Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, 3-и лица ФИО2, ФИО3 о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав, понуждении зарегистрировать право собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав, понуждении зарегистрировать право собственности, указав, что обращалась в Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельные доли, приобретенные у ФИО2 и ФИО3 по договору купли-продажи земельной доли ТОО «Л.» от . В государственной регистрации перехода права собственности отказано в связи с тем, что продавцы земельных долей имеют неисполненное обязательство перед сельскохозяйственным производителем кооперативом «Л.» по внесению данных долей в паевой фонд кооператива. По мнению регистратора, продавцы имеют ограничения своих прав на свободное отчуждение принадлежащих им земельных долей третьим лицам, что является основанием для отказа в государственной регистрации прав. Считает отказ недействительным, поскольку права продавцов возникли на основании Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», выданы свидетельства о праве на спорные земельные доли. Собственники земельных долей без согласия других собственников имеют право продавать земельные доли другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам. Продавцы приобрели право собственности на земельные доли на основании законодательства о приватизации земли, являются законными собственниками земельных долей. То, что продавцы являются участниками СПК «Л.», само по себе не свидетельствует о наличии их обязанности по внесению земельной доли в паевой фонд кооператива. Выводы регистратора о наличии неисполненного обязательства продавцов по передаче земельных долей в паевой фонд СПК «Л.» являются необоснованными. Отказ в регистрации нарушает права на законное приобретение недвижимого имущества в соответствии с заключенным договором купли-продажи земельных долей. Просит признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по в государственной регистрации права на земельную долю площадью га и земельную долю площадью га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью кв.м. для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: , , по направлению на расположенного за пределами участка, кадастровый номер . Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по зарегистрировать право собственности ФИО1 на площадью га и площадью га в праве общей долевой собственности на площадью кв.м. , расположенный по адресу: , расположенного за пределами участка, кадастровый номер .

ФИО1 о дне слушания дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, об уважительной причине неявки в суд не сообщила, с заявлением об отложении дела слушанием не обращалась.

Представитель ФИО1 по доверенности от Булка М.А. в судебном заседании исковое заявление ФИО1 полностью поддержал по изложенным выше основаниям, дополнив, что в деле нет доказательств, что доли переданы в уставной капитал. ФИО3 имеет га, а по уставу га. ФИО2 имеет га, а по уставу га, адреса не указаны. Акта приема-передачи долей нет. Доли в уставной капитал не вносились. Даже если доли были внесены в уставной капитал, то можно ими распоряжаться. Наличие обязательств по внесению долей в уставной капитал не значит, что их нельзя передать другим лицам. Внесение долей в уставной капитал не является ограничением. Просит иск ФИО1 удовлетворить.

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области по доверенности от ФИО4 в судебном заседании с требованиями не согласилась, полностью поддержала основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, пояснив, что в свидетельстве указано о приобретении права собственности ТОО «Л.», имущество принадлежит ТОО «Л.», доли были внесены в уставной капитал. Свидетельства выданы как членам товарищества, а не отдельным физическим лицам. В соответствии с пунктом Устава земля была предоставлена как членам кооператива. В договоре не указано, что имущество внесено в уставной капитал общества. ТОО «Л.» в стадии банкротства и нельзя отчуждать доли. Если бы доли не были внесены в уставной капитал, то они не были бы членами кооператива. В договоре должно быть указано о внесении доли в уставной капитал, ограничение подлежит государственной регистрации. Просит в удовлетворении иска отказать.

ФИО2, ФИО3 о дне слушания дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки в суд не сообщили, с заявлением об отложении дела слушанием не обращались.

Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

между ФИО2 в лице представителя В., ФИО3 и ФИО1 в лице представителя Б. заключен договор купли-продажи ТОО «Л.» , согласно которому ФИО1 купила в собственность га в праве общей долевой собственности на общей площадью кв.м., кадастровый номер , расположенный по адресу:

Собственником по адресу: », является ФИО3 (свидетельство на право собственности на землю

Собственником земельного участка площадью по адресу: является ФИО2 (свидетельство на право собственности на землю ).

Статьей 18 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года, решения органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, равно как и свидетельства о праве собственности на землю, отнесены к правоудостоверяющим, а не правоустанавливающим документам.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Из представленных материалов видно, что представитель ФИО1 – Б. обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на расположенный по адресу:

В соответствии со ст. 131 ч. 3 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представляемом для регистрации.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Сама по себе государственная регистрации прав на недвижимость не порождает каких-либо прав, поскольку свидетельство о государственной регистрации права является правоподтверждающим документом, а не правоустанавливающим.

В соответствии со ст. 13 ФЗ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

государственная регистрация была приостановлена на срок до в связи с тем, что собственниками продаваемых являются ФИО2 и ФИО3; п. 5 договора утверждает, что по заявлению продавцов на момент совершения сделки, продаваемые земельные доли свободны от любых прав третьих лиц. Однако в соответствии со ст. 15 и ст. 16 Устава СПК (колхоза) «Л.», ФИО2 является учредителем СПК (колхоз) «Л.» (и соответственно его членом), а ФИО3 является ассоциированным членом данного СПК. В соответствии с п. 1 - 3 ст. 34 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» ФЗ от , ст. 9 ФЗ «О производственных кооперативах» ФЗ от , п. 7.2 - 7.3 ст. 7 Устава СПК (колхоза) «Л.» кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов, паевой фонд кооператива образуют паи его членов (в том числе и земельные). Процедура возврата пая выходящему члену СПК (но только в случае если СПК не находится в процессе банкротства, ликвидации) определена ст. 18 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» ФЗ, в соответствии с которой стоимость пая выплачивается после окончания финансового года либо может быть выдано иное имущество, соответствующее паевому взносу (характеристики земли определяются решением правления кооператива в соответствии с Уставом или решением общего собрания членов СПК). В соответствии с п. 9.1 ст. 35 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» в случае, если общее собрание членов кооператива примет решение об отнесении части средств паевого фонда кооператива к неделимому фонду, паи членов кооператива (в том числе ассоциированных членов) уменьшаются пропорционально сумме указанной части средств. Пунктом 7.20 ст. 7 Устава из принадлежащего кооперативу имущества неделимый фонд кооператива составляет рублей, размер и состав которого распределяется по единогласному решению членов кооператива. Неделимый фонд кооператива не включается в паи членов кооператива, соответственно, имущество, попавшее в неделимый фонд кооператива, возврату члену СПК не подлежит. Процедура возврата пая не может быть применена по причине признания СПК «Л.» банкротом и введении в отношении него процедуры конкурсного производства. В соответствие со ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований кредиторов. От конкурсного управляющего СПК «Л.» П. поступило письмо, в котором указано, что отчуждение или передача имущества третьим лицам осуществляется только в рамках ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (абзац 5 п. 1 ст. 126), а также на то, что в соответствие с абзацем 5 п. 1 ст. 63 на этапе введения наблюдения в деле о банкротстве не допускается удовлетворение требований учредителя (участника) должника о выделе доли (паи) в имуществе должника в связи с выходом из состава его учредителей или выплата действительной стоимости пая. В соответствии с п. 4 ст. 44 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидируемого кооператива передается членам кооператива и распределяется между ними (при чем в первую очередь выплачивается стоимость паевых взносов ассоциированным членам кооператива). Заявитель должен представить документы, устраняющие препятствия в государственной регистрации прав.

Согласно сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области от ФИО1 отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что ФИО2 является учредителем СПК (колхоз) «Л.» (и соответственно, его членом), а ФИО3 является ассоциированным членом данного СПК. В соответствие с п. 2 ст. 48 ГК РФ производственные кооперативы относятся к юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные, а не вещные права. В соответствие с п. 1 - 3 ст. 34 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» ФЗ от , ст. 9 ФЗ «О производственных кооперативах» № 41-ФЗ от 08 мая 1996 года, п. 7.2 - 7.3 ст. 7 Устава СПК (колхоза) «Л.» кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов, паевой фонд кооператива образуют паи его членов (в том числе и земельные). Процедура возврата пая выходящему члену СПК (но только в случае если СПК не находится в процессе банкротства, ликвидации) определена ст. 18 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» ФЗ, в соответствие с которой стоимость пая выплачивается после окончания финансового года либо может быть выдано иное имущество, соответствующее паевому взносу (характеристики земли определяются решением правления кооператива в соответствии с Уставом или решением общего собрания членов СПК). В соответствии с п. 9.1 ст. 35 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» в случае, если общее собрание членов кооператива примет решение об отнесении части средств паевого фонда кооператива к неделимому фонду, паи членов кооператива (в том числе ассоциированных членов) уменьшаются пропорционально сумме указанной части средств. Пунктом 7.20 ст. 7 Устава СПК (колхоза) «Л.» установлено, что из принадлежащего кооперативу имущества неделимый фонд кооператива составляет рублей, размер и состав которого определяется по единогласному решению членов кооператива. Имущество, составляющее неделимый фонд кооператива, не включается в паи членов кооператива, соответственно, имущество, попавшее в неделимый фонд кооператива, возврату члену СПК не подлежит (но такое решение членов СПК не было представлено, что также затрудняло проведение правовой экспертизы представленных документов). Вышеизложенная процедура возврата пая в отношении СПК (колхоз) «Л.» по имеющимся сведениям не может быть применена по причине признания СПК «Л.» банкротом и введении в отношении него процедуры конкурсного производства. В соответствие со ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований кредиторов. От конкурсного управляющего СПК «Л.» П. поступило письмо, в котором указано, что отчуждение или передача имущества СПК «Л.» третьим лицам осуществляется только в рамках ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», на этапе введения наблюдения в деле о банкротстве не допускается удовлетворение требований учредителя (участника) должника о выделе доли (пая) в имуществе должника в связи с выходом из состава его учредителей или выплата действительной стоимости пая. В соответствии с п. 4 ст. 44 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидируемого кооператива передается членам кооператива и распределяется между ними (при чем в первую очередь выплачивается стоимость паевых взносов ассоциированным членам кооператива). Заявителем не представлены документы, подтверждающие возврат ему паевого взноса в виде земельного участка в соответствие с положениями ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» или ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Поступившее заявление не устранило причины препятствующие проведению государственной регистрации прав, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от , поскольку оно дополнительно не подкреплено предусмотренными действующим законодательством документами, устраняющими основания для приостановления, и лишь отражает точку зрения заявителя. В заявлении указано на отсутствие решения суда, подтверждающее оспаривание заинтересованными лицами в судебном порядке прав ФИО2 и ФИО3. Наличие судебного спора о праве не указывалось в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права в качестве основания для такого приостановления. В письме В. указано, что нет оснований полагать, что земельные доли, расположенные в границах земельного участка бывшего ТОО «Л.» вошли в паевой фонд СПК «Л.», поскольку у ФИО2 и ФИО3 тогда не могло бы быть на руках соответствующих правоподтверждающих и правоустанавливающих документов. Однако действующее законодательство не предусматривает обязательного прекращения прав собственности на недвижимое имущество лиц, у которых правоустанавливающие и правоподтверждающие документы отсутствуют по тем или иным причинам, и, наоборот, наличие таких документов вовсе не означает, что ранее возникшее на основании таких документов у них право не может быть в настоящее время уже прекращено. В представленном списке правообладателей, прилагаемом к кадастровому паспорту от земельного участка с кадастровым номером не указаны правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, на основании которых у таких правообладателей возникло право собственности, в связи с чем, нельзя однозначно установить, что указанные в списке правообладателей доли в праве общей собственности на земельный участок принадлежат ФИО3 и ФИО2 именно на основании представленных ими документов, а не каких-либо иных. Статья 15 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» регламентирует прием в члены кооператива уже после его государственной регистрации, а в соответствие с Уставом СПК «Л.» ФИО3 и ФИО2 участвовали в создании данного кооператива, в соответствие с п. 1.3 членами кооператива могут быть внесшие установленный кооперативом паевой взнос граждане РФ, достигшие возраста 16 лет, принимающие личное трудовое участие в его деятельности. Порядок образования кооператива предусмотрен ст. 8 - 10 Закона «О сельскохозяйственной кооперации». В случае реорганизации сельскохозяйственной организации ее члены вправе передать причитающиеся им земельные участки или земельные доли в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива. Тот факт, что ФИО2 и ФИО3 внесли в паевой фонд СПК «Л.» именно земельные доли, о государственной регистрации перехода права собственности на которые к ФИО1 они просят сейчас, помимо прочего подтверждается представленными самими заявителями документами: свидетельства на право собственности на землю выданы на основании постановления главы администрации от которое предусматривает выдачу свидетельств на право собственности на землю членам ТОО «Л.». В пункте 1.1 Устава СПК «Л.» указано, что данный кооператив создан в связи с реорганизацией ТОО «Л.» путем его преобразования и является правопреемником ТОО «Лазовское» по всем его обязательствам в отношении всех его кредиторов и должников. Переход к вновь возникшему юридическому лицу прав и обязанностей реорганизованного предусмотрено как ранее действовавшим (п. 8 ст. 37 Закона «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от года), который предусматривал создание ТОО (утратил силу с 1995 года), так и ныне действующим законодательством (абзац 3 п. 2 ст. 218, п. 5 ст. 58, ст. 59 ГК РФ, п. 4 ст. 56 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» ФЗ от – права и обязанности реорганизованного юридического лица переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствие с передаточным актом, непредставление которого является основанием для отказа в государственной регистрации юридического лица). Если допустить, что доли в праве собственности на участок в границах ТОО «Л.», принадлежавшие ФИО3 и ФИО2 до сих пор не были переданы в уставный капитал СПК «Л.» в нарушение требований Устава, а также требований действующего законодательства (как можно понять из заявления В.), тем не менее на основании Устава, а также решения общего собрания членов СПК (протокол от , которым был утвержден Устав СПК и приняты иные необходимые в связи с созданием СПК решения) в соответствии с положениями ст. ст. 307, 309, 310, 408 ГК РФ имеет место неисполненное обязательство по передаче ФИО3 и ФИО2 земельных долей в паевой фонд СПК. В пункте 5 договора купли-продажи земельных долей от сторонами неверно указано, что продаваемые земельные доли свободны от любых прав третьих лиц, что противоречит требованиям абзаца 7 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» об обязательном указании в представляемых на государственную регистрацию прав документах сведений о наличии условий, ограничивающих права лица.

В соответствии со ст. 2, ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Суд считает данный отказ обоснованным и правомерным, а требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 13 ФЗ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при осуществлении государственной регистрации регистрирующий орган должен установить отсутствие оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, в государственной регистрации прав может быть отказано.

В соответствии со ст. 11 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» № 445-1, имущество ТОО формируется за счет вкладов участников, полученных доходов и других законных источников, и принадлежит его участникам на праве общей долевой собственности.

Как видно из постановления главы администрации Гурьевского района Калининградской области № 1259 о 22 сентября 1994 года, выданы свидетельства на право собственности на землю членам ТОО «Л.».

Согласно кадастровому паспорту земельного участка номер , расположенного по адресу: , правообладателями являются: ФИО2 (доля га), ФИО3 (доля га) и другие.

На государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи, в котором указано, что земельные доли свободны от любых прав третьих лиц, однако как усматривается из свидетельств на право собственности на землю, зарегистрированы ограничения в использовании и обременения участка, которые приведены в госакте ТОО «Лазовское».

Данные ограничения (обременения) не указаны в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи земельной доли.

Реорганизация сельскохозяйственных предприятий производилась на основании Закона РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе», Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» в срок до 1 января 1993 года с закреплением за работниками имущественных паев и земельных долей.

В соответствии с п. 1.1 Устава СПК «Л.», кооператив создан в связи с реорганизацией ТОО «Лазовское» путем его преобразования в соответствии с требованиями действующего законодательства и является правопреемником ТОО «Лазовское» по всем его обязательствам, в том числе правом пользования землей.

Как следует из ст. 15 – 16 Устава СПК «Л.», ФИО2 является учредителем, а ФИО3 ассоциированным членом.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от СПК (колхоз) «Л.» признан несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден П..

конкурсный управляющий СПК «Л.» П. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области с заявлением с просьбой не производить оформление сделок с объектами недвижимости колхоза СПК «Л.» без его письменного согласия.

Доводы представителя ФИО1 о том, что регистрировали переход права собственности по аналогичным сделкам, как на основания удовлетворения требований, суд считает несостоятельными, поскольку заявителем обжалуется конкретный отказ в государственной регистрации права.

В сообщении Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области от об отказе ФИО1 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подробно изложены основания отказа, которые суд считает обоснованными и соответствующими требованиям действующего законодательства.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, суд полагает, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности обоснован, поскольку представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи земельной доли не содержит сведений о наличии условий ограничивающих права, что является основаниями, препятствующими проведению государственной регистрации прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в иске к Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, 3-и лица ФИО2, ФИО3 о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав, понуждении зарегистрировать право собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Решение изготовлено 02 ноября 2009 года.

Судья: