Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, цена которого составила 656500 руб. и подлежала оплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Договор прошел государственную регистрацию, одновременно была зарегистрирована ипотека в силу закона. До настоящего времени цена договора ответчиком не уплачена, что является существенным нарушением условия договора. Претензионные требования истца о расторжении договора и добровольном возврате недвижимого имущества, либо уплате денежных средств по договору, оставлены ответчиком без удовлетворения.

В связи с изложенным, истец просит расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ, а также распределить судебные расходы.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, направил для представления своих интересов представителя по доверенности ФИО7, которая на удовлетворении исковых требований настаивала, в том числе по доводам письменных дополнений, пояснив, что в настоящее время истец настаивает на расторжении заявленного договора и возврате нежилого помещения, поскольку у истца пропал интерес в получении денежных средств по нему, до настоящего времени цена договора не выплачена ответчиком. Относительно доводов представителя ответчика о мнимости спорного договора указала, что таковой мнимым не является, поскольку ранее ответчик ФИО11 договор от 22.06.20217 года не оспаривала, именно по данному договору являлась истцом в суде и защищала свои права по нему, в связи с чем подлежит применению принцип эстоппеля.

Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явилась, направила для представления своих интересов представителя по доверенности ФИО5, которая неоплату ответчиком цены договора не оспаривала, при этом против удовлетворения исковых требований возражала по доводам письменных возражений. Суду пояснила, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой, а потому не подлежит расторжению по причине его ничтожности. Оплата по данному ничтожному договору не предполагалась. Так, договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключен лишь для вида, а именно для создания препятствий во владении и пользовании приобретателям нежилого здания (либо отдельных помещений в нем) по адресу: <адрес>, которое ранее находилось в собственности его первоначального владельца – ИП ФИО8 и было отчуждено по другой недействительной сделке ФИО9 В 2017 году ФИО7 – дочь ФИО9, с которой ответчик была ранее знакома, попросила ее стать номинальным собственником спорного помещения в вышеуказанном нежилом здании. Помещение является предметом общего пользования, вспомогательным, а именно лестницей между этажами нежилого здания, не имеет самостоятельного назначения и возможности быть использованным изолированно от других помещений. Фактически ни ФИО4, ни ответчик указанным помещением, лестницей, не пользовались, так как самостоятельно она использована в коммерческих целях быть не могла. Почти трехлетний срок взаиморасчетов по спорному договору, не характерный для таких договоров, заключаемых в предпринимательской среде, также указывает на мнимый характер сделки. Выделение спорного помещения в качестве отдельного из имущественной массы ФИО8, отчуждение сначала ФИО4, а затем ФИО2 преследовало также цель причинения вреда имущественным правам кредиторов Сергеева, что также свидетельствует о мнимости сделки. При обращении с данным иском ФИО4 нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, злоупотребляя правом.

Суд, заслушав пояснения представителя истца ФИО4 – ФИО7, представителя ответчика ФИО2 – ФИО5, исследовав материалы гражданского дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 10.1 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта № ****** (л.д. 5).

В п. 3 договора стороны указали, что объект принят покупателем ДД.ММ.ГГГГ за исключением части площадью 0,6 кв.м., которое находится во владении третьих лиц.

Согласно ответа от ДД.ММ.ГГГГ филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» на судебный запрос, право собственности в отношении вышеуказанного помещения площадью 10,1 кв.м., зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2

Также из дополнительно представленной представителем истца выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в отношении спорного помещения зарегистрирована ипотека в силу закона на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО4

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, Благотворительному Фонду «Уральский Доброволец» об истребовании движимого и недвижимого имущества из чужого незаконного владения, также установлено, что спорное помещение имеет № ****** и находится в двухэтажном здании на первом этаже и представляет из себя площадку с лестничным пролетом на 1 этаже и две ступеньки лестничного пролета на второй этаж.

Пунктом 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его стороны согласовали, что цена объекта составляет 656500 руб., которые уплачиваются покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Сделка совершена между физическими лицами не в рамках предпринимательской деятельности, расчет может производиться любыми частями и любым способом.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора, истцом указано на то, что оплата договора ответчиком не произведена, что является существенным нарушением условий договора.

В судебном заседании представителем ответчика ФИО2 – ФИО5 невнесение ответчиком платы как в установленный договором срок, так и на момент судебного заседания не оспаривалось, между тем, стороной ответчика заявлено об отсутствии оснований для расторжения спорного договора и возврата предмета договора истцу в виду его мнимости, а, следовательно, ничтожности. В обоснование довода о мнимости договора указано на то, что договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключен лишь для вида, а именно для создания препятствий во владении и пользовании приобретателям нежилого здания (либо отдельных помещений в нем) по адресу: <адрес>, в связи с чем оплата по договору не предполагалась.

В силу положений п.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Между тем, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком относимых и допустимых доказательств мнимости спорного договора суду не предоставлено.

Напротив, суд соглашается с доводами представителя истца о том, что оспаривание ответчиком в рамках настоящего спора договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ противоречит принципу эстоппеля, который означает лишение стороны в споре права в ущерб противоположной стороне ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее ею же сделанного заявления об обратном. Подобная ситуация ведет к утрате права на защиту посредством лишения стороны права на возражение. В случае с названным принципом значение имеют лишь фактические действия стороны, а не ее намерения.

Главная задача принципа эстоппель - не допустить получение выгоды стороной вследствие непоследовательности в ее поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Иными словами, принцип эстоппель можно определить как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

Указанное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ; пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

В процессуально-правовом аспекте принцип эстоппель предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

Так, из представленного стороной истца в материалы дела решения Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу, следует, что реализуя свои правомочия собственника по оспариваемому в настоящем деле договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО11 обращалась в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с исковым заявлением к ФИО3, Благотворительному Фонду «Уральский Доброволец» об истребовании движимого и недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Заявленные ФИО2 исковые требования были удовлетворены частично, на ФИО3, Благотворительный Фонд «Уральский Доброволец» возложена обязанность произвести демонтаж металлической решетки с дверьми, расположенной на первой ступеньке второго лестничного пролета помещения 3 с кадастровым номером № ****** по адресу: <адрес> в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу. При неисполнения решения в установленный срок предусмотреть возможность демонтажа металлической решетки с дверьми силами истца с последующей компенсацией понесенных расходов за счет ответчиков.

Указанное свидетельствует о том, что ранее ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривался, она активно реализовала свои права как собственника по указанному договору путем защиты своего права от притязаний третьих лиц, на мнимость договора не ссылалась. Позиция ФИО2 в рамках настоящего дела по оспариванию договора от ДД.ММ.ГГГГ в силу его мнимости существенно противоречит ее предшествующему поведению, что является явным злоупотребелением права и подлежит отклонению судом в связи с применением принципа эстоппель.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 161, пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель недвижимого имущества должен представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО4 денежной суммы по договору купли-продажи.

Представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось, что оплата договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ни в установленный договором срок (не позднее ДД.ММ.ГГГГ), ни на момент рассмотрения дела по существу, не производилась.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

При том, из положений пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса, не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ

Выбор одного из предусмотренных законом способа защиты имущественного права в силу статей 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принадлежит истцу и сам по себе не может квалифицироваться как злоупотребление правом в его понимании пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопреки утверждениям представителя ответчика, суд не усматривает в действиях истца злоупотребления правом, поскольку последний, не получив в течение длительного времени оплату по договору, вправе требовать расторжения договора и возврата переданного по договору недвижимого имущества. Тот факт, что спорный объект недвижимости фактически является вспомогательным помещением, какого-либо значения не имеет, поскольку представляет собой самостоятельный объект недвижимости, и, в случае отсутствия намерения по его приобретению, сторона ответчика не лишена была возможности не заключать договор. При этом стороны договора свободны в выборе его условий. Заключив договор от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик осуществила его государственную регистрацию, активно реализовывала свои права как собственника спорного помещения, защищая их в суде, однако, оплату по договору в установленный срок не произвела.

Право на расторжение договора в связи с существенным нарушением покупателем договора купли-продажи на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло непосредственно по истечении установленного договором срока оплаты отчужденного имущества (ДД.ММ.ГГГГ), и ему корреспондирует вытекающее из статей 1102, 1104 того же Кодекса кондикционное обязательство ФИО2 перед истцом по возврату неоплаченного товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцом заявлено ходатайство о зачете государственной пошлины в размере 300 руб., ранее уплаченной и подлежащей возврату на основании определения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12740 руб., которое суд полагает подлежащим удовлетворению и производит данный зачет. В связи с чем взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером № ******, площадью 10,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Возвратить указанное нежилое помещение в собственность ФИО4, признав за ним право собственности на данный объект.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Судья Л.В. Лукичева