Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов Октябрьского административного округа г. Омска УФССП России по Омской области о принятии результатов оценки имущества должника,

УСТАНОВИЛ:

Заявитель обратился в Октябрьский районный суд г. Омска с названным заявлением, указав, что в производстве судебного пристава-исполнителя Октябрьского отдела судебных приставов УФССП России по Омской области находится исполнительное производство в отношении ФИО2 По данному исполнительному производству заявитель является взыскателем. В рамках названного исполнительного производства был наложен арест на объект недвижимости, принадлежащий должнику ФИО2 на праве собственности: жилой дом, земельный участок, расположенный по адресу: г. Омск, ул. .... В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем для оценки имущества должника был привлечен оценщик. Отчет оценщиком представлен судебному приставу-исполнителю, ... года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии отчета об оценке имущества должника. С постановлением заявитель не согласен, считает, что у судебного пристава-исполнителя имелись основания для непринятия отчета, составленного с нарушением требований к подобному отчету. Данный отчет был передан заявителем в Омское региональное отделение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» для экспертизы, по итогам которой выявлены нарушения при производстве оценки, повлекшие за собой определение рыночной стоимости, не соответствующей действительности. Просил признать постановление судебного пристава-исполнителя, которым данный отчет принят, недействительным.

В судебном заседании заявитель ФИО1 поддержал заявленные требования, указав, что данный объект недвижимости неоднократно оценивался в рамках исполнительного производства. Каждый предыдущий отчет оценщика содержит аналогичные нарушения, между тем, принимается судебным приставом-исполнителем. Считает, что цена объекта недвижимости, указанная в отчете оценщика, не соответствует действительности, поскольку при проведении оценки, оценщиком допущены нарушения, существенно повлиявшие на указанный им в отчете размер стоимости объекта недвижимости.

Представитель заявителя ФИО1 ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, изложенные заявителем в полном объеме.

Представитель взыскателя ЗАО «Матадор РУ» ФИО4, принимавший участие в судебном заседании, состоявшемся ... года, просил признать постановление судебного пристава-исполнителя о принятии отчета об оценке недействительным, поскольку при осуществлении оценки оценщиком принимались во внимание цены предложения на аналогичные объекты недвижимости, в то время, как в действительности, должны приниматься во внимание цены, по которым данные объекты были реализованы. В судебном заседании, состоявшемся ... года, участия не принимал, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Должник ФИО2 в судебном заседании возражал против заявленных требований, указав, что постановление носит законный характер, объект недвижимости оценен в соответствии со своим состоянием, просил отказать заявителю с целью скорейшего выставления объекта на торги, погашения задолженности.

Судебный пристав-исполнитель ФИО5 просила в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку при привлечении оценщика, получении его отчета, судебный пристав-исполнитель обязан его принять, право выбора в данном случае законодателем не предусмотрено.

Представитель Управления Федеральной Службы судебных приставов России по Омской области ФИО6, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку отчет, представленный оценщиком судебному приставу-исполнителю, хоть и содержит нарушения установленных требований, но выявленные нарушения не могли быть обнаружены судебным приставом-исполнителем, они очевидны лишь для специалиста. У судебного пристава-исполнителя отсутствовали основания для отказа в принятии представленного отчета.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, материалы сводного исполнительного производства, суд приходит к следующему.

... года судебным приставом-исполнителем отдела по ОАО г. Омска УФССП России по Омской области было возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО2, взыскателем по исполнительному производству является ФИО1, ЗАО «Матадор РУ» л.д. 22, 23).

... года судебным приставом-исполнителем отдела ОАО г. Омска УФССП России по Омской области составлен акт о наложении ареста (описи имущества), принадлежащего на праве собственности должнику ФИО2 - земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ..., постановлением судебного пристава-исполнителя назначен ответственный хранитель арестованного имущества - ФИО2 л.д. 24-29).

В отчете № ... от ... года об определении рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ..., указана рыночная стоимость названного объекта - ... рублей без учета налога на добавленную стоимость, при этом с учетом налога на добавленную стоимость указана цена жилого дома, рыночная стоимость земельного участка без учета налога на добавленную стоимость л.д. 143-178).

Постановлением судебного пристава-исполнителя отдела по ОАО г. Омска УФССП России по Омской области от ... года отчет № ... от ... года принят, в данное постановление внесены изменения постановлением от ... года, постановлением от ... года в части указания рыночной стоимости объекта с учетом налога на добавленную стоимость, при этом рыночная стоимость объекта составила ... рубля л.д. 4, 193, 206).

В заключении по экспертизе отчета № ... от ... года об определении рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ..., подготовленном Омским региональным отделением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», указано, что отчет не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», не соответствует федеральным стандартам оценки. Ввиду наличия ошибок, устранение которых может существенно повлиять на результаты расчетов, рыночная стоимость, определенная в отчете, не может считаться обоснованной и рекомендуемой для совершения сделки.

Специалист М.В.А. в судебном заседании пояснил, что, для проведения оценки объекта недвижимости он выезжал, осматривал объект, взыскатель ФИО1 при осмотре не присутствовал, указание о его участие в отчете следует отнести к технической ошибке. При осуществлении оценки им использовался лишь сравнительный метод, использование затратного и доходного в данном случае, по мнению специалиста, было некорректно, поскольку применение затратного дохода могло привести к погрешности в силу того, что у оценщика отсутствовали сведения о стоимости приобретения аналогичного земельного участка, возведения на нем подобного жилого дома. Доходный подход, по его мнению, также невозможен к применению, поскольку объект оценки является незавершенным строительством жилым домом, постольку сдача его в аренду невозможна. При осуществлении расчета износа указан 0% износа, поскольку дом не эксплуатируется по назначению, Расстояние до остановки общественного транспорта указано приблизительно, не измерялось. При составлении отчета знакомился с материалами исполнительного производства, ранее составленные отчеты просматривал. При составлении отчета было известно об отсутствии обременения в виде залога, указано об осуществлении оценки объекта недвижимости с залогом, поскольку имелось в виду наличие ареста.

Эксперт О.Н.Н. пояснил в судебном заседании, что им проводилась экспертиза отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего должнику. При проведении экспертизы было установлено, что оценщиком проведена примерная оценка объекта недвижимости, не соответствующая действительности, поскольку оценщиком необоснованно не применены методы оценки, применены скидки, не учтен износ, к отчету не приложены правоустанавливающие документы на оцениваемый объект недвижимости. В частности в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» при осуществлении оценки специалист должен применять затратный, доходный и сравнительный методы. Между тем, оценщик, оценивая спорный объект недвижимости, отказался от применения сразу двух подходов оценки доходного и затратного, изложив сомнительную мотивацию принятого решения, так как затратный подход вполне применим в данном случае, поскольку при применении затратного подхода учитывается возможность замены объекта аналогичным с аналогичными полезными свойствами, при этом, применение данного подхода, вероятнее всего, увеличит стоимость объекта. Изменение цены при его применении очевидно. Кроме того, оценщик применил так называемую скидку к аналогу, при этом не указал мотивы, по которым это сделал. При описании физического состояния объекта указывает формулировку «под отделку», которая не подразумевает физического состояния, а подразумевает степень готовности к эксплуатации, физическое состояние объекта - это его износ, который оценщиком необоснованно не усмотрен, хотя объект построен в 2002 году, весь период после постройки объект в холодное время года не отапливался, срок службы дома к моменту оценки сократился на 8 лет, тем не менее, оценщик степень физического износа указывает 0%, что не соответствует действительности, поскольку отсутствие возможности эксплуатации объекта ввиду отсутствия отделки, не исключает износ объекта, так как он подвергается внешнему воздействию природных факторов, грунта и т.д. Указание процента износа также повлияет на стоимость объекта. Наличие обременения на объекте необходимо указывать, это также влияет на его стоимость.

В силу положений статьи 441 Гражданского процессуального кодекса РФ постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием). Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в суд, в районе деятельности которого исполняет свои обязанности указанное должностное лицо, в десятидневный срок со дня вынесения постановления, совершения действий либо со дня, когда взыскателю, должнику или лицам, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием), стало известно о нарушении их прав и интересов. Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) рассматривается в порядке, предусмотренном главами 23 и 25 настоящего Кодекса, с изъятиями и дополнениями, предусмотренными в настоящей статье.

В соответствии со ст. 85 Федерального закона № 229-ФЗ от 02 октября 2007 года судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 названного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» принятие судебным приставом-исполнителем оценки величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым привлеченным оценщиком, зависит от усмотрения пристава-исполнителя, поскольку названный закон не содержит требований и критериев утверждения судебным приставом-исполнителем отчета оценщика об оценке. Соответственно, судебный пристав-исполнитель, получив отчет, составленный индивидуальным предпринимателем М.В.А., установив наличие допущенных нарушений, вправе была провести повторную оценку либо разъяснить сторонам право провести самостоятельно оценку объекта недвижимости.

Проанализировав представленный отчет, выслушав мнение оценщика, согласившегося с доводами эксперта о наличии нарушений, допущенных оценщиком при производстве оценки, повлиявших на общую рыночную стоимость спорного объекта, суд приходит к выводу о необходимости признания недействительным постановления судебного пристава-исполнителя отдела по ОАО г. Омска УФССП России по Омской области от ... года о принятии результатов оценки имущества должника по следующим основаниям.

Отчет, принятый судебным приставом-исполнителем, содержит нарушения, повлиявшие на рыночную стоимость оцениваемого объекта, которые очевидны не только специалисту в области оценки, но и должны были быть отмечены судебным приставом-исполнителем при его изучении.

Во-первых, оценщиком не применен затратный метод оценки лишь по тому, что жилой дом не завершен строительством, между тем, земельный участок, на котором дом расположен, находится в собственности должника, жилой дом построен, возведен под крышу, к нему проведены коммуникации, зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, то есть возможно применять методы оценки, основанные на затратах, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа (затратный подход). При применении сравнительного подхода во внимание принимались аналоги объекта, расположенные в разных частях города Омска, удаленные от самого объекта (ул. ..., ул. ..., п. ..., ул. ...), лишь один объект расположен в Октябрьском административном округе г. Омска по ул. .... Месторасположение принятых во внимание объектов при применении сравнительного подхода удалено, указанные объекты расположены в жилых массивах с разной степенью организации инфраструктуры, что существенным образом влияет на их стоимость. Оценщиком не указан источник получения сведений о стоимости земельных участков принятых аналогов.

Во-вторых, оценщик не указал процент физического износа жилого дома, которому подвергался объект с момента постройки, с ... года, в частности, воздействие в результате движения грунта, отсутствие отопления в течение 8 лет в холодное время года (более половины календарного года), воздействие природных факторов. Соответственно, физический износ объекта должен быть определен либо приведены мотивы, по которым он не определяется. Оценщиком данное требование не исполнено.

В-третьих, на стоимость объекта недвижимости влияет его удаленность от магистралей, остановок общественного транспорта, оценщиком расстояние до остановки общественного транспорта указано примерно, без проведения замеров - 50 метров. Между тем, в материалах исполнительного производства имеется отчет об оценке, в котором указано иное расстояние - 400 метров. Судебному приставу-исполнителю данное обстоятельство было известно.

Более того, оценщиком определена цель оценки - купля-продажа с возникновением залога в силу закона (п. 9.1 отчета). Судебному приставу-исполнителю известно об отсутствии залогового обременения в отношении данного объекта недвижимости. Предполагать о его возникновении, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, необоснованно.

Кроме того, в отчете указаны стоимости объектов недвижимости - земельного участка, а также жилого дома без учета налога на добавленную стоимость. При этом, в отчете содержится рыночная стоимость жилого дома с учетом налога на добавленную стоимость, рыночная стоимость земельного участка указана только без учета налога на добавленную стоимость в размере ... рублей.

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели, лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу РФ в соответствии с ТК РФ.

Взыскателем и должником по данному исполнительному производству являются физические лица (Определением Арбитражного суда Омской области от ... года произведена замена взыскателя ЗАО «Матадор РУ» его процессуальным правопреемником - ФИО1), оцениваемый объект является недвижимым, не может быть перемещен через таможенную границу РФ.

Постановления от ... года, ... года, на основании которых внесены изменения в оспариваемое постановление в части указания рыночной стоимости объекта с учетом налога на добавленную стоимость, содержат стоимость земельного участка, противоречащую отчету, поскольку в отчете стоимость в размере ... рубля оценщиком не указана. Судебный пристав-исполнитель не вправе самостоятельно оценивать арестованное имущество, для этих целей обязан привлекать оценщика.

Отчет с указанными недостатками не мог быть принят судебным приставом-исполнителем.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать постановление судебного пристава-исполнителя отдела по Октябрьскому административному округу г. Омска УФССП России по Омской области ФИО5 о принятии результатов оценки имущества должника по отчету № ... от ... года, составленному индивидуальным предпринимателем М.В.А. от ... года недействительным.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Октябрьский районный суд г. Омска в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Попова Т.В.

Мотивированное решение изготовлено 01 февраля 2011 года Решение в законную силу не вступило.