Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ размере 99 956 рублей 36 копеек и расторжении договора аренды жилого помещения с ФИО2.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кизильского муниципального района и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор аренды жилого помещения №№, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в срочное возмездное владение и пользование квартиру (жилое помещение), являющуюся муниципальной собственностью Кизильского муниципального района, расположенную по адресу: с.<адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с условиями договора жилое помещение было предоставлено семье в составе четырех человек: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3– ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. На момент подачи искового заявления состав семьи изменился и в данной кварире вышеназванная семья проживает в неполном составе, ФИО2 не является мужем ФИО3 и с ДД.ММ.ГГГГ в данной квартире не проживает, а зарегистрирован и проживает по адресу с<адрес>. На основании условий заключенного договора, а также в соответствии с нормативными правовыми актами начислена арендная плата в размере 99956 рублей 36 копеек. В соответстви с Гражданским кодексом РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Просит взыскать с ФИО3 плату за аренду жилого помещения в размере 99956 рублей 36 копеек, в том числе пени за несвоевременную оплату по договору аренды жилого помещения в сумме 25 991 рубль 36 копеек.

В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил исковые требования. В обоснование своих уточненных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ года при проведении проверки эффективного использования муниципального имущества, комиссией было установлено, что в данной квартире зарегистрированы и проживают 4 человека: ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Договором №№ аренды жилого помещения установлен срок найма жилого помещения на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года. Так как с нанимателем в настоящее время договор найма жилого помещения не расторгнут, фактически отношения найма жилого помещения существуют, ответчики в данном жилом помещении зарегистрированы и проживают, следовательно, несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее) исполнения обязательств по данному договору. Просит:

- взыскать с ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 задолженность по договору аренды жилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 99 956 рублей 36 копеек, в том числе задолженность по оплате за наем жилья 73 965 рублей 00 копеек, пени за несвоевременную оплату по договору аренды жилого помещения в сумме 25 991 рубль 36 копеек;

- расторгнуть договор аренды жилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ года с ФИО2.

В судебном заседании представитель истца Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района ФИО6 исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что она договор аренды не заключала, договор был заключен между ФИО2 и администрацией Кизильского муниципального района. Она неоднократно обращалась в администрацию для перезаключения договора аренды в договор социального найма, но договор с ней не перезаключали. Однако, она продолжает проживать в квартире, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, вместе с детьми. Просит применить срок исковой давности по взысканию задолженности по договору аренды в пределах срока исковой давности (три года), а также снизить размер пени, в связи с тем, что размер пени чрезмерно завышен.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался по указанному истцом месту жительства почтовым отправлением разряда «Судебное», однако извещение адресатом не получено, возвращено за истечением срока хранения. Согласно адресной справки ответчик зарегистрирован по указанному истцом адресу. В соответствии с действующим законодательством, участвующие в деле лица по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им процессуальными правами, в том числе правом на участие в судебном заседании. При таких обстоятельствах судья считает, что положения ст. 113 ГПК РФ об извещении участников судебного разбирательства исполнены.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав пояснения представителя истца Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района ФИО6, ответчика ФИО3, исследовав письменные доказательства дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично.

Согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 7 ст. 31 ЖК РФ, гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1,2 ст.672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрация Кизильского района Челябинской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды жилого помещения №, в соответствии с которым арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает трех комнатную квартиру № № в жилом доме № <адрес> общей площадью № кв.м., на семью в составе 4 человек: ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, жена, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сын, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сын. Договор аренды заключен на срок 5 лет, что подтверждается договором аренды жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно п.п. 2.1 указанного договора, арендатор и проживающие с ним члены семьи обязуются использовать предоставленное им жилое помещение по назначению, бережно относиться к помещению и его оборудованию, обеспечивать их сохранность согласно норм и правил эксплуатции жилого помещения.

Арендатор обязуется не позднее 10 числа каждого месяца вносить арендную плату в сумме 28 рублей 85 копеек в соответствии с расчетом арендной ставки. Прочие обязанности арендатора, арендная плата с учетом инфляции будет меняться (п.п. 2.5, 2.8 договор аренды жилого помещения).

В силу п.4.3 договора аренды жилого помещения, члены семьи арендатора имеют те же права, что и арендатор, независимо от возраста.

Согласно п. 6.1 вышеуказанного договора, договор аренды подлежит расторжению в том числе в случаях невыполнения условий, оговоренных в договоре; оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев; не проживание в квартире более 6 месяцев.

3-комнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м является собственностью муниципального образования – Кизильский муниципальный район Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка с<адрес>, зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ года по месту жительства по адресу: <адрес>, что подтверждается адресной справкой МП ОМВД России по Челябинской области.

ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец п<адрес>, зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ года по месту жительства по адресу: <адрес>, что подтверждается адресной справкой УВМ ГУ МВД России по Челябинской области.

ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец с<адрес>, зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ года по месту жительства по адресу: <адрес>, что подтверждается адресной справкой УВМ ГУ МВД России по Челябинской области.

ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец п<адрес>, зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ года по месту жительства по адресу: <адрес> что подтверждается адресной справкой УВМ ГУ МВД России по Челябинской области.

Согласно акта проверки использования муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ года установлено, что в квартире по адресу: <адрес> проживают четыре человека: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рожденяи, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рожденяи, ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В силу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из представленных материалов видно, что договор аренды жилого помещения был заключен сроком на 5 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. После истечения данного срока арендатор ФИО2 и члены его семьи не отказывались от пользования жилым помещением, муниципального жилищного фонда, расположенного по адресу: <адрес> продолжали проживать и пользоваться данной квартирой. Однако, арендатор ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистриван по другому адресу, и согласно акта проверки использования муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, проживающим в спорной квартире не значится, что нашло своего подтверждения в судебном заседании и сторонами не опровергалось

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО2 не зарегистрирован и не проживает в спорной квартире. С ответчиками договоры социального или специализированного найма спорной квартиры не заключались, в приватизации данного жилого помещения ответчики не участвовали. С ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды жилого помещения муниципального жилищного фонда, расположенного по адресу: <адрес> согласно условий договора аренды, договор аренды подлежит расторжению в случаях невыполнения условий, оговоренных в договоре, в том числе не проживание в квартире более 6 месяцев.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды с ФИО2 обоснованы и подлежат удовлетворению, так как договор аренды жилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ФИО2 подлежит расторжению в связи с тем, что арендатор, не проживает в данном жилом помещении более 11 лет.

В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правах ФИО3, ФИО4, ФИО5, на имевшиеся (имеющиеся) объекты недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Следовательно, в жилом помещении, муниципального жилищного фонда, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированы и проживают ответчики: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которые другого имущества на праве собственности не имеют, таким образом, в силу ст.672 ГК РФ и п.4.3 договора аренды жилого помещения они имеют те же права, что и арендатор.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что члены семьи арендатора сохраняют права нанимателя жилого помещения не зависимо от расторжения договора аренды жилого помещения с ответчиком ФИО2

Из расчета задолженности по оплате за наем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что задолженность по данному договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 99 956 рублей 36 копеек, в том числе задолженность по оплате за наем жилого помещения составляет 73965 рублей 00 копеек, пени за несвоевременную оплату в сумме 25991 рубль 36 копеек.

Как установлено в судебном заседании ответчик ФИО2 более 11 лет не проживает в спорной квартире, что подтверждается актами проверки использования муниципального имущества. В спорный период ФИО3 со своими детьми не отказывались от пользования и проживали в спорном жилом помещении, расположенным по адресу: <адрес>, однако не вносили плату за наем жилого помещения, что видно, из представленных расчетов за указанный период, хотя согласно п. 2.5 договора аренды жилого помещения арендатор обязуется вносить плату не позднее 10 числа каждого месяца.

В соответствии с п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В судебном заседании установлено, что истец обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ. При этом истец указал период задолженности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в связи с тем, что в судебном заседании ответчик ФИО3 представила возражения согласно исковых требований, и указала на истечение срока исковой давности, суд считает необходимым применить срок исковой давности ко взысканию задолженности по арендной плате жилого помещения.

Согласно решения Собрания депутатов Кизильского муниципального района Челябинской области №108 от 10 декабря 2010 года при расчете арендной платы за жилые помещения, предоставляемые по договорам коммерческого найма применяется базовая ставка 13 рублей 92 копейки за один месяц за 1 кв.м.

Таким образом, плата за наем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 836 рублей 59 копеек за месяц (13,92 Х 60,1), с учетом применения срока исковой давности задолженность по оплате за наем жилого помещения платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды жилого помещения составляет 30 117 рублей 24 копейки (826 рублей 59 копеек Х 36 месяцев), и подлежит взысканию с ответчиков солидарно.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент пени, значительное превышение суммы пени суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительное неисполнение обязательств и др. В данном случае размер пени за несвоевременную оплату по договору аренды жилого помещения явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств по договору. Исходя из принципа разумности и справедливости, степени вины должников, длительности не предъявления Управлением по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района требований о взыскании задолженности по договору аренды, суд считает возможным уменьшить размер неустойки подлежащей взысканию с ответчиков.

Учитывая обстоятельства дела, суд считает возможным применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки с 25991 рубль 36 копеек, до 1 500 рублей.

Таким образом, с ответчиков подлежит взысканию пени за несвоевременную оплату за наем жилого помещения в размере 1500 рублей.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что задолженность ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, по договору аренды жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 31 617 рублей 24 копейки (задолженность по оплате за наем жилья 30 117 рублей 24 копейки + пени за несвоевременную оплату за наем жилья 1 500 рублей 00 копеек), и подлежит взысканию солидарно в пользу Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района к ФИО2, ФИО3 ФИО4, ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, расторжении договора аренды, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ администрации Кизильского района Челябинской области с ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО4, ФИО5 в пользу Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района задолженность по договору аренды жилого помещения в размере 31 617 (тридцать одна тысяча шестьсот семнадцать) рублей 24 копейки.

В остальной части исковых требований Управлению по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Кизильский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий: