИО11 суд не может принять во внимание, так как ФИО11 не является участником настоящего спора. Из данного протокола также следует, что проба была отобрана и доставлена заказчиком, бесспорных, относимых доказательств, что проба воды была отобрана из дома, принадлежащего ФИО1 не имеется. Само по себе указание в протоколе место отбора пробы < адрес >, не свидетельствует о том, что данная проба воды была взята именно по данному адресу, так как заказчик, не являющийся участником спора, мог указать любой адрес.

Из акта осмотра водозаборной скважины № от < Дата >, расположенной в < адрес >, < адрес > (земельный участок с кадастровым номером №, установлено, что водозаборная скважина № находится в технически исправном состоянии, дефектов не обнаружено, отклонения от гигиенических нормативов по показателям химического состава на органолептические свойства воды, не установлены.

С учетом отсутствия бесспорных доказательств низкого качества воды в доме истца, а также наличием у истца подключения дома к водоснабжению (стороной не отрицалось наличие воды в доме), оснований для взыскания с ответчика расходов на обустройство индивидуальной скважины суд не находит. Более того, суд полагает, что обустройство индивидуальной скважины при отсутствии доказательств существенных недостатков работы существующего подключения, а также доказательств возможности устранения возникших поломок если таковые имелись при использовании скважины, будет является неосновательным обогащением истца, так как к основным характеристикам жилого дома было отнесено подключение жилого дома одна скважина на 6 домов.

Более того, суд учитывает, что само по себе ухудшение качества воды по истечении двух лет после покупки дома не может являться скрытым недостатком, так как указано экспертом ФИО8 скважину, как и внутреннюю систему водоснабжения дома необходимо обслуживать.

Ссылки истца на необходимость получения разрешения на установку скважины, также не свидетельствуют о том, что ответчиком передан товар ненадлежащего качества. Как уже ранее указывалось, собственником скважины ИП ФИО7 не является, соответственно обязанности получения разрешения на бурение скважины получать не должна, собственником скважины К-вым дано разрешение ответчику на подключение домов, в том числе и дома истца, к принадлежащей ему скважине. Вопросы относительно обслуживания скважины соответственно должны решаться с непосредственным собственником объекта.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с п. 3.1 Договора купли-продажи, который также одновременно является передаточным актом, покупатель произвел осмотр объектов недвижимости и претензий к техническому состоянию объектов не имеет.

Доводы стороны истца о том, что локальная канализация и скважина расположена на участке третьих лиц, а также что пульт от скважины находится у третьего лица, сами по себе не свидетельствуют о нарушении договора.

В соответствии со ст. 12 и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон и каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истец на момент заключения договора купли-продажи не был лишен возможности осмотреть дом и все коммуникации, помещения, в том числе с привлечением специалистов, имел возможность задать вопросы относительно системы канализации и скважины, их расположения, обслуживания и использования и не был лишен возможности отказаться от заключения договора купли-продажи. На момент подписания договора купли-продажи и передачи дома и земельного участка, между продавцом и покупателем разногласий по качеству дома не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию жилого дома, системы канализации и скважины покупатель не предъявлял, дом был принят покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков, в том числе на отсутствие подключения к локальной канализации, необходимости оборудования станции биологической очистки именно на земельном участке истца, а также отсутствие подключения к скважине. Также не представлено доказательств того, что недостатки жилого дома возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Недостатки в виде расположения локальной канализации и скважины на другом участке, на которые ссылается истец, могли быть обнаружены до заключения договора купли-продажи.

Что касается доводов, о том, что происходит постоянное подтопление земельного участка, канава, которая предназначена для дренажа земельного участка не справляется со своей функцией, не свидетельствует о недостатках проданного товара.

При этом, в ходе судебного разбирательства сторонами не отрицалось, что проходящая рядом с участком истца канава не является составной частью земельного участка истца.

Вместе с тем, из условий договора купли-продажи также не следует, что ответчик обязалась произвести устройство дренажа земельного участка. Дренажная система не является составной частью земельного участка, а относится к благоустройству земельного участка, в связи с чем ее отсутствие не может рассматриваться как недостаток земельного участка.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. При таких обстоятельствах, обустройство дренажной системы земельного участка являются обязанностями собственника по надлежащему содержанию своего имущества.

Кроме того, судом установлено и не оспаривалось истцом, что жилой дом обустроен ливневой канализацией, предусматривающей отвод дождевых вод с жилого дома за пределы земельного участка истца, путем организации вокруг дома четырех колодцев и вывод вод. Однако требований относительно ненадлежащего качества ливневой канализации ФИО1 в адрес ИП ФИО2 на протяжении длительного времени начиная с момента приобретения дома до обращения в суд не предъявлялось. Только после нескольких заседаний представителем истца стало указываться, что ливневая канализация имела недостатки в виде неправильного уклона трубы, однако кроме устных утверждений о наличии недостатков ливневой канализации иных доказательств данному обстоятельству не представлено, обследование ливневой канализации дома специалистами не производилось, каких-либо актов не составлялось, претензий по ливневой канализации ответчику не выставлялось. Вместе с тем, как следует из пояснений представителя истца, ФИО1 было самостоятельно в феврале 2023 года произведено вмешательство в ливневую канализацию, путем отрыва трубы, уходящей в канаву и обустройства пятого колодца, в связи с чем в настоящее время, достоверно и однозначно установить были ли допущены какие-либо нарушения в обустройстве ливневой канализации именно ответчиком, не представляется возможным, поскольку на исследование уже будет представлена иная система, чем та которая было смонтирована ответчиком.

Более того, представителем истца, несмотря на указание в ходе судебного разбирательства на недостатки ливневой канализации по-прежнему указывалось, что затопление земельного участка ФИО1 происходило из расположенной рядом с участком истца дренажной канавы, которая не является собственностью истца, а именно, что во время дождей канава заполнялась, и вода из канавы затопляла земельный участок истца, в связи с чем он был вынужден провести работы по обустройству дренажной системы, дополнительной прокладки труб по земельному участку, стоимость которых составила 38022 руб., в связи с чем суд полагает, что данные недостатки не могут быть отнесены к ливневой канализации, а фактически относятся к обустройству дренажной системы самого земельного участка.

Из разъяснений допрошенной в качестве специалиста эксперт ФИО8 следует, что вода из дренажной канавы на земельный участок истца могла поступать в связи с засорением самой канавы, так как дренажную канаву необходимо периодически прочищать.

Учитывая, что обустройство дренажной системы земельного участка не предусмотрено условиями, заключенного с ответчиком договора, наличие дренажной системы земельного участка не является обязательной составной часть земельного участка, а также указания стороны истца на затопление земельного участка именно из радом расположенной канавы, суд полагает, что расходы истца по договору подряда от < Дата > в сумме 38022 руб. не могут быть взысканы с ответчика, поскольку такие расходы обусловлены обязанность собственника по содержанию своего имущества.

Более того, из представленного договора подряда от < Дата >, заключенного между ФИО1 и гражданином ФИО12 (подрядчик), следует, что подрядчик обязался выполнить по заданию заказчика, указанные в смете работы. К договору приложен сметный расчет на монтаж КНС.

Причем обустройство дренажной системы путем обустройства канализационно-насосной станции нельзя признать расходами истца, которые он вынужден нести в связи с затоплением его участка из существующей рядом канавы, поскольку установка КНС в данном случае вызвана именно желанием истца, обустройство дренажный системы может быть произведено и без дополнительной установки КНС.

Указание истца на СП 104.13330.2016 «Инженерная защита территории от затопления и подтопления», предусматривающего, что дренажная система должна обеспечивать требуемую по условиям защиты норму осушения подземных вод: на жилых территориях (п. 8.4.3), не может быть применен к правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиком, так как данный свод правил распространяется на проектирование систем, объектов и сооружений инженерной защиты от затопления и подтопления территорий населенных пунктов, промышленных, транспортных, энергетических, общественно-деловых и коммунально-бытовых объектов, месторождений полезных ископаемых и горных выработок, сельскохозяйственных и лесных угодий, природных ландшафтов. В рассматриваемом споре предметом рассмотрения является конкретный индивидуальный земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании стоимости расходов на предстоящее устранение недостатков, а также производных требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ИП ФИО2 о возмещении расходов на устранение недостатков купленной недвижимости, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 03.11.2023.

Судья И.А. Иванова