Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратился в суд с иском к ОАО «Сбербанк России» об освобождении нежилого помещения, мотивируя свои требования тем, что между Администрацией города Сургута и ним заключен договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно указанному договору он является собственником встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, , общей площадью кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ним и Администрацией города Сургута подписан акт приема-передачи помещения. ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на указанное помещение за истцом. Между МО городской округ город Сургута и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды указанного имущества сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ. За пользование указанным выше имуществом пунктом 3.1. договора установлена арендная плата в размере , в том числе НДС, без НДС - в месяц. В соответствии с п.3.3 договора внесение арендной платы производится арендатором на основании договора в порядке предоплаты за каждый месяц до пятого числа текущего месяца. В случае заключения договора после пятого числа первый платеж производится в пятидневный срок со дня заключения договора. Согласно ст.617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. Это влечет за собой лишь изменение стороны в договоре - а именно арендодателя. ДД.ММ.ГГГГ истец был уведомлен в письменной форме об изменении собственника арендуемого имущества и о том, что арендная плата должна перечисляться новому собственнику по указанным им реквизитам. Однако оплата не производилась. ДД.ММ.ГГГГ истец был вынужден отправить ответчику уведомление об отказе от исполнения договора аренды в течение 10 дней с момента получения уведомления, в котором также содержалось требование оплатить арендную плату в период с ДД.ММ.ГГГГ по апрель 2011 года (вх.№408 от 14.04.2011). По истечение 7 дней с даты расторжения договора ответчику предлагалось освободить помещение и передать его истцу по акту. Ответчик письмом, датированным ДД.ММ.ГГГГ исх,№29/2-12-167 сообщил о том, что ДД.ММ.ГГГГ, истцу была перечислена арендная плата за апрель 2011 года. В этом же письме было сообщено, что арендная плата за предыдущий период по неубедительным причинам выплачивалась в МО городской округ город Сургут. Довод ответчика о том, что он не мог определить сумму, подлежащую уплате, лишен оснований. В соответствии с п.1 ст.226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 названной статьи Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 Кодекса. Указанные организации являются налоговыми агентами. Согласно п. 2 ст. 226 Кодекса исчисление сумм и уплата налога в соответствии с данной статьей Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227, 227.1 и 228 НК РФ. Российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 Кодекса. Следовательно, ответчик обязан был самостоятельно исчислить из суммы арендной платы НДФЛ и за вычетом налога произвести ее перечисление истцу. До получения уведомления об отказе от исполнения договора ответчик не предпринимал каких-либо попыток связаться с истцом. Перечисление требуемых сумм начало производиться только после того, как перед ответчиком возникла угроза выселения из занимаемого помещения. Согласно п.5.5 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения настоящего договора (расторжение договора во внесудебном порядке). Основаниями отказа арендодателя от исполнения договора является невнесение арендатором более двух раз (за весь срок действия договора) в установленные договором сроки арендной платы. При отказе арендодателя от исполнения договора договор считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента письменного уведомления арендатора о таком отказе. В соответствии с п.2.14 договора при досрочном прекращении договора арендатор обязан в течение 7 дней возвратить арендодателю по передаточному акту арендованное имущество и все произведенные в течение всего срока аренды на арендуемом имуществе перестройки, переделки, а также улучшения, составляющие его принадлежность. Неотделимые без вреда для конструкций имущества, в состоянии полной исправности и пригодности для дальнейшего имущества. Согласно п.3.3 договора в случае заключения договора после пятого числа первый платеж производится в пятидневный срок со дня заключения договора. Учитывая то, что уведомление об изменении собственника поступило в адрес ответчика 11 февраля, первый платеж (за конец января и февраль) должен был поступить в адрес истца не позднее 16 февраля. Оплата за март 2011 года - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, оплата за апрель - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, произведя перечисление арендной платы за апрель 2011 года ДД.ММ.ГГГГ ответчик не внес арендную плату более 2 раз, что является в соответствии с условиями договора основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды. В результате истец более не заинтересован в продолжении арендных правоотношений с ответчиком. В соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. С 14 апреля (дата получения ответчиком уведомления) 17-дневный срок окончился 01 мая. Следовательно, учитывая праздничные дни, помещение должно было быть передало истцу по акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени помещение е освобождено. На основании ст.450, 617, 622 ГК РФ истец просит обязать ответчика освободить занимаемое им встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: ХМАО-Югра, , общей площадью кв.м.

Представитель истца ФИО3 - ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям указанным в иске, представил дополнение к исковому заявлению, в котором указала, что согласно п.3.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за указанное в п. 1.1 договора имущество арендатору установлена арендная плата в месяц с учетом НДС в размере . Ответчик, решив, что истец не является плательщиком НДС, посчитал, что он вправе в одностороннем порядке изменить сумму арендной платы в сторону уменьшения, исключив из нее НДС (). Между тем, подобные действия ответчика являются неправомерными. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При перемене лица на стороне арендодателя обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере, предусмотренном договором, не изменилась. Оснований для изменения арендной платы в одностороннем порядке, установленных договором либо ГК РФ, в рассматриваемом деле не имеется. Необходимо различать гражданско-правовые и публично-правовые отношения. Уплата цены договора в полном объеме, включая ту ее часть, которую составляет сумма налога на добавленную стоимость, является гражданско-правовой обязанностью арендатора перед арендодателем по договору аренды. Публично-правовые отношения по уплате налога на добавленную стоимость в бюджет складываются между налогоплательщиком и государством. Контрагент плательщика (в данном случае - арендодатель, истец) участником этих отношений не является. Следовательно, изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды. Отсюда следует вывод, что на протяжении пяти месяцев: февраль, март, апрель, май, июнь 2011 года Ответчик не доплачивал Истцу по ежемесячно. Сумма задолженности по арендной плате составляет ориентировочно рублей. В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Следовательно, правом на получение платы за пользование имуществом обладает собственник имущества. Уплата арендатором арендной платы предыдущему собственнику и, соответственно, несвоевременный возврат последним денежных средств, которые, по сути, являются неосновательным обогащением, не должно ущемлять прав арендодателя. Становясь стороной договора аренды истец имел право получать арендную плату, как установлено договором, в порядке предварительной оплаты. Следовательно, арендатор, получив от истца уведомление об изменении собственника имущества, обязан был незамедлительно перечислить ему сумму арендной платы в полном объеме. В дальнейшем арендатор имел полное право взыскать излишне перечисленные прежнему собственнику денежные средства в полном объеме. На самом деле ответчик не только не исполнил данную обязанность, но, как было указано ранее, и дальше продолжал перечисления арендной платы прежнему собственнику, лишив тем самым истца права пользования принадлежащими ему денежными средствами. Истец считает, что ответчик допустил просрочку внесения арендных платежей более 2 раз подряд, помимо этого арендная плата вносилась им не в полном объеме.

Представитель ответчика ОАО «Сбербанк России» в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что в обоснование своих требований ФИО3 ссылается на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между МО городской округ города Сургута и ОАО «Сбербанк России» был заключен договор аренды имущества № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией города Сургута и истцом был заключен договор купли- продажи спорного имущества. ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Сбербанк России» был уведомлен об изменении собственника арендуемого имущества. По основаниям, изложенным в иске, истец считает, что, произведя перечисления арендной платы за «апрель 2011 года ДД.ММ.ГГГГ» ответчик не внес арендную плату более 2 раз. Ответчик с требованиями истца не согласен, считает что обстоятельства, изложенные в заявлении, не соответствуют действительности и нормам закона. Выводы истца, изложенные в иске, не соответствуют обстоятельствам дела, имеет место недоказанность доводов, на которые ссылается ФИО3 по следующим основаниям: в соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между арендодателем - Муниципальным образованием городской округ город Сургут, и арендатором - Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО), на сегодня является действующим, не смотря на то, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на арендуемый объект перешло к ФИО3 Пунктом 3.1. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ установлена арендная плата в размере в месяц (без учета НДС). В силу п.3.3. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ внесение арендной платы должно производится арендатором (банком)в порядке предоплаты за каждый месяц, до пятого числа текущего месяца, перечислением на расчетный счет арендодателя. Согласно п.5.5. договора аренды № арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора аренды в случае не внесения арендаторомболее двух раз (за весь срок действия договора) в установленные договором сроки арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ ответчику стало известно о смене собственника арендуемого имущества, именно с указанной даты у ответчика возникла обязанность вносить арендные платежи не в адрес прежнего собственника арендуемого имущества, а в адрес ФИО3 К указанной дате арендная плата за февраль 2011 г., в соответствии с условием договора аренды о предоплате, была перечислена ответчиком в адрес МО городской округ город Сургут (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ), арендная плата за январь 2011 г. также своевременно была перечислена на реквизиты МО городской округ город Сургут (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГг.) Таким образом, в связи с отсутствием у ответчика на дату платежа информации об изменении собственника обязательство по внесению арендной платы за январь и февраль 2011 г. было выполнено арендатором (ответчиком) надлежащим образом и надлежащему арендодателю. Исходя из этого для получения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 необходимо было обратиться в МО городской округ город Сургут. Так как истец своими действиями сам способствовал несвоевременному извещению ответчика о переходе права собственности. Арендную плату за март 2011 года так же была перечислена по реквизитам МО городской округ город Сургут, так как не были выяснены договорные отношения с новым собственником арендуемого имущества - ФИО3, а договор аренды на день оплаты являлся действующим. Совместно с уведомлением о смене собственника арендуемого имущества ФИО3 была предоставлена копия свидетельства о государственной регистрации, что не может служить надлежащим доказательством вышеизложенного обстоятельства. На просьбу предоставить надлежащим образом заверенную копию свидетельства о государственной регистрации ФИО3 АЛ. ответил отказом. Арендная плата за апрель, май, июнь 2011 года перечислена по указанным реквизитам ФИО3 платежными поручениями №, №, №. При этом, на сегодня у ФИО3 отсутствуют основания для отказа от исполнения договора в порядке, предусмотренном п.5.5. договора аренды, так как фактически банком дважды допущено несвоевременное внесение оплаты арендной платы по договору, в то время как согласно п.5.5. договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случае, если нарушение сроков оплаты допущеноболее двух раз.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ город Сургут и Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) заключен договор аренды муниципального имущества №, расположенного по адресу: .

В соответствии с п. 1.2 Договора аренды срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является собственником встроенного жилого помещения, расположенного на 1-м этаже 2-х этажного нежилого здания по адресу: на основании договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно ст.617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес Управляющего Сургутским отделением № Западно-Сибирского банка Сбербанка России В.В. направлено письмо с сообщением о том, что с ДД.ММ.ГГГГ он является собственником нежилого встроенного жилого помещение на 1 этаже 2 этажного здания по адресу: просьбой перечислять арендную плату по представленным им реквизитам.

Согласно п.5.5 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения настоящего договора (расторжение договора во внесудебном порядке). Основаниями отказа арендодателя от исполнения договора является невнесение арендатором более двух раз (за весь срок действия договора) в установленные договором сроки арендной платы. При отказе арендодателя от исполнения договора договор считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента письменного уведомления арендатора о таком отказе.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО3 в адрес ответчика Управляющего Сургутским отделением № Западно-Сибирского банка Сбербанка России В.В. направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды в связи с тем, что арендная плата до настоящего времени не перечислена и задолженность с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 345214, 06 рублей. ФИО3 было предложено ответчику не позднее, чем через 17 дней после получения вышеуказанного уведомления уплатить сумму арендной платы за время пользования имуществом, а также возвратить по передаточному акту принадлежащее ему имущество.

Согласно п.3.3. договора внесение арендной платы производится арендатором в порядке предоплаты за каждый месяц, до пятого числа текущего месяца.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Сбербанк России» в адрес ФИО3 направлено письмо №где указывается, что только ДД.ММ.ГГГГ банку стало известно о смене собственника арендуемого имущества, именно с указанной даты у банка возникла обязанность вносить арендные платежи не в адрес прежнего собственника арендуемого имущества, а в адрес ФИО3 К указанной дате арендная плата за январь 2011 года, февраль 2011 года была перечислена по реквизитам МО городской округ , следовательно нарушение договорных отношений не было.

Суд считает данный довод ответчика обоснованным, доказательств, что о заключенном договоре аренды между истцом и Администрацией г.Сургута от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик был осведомлен до ДД.ММ.ГГГГ, суду не предоставлено, следовательно, нарушение договора в январе, феврале не было.

Ответчик указывает, что оплата за март 2011 года также была перечислена в адрес МО городской округ город Сургут в связи с тем, что не были выяснены договорные отношения с новым собственником арендуемого имущества - ФИО3, а договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на день оплаты являлся действующим, суд считает данные доводы ответчика не обоснованными, выяснить собственника помещения с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ у ответчика было достаточно, следовательно ответчиком нарушены условия по внесению арендной платы в марте и апреле. Основания для отказа от исполнения договора в порядке, предусмотренном п.5.5. договора аренды отсутствуют, так как фактически ответчиком дважды допущено несвоевременное внесение оплаты арендной платы по договору, в то время как согласно п.5.5. договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случае, если нарушение сроков оплаты допущеноболее двух раз.

Руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО3 в иске к ОАО «Сбербанк России» об освобождении встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: общей площадью - отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты - Мансийского автономного округа в течение десяти дней путем подачи жалобы через Сургутский городской суд.

Председательствующий подпись Г.Н. Кузнецова

Копия верна:

Судья