Гражданский кодекс часть 1

08 февраля 2012 года Талдомский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Никитухиной И.В. с участием адвоката ФИО8 при секретаре Гейко И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО5 и 3-им лицам ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о расторжении договоров купли-продажи земельного участка, обязании вернуть имущество, обязании переоформить земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО5 о расторжении договоров купли-продажи земельного участка, обязании вернуть имущество, обязании переоформить земельный участок.

В судебном заседании представитель истца – адвокат ФИО8 иск поддержал и пояснил, что ФИО2 обратился с иском в суд о расторжении договора купли-продажи земельного участка и обязании вернуть имущество. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действовавшем от имени ФИО2, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего истцу ФИО2. Согласно условиям договора представитель истца продал ответчику земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: , за 200000 рублей. Договор подлежит расторжению по следующим основаниям. Не было соблюдено главное правило договора, когда одна сторона продает, а другая – принимает и оплачивает. По договору земельный участок продается за 200000 рублей. В договоре указано, что расчет произведен полностью до подписания договора, но это неправда. Производилась проверка, где стороны подтвердили, что они денег по договору не уплачивали. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора другой стороной. Просит расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между ФИО4 и ФИО3, расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между ФИО3 и ФИО5, обязать ФИО5 возвратить земельный участок и переоформить право собственности на истца.

Ответчик ФИО3, надлежаще извещенный о слушании дела, в суд не явился, прислал ходатайство о слушании дела в его отсутствие, иск не признал.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО9 в суде пояснил, что иск к ФИО5 не признает. По смыслу статей 450 и 453 ГК РФ требование о расторжении договора по причине существенного нарушения условий договора может быть заявлено стороной в сделке. А ФИО2 не является стороной сделки между ФИО3 и ФИО5. Правильным способом защиты нарушенного права является предъявление виндикационного иска, а такой иск не заявлен. ФИО5 является добросовестным приобретателем, который приобрел земельный участок через год после заключения сделки ФИО3. Несмотря на требование о возврате земельного участка, оно заявлено на основании двойной реституции. Способ защиты нарушенного права не основан на законе. ФИО5 не имеет отношения к осуществлению расчетов между ФИО3 и ФИО2. Требования истца основаны на существенном нарушении условий договора – невнесение платы по договору купли-продажи. При проведении проверки ФИО3 указал, что денег он не передавал. Верховный Суд РФ в постановлении Пленума высказывается о том, что имеется специальная норма о последствиях неисполнения обязательства по оплате – статья 486 п.3 ГК РФ. Продавец вправе требовать оплаты товара и процентов. Это специальная норма. Защита прав ФИО2 возможна лишь путем требования денежных средств по договору. Если бы были предъявлены требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то в деле имеется доверенность, которую ФИО2 выдал ФИО4. Из доверенности следует воля ФИО2 на отчуждение земельного участка. Он доверял своему поверенному продать земельный участок по цене, которую определит сам владелец доверенности. Доводы иска не искажают воли ФИО2 на отчуждение земельного участка, как и дописки в доверенности. Имелась воля на отчуждение земельного участка. Защита права возможна лишь путем предъявления иска к ФИО3 или ФИО4 о возврате денег. Исходя из положений статей 450 и 453 ГК РФ, возможность стороны требовать расторжения договора на основании не выплаты денежных средств возможно при условии указания на это в договоре или законе. Как следует из условий договора такого основания, как неуплата, для расторжения договора в нем не содержится. Просит в иске отказать.

3-е лицо ФИО4 в суд не явился.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в суд не явился, прислал письменный отзыв, в котором требования ФИО2 к Управлению Росреестра по не признал (л.д.34-36).

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдал доверенность на имя ФИО4, в которой уполномочил его продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий истцу земельный участок, расположенный по адресу: л.д.5). При этом ФИО2 уполномочил ФИО4 подписывать необходимые договоры, в том числе договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Впоследствии нотариусом в доверенность были вписаны данные, уточняющие место нахождения земельного участка «», а также кадастровый номер этого земельного участка (л.д.6). Анализируя в исковом заявлении действия нотариуса, истец, тем не менее, не оспаривает то обстоятельство, что его воля была направлена на отчуждение именно этого земельного участка. Следовательно, внесенные уточнения не изменили волю лица, выдавшего доверенность. По данным основаниям договор не оспаривается.

На основании данной доверенности ФИО4, действуя в интересах ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи земельного участка с ФИО3. При этом в договоре указано, что земельный участок продается за 200000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункты 3, 4 Договора). ФИО3 на основании данного договора зарегистрировал право собственности на земельный участок и ДД.ММ.ГГГГ продал его ФИО5, что подтверждается договором купли-продажи (л.д.47). В настоящее время собственником земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060571:51, расположенного по адресу: , является ФИО5, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.46).

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, заключенного между представителем ФИО2 и ФИО3, по мотивам того, что денежные средства по данному договору не передавались. ФИО3 в суд не явился, в письменном отзыве иск не признал. В подтверждение своих доводов истец ссылается на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, в котором приведены показания ФИО4 и ФИО3 о том, что денежных средств по договору купли-продажи ФИО3 не передавал (л.д.11). В связи с этим ФИО2 просит расторгнуть договор купли-продажи на основании того, что неоплата ФИО3 спорного имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи. Кроме того, цена договора значительно ниже рыночной стоимости земельного участка, чем истцу нанесен существенным материальный ущерб и он лишился того, на что был вправе рассчитывать при продаже участка. Суд считает доводы истца необоснованными, так как факт выдачи истцом доверенности ФИО4 на продажу земельного участка ФИО2 не оспаривается. При этом в доверенности отсутствуют какие-либо специальные указания по установлению цены продаваемого имущества. Напротив, ФИО4 был уполномочен продать земельный участок за цену и на условиях по своему усмотрению.

Что касается требования о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением обязательства по оплате товара, то суд считает, что данное требование не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорного земельного участка был фактически исполнен продавцом ФИО2. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка и перехода права собственности на него к покупателю ФИО3.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и п. 4 статьи 453 ГК РФ. Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру. В главе 30 ГК РФ в разделе "Продажа недвижимости" также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. В соответствии с приведенной нормой продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, истцу не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ФИО3 возврата переданного по договору земельного участка даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости земельного участка.

Таким образом, ФИО3 являлся приобретателем имущества по договору купли-продажи, который содержал все существенные условия договора, прошел правовую экспертизу и был зарегистрирован.

Так как суд не установил оснований для расторжения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО3, то ФИО3 имел все законные основания на отчуждение указанного земельного участка ФИО5. Договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 также содержит все существенные условия, зарегистрирован. ФИО2 не является стороной данного договора и ему не принадлежит право требовать расторжения указанного договора.

Так как судом установлено, что ФИО5 является собственником земельного участка на законных основаниях, то требование ФИО2 об обязании возвратить указанное имущество не основано на законе.

Требование ФИО2 об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по переоформить право собственности на земельный участок необоснованно, такой способ защиты права не основан на законе.

В связи с изложенным суд отказывает ФИО2 в удовлетворении иска в полном объеме.

Определением судьи Талдомского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на спорный земельный участок. Представителем ответчика заявлено ходатайство об отмене мер по обеспечению иска. В соответствии со ст.144 п.3 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Так как судом исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения, то меры по обеспечению иска подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО3, ФИО5 о расторжении договоров купли-продажи земельного участка, обязании вернуть имущество, обязании переоформить земельный участок оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0060571:51, расположенный по адресу: .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.

Судья ФИО10

Решение в окончательной форме

принято ДД.ММ.ГГГГ