Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН», Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан участников долевого строительства о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 (далее – истец) обратилась в суд с иском к Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства (далее – ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (далее – ответчик 2) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья. В обоснование требований указала, что

<дата изъята> между ООО «ФОН» и ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ4-41/1/1, согласно которому ООО «ФОН» обязалось заключить договор купли-продажи жилого помещения и передать в собственность жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по ул.ФИО1<адрес изъят> (4 дом), <адрес изъят> секция <номер изъят> блок Г, количество этажей в секции 11, количество комнат 1, общая площадь 39,68 кв.м., жилая площадь 17,37 кв.м., этаж 1, не позднее <дата изъята> Цена квартиры установлена сторонами в размере 1612992 рубля, оплачена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «ФОН» об отсутствии задолженности. <дата изъята> между ФИО11 и Истцом заключён договор №У-4593 об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №АГ4-41/1/1 от <дата изъята>. Передаваемое по договору требование оценено сторонами договора цессии в размере 1612992 рубля. Истец оплатил указанную сумму в полном объеме, что подтверждается текстом договора уступки и приложенной распиской.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от <дата изъята> по делу А65-14136/2017 Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446. ОГРН 1021603148500) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Указанным решением к банкротству общества с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) применены правила параграфа 7 Федерального закона Российской Федерации от <дата изъята> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) утвержден ФИО2, член Ассоциации арбитражных управляющих «Сибирский центр экспертов антикризисного управления».

В настоящее время произведена замена застройщика с ООО «Фон» на Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства.

Поскольку обязательства по внесению оплаты за жилое помещение в полном объеме исполнены, истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчиков, а при неисполнении обязательств другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве.

В разделе 4 предварительного договора содержатся условия о сроке подписания основного договора, согласно которым основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>. Соглашением от <дата изъята> заключённым между истцом и ответчиком 2 данный срок был продлен до <дата изъята>.

Однако в нарушение условий договора ответчик 2 не выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность истца в установленные сроки.

На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-41/1/1 от <дата изъята> в отношении однокомнатной <адрес изъят>, расположенной в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по ул.ФИО1<адрес изъят> (4 дом), номер секции 11, блок Г, количество этажей в секции 9, общая площадь 39,68 кв.м., жилая площадь 17,37 кв.м., этаж 1 - договором участия в долевом строительстве, заключенным между ООО «ФОН» и истцом; признать, что решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ4-41/1/1 от <дата изъята>, в отношении однокомнатной <адрес изъят>, расположенной в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО3<адрес изъят> (4 дом), номер секции 11, блок Г, количество этажей в секции 9, количество комнат 1, общей площадью 39,68 кв.м, жилой площадью 17,37 кв.м, этаж 1 в качестве договора долевого участия в строительстве, без участия застройщика, по заявлению ФИО5.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддрежал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Фон» в лице конкурсного управляющего ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований, представил письменные пояснения, согласно которым Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО5 о признании Предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-41/1/1 от <дата изъята> договором долевого участия в строительстве, в решении суда просит указать, что принятое судебное решение является основанием для государственной регистрации указанного договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке в органах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят>, без участия Застройщика, просит отнести судебные расходы по настоящему делу на соответчика - ООО «ФОН» на основании пункта 5 Постановления Президиума ВС РФ <номер изъят> от <дата изъята> «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены только два способа, которыми допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности: на основании договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от <дата изъята> № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от <дата изъята> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик - хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от <дата изъята> № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Согласно положениям части 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть 3 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом установлено, что <дата изъята> между ООО «Фон» и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ4-23/1/1, согласно которому ООО «Фон» обязался заключить договор купли-продажи жилого помещения и передать в собственность жилое помещение общей площадью 33,90 кв.м в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО1<адрес изъят> (4 дом), <адрес изъят>, секция <номер изъят>, блок Ж по условиям которого основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>.

Цена квартиры установлена сторонами в размере 1612992 рубля, оплачена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «ФОН» об отсутствии задолженности.

<дата изъята> между ФИО11 и Истцом заключён договор №У-4593 об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №АГ4-41/1/1 от <дата изъята>. Передаваемое по договору требование оценено сторонами договора цессии в размере 1612992 рубля. Истец оплатил указанную сумму в полном объеме, что подтверждается текстом договора уступки и приложенной распиской.

Таким образом, в результате заключенного договора уступки, стороной предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-41/1/1, является ФИО5

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от <дата изъята> ООО «ФОН» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год до <дата изъята>. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от <дата изъята> по делу №А65-14136/2017 Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства передано право аренды по договору аренды <номер изъят>з от <дата изъята> земельного участка с кадастровым номером 16:50:050147:510, расположенному по адресу: Республики Татарстан, <адрес изъят>. ФИО7, а также обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства по Жилым домам <номер изъят>, <номер изъят>, <номер изъят>.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от <дата изъята> срок конкурсного производства в отношении ООО «ФОН» был продлен на 6 месяцев до <дата изъята>.

Согласно распоряжению о внесении изменений в разрешение на строительства <номер изъят>-RU<номер изъят> от <дата изъята> в указанное распоряжение были внесены изменения от <дата изъята> в части смены застройщика с ООО «Фон» на Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве. Так, из анализа указанных соглашений следует, что ООО «Фон» обязалось передать объект недвижимости – жилое помещение <номер изъят> истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты.

Отсутствие у истца задолженности по предварительному договору купли-продажи №АГ4-41/1/1 от <дата изъята>, договору № У-4593 об уступке права требования от <дата изъята> сторонами не оспаривается.

Вместе с тем в нарушение условий соглашения о намерениях основной договор до настоящего времени не заключен.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи № АГ4-41/1/1 от <дата изъята>, сложившихся между сторонами отношений, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемые Федеральным законом <номер изъят>ФЗ. Принимая во внимание, что ООО «Фон» обязалось построить многоквартирный дом и продать жилое помещение в данном доме ФИО5 основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>, факт оплаты объекта недвижимости в размере 1612992 рублей не оспаривается сторонами, требование истца о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ4-41/1/1 от <дата изъята>, в отношении однокомнатной <адрес изъят>, расположенной в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО1<адрес изъят> (4 дом), номер секции 11, блок Г, количество этажей в секции 9, общей площадью 39,68 кв.м, жилой площадью 17,37 кв.м, этаж 1 договором долевого участия в строительстве, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН», Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан участников долевого строительства о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №АГ4-41/1/1 от <дата изъята>, в отношении однокомнатной <адрес изъят>, расположенной в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО1<адрес изъят> (4 дом), номер секции 11, блок Г, количество этажей в секции 9, общей площадью 39,68 кв.м, жилой площадью 17,37 кв.м, этаж 1 договором долевого участия в строительстве.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ4-41/1/1 от <дата изъята>, в отношении однокомнатной <адрес изъят>, расположенной в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО1<адрес изъят> (4 дом), номер секции 11, блок Г, количество этажей в секции 9, общей площадью 39,68 кв.м, жилой площадью 17,37 кв.м, этаж 1, в качестве договора долевого участия в строительстве, без участия застройщика, по заявлению ФИО5.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд <адрес изъят>

Судья: подпись К.Ю. Казакова

Копия верна. Подлинник находится в гражданском деле <номер изъят>

Судья: К.Ю. Казакова

Мотивированное решение в соответствии со статьей 199 ГПК РФ составлено <дата изъята>

Решение26.05.2022