Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании арендной платы и встречное исковое заявление ИП ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым и взыскании денежных средств,

ФИО8 В И Л:

Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ИП ФИО2, ссылаясь на то, что Ответчик на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. арендовал нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Истец на основании свидетельства о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ. является собственником и арендодателем данного помещения.

Согласно п.п. 3.1, 3.3. договора и п.1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору арендатор обязан оплачивать арендную плату в размере <данные изъяты> рублей в месяц до «09» числа каждого месяца. Расчетным периодом по договору является один месяц. Датой платежа считается дата поступления денежных средств арендодателю (п.3.2. договора).

В силу ст. ст.309, 614 ГК РФ, п.2.2.2 договора обязательства должны исполняться надлежащим образом, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Ответчик оплату арендной платы не производил, обязательства по договору исполняет ненадлежащим образом.

Решением Пролетарского районного суда от 19.05.2015г. с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за январь, февраль и март 2015г. Решение вступило в законную силу 10.08.2015г.

Решением Пролетарского районного суда от 01.07.2015г. с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за май и июнь 2015г. Решение вступило в законную силу 07.10.2015г.

Указанным решением суд также обязал ответчика передать истцу по акту приема-передачи нежилое помещение № №, находящееся по адресу: <адрес>, в состоянии, обусловленном договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ответчик до настоящего времени не передал имущество надлежащим образом, в связи с чем, истец не имеет реальной возможности использовать принадлежащее ему нежилое помещение в своих интересах.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно п.2.2.5. договора аренды арендатор обязан передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии.

Вследствие неисполнения ответчиком своих обязанностей надлежащим образом, задолженность по арендной плате за июль, август, сентябрь, октябрь и ноябрь 2015г. составила <данные изъяты>. (<данные изъяты>. *5мес.)

В соответствии с п.5.2 договора аренды за просрочку оплаты арендной платы арендатор должен оплатить арендодателю неустойку в размере <данные изъяты>% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Размер неустойки за указанный период согласно прилагаемому расчету составил <данные изъяты> рублей.

ИП ФИО2 предъявила встречное исковое заявление к ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 сообщила ФИО1 о том, что она готова передать спорное помещение. ФИО3 до конца дня не явился к ней для приемки помещения поэтому она отправила ему ключи от помещения по почте ценным письмом и составила акт приема передачи помещения в одностороннем порядке. Кроме того, в процессе эксплуатации помещения, ФИО2 выявила недостатки и устранила их на возмездной основе. Всего за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. расходы понесены на сумму <данные изъяты> руб.

Истец в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснила суду, что ответчик не передал помещение истцу даже в рамках исполнительного производства, поэтому истец был лишен возможности использовать помещение. Просила иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Ответчик и представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании против иска возражали, пояснив суду, что истец в одностороннем порядке расторгнул договор аренды, следовательно арендная плата не может быть взыскана с ФИО2 Кроме того, ФИО2 постоянно за свой счет устраняла недостатки, которые возникали в процессе эксплуатации помещения, она поменяла электрическую проводку, отремонтировала пол, поэтому ФИО1 должен возместить ей эти расходы. Просила в иске отказать, встречный иск удовлетворить.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что требования иска подлежат удовлетворению, во встречном иске следует отказать.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды. В соответствии п. 1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение №№, общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу <адрес> (л.д. 5-7).

Арендная плата согласно дополнительного оглашения от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. в месяц (л.д.8).

Пунктом 1.3 договора от ДД.ММ.ГГГГг. установлен срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГг. Помещение было передано арендатору по акту от ДД.ММ.ГГГГг. К указанным правоотношениям применяются ст., ст 309, 310, 606, 607, 619 ГК РФ.

Согласно п.3.3 договора аренда от ДД.ММ.ГГГГ расчётным периодом по данному договору является один месяц. Оплата по настоящему договору производится путем предоплаты до 09 числа каждого месяца (включительно).

Пунктом 2.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить плату в сроки и на условиях, установленных договором.

В п.4.2 договора аренды стороны согласовали возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе, в случае просрочки внесения арендатором платы за нежилое помещение свыше 7 дней по истечении установленного договором срока платежа.

В пункте 4.1 договора аренды указано, что договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон с письменный уведомлением другой стороны за один месяц.

В силу п. 2.2.5 договора аренды арендатор обязан передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии.

Решением Пролетарского районного суда г. ФИО6 - на-Дону от 01 июля 2015 г. установлен факт несвоевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатором, его надлежащее уведомление о досрочном расторжении договора в соответствии с п. 4.1 договора и отсутствие акта приема -передачи помещения в исправном состоянии (л.д. 17 - 21). ФИО2 не направляла письмо ФИО1 о готовности освободить помещение, как она поясняет, сообщила в телефонном режиме, что противоречит условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ При этом, в п. 2.2.5 договора предусмотрено, что арендатор не позднее чем 1 месяц должен известить арендодателя о предстоящем освобождении помещения (л.д. 5-7).

При этом, доказательств тому, что арендодатель был надлежащим образом извещен о предстоящем освобождении помещения суду не представлено.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно решения Пролетарского районного суда г. ФИО6- на-Дону от 01 июля 2015г. суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО2 передать ФИО1 по акту приема-передачи нежилое помещение №№, находящееся по адресу: <адрес> в состоянии обусловленном договором аренды от 11.08.2014г. (л.д. 17 - 21).

Однако, указанное решение суда не было исполнено, что подтверждается материалами исполнительного производства (л.д. 188 - 209), а также пояснениями сторон в судебном заседании о том, что акт приема - передачи спорного помещения от ответчика к истцу подписан в службе судебных приставов сторонами в момент рассмотрения настоящего гражданского дела.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки(п. 2).

Исходя из п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи(п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Из содержания указанных норм права следует, что при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта найма, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту. Возвращение объекта имущественного найма собственнику необходимо подтвердить документом, обоюдно подписанным участниками сделки.

Из материалов дела следует, что акт приема - передачи спорного нежилого помещения не был подписан сторонами. Согласно акта совершения исполнительных действий от ДД.ММ.ГГГГг. следует, что обязанность по передаче истцу нежилого помещения №, находящегося по адресу: <адрес>,ФИО7 не исполнена (л.д. 191 - 192). Следовательно, ответчиком не подтверждено допустимыми доказательствами, что помещение возвращено истцу.

Кроме того, согласно п. 2.25 заключенного между сторонами договора аренды, арендатор обязан письменно сообщите арендодателю, не позднее чем за один месяц, о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока Договора, так и при досрочном освобождении, и вернуть помещение по акту приема-передачи в нормальном состоянии.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из изложенного, бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности вернуть арендодателю имущество, являвшееся предметом прекращенного договора, лежит на обязанной стороне - арендаторе.

Между тем, в нарушение вышеуказанных положений сторона ответчика не представила доказательств, подтверждающих тот факт, что ФИО2 вернула помещение по акту приема-передачи. Напротив, в судебном заседании ответчик пояснил, что уведомления о предстоящем освобождении помещения ФИО1 не получал.. В его адрес поступили ключи от помещения, но реально пользоваться помещением он не мог, так как помещение не было передано по акту приема - передачи. Внутри остался мусор, сломанные стулья, поэтому необходимо было принять помещение в присутствии ответчика, а он уклонялся от составления акта. Ответчик также уклонялся от передачи помещения истцу и после возбуждения исполнительного производства, даже в присутствии пристава не составил акт приема - передачи.

Довод ответчика о том, что он считал, что в связи с направлением ключей от помещения, договор прекратил свое действие не состоятелен, поскольку законом и договором предусмотрено составление акта приема - передачи помещения при его освобождении. Так как стороны не составили указанный акт, это препятствовало истцу далее использовать спорное помещение. Таким образом, подлежат удовлетворению требования о взыскании арендной платы за июль, август, сентябрь, октябрь и ноябрь 2015г.

Также подлежат удовлетворению требования о взыскании договорной неустойки, что предусмотрено п. 5.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг.

Рассматривая требование встречного иска о признании нежилого помещения № расположенного по адресу <адрес> переданным ДД.ММ.ГГГГг., а договор аренды прекращенным, суд считает, что в данных требованиях следует отказать. Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес истца акт приема - передачи помещения, подписанный ею и ключи от помещения ФИО1 (л.д. 109 - 11). Однако, в силу закона, одностороннее действие со стороны ответчика не подтверждает фактическую передачу помещения, и доказательств иного суду не представлено.

В соответствии со ст. 310 и пунктом 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом ( ст. 328, п. 2 ст. 405, ст. 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Из материалов дела следует, что договор аренды был заключен ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГг. Прекратить данный договор необходимо фактическим исполнением. ФИО2 считает, что возвратив ключи, она фактически исполнила свои обязательства по возврату спорного помещения. Однако суд не принимает данный довод ответчика.

Оснований для признания спорного нежилого помещения переданным ДД.ММ.ГГГГг., а договор аренды прекращенным ДД.ММ.ГГГГг. не имеется, так как не доказан факт передачи помещения истцу.

ФИО2 предъявляет требование о взыскании с ФИО1 <данные изъяты> руб. - за устранение недостатков переданного в аренду нежилого помещения. Она указывает, что она дважды произвела утепление ввода воды, замену розеток и выключателей, замену проводки, замену напольного покрытия, монтаж кабинок, оттаивание воды ( 7 раз), устранение порыва наружной проводки ( три раза), ремонт кранов системы отопления, замена шланга, замена сломанной ручки входной двери, замена входного замка замена автомата на счетчике, устранение течи крана, ТО Сплит систем, ТО системы отопления, ТО котла, замена клапана и прокладок.

Суд не принимает довод о том, что данные работы - это устранение скрытых недостатков помещения, так как скрытые недостатки не были зафиксированы никакими документами, следовательно нет доказательств, что имели место какие - либо недостатки помещения.

Согласно п. 2.2.4 арендатор обязан сохранять нежилое помещение, поддерживать его в надлежащем состоянии в силу п. 2.2.7 договора арендатор должен своевременно сообщать арендодателю о выявленных неисправностях элементов помещения.

ФИО2 не сообщала ФИО1 о выявленных недостатках в помещении, в силу договора работы по поддержанию помещения в надлежащем состоянии лежат на ФИО2

Товарные чеки, предоставленные ФИО2 не могут подтверждать её расходы по устранению скрытых недостатков, они не содержат сведений о том, что работы проводились в спорном нежилом помещении (л.д. 114 - 161).

Ответчик в силу норм п. 2 ст. 616, ст. 622 ГК РФ была обязана поддерживать помещение в исправном состоянии. Доказательств того, что ФИО2 получила от ФИО1 помещение со скрытыми недостатками и что недостатки помещения были выявлены в процессе эксплуатации суду не представлено.

Согласно ст. 622 ч. 2 ГК РФ - если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Истец был освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска, следовательно с ответчика надлежит взыскать госпошлину в бюджет в сумме <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>., неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу местного бюджета госпошлину <данные изъяты> руб.

Во встречном иске ИП ФИО2 к ФИО1 о признании нежилого помещения переданным ДД.ММ.ГГГГг., а договор аренды прекращенным ДД.ММ.ГГГГг. и взыскании расходов на устранение недостатков в сумме <данные изъяты> руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. ФИО6-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 февраля 2016г.

Судья: Галицкая В.А.