Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 договора купли продажи недействительным, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО5 был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества – жилых домов, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №, и земельного участка общей площадью № кв.м., расположенного в <адрес>, Каратовский сельсовет, кадастровый №. Истец указывает, что его представитель в сделке ФИО5 действовал на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в которой отсутствуют полномочия на заключение договора купли-продажи недвижимости и подписание этого договора. Считает, что спорный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ подписан ненадлежащим лицом, не имевшим полномочия на заключение спорной сделки. указывает, что из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 наделил ФИО5 полномочиями на представление интересов доверителя в уполномоченных органах, сбор документов для последующей продажи и регистрации договора купли-продажи и перехода собственности объектов недвижимости, получение регистрационных документов. Полномочия на заключение и подписание договора купли-продажи объектов недвижимости в спорной доверенности не оговаривались. В дальнейшем он отказался от одобрения сделки, что подтверждается фактическими действиями, которые произвел впоследствии – отказ от государственно регистрации спорной сделки и перехода права на недвижимое имущество, отзыв доверенности у ФИО5, отсутствие письменного одобрения заключенного договора купли-продажи. Просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества – жилых домов общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м. по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №, и земельного участка общей площадью № кв.м., расположенного в <адрес>, Каратовский сельсовет, кадастровый №, заключенный между ФИО4 и ФИО1 (в лице представителя по доверенности ФИО5) недействительной сделкой.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме по изложенным выше основаниям.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в связи с тем, что истцом пропущен срок исковой давности.

Ответчик ФИО4, надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся стороны.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив их в совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст.550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО5 был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества – жилых домов, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №, и земельного участка общей площадью № кв.м., расположенного в <адрес>, Каратовский сельсовет, кадастровый №, данная сделка совершена ФИО5 с выходом за пределы полномочий, предоставленных ему ФИО1 в доверенности <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 сделку, совершенную ФИО5 впоследствии не одобрил, отменил доверенность.

Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями ФИО5, который в судебном заседании показал, что с истцом ФИО1 познакомился в 2010 году в отделе Росреестра, ранее оказывал юридические услуги по оформлению и сбору документов, связанных с оформлением недвижимости, и тогда обменялись номерами телефонов. В 2012 году истец позвонил ему и сказал, что хочет продать объекты недвижимого имущества – жилые дома, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., по адресу: РБ, <адрес> и земельный участок, общей площадью № кв.м., расположенный в <адрес>, Каратовский сельсовет. ФИО1 познакомил его с ответчиком ФИО4 и пояснил, что последний намерен приобрести у истца недвижимость. Встретившись с ответчиком Стальбергу он передал имеющиеся у него документы и ответчик уехал. В 2013 году Стальберг позвонил ему и сказал, что прилетает из Питера на один день и по приезду сказал, что пойдут в отдел Росреестра для совершения сделки купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, Стальберг показал ему копию расписки, в которой было указано, что ФИО1 получил от Стальберг сумму в размере <данные изъяты> Он засомневался в подлинности расписки, расписка его смутила и он решил позвонить ФИО1, но телефон последнего был недоступен. Удивился, что Стальберг сильно торопил его для совершения сделки купли-продажи, но Стальберг убедил его и был подписан договор купли-продажи. Потом он позвонил ФИО1 и сообщил, что сделка совершена. Потом, точную дату не помнит, ФИО1 сам позвонил ему и сообщил, что отменил доверенность, приостановил регистрационные действия, был недоволен, говорил, что нельзя было подписывать договор купли-продажи, что таких полномочий ему не давал. В доверенности, которую он ему выдал, указано, что ФИО1 доверяет ему только на сбор документов, без совершения каких-либо сделок. Стальберг убедительно говорил, что есть расписка и ФИО1 договорился со Стальбергом. Передаточный акт подписывали перед регистратором, на объект не выезжали. Изучив доверенность он понял, какой неверный шаг он совершил, в ней четко сказано, что доверенность выдана только на сбор документов.

Как подтверждается материалами дела и не оспаривается ФИО5 истец ФИО1 отменил выданную им доверенность. Согласно ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно; 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (п.1 в ред.Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ). Согласно ч.2 указанной статьи лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188.1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.

Как следует из смысла ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (п. 1 в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ) Согласно ч.3 указанной статьи, если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (п. 3 введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ).

Доказательств, что ФИО1 впоследствии одобрил сделку, совершенную своим представителем ФИО5, судом не добыто, стороной ответчика не представлено.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Ничтожной такая сделка может быть в случаях, предусмотренных законом. Согласно абз.1 ч.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Как следует из п.3 указанной статьи представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Часть 5 статьи 178 ГК РФ предусматривает, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Вышеуказанный договор купли-продажи был подписан ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 поняв, что его хотят лишить имущества, ДД.ММ.ГГГГ обратился со встречным исковым заявлением о признании сделки недействительной, тем самым выразив волю по отношению к этой сделке. Решение по данному делу вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. С данным иском ФИО1 обратился ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.1 ст.204 ГК РФ и п.14 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (п.1 ст.204 ГК РФ), в том числе при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования.

Соответственно, относительно доводов представителя ответчика по доверенности ФИО3 о пропуске срока исковой давности, суд приходит к выводу, что данное ходатайство подлежит отклонению, в связи с тем, что согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Таким образом, при применении ч.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности не считается истеченным.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли продажи недействительным, удовлетворить.

Договор купли - продажи недвижимого имущества – жилых домов, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., по адресу: РБ, <адрес>, кадастровый №, и земельного участка общей площадью № кв.м., расположенного в <адрес>, Каратовский сельсовет, кадастровый №, заключенный между ФИО4 и ФИО1 признать недействительной сделкой.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда РБ через Туймазинский районный суд РБ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Ю. Заборский