Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 М,С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Крован-КМВ» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве №/о-3 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО1 и ООО «Крован-КМВ».

В обоснование заявленных требований указано следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Крова-КМВ» был подписан Договор №/о-3 долевого участия в строительстве «Комплекса жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями, 2-ая очередь строительства в <адрес> между <адрес> и ПГК «Победа», требующий государственной регистрации, по которому ответчик должен был обеспечить явку уполномоченного лица для государственной регистрации Договора.

Согласно условию Договора, Ответчик обязан был обеспечить явку уполномоченного лица для государственной регистрации Договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако до настоящего времени ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки, ссылаясь на отсутствие договора страхования гражданской ответственности застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ им в адрес ответчика было направлено требование, обеспечить явку представителя для осуществления действий по регистрации договоров в МФЦ <адрес>, однако ответчик данное требование оставил без удовлетворения.

В статье 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» № - ФЗ закреплены особенности осуществления государственной регистрации, в том числе договоров участия в долевом строительстве. Из содержания названной статьи следует, что для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными Законом № 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимости, проектная декларация, заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона, договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям закона, договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья (ч. 2 ст. 48 3акона № 218-ФЗ).

Таким образом, обязанность застройщика по предоставлению в регистрирующий орган договора страхования гражданской ответственности либо договора поручительства банка предусмотрена подпунктом 5 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ только для случаев регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства.

Согласно ч. 4 ст. 48 Закона № 218-ФЗ, регистрирующий орган при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в реестровое дело.

В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Истец ФИО1 в судебном заседании свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Крован-КМВ» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений не представил.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, направил заявление, согласно которому просит рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления.

Суд, с согласия истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в порядке заочного производства.

Выслушав истца ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ООО «Крован-КМВ» подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>/о-3 от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями 2-я очередь строительства в <адрес> между <адрес> и ПГК «Победа» по адресу: <адрес>, между <адрес> и ПГК «Победа», <адрес> в эксплуатацию передать дольщику двухкомнатную квартиру условный №, которая расположена на 3-м этаже жилого дома многоквартирного дома позиция 3 Объекта, площадь всех помещений квартиры (в том числе балконов и лоджий) 69,0 кв.м., общая площадь 66,7 кв.м., общая приведенная площадь 67,39 кв.м., а дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру.

Дополнительным соглашением к договору №/о-3 от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что Застройщик на основании заявления Дольщика от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет корректировку проектной документации в части планировки квартиры, согласно согласованного сторонами эскиза, а Дольщик в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплачивает Застройщику стоимость работ по корректировке проектной документации в части планировки квартиры в размере 15 000 рублей.

По мнению суда, подписанный между сторонами договор участия в долевом строительстве, соответствуют требованиям закона, поскольку отражает выражение согласованной воли двух сторон, содержат все существенные условия для таких договоров, составлен в надлежащей форме, подписан сторонами.

Согласно заявлению о перезачете оплаты от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 1 550 000 рублей уплаченные по договору №, заключенному между ООО «Крован-КМВ» и ФИО4 зачтены в счет оплаты договора №/о-3 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Крован-КМВ» и ФИО1

Обязательство по оплате цены договора ФИО1 исполнено, что подтверждается справкой ООО «Крован-КМВ» от ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 5.1.5. Договоров Ответчик обязан обеспечить явку уполномоченного лица для государственной регистрации Договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ООО «Крован-КМВ» с просьбой обеспечить явку представителя для осуществления действий по регистрации договоров в МФЦ <адрес>, однако ответчик в назначенное время и место не явился.

Таким образом, по мнению суда, ответчик надлежащим образом не исполняет свои обязательства, взятые по договору участия в долевом строительстве.

Из письма Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по вопросу государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с застройщиком ООО «Крован-КМВ», следует, что в соответствии со статьей 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу п.3 ст.433 ГКРФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Государственная регистрация прав осуществляется по результатам проведенной правовой экспертизы документов.

В соответствии со ст.29 Закона о регистрации при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию устанавливается, наличие или отсутствие установленных ст.26 Закона о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 54 ст. 26 Закона о регистрации одним из оснований приостановления государственной регистрации и последующего отказа является - наличие поступившего в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан- участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случае и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

При проверке сведений Единого государственного реестра недвижимости, выявлено, что ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган поступили Уведомления об отсутствии у застройщика - Общества с ограниченной ответственностью "Крован-КМВ" права привлекать денежные средства участников долевого строительства, выданные Управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору.

Следовательно, данный факт препятствует проведению государственной регистрации.

Вместе с тем проведение государственной регистрации в соответствии со статьей 15 Закона о регистрации носит заявительный характер.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Круг лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, определен статьей 15 Закона о регистрации.

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с частью 5 пункта 2 вышеуказанной статьи 14 Закона о регистрации может являться вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления вышеуказанных регистрационных действий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с застройщиком ООО «Крован-КМВ», заявитель вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.

Дополнительным письмом от ДД.ММ.ГГГГ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сообщила, что ранее Управлением осуществлялась государственная регистрации договоров долевого участия в строительстве объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, по адресу: г. ессентуки, между <адрес> и ПГК «Победа», <адрес>. В настоящий момент внесудебный порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве в настоящий момент не представляется возможным.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» № - ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимости, проектная декларация, заключение контролирующего органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона, договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям закона, списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья.

В соответствии с п.8 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» № – ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", застройщик обязан представить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, заключенные в соответствии с требованиями частей 17 - 50 настоящей статьи.

Таким образом, обязанность застройщика по предоставлению в регистрирующий орган договора страхования гражданской ответственности предусмотрена только в случае регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства.

Как установлено в судебном заседании истец не является первым участником долевого строительства в отношении объекта «Комплекс жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями, 2-я очередь строительства в <адрес> между горбольницей и ПГК «Победа», что подтверждается договором участия в долевом строительстве, заключенного между ФИО1 и ООО «Крован-КМВ».

В соответствии с ч.4 ст. 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» № - ФЗ орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Учитывая то, что в органе государственной регистрации имеются документы, необходимые для регистрации договора №/о-3 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Крован-КМВ», суд приходит к выводу о возможности регистрации данной сделки без участия ответчика. Кроме того, суд принимает во внимание, что внесудебный порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве в настоящий момент не возможен. При таких обстоятельствах требования ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 М,С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве– удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> провести государственную регистрацию договора №/о-3 долевого участия в строительстве «Комплекс жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями, 2-я очередь строительства в <адрес> между горбольницей и ПГК «Победа» от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 М,С. и Обществом с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ».

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 01 марта 2019 года.

Судья М.Э. Хетагурова