Гражданский кодекс часть 1

Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Васильевой М.В., при секретаре Снегиревой И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «УК Термоинжсервис-2» о рассмотрении протокола разногласий к Договору управления многоквартирным домом; обязании заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, изложенных в протоколе разногласий и взыскании расходов по оплате услуг представителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ он получил от ООО «УК Термоинжсервис-2» проект Договора управления многоквартирным домом, сторонами по которому являются он и ответчик. ДД.ММ.ГГГГ им в адрес ответчика был направлен для подписания протокол разногласий к указанному договору. В период времени с ДД.ММ.ГГГГ ответчик необоснованно уклонялся от выдачи ему извещения о результатах рассмотрения данного протокола. ДД.ММ.ГГГГ им от ответчика было получено извещение об отказе в подписании протокола разногласий Договора управления многоквартирным домом, с которым он не согласен.

Просит суд рассмотреть протокол разногласий к Договору управления многоквартирным домом; обязать ответчика заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, изложенных в протоколе разногласий; обязать ответчика произвести распределение оплаты жилищно-коммунальных услуг в равных частях за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца от требований в части обязания ответчика произвести распределение оплаты жилищно-коммунальных услуг в равных частях за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отказался, и отказ был принят судом. Истец и его представитель на оставшихся исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить, одновременно представитель истца пояснил, что согласно протоколу разногласий истец просил внести следующие изменения в Договор управления многоквартирным домом:

- в преамбуле договора указать, что ФИО1 является «потребителем», а не «собственником»;

- в пункте 1.1 изменить понятие «собственников помещений в многоквартирном доме» на «лиц, пользующихся на праве собственности или ином законном основании помещениями в многоквартирном доме;

- в пункте 1.2 изменить значение понятий, используемых в договоре, указав, что «управляющая организация» - организация, уполномоченная на выполнение функций по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг, «собственник» - субъект гражданского права, право собственности которого на жилое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в установленном порядке. Включить в договор понятия «исполнители», «коммунальные услуги», «потребитель», «общее имущество многоквартирного дома», «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме», «общая площадь жилого помещения», «содержание общего имущества многоквартирного дома» и «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома» и исключить понятие «наниматель»;

- в пункте 2.1 изменить понятия «эксплуатационных и ресурсоснабжающих организаций» на «исполнители», «собственников» на «потребитель», а также указать, что перечень обязательных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома и стоимость коммунальных услуг приведена в Приложениях № 3 и № 5 к настоящему договору и являются неотъемлемой изменяемой его частью;

- в пункте 2.3 указать, что Приложение № 1 является неотъемлемой частью настоящего договора;

- в пункте 2.4 указать на наличие отдельного перечня обязательных и отдельного перечня дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома;

- в пункте 2.5 указать, что перечень может быть изменен по соглашению сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложения Управляющей организации;

- в пункте 2.6 изменить понятие «собственнику» на «пользователю»;

- в пункте 2.9 изменить понятие «собственникам» на «лицам, пользующимся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме», а также дополнить, что управляющая организация производит возмещение убытков в установленном договором порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»;

- в пункте 2.10 изменить «собственника» на «пользователя», исключить пояснение понятия застройщика и императивное время возникновения, предусмотренное иными обязательствами;

- в пункте 3.1 изменить понятие «собственник» на «пользователь»;

- в пункте 3.1.2 указать, что использование имущества осуществляется не только в соответствии с нормами ст. 36 ЖК РФ, но и в соответствии с иными нормами действующего законодательства РФ;

- в пункте 3.1.3 уточнить права пользователя в области контроля выполнения Управляющей организацией обязательств по договору, указав на качественность, полноту и своевременность их выполнения, а также соответствие нормам действующего законодательства;

- включить в договор пункты 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.8 содержащие описание прав пользователя по договору;

- в пункте 3.2 изменить понятие «собственник» на «потребитель»;

- в пункте 3.2.1 указать, что пользователь не вправе осуществлять переоборудование без уведомления и, в необходимых случаях согласования с Управляющей организацией;

- в пункте 3.2.5 дополнить, что пользователь не праве устанавливать, подключать и эксплуатировать электробытовые приборы и машины без согласования с Управляющей организацией;

- в пункте 3.3 изменить понятие «собственник» на «пользователь»;

- в пункте 3.3.2 указать, что пользователь при оплате услуг по договору обязан руководствоваться утвержденным Управляющей компанией порядком и условиями договора;

- исключить из договора пункт 3.3.9;

- в пункте 3.3.17 исключить обязанность пользователя представлять Управляющей организации квитанции об оплате за вывоз строительного мусора;

- в пункте 3.3.18 уточнить о необходимости уведомления представителя Управляющей компании только в необходимых случаях, установленных действующим законодательством;

- в пункте 3.4.4 указать, что пользователь обязан информировать не только в порядке жилищного законодательства, но и в соответствии с иными нормами действующего законодательства РФ;

- в пункте 3.4.6 изменить понятие «собственником» на «пользователем»;

- в пункте 3.4.7 изменить понятие «собственника» на «пользователя»;

- в пункте 3.4.9 увеличить временной период образования задолженности в соответствии с действующим законодательством, исключив иные условия;

- в пункте 3.5.1 указать на соответствие оказываемых услуг и работ действующим нормативно-правовым актам РФ, Московской области и гор. Балашиха;

- в пункте 3.5.2 указать на соответствие предоставляемых услуг требованиям действующих нормативно-правовых актов РФ, Московской области и гор. Балашиха, а также изменить понятие «собственников» на «лиц, пользующихся на праве собственности или ином законном основании помещениями в многоквартирном доме»;

- в пункте 3.5.3 изменить понятие «собственников» на «лиц, пользующихся на праве собственности или ином законном основании помещениями в многоквартирном доме»;

- в пункте 3.5.5 и по всему тексту договора исключить слова «капитальный ремонт» и «плата за капитальный ремонт»;

- в пункте 3.5.6 изменить «собственника» на «лица, пользующегося на праве собственности или ином законном основании помещениями в многоквартирном доме»;

- в пункте 3.5.8 указать что отказ в выдаче предусмотренных договором согласований может быть обоснован только конкретными положениями нормативно-правовых актов РФ;

- исключить из договора пункт 3.5.10;

- в пункте 3.5.12 изменить понятие «собственникам» на «лицам, пользующегося на праве собственности или ином законном основании помещениями в многоквартирном доме», установить срок предоставления годового отчета;

- в пункте 3.5.14.8 указать на необходимость выдачи Управляющей организацией справок и иных документов соответствующей формы по требования пользователя;

- в пункте 3.5.14.9 понятие «собственником» на «пользователем»;

- в пункте 3.5.14.15 изменить понятие «собственника» на «пользователя»;

- включить в договор пункты 3.5.15, 3.5.16, 3.5.17, 3.5.18, 3.5.19, содержащие описание обязанностей Управляющей организации;

- в пункте 4.3 изменить понятия «г.о. Железнодорожный» на «г. Балашиха», «собственника» на «пользователя», исключить указания о порядке извещения;

- в пунктах 4.6, 4.7, 4.9, 4.10, 4.11 изменить понятие «собственник» на «пользователь»;

- исключить из договора пункт 4.12;

- в пунктах 4.13, 4.14, 4.15, 4.16 изменить понятие «собственник» на «пользователь»;

- исключить из договора пункт 5.2;

- в пункте 8.1. уточнить страну законодательства;

- в пункте 9.2 изменить понятие «собственником» на «пользователем»;

- в пункте 9.3 изменить понятие «собственник» на «пользователь», установить срок ответа на претензию (жалобу), исключить последствия пропуска срока на подачу претензии (жалобы);

- в пункте 9.4 изменить понятия « управляющей компании» на «управляющей организации», «собственнику помещения многоквартирного дома» на «пользователю»;

- в пункте 9.6 уточнить страну законодательства;

- в пункте 10.1 уточнить лиц, имеющих право на подпись соответствующих

- в пункте 10.3 изменить понятие «собственник» на «пользователь»;

- в заключительной части договора добавить п. 5 приложения к нему, содержащий бланк единого платежного документа.

Представитель ответчика ООО «УК Термоинжсервис-2» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что дом <адрес> находится в управлении ООО «УК Термоинжсервис-2» на основании Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ участия в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенном Администрацией г.о. Железнодорожный. Проект договора управления многоквартирным домом утвержден Администрацией г.о. Железнодорожный. В соответствии с п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Не подписание протокола разногласий к договору управления ООО «УК Термоинжсервис-2», на предложенных истцом условиях, прав ответчика как потребителя коммунальных услуг, не нарушают. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющая компания несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах. Таким образом, ответственность за ненадлежащее предоставление коммунальных услуг ООО «УК Термоинжсервис-2» несет в соответствии с законом, а технические неточности договора управления являются несущественными и на его незаконность не влияют. Кроме того, в настоящее время уже более чем с 80-% собственником жилых помещений в многоквартирном доме заключены договора управления. Также, согласно иску, ФИО1 просит взыскать с ответчика в его пользу расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>, однако, как следует из приложенного к иску договора на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, сумма уплачиваемого вознаграждения составляет <данные изъяты>. Указанную сумму ответчик считает завышенной.

Суд, выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 161-162 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и <данные изъяты> был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которого, в результате его исполнения обеими сторонами, ФИО1 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ была передана квартира, расположенная в построенном доме по адресу: <адрес>.

<адрес> находится в управлении ООО «Управляющая компания Термоинжсервис 2» на основании Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ участия в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенном Администрацией г.о. Железнодорожный. Проект договора управления многоквартирным домом утвержден Администрацией г.о. Железнодорожный. Согласно пояснений представителя ответчика, данный договор подписан уже более чем 80% жильцами дома.

Принимая во внимание изложенное, оценивая представленные суду доказательства в их совокупности, суд находит подлежащим в иске ФИО1 отказать.

Исходя из буквального содержания п. 5 ст. 161 ЖК РФ, обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом лежит на собственниках помещения, именно они являются лицами, от действий которых, зависит результат в виде заключения индивидуального договора управления многоквартирным домом. При этом из содержания п. 1 ст. 161 ЖК РФ следует, что каждый собственник помещения имеет право на заключение с ним договора управления многоквартирным домом, однако условия такого договора определяются не индивидуально, а решением общего собрания и в силу п. 4 ст. 163 ЖК РФ являются едиными для всех сособственников.

По данному делу решение об избрании управляющей организации принималось не собственниками многоквартирного дома, а Администрацией г.о. Железнодорожный с утверждением текста самого договора управления.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения договора между собственником жилого помещения в доме и управляющей организацией на индивидуальных условиях, предложенных собственником. Сам договор управления домом содержит в себе все необходимые существенные условия, которые обязательны и едины для всех сособственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, истец не вправе требовать заключения с ним договора на иных индивидуальных условиях.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, суд не находит возможным и взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им расходы по оплате услуг представителя.

Принимая во внимание изложенное, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ООО «УК Термоинжсервис-2» о рассмотрении протокола разногласий к Договору управления многоквартирным домом; обязании заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, изложенных в протоколе разногласий и взыскании расходов по оплате услуг представителя – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

<данные изъяты>

Решение в окончательной форме

изготовлено 28 декабря 2015 года