Гражданский кодекс часть 1

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Володиной О.В. при секретаре Азимовой Э.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «<данные изъяты> к К.В.И. об изменении договора найма жилого помещения, встречному иску К.В.И. к ООО <данные изъяты>» о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма,

У С Т А Н О В И Л:

ООО <данные изъяты> обратилось в суд с иском к К.В.И. об изменении договора найма жилого помещения, заключенного с К.В.И. ДД.ММ.ГГГГ, в части размера и порядка оплаты найма жилого помещения, в редакции договора от ДД.ММ.ГГГГ, установив плату за наем жилого помещения в размере 10320 руб.

В обосновании иска указано, что К.В.И. с членами своей семьи проживают в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> на условиях договора коммерческого найма, заключенного ответчиком с ООО <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Йошкар-Олинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. В соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ плата за найм жилого помещения составляет 1315,20 руб. По мнению истца, заключая договор найма, он не предвидел существенного увеличения расходов на содержание жилья, увеличение рыночной стоимости найма жилых помещений. Средняя рыночная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в <адрес> по данным Маристата составляет 10626,59 руб. С учетом данных обстоятельств, которые являются существенными, истец обратился к ответчику об изменении условий договора в части размера и порядка оплаты найма жилого помещения в редакции договора от ДД.ММ.ГГГГ, установив плату за наем жилого помещения в размере 10320 руб. Однако с ответчиком не достигнуто соглашении об изменении договора в части размера и порядка оплаты найма в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами.

В ходе судебного разбирательства К.В.И. предъявлен встречный иск к ООО <данные изъяты>», в котором она просила признать ее право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на условиях договора социального найма.

Обосновывая требования, К.В.И. указала, что вышеуказанная квартира была предоставлена ей по ордеру на состав семьи, состоящей из трех человек, Марпотребсоюзом в связи с трудовыми отношениями, следовательно, она проживает в указанном жилом помещении на условиях социального найма и к данным правоотношениям должен применяться Жилищный кодекс РСФСР.

Представитель истца ООО <данные изъяты> по доверенности Ч.Е.А. исковые требования поддержала, со встречным иском не согласилась.

Ответчик К.В.И. и ее представитель по доверенности М.Г.В. с иском ООО <данные изъяты> не согласились, встречные требования поддержали.

Представитель третьего лица Союза потребительских обществ Республики Марий Эл по доверенности Ч.Е.А. исковые требования ООО <данные изъяты> поддержала, со встречным иском не согласилась.

Третье лицо Б.Е.Е. с иском ООО <данные изъяты> не согласен, встречные требования К.В.В. поддержал.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: <адрес>, было предоставлено К.В.И. на семью в составе 3 человек по ордеру № г. Марпотребсоюзом в связи с трудовым отношениями с Союзом потребительских обществ МАССР.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, на К.В.И. была возложена обязанность по заключению с ООО <данные изъяты> договора найма жилого помещения – двухкомнатной <адрес> по адресу: <адрес>, в редакции от ДД.ММ.ГГГГ

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

<адрес> принадлежал на праве собственности <данные изъяты> согласно свидетельству о государственной регистрации АБ №

Постановлением Правления Марпотребсоюза № дом был передан в уставный капитал ООО <данные изъяты>

Постановлением правления Марпотребсоюза от № спорное жилое помещение возвращено в собственность Марпотребсоюза (свидетельство о праве собственности № Право собственности <данные изъяты> на занимаемое жилое помещение ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Между Союзом потребительских обществ Республики Марий Эл и ОООО «<данные изъяты>» заключен агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «<данные изъяты>» (агент) обязуется совершать следующие действия: осуществлять управление жилищным фондом Союза потребительских обществ РМЭ (Принципала) с целью его надлежащего использования и обслуживания, а так же обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

На основании ч.1, 2 ст.19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Поскольку жилое помещение, в котором проживает ответчик, принадлежит на праве собственности юридическому лицу, оно относится к частному жилищному фонду.

Совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, образуют жилищный фонд коммерческого использования (п.4 ч.3 ст.19 Жилищного кодекса РФ).

В п.4.2 Устава ООО <данные изъяты> предусмотрено, что общество осуществляет деятельность, связанную со сдачей внаем собственного недвижимого имущества, управлением эксплуатации жилищного фонда.

Таким образом, жилое помещение, занимаемое К.В.И., в соответствии со ст.19 ЖК РФ относится к частному жилищному фонду коммерческого использования, находится в его пользовании по договору коммерческого найма, правоотношения по которому регулируются гл.35 ГК РФ.

Разрешая исковые требования К.В.И., суд принимает во внимание, что в соответствии с ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Обстоятельства дела, установленные судом, свидетельствуют о том, что К.В.И. и члены ее семьи занимают жилое помещение в частном жилом фонде, следовательно, между сторонами фактически сложились отношения по договору коммерческого найма.

Материалы дела не содержат доказательств того, что спорное жилое помещение когда-либо относилось к государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования и было предоставлено ответчику на условиях социального найма. Вместе с тем, в силу требований ст. 672 ГК РФ только в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

На основании изложенного, суд находит заявленные требования К.В.И. о признании ее право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на условиях договора социального найма не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Пунктом 7.2. договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен размер платы за найм (согласно калькуляции расходов) 1315,20 руб. в месяц (в т.ч. НДС).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 указанной правовой нормы предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п.4 ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с письмом от ДД.ММ.ГГГГ направленным в адрес К.В.И. ООО <данные изъяты> в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно изменение рыночной стоимости найма жилья с момента заключения договора, предложило К.В.И. изменить стоимость найма жилого помещения, которая составит 10320 руб., истцом направлен проект измененного договора в редакции от ДД.ММ.ГГГГ

Как установлено судом стороны не достигли соглашения об изменении договора в части размера оплаты за найм жилого помещения.

Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ сторонами определен размер платы за найм, исходя из калькуляции расходов; калькуляция расходов по содержанию квартиры является неотъемлемой частью данного договора.

Также сторонами в указанном пункте договора предусмотрено, что изменение размера платы за наем жилого помещения производится наймодателем не чаще одного раза в год, размер оплаты подлежит ежегодному перерасчету, в размере равном коэффициенту инфляции.

Согласно представленному истцом договору найма в редакции от ДД.ММ.ГГГГ (п.7.2) наймодатель предлагает изменить размер платы за наем жилого помещения и установить его - 10320 руб. в месяц (200 руб. за кв.м. общей площади). Также наймодатель предусмотрел увеличение размера оплаты на основании решения наймодателя с уведомлением нанимателя о соответствующем увеличении на позднее чем за месяц, с учетом среднерыночной стоимости.

Ответчик, изменяя условия договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в части размера платы за найм с 1315,20 руб. в месяц на 10320 руб. в месяц исходит из рыночной стоимости найма жилого помещения, ссылаясь на данные

Между тем, как следует материалов дела, сторонами ООО <данные изъяты> и К.В.И. определен размер платы за найм, исходя из калькуляции расходов по содержанию квартиры, также предусмотрено изменение размера платы за наем жилого помещения, исходя из коэффициента инфляции.

Указанные ООО <данные изъяты> обстоятельства об изменении рыночной стоимости найма жилого помещения на рынке жилья в <адрес> не могут служить основанием для изменения договора по смыслу ст. 451 ГК РФ, поскольку не являются такими обстоятельствами, которые стороны не могли разумно предвидеть при заключении Договора.

Представленная калькуляция расходов по содержанию и найму жилого фонда на 2014 г. по ООО «<данные изъяты>», утвержденная приказом № г. с расшифровкой общих расходов на содержание и эксплуатацию жилого фонда не подтверждает несение расходов в размере 10320 руб. в месяц по содержанию квартиры, занимаемой ответчиком.

Доводы истца о том, что при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» предполагало, что договор являлся срочным (на 5 лет) и при истечении указанного срока истец при заключении нового договора мог учесть новые обстоятельства (в том числе экономические изменения в стране) являются не состоятельными, поскольку заблуждение истца относительно срока действия договора не имеют правового значения для разрешения спора и не является основанием для изменения договора.

На основании изложенного, собранных по делу доказательств, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска ООО «Коопжилхоз» к К.В.И. об изменении договора найма жилого помещения по изложенным истцом доводам. В удовлетворении заявленных требований ООО «<данные изъяты>» следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска ООО «<данные изъяты>» к К.В.И. об изменении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

В удовлетворении встречного иска К.В.И. к ООО «<данные изъяты>» о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья О.В. Володина

Мотивированное решение составлено 5 августа 2014 г.