Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья «Желябова, 75» к ФИО5, Департаменту архитектуры и строительства администрации города Твери об обязании предоставить доступ к общему имуществу многоквартирного дома, восстановлении исходного состояния чердачного помещения, кровли,

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «Желябова, 75» обратилось в суд с иском к ФИО5 об обязании предоставить доступ к общему имуществу многоквартирного дома, восстановлении исходного состояния конструкций дома.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на следующие обстоятельства. ТСЖ «Желябова, 75» создано собственниками для управления многоквартирным жилым домом № по <адрес>. Квартира № в указанном доме принадлежит ответчику. Она образована из предусмотренных первоначальным проектом строительства дома двух квартир - № и № (в связи с этим в настоящее время <адрес> доме не имеется). Конструкция дома такова, что непосредственно к указанной <адрес> примыкает чердачное помещение, расположенное над квартирой №

В результате объединения квартир №№ и № в состав <адрес> вошел коридор, по которому должен был осуществляться доступ в чердачное помещение, в т.ч. к элементам крыши. В настоящее время иного способа попасть в указанное чердачное помещение не существует.

В 2013 году ответчик, единолично обладая доступом в указанное чердачное помещение, в кровле над ним проделал оконные проемы и вставил оконные блоки. На все требования председателя ТСЖ «Желябова, 75» прекратить подобные действия и допустить сотрудников, обслуживающих дом, для инспекционного осмотра чердака и кровли ФИО5 отвечал отказом, ссылаясь на то, что соответствующее помещение является его собственностью. Документов о правах на помещение при этом представить не смог. В дальнейшем стало известно, что ответчик, выполнив какие-то работы внутри чердачного помещения для его утепления, предпринял меры по установке в нем газового отопительного оборудования.

Указанные действия ответчика, по мнению истца, неправомерны, нарушают положения статей Гражданского и Жилищного кодексов РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, поскольку крыша дома, в т.ч. расположенная над указанным чердачным помещением, само чердачное помещение, несущие и ограждающие конструкции, в т.ч. образующие это помещение стены и расположенные внутри него опорные колонны, являются общим имуществом собственников квартир <адрес>. Именно истец несет ответственность за состояние общего имущества дома перед собственниками и выполнение названных выше необходимых мероприятий.

В силу того, что правила содержания дома в равной степени распространяются, как на исполнителя, так и на собственников помещений, указанным обязанностям ТСЖ корреспондирует обязанность собственников помещений не чинить препятствий в выполнении соответствующих мероприятий, в т.ч. если их выполнение связано с доступом в помещение, принадлежащее собственнику.

Кроме того, как указано выше, ответчик в крыше дома проделал оконные проемы, изменив тем самым её конструкцию и предусмотренный проектом архитектурный облик, приступил к реконструкции системы внутреннего газоснабжения. Органом управления многоквартирным домом, компетентным по вопросам в отношении пользования общим имуществом многоквартирного дома, к которым относятся и крыша и чердак, является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Никакого собрания в установленном ЖК РФ порядке, которым было бы решено изменить конструкцию кровли с выполнением в ней оконных проемов, утеплить чердак и выполнить реконструкцию системы внутреннего газоснабжения, собственниками не проводилось. При этом, фактически изменяется функциональное назначение помещения и его проектные характеристики, влияющие на состояние дома в целом. Согласие всех собственников на присоединение чердачного помещения к <адрес> ответчиком не получено.

На основании изложенного, истец просил:

- обязать ответчика ФИО5 не чинить препятствий должностным лицам ТСЖ «Желябова, 75» и привлеченным им для выполнения соответствующих работ третьим лицам в доступе в чердачное помещение, примыкающее к <адрес> доме по адресу: <адрес>, а также к находящимся в нем несущим и ограждающим конструкциям и элементам кровли дома, для проведения осмотров, выполнения ремонтов и других мероприятий по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечить такой доступ при каждом обращении истца в согласованные день и час кроме общеустановленных выходных дней;

- обязать ответчика ФИО5 восстановить исходное
состояние чердачного помещения, примыкающего к <адрес> доме по адресу: <адрес>, и кровли над ним, заделав оконные проемы в кровле и демонтировав элементы утепления и отопления чердачного помещения с устранением следов его установки.

Впоследствии в процессе рассмотрения дела судом истец увеличил заявленные исковые требования, указав, что в ходе выполнения работ по утеплению чердака ответчиком ФИО5 по фасаду дома была проложена труба газоснабжения. Однако никакого общего собрания по вопросу использования ответчиком стены дома для прокладки трубы газоснабжения с принятием каких-либо решений не проводилось. Использование ответчиком стены дома для прокладки трубы является нарушением закона. На основании изложенного, истец дополнил ранее заявленные требования требованием о возложении на ФИО5 обязанности по демонтажу трубы газоснабжения, проложенной по фасаду жилого дома с устранением следов ее установки.

В судебном заседании представители истца ТСЖ «Желябова, 75» ФИО3 являющийся также по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, и ФИО4 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, обосновав изложенными в иске обстоятельствами.

ФИО3 дополнительно пояснил, что чердак не может быть утеплен, любое изменение в нежилом помещение в стадии строительства должно обязательно пройти дополнительную экспертизу. Проект повторную экспертизу не проходил. Крыша является общедолевой собственностью, но ответчик без протокола и соответствующего разрешения сделал окна в крыше. За воду ответчик вносит платежи в ТСЖ, поэтому его представители имеют право зайти в квартиру и посмотреть показания счетчика. Перед тем, как подать иск в суд он обратился в Жилищную инспекцию, в которой пояснили, что именно ТСЖ отвечает за сохранность общего имущества и необходимо в данной ситуации подавать иск в суд. Любое вмешательство в общедолевую собственность затрагивает права ТСЖ. Такая же квартира, как и у ФИО5, имеется и в другом крыле дома, но она сделана до сдачи дома в эксплуатацию, поэтому к ней претензий у ТСЖ не имеется. В той части дома также нет доступа на крышу, для очистки кровли приглашались специалисты.

ФИО1 также дополнительно пояснил, что в квартирах расположено общедомовое имущество, обязанность по содержанию которого возложена на ТСЖ. Периодичность осмотра помещений в ТСЖ не установлена, проверки проводятся по мере необходимости без определения конкретного времени. Объявлений об обеспечении доступа в квартиру ФИО5 не вывешивалось. Оплату за коммунальные услуги ФИО5 производит надлежащим образом. Крыша является общим имуществом собственников, ТСЖ при этом несет ответственность за ее состояние перед собственниками. Правила предусматривают обязанность ТСЖ сохранять здание в том виде, в котором оно принято в эксплуатацию. Согласование на изменение общего имущества должно быть получено на общем собрании собственников. Для ТСЖ со стороны ответчика созданы препятствия в работе. Допущенные ФИО5 нарушения заключаются в том, что он самостоятельно изменяет общее имущество, за состояние которого ответственность несет ТСЖ. Доказательств ухудшения имущества ими не представлено, но они могут возникнуть в будущем. ТСЖ имеет право требовать устранения любых изменений конструкции общего имущества, а также соблюдения установленной законом процедуры внесения таковых изменений. Представленный ответчиком протокол собрания нельзя считать подтверждением данного обстоятельства, поскольку подписи собраны в разное время. Письменных запросов о доступе в его помещение ответчику не направлялось, но запрос может быть и устным. Правовое значение в данном случае имеет тот факт, что дом был сдан в эксплуатацию без утепленной террасы и все действия производились ответчиком уже после того, как дом был сдан в эксплуатацию. ФИО5 увеличивает полезную площадь и увеличивает свою долю в доме, не получив на это согласие остальных собственников, которые свои голоса теряют.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Представители ответчика ФИО5 – ФИО7, являющийся также третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования на предмет спора, и ФИО6 в судебном заседании заявленные исковые требования не признали.

ФИО7 также дополнительно пояснил, что у председателя ТСЖ нет обязанности заниматься контролем и проверкой в квартирах, для этого есть специализированные службы, которым ответчик готов предоставить доступ в квартиру. В спорном помещении присутствуют вентиляционные каналы, но дымоходов, иного оборудования не имеется. В каждой квартире есть свой газовый котел, в спорном помещении нет водопровода, канализации, а также электрических сетей, которые обслуживали бы больше чем одно помещение. На данный момент доступ к крыше в обход спорного помещения отсутствует, но он возможен при установке дополнительного оборудования. Договор долевого участия ответчиком заключался в числе первых договоров, когда дом находился в стадии строительства, он не был обязан оповещать своих соседей о том, что намеревался сделать со своей собственностью. Все собственники помещений получили свои помещения в неотделанном виде, отделка производили после сдачи дома в эксплуатацию.

ФИО6 в судебном заседании пояснил, что письменных запросов к ответчику о предоставлении доступа в помещение не было, наличие устных запросов не доказано, ответчик исправно снимает показания счетчиков и оплачивает услуги. Квартира приобреталась ответчиком без установленного сервитута. Общая площадь дома в представленном расчете взята из материалов, которые ТСЖ предоставило в суд. В отношении обязанности осуществлять доступ, в ТСЖ отсутствует заранее утвержденный график для проверки квартир и технического обслуживания населения. Ответчик в отношении проводимых работ направлял запрос в ТСЖ ДД.ММ.ГГГГ вместе со всеми приложениями, в том числе договором, более месяца дожидался от ТСЖ ответа. ДД.ММ.ГГГГ ответчик написал еще одно письмо в ТСЖ, также был направлен запрос в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Твери, на которое был получен ответ, что на данные виды работ никакого разрешения на строительство получать не нужно, так как они не являются реконструкцией. В пояснительной записке к проекту реконструкции было указано, что подвод газа к котлу от существующего газопровода проложен по фасаду дома и в помещении террасы установлены оконные проемы в соответствии со СНиПами. Реконструкция была возможна лишь в комплексе, нельзя перенести котел в помещение, где отсутствуют окна. Установка окон была согласована еще в 2010 года, но работы были дорогостоящими, поэтому ФИО5 не смог оплатить их сразу и закончить к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

В ранее представленном отзыве ответчика на иск, он ссылался на следующие обстоятельства. Ответчик является собственником квартиры общей площадью 173.3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии с пунктом 2.1 договора, застройщик привлекает дольщика (т.е. ответчика) к финансированию строительства жилого дома в части 4-х комнатной <адрес>, расположенной на 4-м этаже, площадью 206.7 кв.м., в том числе терраса 32.9 кв.м. В техническом паспорте квартиры отражены на поэтажном плане холодные помещения - две террасы площадью 2 кв.м и 30.9 кв.м. Указанные помещения, именуемые истцом чердачными, в действительности являющиеся террасой, переданы ответчику в собственность. Площадь террасы не указана в свидетельстве о праве собственности, так как данная площадь в существующем состоянии не включается в общую площадь жилого помещения. После завершения переустройства газоснабжения, что позволит сделать указанную часть квартиры отапливаемой, ответчиком будут приняты меры по включению данных помещений в общую площадь квартиры. Поскольку ответчик является собственником террас, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Ответчик обращался в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Твери с тем, чтобы произвести работы по установке оконных проемов в крыше над его квартирой, на что ему сообщено, что для проведения указанных работ выдача разрешения не требуется, так как при проведении подобных работ не будут затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта (кровли). Оборудование террас оконными проемами и монтаж окон, утепление чердачных помещений были произведены в соответствии с проектом, разработанным и согласованным АФ «АТРИУМ». Как следует из технической документации, установка окон была согласована с тем условием, чтобы конструктивные элементы кровли не подлежали изменениям. Указанные работы были осуществлены в соответствии с проектной документацией. Доказательств того, что ответчиком были изменены конструктивные элементы кровли в ходе работ по монтажу окон и оборудованию оконных проемов, утеплению помещений, истцом не представлено. Помещения симметрично расположенного крыла дома аналогичным образом изначально были оборудованы оконными проемами и оконными блоками, утеплителем непосредственно в ходе строительства дома. Установка ответчиком окон и утепление террасы были произведены в соответствии с ранее имевшимся проектным решением, которое не было выполнено при строительстве дома, так как договор долевого участия не возлагал обязанность по установке окон и утеплению террасы на застройщика. В настоящее время ответчик установил окна и утеплил террасу таким же образом, как если бы эти работы произвел застройщик.

Протокол согласования на реконструкцию внутреннего газоснабжения квартиры ответчика подтверждает то обстоятельство, что ответчик проинформировал собственников помещений о намерениях произвести переустройство системы газоснабжения в своей квартире, поставил данный вопрос на рассмотрение всеми собственниками помещений. По итогам согласования данного вопроса проголосовало «за» 83.39 % собственников помещений. Поскольку ответчик намеревался произвести переустройство системы газоснабжения в собственной квартире, а не в общем имуществе собственников дома, то и проведение собраний собственников жилых помещений не требовалось. Ответчиком были получены технические условия на реконструкцию внутреннего газоснабжения от Тверьмежрайгаза и Тверьоблгаза.

Ответчик не согласен с требованием истца об обязании не чинить препятствий должностным лицам истца в целях осмотров, выполнению ремонтов и других мероприятий по содержанию общего имущества собственников помещений дома, так как истец не представил доказательств того, что ответчик чинил препятствия для проведения каких-либо работ по содержанию общего имущества собственников. Ответчик никоим образом не был поставлен в известность о визите комиссии в его квартиру. ДД.ММ.ГГГГ ответчика в <адрес> не было, так как на настоящий момент он проживает и зарегистрирован по другому адресу. Когда ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика о своем желании попасть в квартиру с целью осмотра счетчиков, истцу в тот же день без какого-либо письменного запроса и согласования была предоставлена такая возможность.

Представитель привлеченного к участию в деле в кчаестве соответчика Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери ФИО8 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, дополнительно пояснил, что спорное помещение - терраса является частью квартиры ответчика, поэтому оно не может входить в общедолевую собственность. Решение собрания по устройству окон должно быть принято 2/3 голосов, уменьшения имущества у иных собственников при этом не происходит. Работы, выполненные ответчиком в своей квартире, являются работами по перепланировке, на что разрешения других собственников не нужно. Перенос газового котла является работой, связанной с переоборудованием помещения, специального разрешения на это также не нужно. Если бы отделка спорного помещения была закончена еще до ввода в эксплуатацию, то оно числилось бы теплым жилым помещением. Фактически, ответчиком были проведены строительные изменения в своей квартире, которые не являются реконструкцией дома, также не производилось каких-либо присоединений объектов общей долевой собственности в квартире, поэтому согласие всех собственников помещений дома не нужно.

В соответствии с ранее представленными возражениями Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери на иск, помещения террас, являясь частью изолированного жилого помещения - квартиры, не относятся к чердачным помещениям жилого дома, не являются общим имуществом собственников помещений дома, не относятся к общей долевой собственности, а представляют собой помещения, предназначенные для проживания, в связи с чем, требования правил содержания общего имущества в доме, указанные истцами, к ним не применимы.

Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома необходимо в случаях уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме при его реконструкции, а также если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к помещениям части общего имущества в многоквартирном доме. К вопросам компетенции собрания собственников помещений многоквартирного дома, кроме вопроса реконструкции, в частности, отнесены: строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, использование средств, выделенных на капитальный и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений
пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ к «реконструкции» относится «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов». Учитывая данную формулировку, установка мансардных окон и внутреннее утепление помещений террас в <адрес> жилого дома, выполненные собственником квартиры, нельзя считать реконструкцией, так как при этом общие параметры дома (высота, количество этажей, площадь, объём дома) не изменяются, а следовательно, не уменьшен и размер общего имущества в доме. Установка мансардных окон в данном случае может рассматриваться как замена собственником квартиры за свой счёт отдельных элементов кровельного покрытия на аналогичные и улучшающие показатели покрытия элементы, а утепление стропильной конструкции кровли изнутри улучшает эксплуатационные показатели конструкции в части увеличения её жёсткости и теплоизоляционных свойств. При этом ни конфигурация кровли, ни условия по её эксплуатации не меняются.

Действия собственника <адрес>, связанные с изменением места прокладки трубы газоснабжения на квартиру, также не могут быть отнесены к реконструкции дома и не влекут за собой присоединение части общего имущества всех собственников дома. Так как труба прокладывалась с использованием фасада дома, собственником <адрес> предварительно было получено согласие 2/3 владельцев помещений дома. Работы проводились по проекту, разработанному организацией — проектировщиком всего дома. Проект реализован специализированной организацией, согласован организациями, осуществляющими газоснабжение и обслуживание газораспределительных систем.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ФИО9 в судебном заседании пояснил, что во всех квартирах их дома, которые строились в результате объединения помещений, выполнялись работы по перепланировке. Претензии ТСЖ к ФИО5, ему не понятны.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ФИО10, в судебном заседании заявленные требования полагал обоснованными, пояснил, что его как одного из собственников помещений дома не устраивает внесение изменений в конструкцию элементов общего пользования без согласования с собственниками жилья. В их доме это приняло массовый характер, каждый собственник делает все, что захочет. Его права нарушены тем, что внесены изменения в общую собственность без его согласия. Он давал согласие только на изменение внутренней системы газоснабжения <адрес>. Его согласие на это спрашивали, так как газопровод прокладывался по наружным стенам. Согласие на переделку кровли на крыше он не давал. Его квартира находится по другому стояку, на его квартиру прорезание окон в крыше не повлияло, но герметичность кровли, по его мнению, нарушена, хотя на данный момент угрозы протечки нет.

Представитель третьего лица ООО «Раут», извещенного надлежащим образом о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, возражений по существу заявленных исковых требований не представил.

Представитель третьего лица Администрации Центрального района г.Твери, извещенного надлежащим образом о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица архитектурной фирмы «Атриум», извещенного надлежащим образом о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, представлял ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, в котором также изложил свои возражения на иск. Согласно указанным сведениям, в 2008 году архитектурная фирма «Атриум» по заказу ООО «Рента Хаус» разработала проект строительства застройщиком жилого дома с подземной стоянкой и встроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: <адрес>. Неоднократно в 2008-2011 году по инициативе заказчика в проектную документацию вносились изменения, касающиеся изменений параметров помещений дома. В 2010 году возникла необходимость внесения изменений в проект, относительно <адрес> данного дома. Владелец квартиры по согласованию с застройщиком выразил пожелание сделать помещения террас, входящие в квартиру, отапливаемыми путем установки дополнительного отопительного котла. Было указано, что в помещении, где будет установлен отопительный отел, в соответствии со строительными нормативами (п.6.18 СП 42-101 и п.4.2.4 СП 41-108-2004) обязательно наличие остекления и необходима установка окон в межстропильных пространствах. В связи с чем, была согласована установка окон типа «Велюкс» без изменения конструктивных элементов кровли. По просьбе дольщика и застройщика дома были внесены необходимые изменения в проектную документацию строящегося дома и получены необходимые согласования с тем, чтобы данные работы владелец квартиры мог произвести позднее.

Представитель третьего лица ООО «Рента-Хаус», извещенного надлежащим образом о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, представлял ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, в котором также изложил свои возражения на иск. Согласно приведенным сведениям, _ООО «Рента Хаус» являлось застройщиком жилого дома с подземной стоянкой и помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: <адрес>. Разработчиком проектной документации по данному дому являлась архитектурная фирма «Атриум». ФИО5 заключил с ООО «Рента Хаус» договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ года, как и все иные собственники помещений в доме. В соответствии с договором, застройщик привлек дольщика к финансированию строительства жилого дома, а именно 4-х комнатной <адрес>, расположенной на 4-м этаже, площадью 206,7 кв.м., в том числе площадь террасы 32,9 кв.м. Еще на стадии заключения договора, а позже в ходе строительства дома, ФИО5 выразил желание утеплить холодные (неотапливаемые) помещения террас, входящие в квартиру, установив там газовый котел, помимо существующего, и оборудовать оконные проемы для естественного освещения террас. ООО «Рента Хаус» было готово выполнить данные работы в период строительства дома силами подрядчиков, но дольщик не располагал возможностью произвести соответствующую доплату в период строительства. По просьбе застройщика ООО «Рента Хаус» были внесены необходимые изменения в проектную документацию строящегося дома и получены необходимые согласования с тем, чтобы данные работы позднее ФИО5 мог произвести своими силами. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО «Рента Хаус» передало квартиру ФИО5, который зарегистрировал право собственности в установленном законом порядке. В техническом паспорте квартиры отражены на поэтажном плане холодные помещения - две террасы общей площадью 32,9 кв.м., которые должны были войти в площадь квартиры после производства работ по устройству отопления и окон в данных помещениях. В соответствии с проектом и внесенными в проект изменениями, а также проектом инструкции внутреннего газоснабжения квартиры, разработанного проектировщиком дома, было предусмотрено обязательное остекление террасы без изменения конструктивных элементов кровли и установка окон
в межстропильных пространствах. Проведенным ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г.Твери обследованием состояния строительных конструкций террас и прилегающих к ним помещений установлено, что размещение окон произведено в строгом соответствии с техническими условиями проекта, не затронуты конструктивные элементы кровли, влияющие на снижение несущей способности конструкций и пространственной жесткости здания. В связи с изложенным, ООО «Рента Хаус» считает заявленные к ФИО5 требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ третье лицо ФИО13 пояснила, что полностью поддерживает требования ТСЖ. Когда жильцы дома покупали квартиры, помещения были одни, а спустя 2 года выяснилось, что спорное помещение ответчика не является чердачным. Она всегда считала данное помещение чердачным, неизвестно как теперь осуществлять ремонт кровли, каким образом счищать снег с крыши. Если данное помещение будет утеплено ответчиком, он должен его оплачивать, в противном случае остальным собственникам придется платить больше, также она боится взорваться от газового котла. Также пояснила, что присутствовала при попытках попасть в чердачное помещение ФИО5 около 2 раз, очень трудно было общаться с ответчиком. Изначально они просили представить документы, на основании которых было приобретено чердачное помещение, данные документы ответчик не представил. Весь разговор сводился к тому, что все работы он проводит по своему усмотрению. Изначально окон в чердачном помещении не было, окна начали делать летом. ФИО5 предлагал строительство лестницы за свой счет для того, чтобы можно было попасть на крышу, они были бы не против, если бы ответчик перевел спорную площадь в жилую и оплачивал ее как жилое помещение.

Третьи лица ФИО24, ФИО13, ФИО14, ФИО27, ФИО19, ФИО17 также ранее обращались в суд с ходатайствами с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. В ходатайствах данные лица указали, что исковые требования считают обоснованными и подлежащими удовлетворению. Какого-либо общего собрания собственников по вопросам проводимых ФИО5 работ, в том числе для устройства окон в кровле, прокладки трубы газоснабжении по фасаду дома, присоединения чердака к квартире ответчика, а равно его утеплению, влекущему увеличение площади принадлежащей ему квартиры и, как следствие, изменение размеров долей в праве на общее имущество других собственников помещений в доме даже в том случае, если изменения границ его квартиры и не происходит, не проводилось.

Суд с учетом изложенного, принимая во внимание положения статьи 167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей истца, представителей ответчиков, явившихся третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из копии протокола № общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что собственниками помещений учреждено ТСЖ «Желябова, 75» и утвержден Устав товарищества.

На общем собрании членов ТСЖ ДД.ММ.ГГГГ председателем ТСЖ избран ФИО3, также принято решение о заключении договора возмездного оказания услуг для исполнения функциональных обязанностей управляющего и бухгалтера ТСЖ с ИП ФИО2

Согласно копии Устава ТСЖ «Желябова, 75», товарищество создано для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации данного комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1.1).

Товарищество создано для осуществления определенных целей, к которым в силу пункта 3.1 Устава относятся, в частности:

- управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- обеспечение эксплуатации многоквартирного дома силами товарищества либо заключение в интересах собственников помещений договора управления многоквартирным домом или договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- контроль исполнения обязательств по заключенным договорам, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и оказания услуг;

- обеспечение предоставления собственникам помещений коммунальных и прочих услуг;

- владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме;

- сохранение и приращение общего имущества.

Запись о создании ТСЖ «Желябова, 75» внесена в ЕГРЮЛ и данное юридическое лицо поставлено на учет в налоговом органе по месту нахождения, что подтверждено копиями свидетельств Межрайонных инспекций ФНС по Тверской области № и №

По смыслу пункта 6 статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

В случаях, предусмотренных законом организации вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе, данные организации пользуются всеми процессуальными правами и несут все процессуальные обязанности истца, в силу части 1 статьи 46 ГПК РФ.

Приняв решение о создании товарищества собственников жилья, собственники помещений многоквартирного дома фактически предоставили данной организации право защищать их права и законные интересы.

Согласно копии договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ года, ООО «Рента Хаус» (застройщик) привлек ФИО5 (дольщика) к финансированию строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в части 4- комнатной <адрес>, расположенной на 4-м этаже дома, площадью 206,7 кв.м., в том числе терраса площадью 32,9 кв.м.

В соответствии с копией акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, застройщик ООО «Рента Хаус» передал дольщику ФИО5 в собственность 4- комнатной <адрес>, расположенной на 4-м этаже дома по адресу: <адрес>, площадью 206,7 кв.м. При этом, дольщик полностью оплатил стоимость указанной квартиры, задолженности перед застройщиком не имеет.

Из копии свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ видно, что ответчик ФИО5 на основании вышеуказанного договора, акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на ввод объекта в эксплуатации. От ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал право собственности на <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 173,3 кв.м.

Согласно копии технического паспорта на <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, а также приложения № к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (плана передаваемой в собственность квартиры), принадлежащее ФИО5 жилое помещение имеет общую площадь с холодными помещениями 206,2 кв.м., из нее общая площадь квартиры 173,3 кв.м., жилая – 109,0 кв.м., площадь холодных помещений – террас 2,0 кв.м. и 30,9 кв.м.

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В связи с изложенным, площадь террасы, являющейся частью жилого помещения, не включена в общую площадь квартиры, указанную в свидетельстве о государственной регистрации права.

Нормативное определение понятия «терраса» содержится в Приложении № «Термины и определения» Методических рекомендаций по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденных Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 года №8. В соответствии с указанными Методическими рекомендациями, террасой признается огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу; размещается на земле или над нижерасположенным этажом.

Приложение Б «Термины и определения» к Строительным нормам и правилам СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденным Приказом Министерства регионального развития РФ от 01.09.2009 года №390, содержит понятие чердака, под которым понимается пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа.

Часть приобретенного ФИО5 жилого помещения – <адрес>, не включенная в общую площадь квартиры, именуется именно террасами (2,0 кв.м. и 30,9 кв.м.). Квартира приобретена им с учетом данных помещений.

Таким образом, судом при рассмотрении дела установлено, что ответчик ФИО5 на основании договора участия в долевом строительстве приобрел в собственность 4-комнатную <адрес>, расположенную на 4-м этаже дома по адресу: <адрес>, площадью 206,7 кв.м. с холодными помещениями, из нее общая площадь квартиры 173,3 кв.м., площадь холодных помещений – террас 2,0 кв.м. и 30,9 кв.м.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является реконструкцией.

В соответствии с положениями статьи 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

При рассмотрении дела установлено, что ФИО5 в пределах принадлежащей ему на праве собственности квартиры произвел работы по установке окон в части крыши дома, примыкающей к его террасе, перенес имеющийся в квартире газовый котел в помещение террасы с целью утепления данного помещения, что и потребовало остекления террасы путем установки окон.

В соответствии с частью 1 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции в соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления.

Из представленных застройщиком дома ООО «Рента Хаус» и организацией, составлявшей проект застройки дома, АФ «Атриум» пояснений, а также представленных ответчиком документов усматривается, что на стадии заключения договора участия в долевом строительстве, а также позже в ходе строительства дома, ФИО5 выразил желание утеплить холодные (неотапливаемые) помещения террас, входящие в его квартиру, установив там газовый котел, и оборудовав оконные проемы для естественного освещения террас.

В соответствии со строительными нормативами (п.6.18 СП 42-101 и п.4.2.4 СП 41-108-2004) в отапливаемых помещениях обязательно наличие остекления и необходима установка окон в межстропильных пространствах. В связи с чем, на стадии составления проекта дома с учетом внесенных в него впоследствии изменений, была согласована установка окон в кровле типа «Велюкс» без изменения конструктивных элементов кровли. ООО «Рента Хаус» было готово выполнить данные работы в период строительства дома силами подрядчиков, но дольщик не располагал возможностью произвести соответствующую доплату в период строительства. В связи с чем, по просьбе дольщика и застройщика дома были внесены необходимые изменения в проектную документацию строящегося дома и получены необходимые согласования с тем, чтобы данные работы владелец квартиры мог произвести позднее.

Проведенным ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г.Твери обследованием состояния строительных конструкций террас и прилегающих к ним помещений установлено, что размещение окон произведено в строгом соответствии с техническими условиями проекта, не затронуты конструктивные элементы кровли, влияющие на снижение несущей способности конструкций и пространственной жесткости здания.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Указанная норма закона является императивной.

Однако, новых помещений в результате произведенных ФИО5 работ не образовано, помещения общего пользования к квартире ответчика не присоединялись, выдел в натуре доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не осуществлялся, работы произведены им в границах приобретенного жилого помещения. Изменение площади находящейся в пользовании ответчика квартиры не произошло, в связи с чем, указанные действия не могут повлечь нарушения прав иных собственников помещений жилого дома.

Таким образом, ФИО5 осуществлялись работы, прямо предусмотренные и согласованные при составлении проектной документации на дом в пределах принадлежащей ему на праве собственности квартиры.

Из материалов дела не следует, что ФИО5 в многоквартирном доме были произведены какие-либо работы, связанные с его реконструкцией и требующие получения специального разрешения на реконструкцию дома. В результате действий ФИО5 не произошло уменьшения общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Исследовав представленную проектную документацию, суд приходит к выводу о том, что после совершения и исполнения сделки по приобретению ФИО5 в собственность жилого помещения, т.е. на момент сдачи построенного дома в эксплуатацию и передачи помещений дома (жилых и нежилых) нескольким собственникам, помещения террас, входящие в квартиру ответчика, не были предназначены для общего пользования в качестве чердачного помещения.

Суду в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств того, что данные помещения использовались как чердачное помещение общего пользования, все собственники в здании считали данные помещения общими и на них возникло право общей долевой собственности собственников помещений.

Разрешая спор в части требований о приведении чердачного помещения в первоначальное положение, суд исходит из того, что истцом не представлено доказательств прежнего состояния помещений террас как чердачного помещения, в которое истец просит их вернуть.

Наличие в квартире ответчика ФИО5 помещений террас общей площадью 32,9 кв.м. подтверждается договором участия в долевом строительстве с приложением в виде плана квартиры, заключенного на стадии строительства дома, представленными в материалы дела выкопировками из проекта застройки дома, актом приема-передачи квартиры, технической документацией на квартиру.

Из выкопировки из проекта застройки АФ «Атриум», а именно плана кровли дома, видно, что ДД.ММ.ГГГГ согласована установка окон типа «Велюкс» без изменения конструктивных элементов кровли. Таким образом, расположение в крыше дома, непосредственно расположенной над квартирой ответчика (террасой) окон, а именно место их установки и вид остекления, было предусмотрено проектом застройки дома, который введен в эксплуатацию при условии осуществления данного вида работ силами и средствами дольщика – собственника квартиры.

Из копии имеющегося в материалах дела технического паспорта на жилой <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. до момента фактической передачи <адрес> ответчику ФИО5 (по акту от ДД.ММ.ГГГГ года), видно, что в площадь <адрес>, расположенной на 4-м этаже, входят помещения двух террас площадью 2,0 и 30,9 кв.м. Чердачное помещение указано в паспорте отдельно по плану на 5-м этаже жилого дома.

В обоснование заявленных требований о приведении чердачного помещения в прежнее состояние, истец представил заключение ООО «Национальное агентство по строительству» от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которого в техническом паспорте помещения площадью 2,0 и 30,9 кв.м., находящиеся на 4-м этаже в жилом доме поименованы террасами ошибочно, поскольку являются чердачными помещениями. Для экспертного исследования были представлены план помещений № запрос в БТИ, рабочие чертежи проектной документации АФ «Атриум» и заключение № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданное отделом государственной вневедомственной экспертизы Департамента градостроительства, территориального планирования и архитектуры <адрес>, согласно которому рабочий проект выполнен в соответствии с заданием на проектирование, ТУ от соответствующих служб, принятые в проекте конструктивные решения соответствуют действующим нормативным документам, в том числе надежности и безопасности.

Представленное истцом заключение не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства обоснованности заявленных требований.

На данное экспертное исследование были представлены рабочие чертежи и проекты по строительству жилого дома, в которые впоследствии вносились изменения и дополнения. Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ отдела государственной вневедомственной экспертизы Департамента градостроительства, территориального планирования и архитектуры Тверской области, архитектурно-планировочными решениями предусматривалось строительство дома в 3-4 этажа с подземной автостоянкой, торговыми и офисными помещениями на 1 этаже и жилыми помещениями на 2-4 этажах с квартирами, состоящими из одной, двух и трех комнат. Таким образом, набор помещений жилого дома являлся приблизительным и требовал уточнения в процессе строительства с учетом мнения и возможностей дольщиков. В частности, квартира ответчика ФИО5, фактически является четырехкомнатной, в то время как квартиры такого размера не предусматривались рабочим проектом.

При этом, в проекте прямо предусмотрено наличие квартир, различных по набору помещений и комфортности. В заключении рекомендовано впоследствии на планах этажей указать наименование помещений.

Как установлено при рассмотрении дела и подтверждено пояснениями застройщика ООО «Рента Хаус» и проектной организации АФ «Атриум» неоднократно в 2008-2011 году по инициативе заказчика с учетом пожеланий конкретных дольщиков в проектную документацию вносились изменения, касающиеся изменений параметров помещений дома.

По окончании строительства, начатого в январе 2008 года, жилой дом в октябре 2011 года был введен в эксплуатацию и помещения дома переданы в собственность дольщиков.

Соответствие построенного <адрес> требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов подтверждается заключением № от ДД.ММ.ГГГГ Департамента градостроительства, территориального планирования и архитектуры Тверской области, актом проверки при строительстве объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ Инспекции государственного строительного надзора Тверской области, на основании которых Администрацией города Твери выдано разрешение на ввод объекта (жилого дома) в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно статье 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательства (статья 67 ГПК РФ).

Разрешение Администрации города Твери на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям действующего законодательства, недействительным не признавалось. В связи с чем, суд приходит к выводу, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию в надлежащем техническом состоянии, соответствующем требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе по набору и параметрам помещений дома.

Согласно пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491, имущество многоквартирного дома должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность и поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Как установлено при рассмотрении дела, состояние и архитектурный облик многоквартирного жилого дома соответствует проектной документации на строительство, согласованной и утвержденной надлежащим образом.

Таким образом, доказательства, подтверждающие первоначальное состояние крыши, в которой отсутствуют элементы остекления, а также наличие на месте принадлежащих ответчику террас чердачного помещения общего пользования в материалах дела отсутствуют. В связи с чем, требования о приведении крыши и чердака в прежнее состояние на требованиях законодательства не основаны, их обоснованность представленными доказательствами не подтверждена.

Поскольку судом не установлено, что ответчик произвел самовольные реконструкцию чердачного помещения и крыши, а также самовольные перепланировку и переустройство жилого помещения, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или нового населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивает характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Из письменных пояснений представителя органа, выдающего разрешения на строительство, - Департамента архитектуры и строительства Администрации города Твери усматривается, что учитывая формулировки, изложенные в Градостроительном кодексе РФ, установка мансардных окон и внутреннее утепление помещений террас в <адрес> жилого дома, выполненные собственником квартиры, нельзя считать реконструкцией, так как при этом общие параметры дома (высота, количество этажей, площадь, объём дома) не изменяются, а следовательно, не уменьшен и размер общего имущества в доме. Установка мансардных окон в данном случае может рассматриваться как замена собственником квартиры за свой счёт отдельных элементов кровельного покрытия на аналогичные и улучшающие показатели покрытия элементы, а утепление стропильной конструкции кровли изнутри улучшает эксплуатационные показатели конструкции в части увеличения её жёсткости и теплоизоляционных свойств. При этом ни конфигурация кровли, ни условия по её эксплуатации не меняются.

Действия собственника <адрес>, связанные с изменением места прокладки трубы газоснабжения на квартиру, также не относятся к реконструкции дома и не влекут за собой присоединение части общего имущества всех собственников дома. Работы проводились по проекту, разработанному организацией — проектировщиком всего дома. Проект реализован специализированной организацией, согласован организациями, осуществляющими газоснабжение и обслуживание газораспределительных систем.

Кроме того, из представленных ответчиком ФИО5 документов усматривается, что он до проведения работ по установке окон в кровле и утеплению террасы, имея соответствующий проект застройки дома с внесенными в него изменениями, ДД.ММ.ГГГГ обратился в Департамент архитектуры и строительства Администрации города Твери с заявлением, в котором указал, что планирует утеплить кровлю террасы и вмонтировать окна в межстропильную систему, не меняя конфигурацию кровли и местоположение стропил. В связи с изложенным, просил дать разъяснения о необходимости разработки проектной документации на указанный вид работ и требуется ли получение разрешения на строительство (реконструкцию) указанного помещения.

Из ответа и.о. начальника Департамента архитектуры и строительства Администрации города Твери от ДД.ММ.ГГГГ видно, что в соответствии с требованиями пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ при проведении работ по изменению объекта капитального строительства, не затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, выдача разрешения на строительство не требуется.

При получении соответствующих разъяснений собственник квартиры начал проводить работы по утеплению террасы. При проведении данных работ им также был перенесен газовый котел из помещения кухни квартиры в помещение террасы. Данные работы по реконструкции внутреннего газоснабжения проведены на основании технических условий от ДД.ММ.ГГГГ года, выданных ПТП «Тверьмежрайгаз» и не предусматривали установку дополнительного котла.

Из технических условий ПТП «Тверьмежрайгаз» от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года, а также пояснительной записки усматривается, что подвод газа к котлу осуществляется от существующего газопровода, проложенного по фасаду дома.

Так как труба прокладывалась с использованием фасада дома, собственником <адрес> предварительно до проведения работ было получено согласие 2/3 владельцев помещений дома, что подтверждается протоколом согласования с подписями собственников помещений дома.

Разрешая требование о возложении обязанности по демонтажу трубы газоснабжения, проложенной по фасаду жилого дома с устранением следов ее установки, а также иных элементов утепления террасы, суд приходит к следующему.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Статья 12 ГК РФ предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Негаторный иск представляет собой требование владеющего вещью собственника к третьему лицу об устранении препятствий в осуществлении правомочий пользования и распоряжения имуществом. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Исходя из официальных разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 45), в силу статей 304, 305 ГК РФ, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. При этом не имеет значения на своем или чужом объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие права истца.

При рассмотрении иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при возведении соответствующего объекта может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, в том случае, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. В связи с чем, должно быть достоверно установлено, что созданные препятствия носят реальный, а не мнимый характер.

Проложенная в связи с изменением места положения газового котла в квартире ответчика по фасаду жилого дома труба газоснабжения крепится к стене жилого дома. Переустройство системы внутреннего газоснабжения осуществлено ответчиком в соответствии с техническими условиями ПТП «Тверьмежрайгаз» от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года. Поскольку газовая труба прокладывалась с использованием фасада дома ФИО5 было получено согласие на использование общего имущества собственников 2/3 помещений дома.

Доводы представителей истца о том, что общего собрания собственников помещений дома по вопросу использования стены многоквартирного дома, соответствующего по своей процедуре требованиям ЖК РФ, не проводилось, сами по себе при наличии установленных судом вышеизложенных обстоятельств, не свидетельствуют об обоснованности заявленных исковых требований.

Исходя из предусмотренного статьей 56 ГПК РФ распределения бремени доказывания между сторонами по делу, суду не представлено доказательств со стороны истца, подтверждающих, что проложенная по фасаду дома газовая труба, создает реальные препятствия в осуществлении ТСЖ и собственниками помещений дома своих прав и обязанностей. Не представлено суду и доказательств того, установленные в межстропильных пространствах окна над квартирой ответчика создают реальную угрозу нарушения прав и интересов как ТСЖ, так и собственников помещений дома.

Одно лишь установление несоблюдения со стороны ответчика каких-либо положений существующих норм и правил не может являться основанием для удовлетворения негаторного иска, поскольку само по себе не доказывает существование реальных препятствий в пользовании и обслуживании истцом вверенного ему имущества.

В связи с изложенным, исковые требования о возложении на ответчика обязанности по демонтажу трубы газоснабжения, проложенной по фасаду жилого дома с устранением следов ее установки, а также иных элементов утепления террасы, суд находит необоснованными.

Разрешая исковое требование о возложении на ответчика ФИО5 обязанности не чинить препятствий должностным лицам ТСЖ «Желябова, 75» и привлеченным им для выполнения соответствующих работ третьим лицам в доступе в чердачное помещение, примыкающее к <адрес> доме по адресу: <адрес>, а также к находящимся в нем несущим и ограждающим конструкциям и элементам кровли дома, для проведения осмотров, выполнения ремонтов и других мероприятий по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечить такой доступ при каждом обращении истца в согласованные день и час кроме общеустановленных выходных дней, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как установлено при рассмотрении дела, ответчик ФИО5 не производил реконструкцию принадлежащего ему жилого помещения с присоединением части общего имущества многоквартирного дома (чердачного помещения), в связи с чем, заявление требований о возложении на него обязанности обеспечить доступ в чердачное помещение необоснованно.

Вместе с тем, в состав помещений его квартиры входят две террасы общей площадью 32,9 кв.м., над которыми расположена часть крыши жилого дома, что подтверждается представленными фотоматериалами и планами жилого помещения и проектной документацией. Крыша жилого дома является общей собственностью собственников помещений дома.

Отсутствие между истцом и ответчиком согласованного режима пользования общедолевой собственностью, не лишает истца права требовать устранения всяких нарушений, не связанных с лишением владения, путем обращения в суд с негаторным иском.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что ответчик ФИО5, захватив чердачное помещение, через которое предусмотрен выход на крышу дома, препятствует уполномоченным ТСЖ лицам в доступе на крышу для ее обслуживания.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству представителя истца в качестве свидетеля ФИО2, являющийся управляющим ТСЖ «Желябова, 75», пояснил, что пытался попасть через оборудованное помещение ФИО5, в котором имеются вентиляционные шахты и дымоходные шахты для осмотра помещения и кровли, поскольку ему стало известно от прораба, который проводит ремонт, что имеются протекания между кровлей и дымоходами. Доступа в чердачное помещение ФИО5 не имелось, один раз он туда попал и увидел, что ФИО5 пользуется электроэнергией и водой без счетчиков. Попасть в квартиру ответчика ему не удавалось. Показания счетчиков ему собственник не передает, поэтому он не может сделать правильный расчет. Один раз он с прорабом проходил мимо счетчика и увидел, что он не работает, а свет в квартире горел. Ответчик пользуется общим имуществом и если у собственника вместо 150 кв.м. стало 200 кв.м то он должен платить больше, а другие жильцы меньше. По его мнению, протечки произошли в результате установки окон, так как было усиление стропил, вследствие чего произошло их движение стропил. С прорабом он один раз попал в дождь в чердачное помещение самовольно и увидел там лужи.

Вместе с тем, факт проведения реконструкции жилого помещения с присоединением чердачного помещения ответчиком не нашел своего подтверждения при рассмотрении дела. Каких либо данных, указывающих на то, что с момента введения дома в эксплуатацию и заселения, уполномоченные ТСЖ лица беспрепятственно пользовались данным общим имуществом, имели доступ к нему, а впоследствии ответчик своими неправомерными действиями ограничил доступ в чердачное помещение и на крышу здания, судом не установлено и стороны на них не ссылались.

В силу пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Подпунктом «б» пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом). Согласно пункту 11 Правил содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя его осмотр, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 ответственными лицами, в том числе, управляющей организацией, обеспечивающий своевременное выявление соответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ.

Разделом 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170 установлено, что техническое обслуживание здания включает в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, режимов работы оборудования и технических устройств, контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров, целью которых является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом, возложена обязанность по осуществлению контроля за техническим состоянием общего имущества многоквартирного дома путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Сторонами по делу не оспаривалось, что в существующих параметрах помещений дома доступа к части крыши, расположенной над террасой ответчика, без прохода через квартиру ответчика не имеется. При этом, обслуживание данного участка крыши возможно при установке дополнительных приспособлений, привлечении специалистов и т.д. Председатель ФИО40 при рассмотрении дела подтвердил, что такая же квартира с террасой, как и у ФИО5, имеется и в другом крыле дома, там также нет доступа на крышу и для очистки кровли приглашались специалисты. Таким образом, отсутствие у истца реальной возможности без согласия ответчика ФИО5 пользоваться в полной мере общим имуществом собственников помещений дома, обслуживать его, судом не установлено.

В соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, положением об организации и проведении реконструкции, ремонта, технического обслуживания, СанПиН 2.1.2645-10 к общему имуществу многоквартирного дома должен быть обеспечен круглосуточный доступ для бесперебойного снабжения потребителей дома всеми видами благоустройства, для исключения аварийных ситуаций.

Вместе с тем, поскольку при рассмотрении дела не установлено осуществление действиями ответчика ФИО5 незаконных реконструкции, перепланировки, переустройства помещений дома, ограничивших доступ уполномоченных лиц к общему имуществу, суд не может прийти к выводу о том, что права ТСЖ по пользованию общим имуществом в виде доступа на крышу дома нарушены действиями ответчика ФИО5 и не находит оснований для ограничения права собственности ответчика и возложения на него обязанности по обеспечению доступа к части крыши дома через принадлежащее ему на праве собственности помещение.

Фактов отказа ответчика в предоставлении показаний счетчиков, находящихся на территории его квартиры, что привело к невозможности начисления платы за фактически потребленные ресурсы, при рассмотрении дела не установлено. Представитель истца не отрицал, что предоставленные коммунальные услуги ответчик оплачивает надлежащим образом.

В связи с чем, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований Товарищества собственников жилья «Желябова, 75» к ФИО5, Департаменту архитектуры и строительства администрации города Твери об обязании предоставить доступ к общему имуществу многоквартирного дома, восстановлении исходного состояния чердачного помещения, кровли – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме в Тверской областной суд через Центральный районный суд города Твери.

Председательствующий Т.Я. Панасюк

Мотивированное решение составлено 17.02.2014 года.