Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, убытков; исковому заявлению ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО3 о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании ущерба, причинённого арендованному жилому помещению по адресу: (адрес), нежилое помещение №, в размере 86 200 рублей, стоимости просроченной оплаты постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 13 апреля 2019 года № за период с 14 мая 2018 года по 13 июня 2018 года по состоянию на 19 июня 2019 года с учётом пени в 0,1% в размере 72 852 рублей, упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с 1 мая 2019 года по 31 мая 2019 года по состоянию на 19 июня 2019 года с учётом пени в 0,1% в размере 64 396 рублей 80 копеек, упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с 1 июня 2019 года по 30 июня 2019 года по состоянию на 19 июня 2019 года с учётом пени в 0,1% в размере 62 462 рублей 40 копеек, стоимость просроченной переменной части арендной платы в виде компенсации охранных и жилищно-коммунальных услуг за период с мая по июнь 2019 года в размере 8 136 рублей 17 копеек, компенсации судебных расходов на оплату телеграмм в размере 712 рублей, по оплате услуг оценки в размере 9 000 рублей, указав на то, что между сторонами заключены договоры аренды от 14 мая 2018 года № и от 13 апреля 2019 года № в отношении названного нежилого помещения, свои обязательства по которому ответчик как арендатор исполнила ненадлежащим образом (т. 1 л.д. 6-9, т. 2 л.д. 164-166).

Третье лицо ФИО3 предъявила самостоятельный иск к ИП ФИО3 и ФИО3 о признании договора аренды нежилого помещения от 14 мая 2018 года № недействительным, указав на то, что в арендованном нежилом помещении осуществляла предпринимательскую деятельность по оказанию парикмахерских услуг, её дочь ФИО3 работала в салоне администратором, полномочий на заключение договора аренды не имела (т. 2 л.д. 117-118).

Истец ИП ФИО3, её представители ФИО5, ФИО6, адвокат ФИО7 в судебном заседании на удовлетворении своего иска настаивали, против удовлетворения иска третьего лица возражали.

Ответчик ФИО3, её представитель адвокат ФИО13 в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, иск третьего лица поддержали.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила письменное заявление, в котором просила рассмотреть дело в свое отсутствие, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО3 отказать, её иск удовлетворить (л.д. 156-159).

Сведения о дате, времени и месте судебного разбирательства также доведены до всеобщего сведения путём размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http://www.kalin.chel.sudrf.ru.

Суд в силу ч. 2.1 ст. 113, ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ИП ФИО3 и третьего лица ФИО3 по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из материалов дела следует, что 14 мая 2018 года между ИП ФИО3 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование для размещения салона красоты нежилое помещение по адресу: (адрес), кадастровый №, на срок 11 месяцев с 13 мая 2018 года по 12 апреля 2019 года включительно, а арендатор уплачивает за это ежемесячную арендную плату, состоящую из постоянной части в размере 52 000 рублей, и переменной части, определяемой на основании счетов за услуги обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, таких как электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, отопление, водоотведение, содержание и текущий ремонт, взносы на капремонт, вывоз ТБО, услуги охраны, техническое обслуживание электроснабжения, вентиляции, пожарной и охранной сигнализации, а также прочие расходы, связанные с эксплуатацией помещения и загрязнением окружающей среды (т. 1 л.д. 23-28).

Пунктом 3.3 названного договора предусмотрено, что арендатор за собственный счёт по согласованию с арендодателем проводит необходимые ремонтные работы и иные улучшения, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования; расходы арендатора на ремонт и стоимость неотделимых улучшений засчитываются в размере арендной платы за первый месяц действия настоящего договора с даты акта приема-передачи помещения арендатору (п. 3.4 договора).

14 мая 2018 года нежилое помещение передано арендодателем арендатору в удовлетворительном состоянии, укомплектованное приборами учёта ХВС и ГВС в количестве 2 штук, электросчётчиком в количестве 1 штуки, водоподогревателем в количестве 1 штуки, унитазом в количестве 1 штуки, потолочными светильниками в количестве 17 штук, потолочные светильники в санузле и кладовой в количестве 4-х и 3-х штук, напольным покрытием керамогранит и потолочным амстронг, в санузле и кладовой - натяжными потолкам, межкомнатными дверями в санузле, кабинете и в кладовой в количестве 3-х штук (т. 1 л.д. 29).

ФИО3 является собственником названного нежилого помещения (т. 2 л.д. 82-83).

Арендатор за свой счёт произвела ремонт арендованного помещения в необходимом объеме, в том числе произведена покраска стен (при передаче стены находились в отштукатуренном состоянии), установка декоративных кирпичиков, молдингов, уголков, монтаж сантехники и др., общая стоимость ремонтных работ составила 248 000 рублей, что подтверждается совокупностью исследованных доказательств, в том числе показаниями свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО10, допрошенных по инициативе сторон, сметой, расписками, товарными и кассовыми чеками, согласующихся между собой и иными собранными по делу доказательствами, никем не опровергнутыми, оснований не доверять которым не имеется (т. 2 л.д. 190-116, 138-149)

13 апреля 2019 года между ИП ФИО3 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование для размещения салона красоты нежилое помещение по адресу: (адрес), кадастровый №, на срок с 13 апреля 2019 года по 30 апреля 2019 года включительно, а арендатор уплачивает за это арендную плату в размере 37 440 рублей, а также компенсацию расходов арендатора на оплату коммунальных и прочих услуг по содержанию помещения за период с 13 по 30 апреля 2019 года включительно (т. 1 л.д. 30-35).

При заключении договора аренды от 13 апреля 2019 года акт приёма-передачи не составлялся.

30 апреля 2019 года арендатор освободила занимаемое нежилое помещение, акт приема-передачи между сторонами не был подписан по причине возникших разногласий по поводу наличия недостатков в помещении, задолженности по арендной плате, включая переменную (жилищно-коммунальные расходы), за период с 13 мая 2018 года по 30 апреля 2019 года включительно у арендатора не имеется, что предметом спора не является и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, включая объяснения лиц, участвующих в деле, акт осмотра нежилого помещения от 30 апреля 2019 года, составленный истцом, акты оказания услуг аренды, показаниям свидетелей ФИО8 и ФИО9 (т. 1 л.д. 36-37, 138-149, 243-250, т. 2 л.д. 1-4).

В обоснование требования о возмещении ущерба истец ссылается на заключение специалиста ИП ФИО11 от 26 мая 2019 года №, согласно которому стоимость возмещения ущерба, причинённого имуществу в спорном нежилом помещении по состоянию на 16 мая 2019 года составляет с учётом износа 86 200 рублей, без учёта износа 88 100 рублей (т. 1 л.д. 48-118).

Из данного заключения следует, что в качестве недостатков стен указаны крючки и крепёжные элементы, пятна, отпадения окрасочного и шпаклёвочного слоя, клеевые части, затирки окрасочного слоя, загрязнение окрасочного слоя и т.д., в помещении № по периметру проёмов демонтирована обналичка (ПВХ элементы), в коридоре № и в санузле в стенах отверстия для трубы, отсутствует несколько плиток потолка амстронг, отсутствует часть уголков ПВХ на окнах, демонтированы часть труб водоснабжения в санузле (т. 1 л.д. 100-109).

Оценив все собранные по делу доказательства, в том числе заключение специалиста, включая фотоснимки повреждений, зафиксированные специалистом, объяснения сторон, показания свидетелей, суд приходит к выводу о том, что по окончанию срока аренды нежилое помещение фактически передано арендатором арендодателю в укомплектованном по акту приема-передачи от 14 мая 2018 года состоянии с произведёнными неотделимыми улучшениями, упомянутые в заключении специалиста недостатки не препятствуют использованию нежилым помещением по назначению, вызваны естественным износом, а также разумными работами по демонтажу оборудования и отделимых недостатков, не носят следы целенаправленного повреждения нежилого помещения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в арендных правоотношениях в сфере коммерческой недвижимости существует устоявшийся обычай, согласно которому после окончания аренды арендатор демонтирует своё оборудование, предметы декора, интерьера и т.п., не являющиеся неотделимыми улучшениями, при этом оставшийся от эксплуатации нормальный износ, а также иные следы использования объекта аренды, демонтажных работ, не расцениваются как причинение вреда арендованному имуществу (тем более новый арендатор обычно «доводит» помещение в тех целях, в которых собирается его использовать), оснований для взыскания с ответчика в пользу истца возмещения ущерба в виде стоимости восстановительных работ с целью приведения арендованного имущества в новое состояние суд не находит.

При этом суд учитывает объяснения ответчика ФИО3 о том, что часть ремонтных работ в помещении истца в связи с нехваткой денег она выполняла лично, в том числе клеила уголки ПВХ на окна, которые впоследствии частично отпали.

Демонтаж части труб водоснабжения в санузле до мойки не подлежит возмещению, поскольку при передаче помещения арендатору мойкой и, соответственно, трубами водоснабжения до неё помещение не было оборудовано.

Также не свидетельствует о причинении ущерба отверстия в стенах коридора № и санузла, поскольку специфика деятельности салона красоты, требует подведение водоснабжения в помещения, где будут оказываться парикмахерские и иные подобные услуги, цель использования помещения под салон красоты в договоре аренды сторонами согласована, после окончания срока аренды данные трубы арендатор демонтировала.

Различные элементы декора, включая декоративную «цветочную стену», декоративные молдинги, вопреки мнению истца, являются отделимыми улучшениями, поскольку тесно не связаны с поверхностями и в данном случае не относятся к отделочным материалам, поэтому правомерно демонтированы ответчиком.

Отсутствие части потолочных плиток армстронг обусловлено размещением на потолке дополнительных светильников, необходимых для осуществления деятельности арендатора, и последующим демонтажом данных светильников, что также является частью обычной процедуры выезда из арендованного помещения, тем более, согласно объяснениям ответчика данные плитки остались в помещении истца, при монтаже светильников они были отодвинуты в сторону, находятся на потолке над другими плитками.

Поскольку по окончанию срока аренды арендованное имущество фактически своевременно передано истцом ответчику в состоянии, пригодном для использования по назначению, то исковые требования в части взыскания упущенной выгоды в виде стоимости неполученной арендной платы за май и июнь 2019 года, а также жилищно-коммунальных и иных платежей за период с мая по июнь 2019 года, как и начисленных штрафных санкций не подлежат удовлетворению.

Тот факт, что акт приема-передачи помещения по завершению аренды не был подписан сторонами, учитывая своевременное освобождение помещения арендатором и наличие в него доступа у арендодателя, существенного значения не имеет.

Ссылка истца на смену ответчиком ключей от помещения ничем не подтверждена, тем более данный факт, даже если он и имел место, не воспрепятствовал попаданию истца в принадлежащее ей помещение, о чём свидетельствуют её же объяснения, представленная стороной истца детализация использования охранной сигнализации (т. 2 л.д. 10-25).

Суд отказывает и в удовлетворении иска ИП ФИО3 в части требования о взыскании постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 13 апреля 2019 года № за период с 14 мая 2018 года по 13 июня 2018 года по состоянию на 19 июня 2019 года с учётом пени в 0,1% в размере 72 852 рублей, обоснованного тем, что ответчик забрала неотделимые улучшения, поэтому оплата за первый месяц действия договора аренды от 14 мая 2018 года № (зачтённая в счёт неотделимых улучшений) не может считаться внесённой, поскольку факт демонтажа неотделимых улучшений ответчиком истцом не доказан.

Иск третьего лица не подлежит удовлетворению, поскольку ФИО3 на момент совершения оспариваемой сделки в мае 2018 года являлась совершеннолетним лицом, не лишённым и не ограниченным в дееспособности, поэтому имела право заключать любые не запрещённые законом сделки, в том числе арендовать нежилое помещение.

Доводы третьего лица о том, что она не давала своей дочери ФИО3 разрешение на совершение подобной сделки не свидетельствуют о её недействительности, поскольку договор аренды заключен не от имени ФИО3, поэтому не требовал её согласия.

Более того, даже в случае совершения подобной сделки от имени третьего лица с превышением полномочий без последующего одобрения, последствием этого будет не недействительность сделки, а лишь приобретение по ней всех прав и обязанностей тем лицом, которое действовало от имени другого лица с превышением полномочий.

При отказе в исках понесённые истцом и третьим лицом с самостоятельными требованиями судебные расходы не подлежат компенсации за счёт ответчиков.

Учитывая, что ИП ФИО3 в иске отказано, суд считает необходимым отменить меру обеспечения иска и снять арест с имущества, принадлежащего ФИО3, в пределах цены иска в размере 294 047 рублей 37 копеек, наложенный определением судьи Калининского районного суда г. Челябинска от 2 июля 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, убытков, расходов на оплату услуг специалиста, на отправку телеграмм отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО3 о признании недействительным договора аренды отказать.

Отменить меру обеспечения иска и снять арест с имущества, принадлежащего ФИО3, в пределах цены иска в размере 294 047 рублей 37 копеек, наложенный определением судьи Калининского районного суда г. Челябинска от 2 июля 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Калининский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий А.Е. Рохмистров

Мотивированное решение изготовлено 20 ноября 2019 года.