Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО3 и ФИО4 обратились в Ленинский районный суд <адрес> к ООО «КвадраСтрой», указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «КвадраСтрой» был заключен договор № Г65-213 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, объектом которого является жилое помещение (трехкомнатная квартира) общей инвестиционной площадь 97 кв.м, со строительным номером 213, по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора инвестиционная площадь жилого помещения составляет сумму площади всех частей жилого помещения, включая площади помещений вспомогательного назначения, балконов и лоджий, с учетом применения коэффициентов.

Истцом ФИО3 с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом были исполнены обязательства по оплате цены договора в размере 4957588 руб. 00 коп., исходя из стоимости одного кв.м – 50587 руб. 00 коп. и уточненной общей инвестиционной площади объекта 98 кв.м. Во исполнение условий договора квартира была передана истцам 14.01.2019г.

Согласно данным АО «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ, приведенным в экспликации от 29.03.2019г., общая инвестиционная площадь объекта составила 94,6 м.кв. Разница между площадью, указанной в договоре, и данными БТИ составляет 3,4 кв.м в сторону ее уменьшения.

03.04.2019г. истцы обратились к ООО «КвадраСтрой» с претензией, в которой просили возвратить часть денежной суммы в размере 171997 руб. 94 коп. в счет разницы стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади, однако претензия оставлена без ответа.

Считая свои права нарушенными, истцы просят взыскать с ООО «КвадраСтрой» в их пользу разницу стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади в размере 171997 руб.94 коп. в равных долях, компенсацию морального вреда по 10000 руб.00 коп. в пользу каждого, штраф в размере 85998 руб.97 коп. в равных долях.

В ходе судебного разбирательства представителем истцов по доверенности ФИО5 исковые требования были уточнены, просит взыскать с ООО «КвадраСтрой» в пользу истцов ФИО3 и ФИО4 разницу стоимости квартиры в связи с уменьшением ее площади в размере 131527 руб. 46 коп. в равных долях, компенсацию морального вреда по 10000 руб.00 коп. в пользу каждого, штраф в размере 65 763 руб.73 коп. в равных долях.

В судебное заседание истцы не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, их интересы в суде представляет по доверенности ФИО5

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО5 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. Согласно письменным возражениям общая площадь квартир была определена на основании обмеров, произведенных Воронежским отделением Черноземного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», с которыми поставлены на кадастровый учет Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, требуемый возврат денежных средств возможен только после устранения кадастровой ошибки, в связи с чем считает ООО «КвадраСтрой» ненадлежащим ответчиком, а надлежащими ответчиками являются Воронежское отделение Черноземного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГг., т.е. с момента передачи истцу квартиры, последний распоряжается ей по своему усмотрению, проводит ремонтные работы и переустройство, поэтому заявление о несоответствии площади квартиры и возврате излишне уплаченных денег по договоре, является злоупотреблением правом. Из заключения эксперта № от 11.09.2019г. следует, что в квартире полностью произведен ремонт, выполнены работы по выравниванию стен, облицовке плиткой, обоями, что приводит к невозможности измерения площади квартиры.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истцов.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы настоящего гражданского дела №, приходит к следующему.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, между истцами и ООО «КвадраСтрой» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Г65-213, по условиям которого (п. 1.1, 1.1.2, 1.1.3, 2.1 договора) застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 16707 кв.м. по адресу <адрес>, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства – жилое помещение (трехкомнатную квартиру) общей инвестиционной площадь 97 кв.м, общей площадью 94,90 кв. м, со строительным номером 213, в общую совместную собственность, а участники долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (л.д.9-16).

В соответствии с п. 4.1 Договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.3 Договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 4907000 руб. 00 коп., что составляет 50587 руб. 63 коп. за 1 кв.м общей инвестиционной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м. общей инвестиционной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

Оплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ № Г65-213 в сумме 4907000,00 руб. произведена полностью, что подтверждается копией чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19).

30.11.2018г. администрацией городского округа <адрес> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.49-53).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано дополнительное соглашение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ № Г65-213, согласно которому в связи с уточнением площади объекта площадь объекта увеличилась на 1 кв.м: с 94,9 кв.м до 95,9 кв.м, в связи с чем участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.4.1 договора, в размере 50588,00 руб., в течение 14 календарных дней с момента подписания сторонами дополнительного соглашения (л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ произведена доплата по дополнительному соглашению в сумме 50588,00 руб., что подтверждается копией чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Г65-213 от ДД.ММ.ГГГГ (трехкомнатной квартиры, общей площадью 95,9 кв.м., № –строительный номер <адрес>), расположенного в многоквартирном доме на 8 этаже по адресу: <адрес>, истцам переданы ключи (л.д.32). В п.1 акта приема-передачи указана общая площадь квартиры – 95,9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик произвел возврат денежных средств по дополнительному соглашению № к договору №Г65-213 в размере 50588,00 руб., что подтверждается копией платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.63).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Согласно условиям договора (сноски 1, 2 к п.1.1.3), общая инвестиционная площадь жилого помещения – сумма площади всех частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, в т.ч. балконы и лоджии и т.п.; общая площадь помещения – площадь, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас.

В соответствии с п.2.3 договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.

В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.

В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.

Вышеуказанные условия договором сторонами не оспаривались.

Таким образом, стороны договора участия в долевом строительстве определили окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта. Исходя из п. 2.3 договоров передача застройщиком квартиры меньшей площади не является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и не свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, вместе с тем, при уменьшении общей площади жилого помещения объекта долевого строительства по сравнению с указанной в договоре, у застройщика возникает обязанность по выплате участнику долевого строительства денежных средств.

В обоснование своих требований истцом представлен технический паспорт жилого помещения - <адрес> (строительный номер <адрес>), в <адрес> (л.д.24-27), общая площадь квартиры составляет 92,4 кв.м, жилая -59,8 кв.м, подсобная 32,6, площадь балконов, лоджий, террас, веранды и кладовых 2,2 кв.м.

Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, судом была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ» (л.д.80-81).

Согласно выводам экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГг., площадь <адрес> на момент ее передачи 14.01.2019г. от застройщика к истцу составляет: с учетом балкона и лоджии - 94,4 кв.м. (расчет 11,2 кв.м.+2,1 кв.м. +24,2 кв.м. +19,1 кв.м.+3,5 кв.м.+1,4кв.м.+14,3 кв.м. +16,4 кв.м.+0,2 кв.м.+1,8 кв.м.+0,2 кв.м. = 94,4 кв.м), без учета балкона и лоджии – 92,2 кв.м (расчет: 11,2 кв.м +2,1 кв.м + 24,2 кв.м + 19,1 кв.м + 3,5 кв.м + 1,4кв.м + 14,3 кв.м + 16,4 кв.м = 92,2 кв.м).

Суд, проанализировав содержание названного экспертного заключения, приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ и закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные экспертом выводы научно обоснованны, кроме этого, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, эксперт предупреждался об уголовной ответственности. Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда не имеется.

Таким образом, общая площадь жилого помещения – однокомнатной <адрес>, определенная в соответствии с условиями договора от 10.09.2018г. № Г65-213 (без учета площади лоджии и балкона), составляет 92,2 кв.м, разница между общей площадью жилого помещения, указанной в договоре № Г65-213 от 10.09.2018г. – 94,9 кв.м, в пользу истцов составляет 2,7 кв.м, сумма переплаты исходя из стоимости 1 кв.м, установленной п.4.1 договора, в размере 50587 руб. 63 коп. составляет 136584 руб. 90 коп.

Учитывая, что общая площадь квартир при передаче их участнику долевого строительства меньше оплаченной истцом по договору участия в долевом строительстве, однако застройщик обязанность по возврату денежных средств не выполнил, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в пределах разницы между оплаченной стоимостью общей площади квартиры и стоимостью общей площади, определенной на основании заключения судебной экспертизы. Поскольку при заключении договора участия в долевом строительстве стороны согласовали, что в случае увеличения либо уменьшения площадей лоджий и балконов перерасчет не производится, площадь лоджий и балконов при расчете не учитывается.

Согласно ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истцов в равных долях подлежат взысканию денежные средства, составляющие разницу между общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора от 10.09.2018г. №Г65-213 - 94,9 кв.м, оплаченной истцами, и фактической общей площадью, установленной в судебном заседании, в размере 131527 руб. 46 коп., по 65763 руб. 92 коп. в пользу каждого.

Согласно положениям статьи 15 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая, что права истцов как потребителей нарушены, суд, исходя из требований разумности, справедливости и применительно к конкретным обстоятельствам дела полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов ФИО3 и ФИО4 компенсацию морального вреда в размере по 1000 руб. в пользу каждого.

Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что истцы обращались к ответчику с претензией 03.04.2019г. (л.д.20), однако в добровольном порядке требования ответчиком не удовлетворены, требования о взыскании с ответчика штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание соотношение суммы штрафа к размеру взысканной судом суммы, характер обязательства и последствия его неисполнения, суд с учетом ходатайства ответчика о снижении размера штрафа полагает возможным снизить размер штрафа до 30000 рублей в пользу каждого из истцов, применив ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые, согласно ст. 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в силу ст. 94 ГПК РФ, относятся, в том числе и расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Принимая во внимание, что при подаче искового заявления истты, согласно п.3 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителя» и п.4 ч.2 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождены и в соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрении дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истцы были освобождены, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, с ответчика в местный бюджет согласно ст. 333.19 НК РФ подлежит взысканию госпошлина в размере 4130 руб. 55 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» в пользу ФИО3 денежные средства, уплаченные по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома №Г65-213 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 65763 (Шестьдесят пять тысяч семьсот шестьдесят три) руб. 92 коп., компенсацию морального вреда в размере 1000 (Одна тысяча) руб. 00 коп., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 30000 (Тридцать тысяч) руб. 00 коп., а всего 96763 (Девяносто шесть тысяч семьсот шестьдесят три) руб. 92 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома №Г65-213 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 65763 (Шестьдесят пять тысяч семьсот шестьдесят три) руб.92 коп., компенсацию морального вреда в размере 1000 (Одна тысяча) руб. 00 коп., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 30000 (Тридцать тысяч) руб. 00 коп., а всего 96763 (Девяносто шесть тысяч семьсот шестьдесят три) руб. 92 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4130 (Четыре тысячи сто тридцать) руб. 55 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья И.С. Леденева

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.