Гражданский кодекс часть 1

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о вышеизложенном, мотивируя свои требования тем, что 13 сентября 2007г. между ней и ответчиком был заключен договор инвестирования, согласно которому она передала ответчику более 12500000 руб., а ответчик обязался вложить их в реконструкцию нежилого здания, принадлежащего ему на праве собственности. После окончания реконструкции и ввода объекта в эксплуатацию ответчик должен был передать ей не менее 1/6 доли в праве собственности на указанный объект недвижимости, так как это пропорционально должно было соответствовать её вкладу в строительство. Также по этому договору она имела право на возмещение Ответчиком убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств, в том числе, в натуральной форме за счет увеличения доли, причитающейся ей в праве на Объект.

Поскольку между истцом и директором ответчика ФИО3 на тот момент существовали дружеские, доверительные отношения, она не контролировала хозяйственную деятельность Ответчика по распоряжению переданными деньгами на реконструкцию Объекта. Сам договор инвестирования и документы, касающиеся оплаты по этому договору она передала для хранения ФИО3, что удостоверяется распиской последнего от 14 января 2008 года.

В январе 2010 года ей стало известно, что реконструкция Объекта завершена, что удостоверено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска 10 декабря 2008 года № RU 27301000 - 80/80. В ходе встречи с ФИО3 18 января 2010 года между ней и Ответчиком был подписан акт сверки, по которому Ответчик признал её право на 1/6 доли в праве собственности на Объект и обязался в течение 3 месяцев совершить необходимые действия для оформления права собственности. Затем в течение 8 месяцев представители Ответчика избегали общения с ней под различными предлогами, в связи с чем 21 августа 2010 года она вынуждена была подать Ответчику претензию, в которой потребовала немедленно передать ей комплект документов, необходимый для регистрации 1/6 доли в праве собственности на Объект.

Согласно ответному письму директора Ответчика от 10 сентября 2010 года тот не отказывается от передачи ей оригиналов и заверенных копий документов, но не может их предоставить в связи с проводимой на предприятии инвентаризации и грядущей налоговой проверкой.

Поскольку Ответчик избегает добровольно исполнять принятое на себя обязательство и передать ей необходимые документы для оформления прав на Объект, Просит признать за ней право собственности на 1/6 долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: .

В ходе судебного разбирательства истец исковые требования уточнила, просила признать за ней право собственности на 6/10 долей в праве собственности на нежилое офисное здание по адресу: , а именно:

литер А1-цоколь: помещения 1-11, 13-15 общей площадью 203.7 кв.м;

литер Al-1-й этаж: помещения 12-31 общей площадью 141.9 кв.м;

литер А 1-2-й этаж: помещения 18-37 общей площадью 140.9 кв.м;

литер А, А1- 3-й этаж: помещения 1 - 34 общей площадью 264 кв.м.

Общая площадь помещений, которые истец должна получить в собственность в соответствии с соглашением об исполнении инвестиционного говора, составляет 750.5 кв.м. Инвестиционная стоимость указанных помещений соответствует объему изведенных истцом инвестиций и составляет 10 957 300 руб.

В судебное заседание истец не явилась, от неё поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал, суду пояснил о вышеизложенном. Дополнительно пояснил, что в связи с тем, что в договоре инвестирования от 9.07.2007г. был неправильно указан номер паспорта ФИО1, в 2008г. договор был перезаключен и также датирован 9.07.2007г. В новой редакции договора ошибочно был указан расчетный в Региобанке.

Представитель ответчика конкурсный управляющий ООО «Афалина-Трейд» Лишай А.П. исковые требования не признал, суду пояснил, что Инвестиционный договор представлен Истцом в двух отличающихся друг от друга редакциях (различных по содержанию).

Полагает, что инвестиционный договор представленный истцом от 9.07.2007г. является сфальсифицированным, поскольку он не мог быть заключен в 2007г. Так датой составления и подписания договора является 9.07.2007г., на последней странице договора указаны адреса и реквизиты сторон. В реквизитах «Застройщик» ООО «Афалина-Трейд» указан расчетный счет предприятия и наименование кредитной организации Р/с № в ЗАО «Региобанк» г.Хабаровска. Согласно информации предоставленной ФНС РФ, ОАО «Номос-Региобанк» указанный расчетный счет открыт для ООО «Афалина-Трейд» 28.02.2008г.

Реконструкция здания произведена за счет денежных средств ООО «Афалина-
Трейд» и полученного банковского кредита. Истец основывает свои требования на том, что он оплатил произведенную реконструкцию здания и, соответственно, площадь объекта, возведенная вследствие реконструкции должны принадлежать ему.

Однако это не соответствует действительности, поскольку уже к июлю 2007 года ответчик на реконструкцию израсходовал порядка 20 млн. рублей. Позднее ответчик самостоятельно или за счет кредитных средств банков производил финансирование реконструкции.

Инвестор (в случае финансирования) может претендовать только на ту часть произведенного, которая произведена за его счет. Средства, якобы оплаченные истцом, на расчетный счет не приходовались и, соответственно, на оплату производимой реконструкции не использовались. Таким образом, ничего за счет истца произведено не было. К июлю 2007 года на реконструкцию было израсходовано не менее 19 383 820,23 рублей. Это средства ответчика и банка. Все оплаты произведены с расчетных счетов ответчика. К июлю 2007 года реконструкция здания уже шла и была произведена примерно на 60% в стоимостном выражении. Смета на реконструкцию здания составляла 34,6 млн. рублей. При этом к июлю 2007 года было профинансировано ответчиком 19.4 млн. рублей, то есть порядка 56 %. Никаких средств «инвестора» не имелось и не расходовалось.

Остальные средства для реконструкции были оплачены (или по ним остался долг) из средств кредита полученного в ЗАО «Региобанк». Долг остался перед генподрядчиком - ООО «БИСС». По этим суммам имеются вступившие в силу судебные акты.

К июлю 2007 года в здании производились кровельные работы. Видно, что никаких работ за счет истца не производилось и не могло произвестись. К июлю 2007 года реконструкция здания уже шла и велись кровельные и отделочные работы во всем здании.

При этом, несмотря на то, что работы продолжались в августе-октябре 2007 года, оплаты были произведены ранее и это были средства кредита, полученного ответчиком в ОАО КБ «Восточный». Из средств ответчика, полученного в ОАО КБ «Восточный», псевдоинвестором были получены средства. ООО «Афалина-Трейд» выдала деньги ФИО1 Деньги были получены ФИО1 05 сентября 2007 года в тот период, когда она якобы инвестировала строительство.

После реконструкции площадь здания увеличилась с 490, 6 кв. м. до 1241,1 кв.м., после введения объекта в эксплуатацию ООО «Афалина-Трейд» не произвело регистрацию права собственности в ЕГРП на 750,5 кв. м.

Иск ФИО1 не подлежит удовлетворению, поскольку за ООО «Афалина-Трейд» не зарегистрировано право собственности на объект.

Здание обременено залогом в пользу банка на момент заключения договора инвестирования с ФИО1 Поскольку инвестиционный договор предполагает долевое разделение здания, которое находится в залоге, необходимо согласие залогодержателя на реализацию данного договора. Заложенное здание пусть и в части невозможно передать никому без воли залогодержателя. По представленным документам видно, что без участия залогодержателя проводилась «дележка» здания, о чем свидетельствует Соглашение об исполнении инвестиционного договора от 09.07.2007г. от 10.12.2008г. и Соглашение об определении порядка использования мест общего пользования от 11.12.2008г

Согласно «инвестиционного договора» за 10,96 млн. рублей «инвестор» приобретает право собственности на получившиеся в результате реконструкции помещения общей площадью 750,5 м2. При этом сметная стоимость реконструкции на первый квартал 2006г. составляла 34,55 млн. рублей. Соответственно по истечении одного года и трех месяцев сметная стоимость строительства выросла. Общая сметная стоимость строительства в ценах первого квартала 2006 года составила на один метр общей площади реконструированного здания 27 836 руб./м2. На один метр пристроено-надстроенной части здания 46 033 руб./м2.

По договору «инвестор» должен внести лишь половину от минимально необходимых на реконструкцию средств, причем «Инвестору» переходит все образованное в результате реконструкции. Таким образом «Инвестором» за несоразмерные средства получаются активы, образованные за счет средств иных лиц (кредиторов).

Стоимость передаваемого по сделке составляет не менее 20,89 млн. рублей, что в валюте баланса превышает 20% балансовой стоимости активов должника.

В договорах инвестирования указано, что инвестор имеет в распоряжении проектную и разрешительную документацию, таким образом, он однозначно должен был знать о проектно стоимости строительства.

Поскольку ответчик должен функционировать в целях извлечения прибыли, то заведомо убыточные следки противоречат закону. Кроме этого сделка невыгодна с момента заключения и является притворной направленной на вывод активов общества.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ОАО «Номос-Региобанк».

Представитель третьего лица ОАО «Номос-Региобанк» ФИО5 исковые требования не признал, суду пояснил, что истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество. Данный спор подлежит разрешению с учетом наличия или отсутствия зарегистрированного права ответчика на спорную недвижимую вещь.

Если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы, а также возмещения причиненных ему убытков.

Утверждения о заключении «инвестиционного договора» противоречит фактическим обстоятельствам. Данные бухгалтерских балансов, отчетов о прибылях и убытках, оборотно-сальдовых ведомостей ООО «Афалина-Трейд», предоставлявшихся в банк для целей получения целевых кредитов для строительства, реконструкции и отделки объекта по поводу которого заявляется свои «права» «инвестор», в 2008 году по состоянию на 2007 и 2008 год, никаких данных относительно привлечения для указанных целей средств иных лиц не содержит.

При этом все предоставленные Банком ООО «Афалина-Трейд» кредиты выдавались исключительно под залог недвижимого имущества (здание по адресу ), залоговая стоимость которого учитывалась Банком при принятии решения о выдаче кредитов и определения объема достаточности обеспечения. Согласно заключенным договорам залога.

Кроме того, по условиям, содержащимся в п. 5.1 «инвестиционного договора» предусмотрено внесении платы «инвестором» как обязательного условия.

Между тем, факт оплаты, заявленный в качестве обязательного условия, также не может считаться доказанным, а предоставляемые истцом копии квитанций противоречат иным доказательствам по делу и сами по себе не могут рассматриваться как имеющие доказательственное значение.

Так, согласно данным выписки по расчетному счету ООО «Афалина-Трейд» за период с 2007 по 2011 г.г. поступления каких-либо сумм от «инвестора» не усматривается.

При этом исходя из требований ФЗ «О бухгалтерском учете», «Порядка ведения кассовых операций в РФ», «Положения о правилах организации наличного денежного обращения на территории РФ» по рассматриваемым суммам для целей установления факта их действительного существования требуется исследование следующих обязательных источников информации Главная книга, Журналы-ордера № 1 и ведомости, приходные и расходные кассовые ордера, платежные и расчетно-платежные ведомости, кассовая книга, отчеты кассира.

Без исследования указанных документов, (которые были затребованы от бывшего руководителя должника по арбитражному делу № А73-862/2009, но не предоставлялись им) заявленные требования не могут считаться обоснованными; наличие вышеприведенных противоречий требует предоставления дополнительных доказательств относительно существования платежей по рассматриваемым суммам.

При отсутствии указанной информации, а также принимая во внимание тот факт, что внесение данных сумм на расчетный счет Должника не усматривается, заявленные требования не могут считаться доказанными.

Еще одним обстоятельством, содержащем в себе противоречия относительно правоотношений, на которые ссылается истец, является указание в «договоре инвестирования» от 2007 года расчетного счета в Региобанке, который был открытии только в феврале 2008 года.

После заявления об этом в арбитражном деле А73-862/2009 стороной в настоящем деле, спустя 4 года после заключения «договора» предоставлен уже переподписанный договор (нотариальная копия, заверена в Биробиджане в июле 2011 года) где под предлогом исправления некоторых деталей в т.ч. указаны иные банковские реквизиты (притом, что договор остался датирован 2007 годом).

Данные действия и поведение стороны содержит в себе признаки недобросовестного поведения и злоупотреблений, свидетельствующих (в т.ч. в совокупности с иными доказательствами) об отсутствии существования в действительности каких-либо «инвестиционных сделок», а равно отсутствие права на судебную защиту.

Доводы истца опровергаются также данными относительно сметной стоимости строительства (реконструкции) объекта и объемами привлеченных кредитных средств Банка.

Стоимость реконструкции в сумме 34 547,45 т.р. определена в Разрешении на строительство № 127-06 от 15.09.2006г., выданном Департаментом архитектуры, строительства и Землепользования администрации г. Хабаровска.

Фактически же объем привлеченных кредитов составил: АКБ «Восточный экспресс банк», Кредитный договор -<***> от 06.03.2007г. - 20 000 т.р. (остаток в сумме 18 000 т.р. был замещен кредитом ОАО «НОМОС-РЕГИОБАНК» (Кредитное соглашение № от О4.03.2008г.)); ОАО «НОМОС-РЕГИОБАНК», Кредитное соглашение № от 31.03.2008г. в сумме 20 000 т.р.; ОАО «НОМОС-РЕГИОБАНК», Кредитное соглашение № от 11.09.2008г. сумме 6 000 т.р.

Все кредиты имели строго целевое назначение - финансирование капитальных вложений (строительство, реконструкция, отделка объекта недвижимости по адресу ). Общий объем привлеченных на реконструкцию кредитов составил 46 000 т.р. (20 000 т.р. + 20 000 т.р. + 6 000 т.р.).

Таким образом, кредитных средств было более чем достаточно для финансирования всего объема работ по реконструкции объекта недвижимости. Просил суд в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает следующее.

В судебном заседании установлено, что 9.07.2007г. между ФИО1 (инвестор) и ООО «Афалина-Трейд» (застройщик) заключен договор инвестирования. В силу п.п.2.1, 2.2 договора инвестор обязалась передать застройщику денежные средства, ценные бумаги, строительные материалы для реконструкции нежилого офисного здания с пристройкой в , а застройщик обязуется использовать переданные инвестором средства исключительно по целевому назначению для выполнения работ застройщика по настоящему договору и по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию передать пристроенные и надстроенные части в собственность Инвестора.

В силу п.4.2, п.4.3 договора общий размер инвестиций подлежащих оплате Инвестором застройщику по договору составляет 10957300 руб. и уплачивается инвестором путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный застройщиком, либо внесения в кассу предприятия.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 5.09.2007г. ООО «Афалина-Трейд» от ФИО2 принята оплата по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5957300руб. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 15.08.2007г. ООО «Афалина-Трейд» от ФИО1 принята оплата по инвестиционному договору от 9.07.2007г. в размере 5000000 руб.

10.12.2008г. ООО «Афалина-Трейд» получено разрешение на ввод объекта – реконструированного нежилого офисного здания по адресу в эксплуатацию.

10.12.2008г. между сторонами заключено соглашение об исполнении инвестиционного договора от 9.07.2007г., согласно которому застройщик предоставляет в собственность Инвестору часть нежилого офисного здания с пристройкой в не обремененного залогом, а именно:

литер А1-цоколь: помещения 1-11, 13-15 общей площадью 203.7 кв.м;

литер Al-1-й этаж: помещения 12-31 общей площадью 141.9 кв.м;

литер А 1-2-й этаж: помещения 18-37 общей площадью 140.9 кв.м;

литер А, А1- 3-й этаж: помещения 1 - 34 общей площадью 264 кв.м.

Общая площадь передаваемых помещений 750,5 кв.м.

В силу ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании исследованы представленные сторонами документы о хозяйственной деятельности ответчика в период реконструкции здания по

Из представленных документов установлено, что ООО «Афалина-Трейд» 06.03.2007г. заключило кредитный договор с АКБ «Восточный экспресс банк» на сумму 20 000000 руб. Данный кредит имел целевое назначение. Согласно п.2.1 заемщик обязался использовать полученный кредит исключительно на цели финансирования строительства, выполнение отделочных работ в реконструируемом здании по адресу . Кредитор в соответствии с п.2.2.1 вправе осуществлять контроль за целым использованием денежных средств, в связи с чем может требовать у заемщика любые документы, определяющие или отражающие условия и порядок расходования денежных средств.

Из представленной в суд выписки по счету ООО «Афалина-Трейд» по операциям в Дальневосточном филиале ОАО КБ «Восточный» за период с 3.04.2006г. по 29.12.2007г. (т.2 л.д.80-81) следует что денежные средства в сумме 18844659,39 руб. были израсходованы ООО «Афалина-Трейд» на оплату реконструкции здания по .

04.03.2008г. ООО «Афалина-Трейд» и ЗАО «Региобанк» было заключено кредитное соглашение №, согласно которого банк предоставил заемщику кредит в размере 18000000 руб. на срок по 4.12.2010г. на рефинансирование ссудной задолженности в АКБ «Восточный экспресс банк» по кредитному договору <***> от 6.03.2007г.

Также между ООО «Афалина-Трейд» и ОАО «НОМОС-РЕГИОБАНК», было заключено кредитное соглашение № от 31.03.2008г. на сумму 20000000 руб. и кредитное соглашение № от 11.09.2008г. на сумму 6 000000 р. Цель кредитов – финансирование капитальных вложений.

Также 4.03.2008г. в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению № от 4.03.2008г. был заключен договор залога недвижимого имущества – нежилого здания, площадью 490,6 кв.м по .

До заключения кредитных соглашений ООО «Афалина-Трейд» в банк были представлены документы, подтверждающие стоимость реконструкции нежилого здания с пристройкой в . Так согласно сводному экспертному заключению № от 28.07.2006г. выполненного Управлением Главэкспертизы России по Хабаровскому краю стоимость реконструкции в текущих ценах по состоянию на 1 квартал 2006г. составляет 34547 452 руб.

Стоимость реконструкции в сумме 34 547,45 т.р. определена в Разрешении на строительство № от 15.09.2006г., выданном Департаментом архитектуры, строительства и Землепользования администрации г. Хабаровска.

Также согласно расчета о стоимости строительства вышеназванного объекта Управления ценообразования в строительстве ориентировочная стоимость строительства по состоянию на 3 квартал 2008г. составляет 39247 384 руб. Также для получения целевого кредита в банк были представлены бухгалтерские балансы и оборотно-сальдовые ведомости ООО «Афалина-Трейд» за 2007г. Из представленных в банк документов не прослеживается наличие иных инвесторов, вложивших свои денежные средства в реконструкцию объекта по в .

Кроме того, не представлены доказательства, подтверждающие расходование денежных средств полученных ООО «Афалина-Трейд» от ФИО1 по приходному кассовому ордеру № от 5.09.2007г. в сумме 5957300руб. и приходному кассовому ордеру № от 15.08.2007г. в размере 5000000 руб.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, кассовая книга ООО «Афалина-Трейд» конкурсному управляющему директором Общества не передавалась. Вместе с тем в суд представлена кассовая книга и карточка счета 50 за 2007г. ООО «Афалина-Трейд» из которых видно отсутствие поступлений денежных средств в указанный в приходных кассовых ордерах суммах в указанные даты от ФИО1.

В судебном заседании была допрошена главный бухгалтер ООО «Афалина Трейд» ФИО6, которая занимала данную должность в период с 2006г. по март 2008г. ФИО6 суду пояснила, что договор между ФИО1 и ООО «Афалина-Трейд» заключался, денежные средства от ФИО1 принимала она лично. Денежные средства, полученные от ФИО1, в банк не сдавались, и в кассу не оприходывались, а были потрачены на нужды строительства, в частности на погашение долга перед подрядчиком ООО «БИС».

Таким образом исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что на реконструкцию здания по в были затрачены кредитные средства, которые ООО «Афалина-Трейд» получила на данные цели в ОАО КБ «Восточный» и ОАО «НОМОС-РЕГИОБАНК». Доказательств того, что на реконструкцию здания по были затрачены средства полученные ООО «Афалина-Трейд» от ФИО1 суду не представлено. Показания свидетеля ФИО6 о том, что денежные средства, внесенные ФИО1 были затрачены на строительство реконструкцию здания по , суд не может признать достоверным и допустимым доказательством, поскольку данные обстоятельства в соответствии с законом должны подтверждаться определенными средствами доказывания – бухгалтерскими платежными документами.

Кроме того, как следует из представленных документов, стоимость реконструкции вышеназванного здания составила не менее 34000000 руб. ФИО1 ссылаясь на договор от 9.07.2007г. и квитанции к приходным кассовым ордерам о внесении денежных средств в сумме 10957300 руб., просит признать за ней право собственности на всю реконструированную часть здания площадью 750,5 кв.м, что составляет 6/10 от всего здания, при этом доказательств того, что стоимость реконструкции на момент заключения договора составляла именно внесенную ею сумму суду не представляет. При таких обстоятельствах оснований для признания за ФИО1 права собственности на 6/10 здания по в общей площадью 750,50 кв.м суд не усматривает.

Кроме того, как установлено в судебном заседании право собственности на реконструированное здание до настоящего времени за ответчиком не зарегистрировано.

В соответствии со ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Поскольку право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества за ООО «Афалина-Трейд» не зарегистрировано, право требовать признания права собственности на данное имущество у ФИО1, как у инвестора не возникло.

С учетом изложенного суд полагает необходимым истцу в удовлетворении исковых требований отказать.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ООО «Афалина-Трейд» о признании права собственности на 6/10 долей в праве собственности на нежилое офисное здание по адресу общей площадью 750,5 кв.м отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течение 10 дней с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья Иском Е.П.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.12.2011г.