Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, о передаче земельного участка арендодателю

УСТАНОВИЛ:

В суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, о передаче земельного участка арендодателю

Обратился представитель Комитета имущественных отношений <адрес>.

Истец обосновал свои требования следующим, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений <адрес> (далее - Комитет) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № (далее - договор), кадастровым номером №, площадью <данные изъяты><данные изъяты> кв. м, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>

В дальнейшем ФИО1 передал право аренды по договору ФИО2 по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ.

Условия договора уступки не могут противоречить условиям основного договора и дублируют их.

Подпунктом 3.4 пункта 3 договора предусмотрено изменение размера годовой арендной платы в одностороннем порядке по требованию Арендодателя путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции.

Кроме того, данным пунктом также предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование не разграниченных земельных участков, определенный по рыночной стоимости права аренды подлежит изменению в пределах срока договора аренды исходя из рыночной стоимости права аренды не чаще, чем один раз в год и не реже одного раза в пять лет.

Ввиду того, что договор аренды заключен в ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, должен был измениться минимум два раза за 12 лет. Однако, указанного изменения арендной платы выполнено не было, соответственно, арендная плата исходя из актуальной рыночной стоимости земельного участка рассчитана по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей 31 коп.

Комитетом было оформлено и направлено в адрес Арендатора дополнительное оглашение № от ДД.ММ.ГГГГ об изменении суммы арендной платы исходя из рыночной оценки, произведенной в данной местности за соответствующий период времени.

Также Комитетом в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием подписать, зарегистрировать и направить в Комитет зарегистрированное надлежащим образом дополнительное соглашение, в данном претензии также было указано, что в случае не подписания дополнительного соглашения, Арендодатель будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. По настоящее время дополнительное соглашение об увеличении суммы арендной платы Арендатором не подписано.

Пунктом 4.1.1 пункта 4 договора предусмотрено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора в том числе и при не подписании дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 договора.

Истец считает, что не подписание дополнительного соглашения существенным образом нарушает права Арендодателя, недобросовестное поведение Арендатора, выразившееся в уклонении от подписания дополнительного соглашения влечет за собой не получение консолидированным бюджетом <адрес> доходов от сдачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По мнению истца, дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, не подписание стороной дополнительного соглашения влечет за собой расторжение основного договора аренды, приведение земельного участка в первоначальное положение и возвращение участка во владение Арендодателя.

В связи с тем, что сторонам не удалось разрешить спор во внесудебном порядке, истец обратился в суд и просил:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№;

2. Обязать ФИО2 передать земельный участок с кадастровым номером № Арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

В судебном заседании представитель истца поддержала требования, изложенные КИО.

Ответчик в суд не прибыл, его интересы представлял ФИО6, который предоставил отзыв, указав, что ответчик не согласен с данным условием дополнительного соглашения, считает его кабальным и незаконным, противоречащим условиям самого договора, в связи с чем, письмом от ДД.ММ.ГГГГ. просил Комитет рассмотреть вопрос об оставлении подпункта 3.1. пункта 3 договора без изменения. Более того, вопреки утверждениям истца, в самом договоре отсутствует условие о необходимости пересмотра размера арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды. По мнению ответчика, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. не предусматривает изменение его условий в одностороннем порядке.

Согласно п. 9 Постановления Правительства Ростовской области от 2 марта 2015 № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» в случае, если порядок определения арендной платы не установлен пунктами 1-8 настоящего Порядка, то размер арендной платы может быть установлен органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ установлены ставки арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена - для личного подсобного хозяйства 1,50%.

В силу публичной кадастровой карты кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей. Соответственно размер арендной платы составляет <данные изъяты> рублей в год. Таким образом, ответчик считал, что Комитет не имеет законного основания на одностороннее изменение условий (методики) расчета арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды, в связи с чем, необходимо руководствоваться формулой расчета, согласованной сторонами в договоре аренды либо действующим законодательством.

На основании изложенного, адвокат ФИО6 просил в иске Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО2 отказать в полном объеме.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит иск КИО подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям:

Согласно ст.606 ГК РФ-подоговоруаренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст.614 ГК РФарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (аренднуюплату). Порядок, условия и сроки внесенияаренднойплаты определяютсядоговоромаренды. В случае, когдадоговоромони не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые приарендеаналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании п. 1 ст.65ЗК РФ использованиеземлив Российской Федерации является платным. Формами платы за использование землиявляютсяземельныйналог (до введения в действие налога на недвижимость) иаренднаяплата.

В силу пункта 3 статьи65 ЗК Российской Федерации стоимостьарендыгосударственной (муниципальной ) земли относится к категории регулируемых цен, а потомуаренднаяплата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкиаренднойплаты на условиях, предусмотренныхдоговоромаренды.

Согласно ч. 4 ст.22ЗК РФ размераренднойплаты определяется договором аренды.

В соответствии с п. п. 3 п. 3 ст.39.7 ЗК РФ порядок определения размерааренднойплаты заземельныеучастки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.
В силу п. 1 ст.39.7ЗК РФ орган местного самоуправления устанавливает, в т.ч. изменяет размераренднойплаты заземельныйучасток, находящийся в муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с основными принципами определенияаренднойплаты, установленными Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 2 Правил Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.06.2009 N 582 размераренднойплаты приарендеземельныхучастков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимостиземельныхучастков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставкамиаренднойплаты либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимостиземельныхучастков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений <адрес> (далее - Комитет) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № (далее - договор), с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>

В дальнейшем ФИО1 передал право аренды по договору ФИО2 по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ.

Условия договора уступки не могут противоречить условиям основного договора и дублируют их.

Несмотря на то, что в договоре аренды не указано условие об увеличении арендной платы по итогам оценки права аренды по рыночной стоимости, статьей 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 15 постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области», пунктом 14 постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование не разграниченных земельных участков определенный на рыночной стоимости подлежит изменению в пределах срока договора аренды не чаще чем один раз в год и не реже чем один раз в пять лет.

На основании вынесенного ДД.ММ.ГГГГ в отношении Комитета акта контрольно-счетной палаты РО Комитетом проведены мероприятия по пересчету арендной платы в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обоснован довод истца о том, что по договору аренды заключенному в ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, должен измениться минимум два раза за 12 лет.

Однако, указанного изменения арендной платы выполнено истцом не было, соответственно, арендная плата исходя из актуальной рыночной стоимости земельного участка рассчитана КИО по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>

Суд установил, что Комитетом было оформлено и направлено в адрес Арендатора дополнительное оглашение № от ДД.ММ.ГГГГ об изменении суммы арендной платы исходя из рыночной оценке.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании ч. 9 и 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Спорный договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы. При этом земельный участок, предоставленный истцу по указанному договору аренды, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Таким образом, обоснован довод истца о том, что КИО были соблюдены нормы действующего законодательства при изменении арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Истец правомерно считает, что не подписание дополнительного соглашения существенным образом нарушает права Арендодателя, поскольку недобросовестное поведение Арендатора, выразившееся в уклонении от подписания дополнительного соглашения влечет за собой не получение консолидированным бюджетом <адрес> доходов от сдачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Суд полагает, что представитель ответчика ошибочно считает, что:

- системное толкование условий договора аренды указывает на то, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. - Также в договоре аренды не содержится условий и соглашений о том, что размер арендной платы или иное условие договора корректируется при изменении муниципальных правовых актов.

Согласно действующего законодательства РФ( включая правовые акты <адрес>) размер арендной платы арендодателем определяется в соответствии с нормативными правовыми актами. При изменении нормативных правовых актов РФ, субъектов влияющих на определение арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы, а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату. При этом размер арендной платы изменяется с момента вступления в действие этих нормативных актов.

В материалы дела представлен отчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заказанный КИО, который ответчик не оспорил и проведения экспертизы по данному вопросу не просил.

Из пояснений представителя ответчика следует, что заключать дополнительное соглашение об увеличении стоимости земли ФИО2 не соглашается, поскольку не готов оплачивать арендную плату по представленным расчетам КИО. При этом, он не обосновал, что представленный истцом расчет является злоупотреблением арендодателем своих прав и превышает средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Суд соглашается с истцом о том, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, не подписание стороной дополнительного соглашения влечет за собой расторжение основного договора аренды, приведение земельного участка в первоначальное положение и возвращение участка во владение Арендодателя.

На основании изложенного, суд считает что в силу ст.56 ГПК РФ истец доказал те обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований, в связи с чем, суд считает необходимым:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

- обязать ФИО2 передать земельный участок с кадастровым номером № арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

Из положений ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. При этом ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относит, в том числе расходы на оплату услуг представителя, расходы на оплату услуг экспертам и иные признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В силу ст.98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать сФИО2 в пользу местного бюджета стоимость госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь статьями 194-198,98 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, о передаче земельного участка арендодателю удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Обязать ФИО2 передать земельный участок с кадастровым номером № арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

Взыскать сФИО2 в пользу местного бюджета стоимость госпошлины в сумме <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд <адрес> в течение месяца, с момента вынесения мотивированного решения.

Судья: И.П.Нестеренко

Мотивированное решение изготовлено 07.10.2021г.