Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по заявлению ФИО1 об обжаловании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с заявлением об обжаловании отказа и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Открытым акционерным обществом Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» был заключен кредитный договор № на предоставление кредита в размере <данные изъяты>.

Пунктом 1.2. кредитного договора предусмотрено, что целевым назначением кредита является капитальный ремонт жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, состоящего из <данные изъяты> комнат, общей площадью <данные изъяты>.

В обеспечение обязательств заемщика по настоящему договору был передан в залог указанный жилой дом и земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство и расположенный на землях населенных пунктов по адресу: Центральный административный округ <адрес>. Собственником недвижимого имущества является она.

Согласно договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель в обеспечение обязательств, принятых на себя по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, передает в залог залогодержателю указанные объекты недвижимости.

В этот же день, а именно ДД.ММ.ГГГГ была составлена смета на проведение строительных работ в объекте недвижимости, и заключен договор ипотеки п. 1.2 которого предусмотрено, что стоимость жилого дома и земельного участка по соглашению сторон признается равной рыночной стоимости. Рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость жилого дома составляет <данные изъяты>, стоимость земельного участка <данные изъяты>.

Пунктом 4.4. договора ипотеки предусмотрено, что замена предмета ипотеки допускается только с письменного согласия залогодержателя на основании дополнительного соглашения, прошедшего государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрации прав.

ДД.ММ.ГГГГ обратилась в ООО «АТТА Ипотека» с заявлением о разрешении произвести переустройство и/или перепланировку спорного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ от ООО «АТТА Ипотека» был получен ответ, где она уведомлялась, что принятие решения по данному вопросу в настоящий момент не представляется возможным из-за недостаточности представленных документов.

Кроме того было сообщено, что рассмотрение данного вопроса будет возобновлено при предоставлении следующих документов: копии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, оформленного в соответствии с п. 5 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации; копии проектной документации, в соответствии с которой предполагается произвести переустройство и/или перепланировку; заключение оценщика о влиянии на стоимость предмета залога предполагаемой перепланировки и/или переустройства предмета залога; копии уведомления в страховую компанию о предполагаемой перепланировке и ответ страховой компании на уведомление (в т.ч. с информацией о необходимости/отсутствии необходимости осуществить доплату страховой премии по договору страхования).

В конце ДД.ММ.ГГГГ года она закончила проведение строительных работ на объекте недвижимости, и ДД.ММ.ГГГГ вновь обратилась в ООО «АТТА Ипотека» с заявлением о разрешении внести изменения в свидетельство о государственной регистрации дома.

ДД.ММ.ГГГГ от ООО «АТТА Ипотека» было получено уведомление о невозможности удовлетворения просьбы.

Также в письме было указано, что ранее ООО «АТТА Ипотека» было выдвинуто ряд условий, которые соблюдены не были и до предоставления всей необходимой документации внесение изменений в свидетельство о регистрации предмета ипотеки будет невозможно.

До ДД.ММ.ГГГГ года была собрана вся требуемая ООО «АТТА Ипотека» документация и она в конце ДД.ММ.ГГГГ года обратилась с заявлением в ООО «АТТА Ипотека» о внесении изменений в свидетельство о регистрации предмета ипотеки.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ ООО «АТТА Ипотека» без объяснения причин вновь отказала в согласовании внесения изменений в свидетельство о регистрации дома, в связи с реконструкцией предмета ипотеки.

В ДД.ММ.ГГГГ года она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области для государственной регистрации, записи ее в Единый государственный реестр и выдачи свидетельства о государственной регистрации прав.

Однако Управление Росреестра по Омской области отказало в удовлетворении просьбы по тем мотивам, что на государственную регистрацию не предоставлены документы, подтверждающие согласие залогодержателя по договору ипотеки на прекращение права собственности.

Посчитала, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в регистрации увеличения площади жилого строения не основан на законе.

Согласно условиям закладной замена предмета залога допускается лишь с согласия залогодержателя, однако, закладной не урегулирован вопрос переустройства/перепланировки предмета залога. Действующее законодательство не содержит запрета залогодателю осуществлять реконструкцию или переустройство предмета залога без изменения его назначения и существенного снижения стоимости предмета залога.

Таким образом, согласие залогодержателя или его отсутствие не могут рассматриваться в качестве основания для отказа внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений площади предмета залога.

На основании изложенного, просила признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области незаконным. Обязать зарегистрировать и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменение площади предмета залога жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель заявителя - ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в заявлении, просила требования удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Омской области - ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные требования не признал. Документы, подтверждающие согласие залогодержателя, заявителем в Управление не представлены. Изучив и проанализировав представленные документы, государственный регистратор пришел к выводу, что представленный на регистрацию объект обладает признаками вновь созданного объекта, ему присвоен новый кадастровый номер, в связи с чем, отказ в государственной регистрации основан на законе. Просил отказать в удовлетворении заявления.

Представители ООО «Атта- ипотека», ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно положений ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том числе, если: право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В процессе судебного разбирательства было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>, а также с заявлением о возникновении права собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>м.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, заявителю на праве собственности принадлежит жилой дом, общей площадью <данные изъяты>., инвентарный номер №, который является предметом залога в пользу ОАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время на основании передаточной надписи от ДД.ММ.ГГГГ последним владельцем закладной является Общество с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека».

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена, о чем в этот же день ФИО1 было направлено уведомление.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 сообщением № <данные изъяты> на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было отказано в государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>. и прекращении права собственности на жилой дом площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес> связи с не представлением заявителем документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации, а именно разрешения залогодержателя.

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд отмечает, что на государственную регистрацию был представлен кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом общей площадью <данные изъяты>, позже кадастровый паспорт на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с представленными на государственную регистрацию кадастровыми паспортами общая площадь жилого дома была увеличена на <данные изъяты> за счет пристроенной <данные изъяты>, в результате чего и был создан объект недвижимого имущества - жилой дом с общей площадью <данные изъяты>, за регистрацией права на который обратилась ФИО1

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта недвижимости, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства.

Закон о регистрации предусматривает общий порядок государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, согласно которому право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 25 Закона о регистрации), а также специальный порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство - статья 25.3 Закона о регистрации.

В силу указанной статьи 25.3 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство, являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В случае, если право заявителя на земельный участок, на котором расположен созданный объект недвижимости, ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке, представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется.

В силу пункта 4 статьи 25.3 Закона о государственной регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства служит правоустанавливающий документ на земельный участок, который до 1 марта 2015 является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства

Пунктом 25 Методических рекомендаций «О порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества», утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы № 113 от 08.06.2007 предусмотрено, в случаях реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества рекомендуется открывать новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается в соответствии с пунктом 36 Правил ведения ЕГРП.

В графу «Предыдущий кадастровый (условный) номер» нового раздела ЕГРП, открытого на реконструированный объект недвижимого имущества, вносятся сведения о кадастровом (условном) номере ранее существовавшего объекта недвижимого имущества в соответствии с пунктом 26 Правил ведения ЕГРП.

В графу «Последующий кадастровый (условный) номер» раздела ЕГРП на ранее существовавший объект недвижимого имущества вносятся сведения о кадастровом (условном) номере реконструированного объекта недвижимого имущества в соответствии с пунктом 27 Правил ведения ЕГРП.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, право собственности на объекты недвижимости возникает не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. До государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения) залогодателя на дополнительно образовавшиеся в результате реконструкции здания, указанный объект не может быть предметом ипотеки и на него не может быть обращено взыскание.

Поскольку вновь созданный объект общей площадью <данные изъяты> кв.м, возникший в результате реконструкции, поставленный на кадастровый учет, не является объектом залога и предметом какого-либо договора об ипотеке, а прежний объект, являющейся предметом ипотеки прекратил фактическое существование, то в силу пункта 1 статьи 345 ГК РФ, пункта 4.4. договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что замена предмета ипотеки допускается только с письменного согласия залогодержателя, путем составления дополнительного соглашения к договору, которое на государственную регистрацию не представлялось.

Между тем, в материалах дела имеется письмо ООО «Атта Ипотека», из которого следует, что составленная залогодержателем закладная содержит аналогичные п. 6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» положения, в соответствии с которыми ипотека распространяется на все неотделимые улучшения заложенного имущества. Таким образом, право залога, принадлежащее ООО «Атта Ипотека» распространяется на увеличенную жилую площадь предмета залога. Поскольку ООО «Атта Ипотека» на основании вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет залога имеет право обратиться за принудительным исполнением решения суда в настоящее время не представляется возможным предоставить согласие на замену предмета залога.

В силу изложенных обстоятельств государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, правомерно отказано ФИО1 в государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. и прекращении права собственности на жилой дом площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд путем подачи жалобы через Первомайский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу 24.12.2013о