Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности ответчикам, представляющее собой: индивидуальный жилой дом и земельный участок из земель населенных пунктов, путем продажи их с публичных торгов, установив начальную продажную цену (с учетом принятых судом уточнений) в размере 9 800 000 (девять миллионов восемьсот тысяч) рублей.

Свои требования истец мотивировал тем, xx.xx.xxxx между ФИО4 и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно жилого дома и земельного участка расположенного по адресу: г. Новосибирск, ....

Согласно п.2.1 договора купли-продажи от xx.xx.xxxx недвижимое имущество указанное в п.п.1 договора приобреталось покупателями за счет собственных средств и заемных средств предоставленных ФИО1, согласно договору займа от xx.xx.xxxx, заключенного между ФИО1 и ФИО2 и передается в залог ФИО1 в счет обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному договору займа.

В соответствии с п.2.3 договора купли-продажи от xx.xx.xxxx в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»» от 16.07.1998 №102-ФЗ недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по договору займа считается находящимся в залоге у ФИО1 в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи от xx.xx.xxxx. и права общей долевой собственности покупателей на недвижимое имущество. При этом «покупатели» становятся «залогодателями», а ФИО5 в свою очередь «Залогодержателем».

Согласно п.2.4 договора купли-продажи от xx.xx.xxxx указанное недвижимое имущество продается «продавцом» «покупателям» за 8250000 рублей. Расчет между сторонами производился в следующем порядке: денежная сумма в размере 5880000 рублей, оплачивается из собственных средств «покупателей», а именно ФИО2 – 3980000 рублей и ФИО3 – 1900000 рублей, которую сумму «продавец» получил от «покупателей» до подписания настоящего договора; денежная сумма в размере 2370000 рублей вносится из заемных средств, предоставленных ФИО1, согласно договору займа, которые продавец получил так же до подписания настоящего договор».

На основании этого, xx.xx.xxxx между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа под залог недвижимого имущества, в соответствии с которым истец предоставил заем в размере 2370000 рублей сроком на 75 дней.

Во исполнение п.1.2 договора займа вышеуказанные денежные средства были переданы истцом xx.xx.xxxx по акту о получении денежных средств по договору займа от xx.xx.xxxx. Обеспечением надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользование суммой займа по договору займа, ответчиками истцу было предоставлено в залог следующее недвижимое имущество, представляющее собой: индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, ..., и земельный участок из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв. м. по адресу: установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: город Новосибирск, Заельцовский район, ..., __ кадастровый номер земельного участка: __.

Стоимость предмета залога по договору займа оценена сторонами в размере 8250000 рублей.

Во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от xx.xx.xxxx и договора займа от xx.xx.xxxx покупателями в Управление Росреестра по Новосибирской области поданы заявления о наложении ограничения права на недвижимое имуществ.

xx.xx.xxxx Заельцовским районным судом г. Новосибирска было вынесено решение по требованиям ФИО5 о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженности по договору займа от <данные изъяты> в размере 237000 рублей, 945142,99 рублей процентов за пользование заемными средствами, 945142,99 рублей пени, а всего 4260285,98 рублей.

Обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов не исполнены до настоящего времени.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, представил письменные пояснения по делу, в которых просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и её представитель в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражали, ФИО2 представила письменные пояснения по существу исковых требований.

Ответчик ФИО3, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении рассмотрения дела не просила.

Представитель ФИО3ФИО6 ранее в судебном заседании пояснял, что с исковыми требованиями не согласен, просил в удовлетворении иска отказать, поскольку ФИО3 не брала по договору займа у истца денежные средства, в связи с чем на принадлежащие ей 2/9 доли в имуществе не может быть обращено взыскание. В случае удовлетворения иска и продажи дома с торгов, стоимость дома снизится, из-за чего ФИО3 от продажи дома ничего не получит, что будет являться нарушением её прав.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, считает, что требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст. 322 ГК РФ, солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 п. 1 ГК РФ).

Судом установлено, что xx.xx.xxxx между ФИО4 и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно индивидуального жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, ..., и земельного участка из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью xx.xx.xxxx кв. м. по адресу: установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: город Новосибирск, Заельцовский район, ..., __ кадастровый номер земельного участка: __ /л.д.6-9/.

В силу п.2.1 договора купли-продажи от xx.xx.xxxx недвижимое имущество указанное в п.п.1 договора приобреталось покупателями за счет собственных средств и заемных средств предоставленных ФИО1, согласно договора займа от xx.xx.xxxx заключенного между ФИО1 и ФИО2 и передается в залог ФИО1 в счет обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному договору займа.

В соответствии с п.2.3 договора купли-продажи от xx.xx.xxxx в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»» от 16.07.1998г. №102-ФЗ недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по договору займа считается находящимся в залоге у ФИО1 в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи от xx.xx.xxxx и права общей долевой собственности покупателей на недвижимое имущество. При этом покупатели становятся залогодателями, а ФИО5 в свою очередь Залогодержателем.

Согласно п.2.4 договора купли-продажи от xx.xx.xxxx указанное недвижимое имущество продается продавцом покупателям за 8250000 рублей. Расчет между сторонами производился в следующем порядке: денежная сумма в размере 5880000 рублей, оплачивается из собственных средств покупателей, а именно ФИО2 – 3980000 рублей и ФИО3 – 1900000 рублей, которую сумму продавец получил от «покупателей до подписания настоящего договора; денежная сумма в размере 2370000 рублей вносится из заемных средств, предоставленных ФИО1, согласно договору займа, которые продавец получил также до подписания настоящего договора.

xx.xx.xxxx между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа под залог недвижимого имущества, в соответствии с которым истец предоставил заем в размере 2370000 рублей сроком на 75 дней. /л.д.10-11/

Во исполнение п.1.2 договора займа вышеуказанные денежные средства была переданы истцом xx.xx.xxxx по акту о получении денежных средств по договору займа от xx.xx.xxxx /л.д13./

Обеспечением надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользование суммой займа по договору займа, истцу было предоставлено в залог следующее недвижимое имущество: индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, ..., и земельный участок из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв. м. по адресу: установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: город Новосибирск, Заельцовский район, ..., __ кадастровый номер земельного участка: __ (п.3.1 Договора займа).

В связи с нарушением заемщиками сроков возврата денежных средств полученных по договору займа ФИО1 обратился в Заельцовский районный суд г. Новосибирска с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа.

xx.xx.xxxx Заельцовским районным судом г. Новосибирска было вынесено решение по требованиям ФИО5 о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженности по договору займа от xx.xx.xxxx в размере 237000 рублей, 945142,99 рублей процентов за пользование заемными средствами, 945142,99 рублей пени, а всего 4260285,98 рублей /л.д.30-31/.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества обеспечиваемых ипотекой требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании вышеизложенного, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования о взыскании задолженности по договору, за счет предмета залога.

В соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Поскольку ответчиком ФИО2 обеспеченное залогом обязательство по возврату займа по договору надлежащим образом не исполнено, суд приходит к выводу, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным.

При этом ФИО3 также является надлежащим ответчиком по делу, поскольку в том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, обязанными по договору залога являются оба лица. При этом, однако, должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству и залогодатель не являются солидарными должниками по обеспечиваемому обязательству. Залогодатель не имеет самостоятельной обязанности исполнить денежное обязательство вместо должника, но вправе погасить долг заемщика с целью предотвратить обращение взыскания на предмет ипотеки.

Решая вопрос о начальной продажной цене заложенного имущества, которая при наличии спора между сторонами подлежит установлению судом, суд исходит из следующего.

Согласно заключению экспертного заключения, составленному специалистами ООО «Западно-Сибирский Центр Независимой Оценки Собственности», рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... в составе: жилой дом, площадь <данные изъяты>.м., кадастровый номер __, земельный участок, площадь <данные изъяты> кв.м., категория разрешенного использования, для эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер __ по состоянию на xx.xx.xxxx составляет (округленно) 8 635 000 (восемь миллионов шестьсот тридцать пять) рублей /л.д.73/.

Как следует из письма ООО «Западно-Сибирский Центр Независимой Оценки Собственности» от xx.xx.xxxx. в экспертном заключении проведенном экспертом ФИО7 на стр. 30, 31 была выявлена техническая ошибка, а именно на стр.30,31 заключения вместо: «8 635 000 (восемь миллионов шестьсот тридцать пять) рублей», следует считать: «8 635 000 (восемь миллионов шестьсот тридцать пять тысяч) рублей».

Обращая взыскание на заложенное недвижимое имущество, суд исходит из того, что стороны в судебном заседании согласовали залоговую стоимость объекта, а именно индивидуального жилого и земельного участка из земель населенных пунктов в размере 9 800 000 (девять миллионов восемьсот тысяч) рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии частью 3 статьи 96 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца ФИО1 была назначена и проведена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Западно-Сибирский Центр Независимой Оценки Собственности». Стоимость проведённого экспертного исследования составила 10000 рублей /л.д. 83/.

Таким образом, на основании статьи 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу ООО «Западно-Сибирский Центр Независимой Оценки Собственности» подлежат взысканию солидарно расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10 000 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога – индивидуальный жилой дом площадью xx.xx.xxxx кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, ..., и земельный участок из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв. м. по адресу: установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: город Новосибирск, Заельцовский район, ..., __ кадастровый номер земельного участка: __, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 9 800 000 (девять миллионов восемьсот тысяч) рублей.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Западно-Сибирский Центр независимой оценки собственности» расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 10 000 (десять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Решение в окончательной форме изготовлено 06.04.2018.

Судья Т.Б. Кудина