Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3303/2021 по исковому заявлению ФИО5 к ООО Специализированный застройщик «Дом-Строй» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Дом-Строй» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование иска с учётом уточнения (л.д. 61-63) указано, что /дата/г. между фио2 (прежний участник долевого строительства) и обществом с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «Дом-Строй» заключен Договор участия в долевом строительстве №

/дата/г. указанный Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

/дата/г. между ФИО5 (новый участник долевого строительства, Дольщик), фио2 и ООО ИСК «Дом-Строй» заключено соглашение № об уступки права требования по договору № участия в долевом строительстве от /дата/г.

/дата/г. Указанное соглашение к Договору зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Участником долевого строительства по указанному договору № участия в долевом строительстве от /дата/г. стала ФИО5.

/дата/г. между Застройщиком и Дольщиком подписан акт приема-сдачи однокомнатной квартиры №№ общей площадью 38,90 кв.м., жилой площадью 17,90 кв.м. на 2-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (стр.).

/дата/г. ООО Инвестиционно-строительной компания «Дом-Строй» внесены изменения в сведения о юридическом лице содержащиеся в ЕГРЮЛ, а именно стало именоваться: ООО Специализированный Застройщик «Дом-Строй».

По рассматриваемому Договору Застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, автостоянкой и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать участнику долевого строительства квартиру, строительный №, общей проектной площадью 41,88 кв.м., с учетом площади лоджии 2,52 кв.м., общая проектировочная площадь квартиры без учета лоджии составила 39,36 кв.м., расположенную на 2-м этаже Объекта. Такое понимание «проектная площадь квартиры» не соответствует действующему законодательству.

При определении содержания понятия «общая проектная площадь квартиры», используемого в договоре, необходимо руководствоваться действующим на момент заключения договора законодательством, регулирующим жилищные отношения, то есть Жилищным кодексом РФ и принятыми в соответствии с ним другими федеральными законами.

Согласно пункта 2.2 Договора общая сумма взноса составила 2 850 000 рублей.

Однако согласно данным акта приема-передачи квартиры, подписанного Сторонами по состоянию на /дата/, общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на 2-м этаже жилого дома, составляет 38,90 кв.м.

Таким образом, окончательная площадь квартиры, определенная акта приема передачи, составляет 38,90 кв.м., а с учетом общая площадь объекта долевого строительства (квартиры) определена в договоре в размере 41,88 кв.м. Имеющееся расхождение в размере 2,98 кв.м, подлежит перерасчету б пользу потребителя, исходя из цены оплаченной площади согласно п. 2.2 Договора.

Участником долевого строительства оплачена проектная площадь в сумме 2850000 рублей, по 68051,57 руб. за квадратный метр, т.е. за 41,88 кв.м.

Следовательно, сумму в размере 202 793,67 рублей (2,98 кв.м. * 60 051,57 рублей) необходимо возвратить ФИО5.

Исходя из положений пунктов 2.1, 2.2, 5.9 Договора определено, что цена договора (долевой взнос) определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (вознаграждение Застройщика) в размере 12% от полученных средств. При этом расчетная стоимость долевого взноса (п.2.2 Договора) определяется из площади квартиры, площади лоджии и части общего имущества согласно п. 1.7 данного Договора.

С другой стороны, п.5.9. Договора указано, что «окончательная себестоимость Объекта будет определена Застройщиком по окончании строительства. Если сумма фактических затрат на строительство окажется меньше долевого взноса, то разница между ними будет являться вознаграждением Застройщика, остается в его распоряжении и возврату не подлежит».

Таким образом, в Договоре при формировании цены договора присутствуют два взаимоисключающих параметра определения стоимости Объекта:

1.Расчетная стоимость долевого взноса определяется в п.2.2 Договора из площади квартиры, лоджии и части общего имущества;

2.Цена договора в п.2.1 определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (вознаграждение Застройщика) в размере 12% от полученных средств.

При этом этот размер вознаграждения ООО СЗ "Дом-Строй" может увеличиваться за счет экономии затрат на себестоимость возведения Объекта и оплачивается за счет долевого взноса Дольщика (п. 5.9 Договора).

В соответствии со ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодателем установлен, как определяется цена договора применительно к отношениям вытекающим из договора долевого участия в строительстве, а именно: «В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.Цена договора может быть определена как произведение иены единицы обшей площади жилого помещения ши площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей,обшей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона».

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из указанных выше доводов видно, что уплата цены договора исходя из существующих положений пунктов 2.1, 2.2, 5.9 Договора не только не предусмотрена нормами действующего законодательства, но и прямо противоречит им.

Учитывая изложенное, Истец приходит к выводу, что удержанные Застройщиком денежные средства являются неосновательным обогащением.

Согласно раздела 1 договора № участия в долевом строительстве от /дата/г. предмет договора передача объекта долевого строительства - квартира.

Согласно п.2 ст.1 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ данный закон регулирует порядок привлечения денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию.

В силу ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 №214-ФЗ объект долевого строительства - жилое и нежилое помещение, подлежащие передачи участнику долевого строительства.

В данном случае понятие «Жилое помещение» является отсылочным и определено в Жилищном кодексе РФ.

В части 5 статьи 15 ЖК РФ установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

То есть при определении общей площади помещения квартиры не следует учитывать площадь лоджии и балконов даже с применением понижающего коэффициента.

Таким образом, Жилищный кодекс РФ в вышеназванной норме закрепляет, что в общую площадь жилого помещения, к которым в силу п.2 ч.1 ст. 16 ЖК РФ относится и квартира, включаются площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением лоджии и балконов.

В соответствии с п. 1.7 договора № участия в долевом строительстве от /дата/г. размер лоджии равен 2,52 кв.м.

Исходя из того, что стоимость одного квадратного метра по договору участия в долевом строительстве № составляет 68 051,57рублей, следовательно, сумма, излишне уплаченная Шиндер за лоджию, составляет 171 489,95 рублей (2,52 кв.м. * 60 051,57 рублей) и подлежит возврату истцу.

В течение времени, пока ответчик не исполнял свои обязательства по Договору участия в долевом строительстве №, Истец испытывала нравственные страдания, переживания, что Застройщик не исполняет обязательства на основании указанного договора, находилась в состоянии стресса. ФИО5 была лишена возможности использовать эти средства для своих нужд, в том числе для ремонта и благоустройства жилья. В результате пережитых нравственных страданий Истец оценивает моральный вред в сумму 20 000 рублей.

В уточнении иска (л.д.61-63) истец также указала, что с /дата/ к передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого
строительства должна прилагаться инструкция по эксплуатации объекта долевого
строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного
документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п.1.1 ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

Такая инструкция не была передана Дольщику.

С учетом уточнения (л.д.63) просит суд:

обязать ООО Специализированный Застройщик «Дом-Строй» в соответствии с п.1.1 ч.1ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передать участнику долевого строительства - ФИО5 инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства: многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, автостоянкой и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;

признать пункты 2.1, 2.2, договора участия в долевом строительстве № от /дата/, с учетом соглашения № об уступки права требования от /дата/г., заключенного между ФИО5 и ООО Специализированный Застройщик «Дом-Строй», недействительным в части определения цены договора исходя из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (вознаграждение Застройщика) в размере 12% от полученных средств как несоответствующей законодательству и определять цену договора как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей площади объекта долевого строительства - квартиры фактически переданной Дольщику;

признать пункты 2.4, 5.9 договора участия в долевом строительстве № от /дата/, заключенного между ФИО5 и ООО Специализированный Застройщик «Дом-Строй», недействительным в части, в которой он не предусматривает возможности изменения цены договора;

взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Дом-Строй» в пользу Истца - ФИО5 сумму 202 793,67 рублей - излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве № от /дата/г. за неправомерное включение в состав общей площади квартиры площади лоджии в размере 2,98 кв.м., подлежащих перерасчету в пользу потребителя, исходя из цены оплаченной площади согласно п. 2.2 Договора (2,98 кв.м. * 60 051,57 рублей за кв.м.), а также уменьшить стоимость объекта долевого строительства на сумму 171 489,95 рублей (2,52 кв.м. * 60 051,57 рублей за кв.м.) и уплатить сумму процентов за пользование вышеуказанной суммой стоимости за лоджию в размере 15705 рублей, а также компенсацию за пережитые морально-нравственные страдания в сумме 20 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, ранее в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика фио1 в судебном заседании требования не признала, в отзыве на иск (л.д.52-57, 75-77, 97-99) указала, что в соответствии счастью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

сведения в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости);

назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения);

количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

ДДУ от 28.06.2019г. содержит все основные характеристики жилого помещения, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (п.1.6, 1.7, 1.8, 1.9 договора).

В п. 1.7, 1.8 ДДУ от 28.06.2019г. стороны согласовали, что общая проектная площадь квартиры является ориентировочной, согласно проектной документации на многоквартирный дом, а общая и жилая проектные площади квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями - органами БТИ технического плана и технического паспорта на жилой дом.

Таким образом, стороны ДДУ от 28.06.2019г. в соответствии с действующим законодательством согласовали основные характеристики объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит в себе диспозитивные правовые нормы, регулирующие порядок определения цены договора долевого участия в строительстве.

Статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривает, что в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, пена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Согласно пунктам 1.7 и 2.2 ДДУ от /дата/ стороны согласовали цену договора (размер долевого взноса) в сумме 2 850 000 рублей, которая определяется исходя из площади квартиры, площади лоджии и части общего имущества многоквартирного дома, пропорционально площади квартиры подлежащей передачи участнику долевого строительства.

ДДУ от /дата/ не содержит условий о цене единицы площади квартиры или условий о применении понижающего коэффициента при подсчете общей площади квартиры с целью определения цены объекта долевого участия в строительстве. Напротив, цена ДДУ от /дата/. являлась фиксированной и не зависела от стоимости квадратного метра объекта долевого строительства, возможности изменения цены договора его условиями не предусматривались (п.2.4 ДДУ от /дата/.).

Таким образом, стороны ДДУ от /дата/. в соответствии с действующим законодательством согласовали цену договора, в связи, с чем исковые требования о признании недействительными п. 2.1 и 2.2 договора в части определения цены договора и определении цены договора как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и площади квартиры, являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит в себе правовые нормы, регулирующие требования к качеству объекта долевого строительства и последствия отступления от предусмотренных требований.

Согласно статье 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Вышеуказанные правовые нормы воспроизведены в параграфе 7 ДДУ от /дата/.

Для наступления последствий, предусмотренных Федерального закона № 214- ФЗ и ДДУ от /дата/., необходимо наличие совокупности нескольких условий: объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) его качество не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, указанные недостатки привели к ухудшению качества такого объекта, или сделали его непригодным для предусмотренного договором использования. Согласно императивным нормам Федерального закона № 214-ФЗ только при наличии таких недостатков объекта долевого строительства, которые приводят к ухудшению качества объекта или делают его непригодным для использования, наделяют лицо правом требования от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Ответчик в полном объеме выполнил свои обязательства - передал истцу по Акту приема передачи от /дата/. объект долевого строительства - квартиру №№ в доме по <адрес>, а участник принял объект долевого строительства без возражений, не потребовал от застройщика составления акта, с указанием несоответствий объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, что свидетельствует о полном соответствии переданного объекта долевого строительства условиям ДДУ от /дата/

Истцом не представлены доказательства, что преданная ему по акту квартира №№ в доме по <адрес> имеет недостатки, которые привели к ухудшению качества квартиры, или сделали её непригодной для проживания.

Заявляя требование о возврате «излишне уплаченных» денежных средств по ДДУ от /дата/., истцом фактически заявлено требование об изменении существенных условий договора долевого участия - цены договора.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении со стороны застройщика условий ДДУ от /дата/., в связи с чем исковые требования об изменении порядка определения цены договора и возврата излишне уплаченных денежных средств не подлежат удовлетворению.

Ч. 2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пункты 2.4 и 5.9 ДДУ от /дата/. устанавливают, что размер долевого взноса, указанный в п.2.2, договора является окончательным и изменению не подлежит, а в случае если сумма фактических затрат на строительство Объекта - многоквартирного дома окажется меньше долевого взноса, то разница между ними будет являться вознаграждением Застройщика.

Пункты 2.4 и 5.9 ДДУ от /дата/. не противоречат правовым нормам Федерального закона № 214-ФЗ и были согласованы сторонами договора долевого участия при его заключении в связи, с чем исковое требование о признании их недействительными не обоснованно и удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 12 ФЗ-214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

П. 1 ст. 5 ФЗ-214 диспозитивно установлено, что цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

При этом законодательный прямой запрет на определение цены договора долевого участия в ином порядке, чем предусмотренном п.1 ст.5 ФЗ-214, отсутствует.

П. 2 ст. 5 ФЗ-214 устанавливает, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ДДУ от /дата/. участнику долевого строительства подлежит передача квартира в доме по <адрес> имеющая следующие характеристики: строительный №, 2 этаж, количество комнат - 1, общая проектная площадь - 39,36 кв.м., жилая проектная площадь - 18,5кв.м.

Как следует из пункта 1.8 ДДУ от /дата/ общая и жилая проектные площади и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными органами БТИ технического плана и технического паспорта на жилой дом.

/дата/г. истец и ответчик подписали Акт приема-передачи, согласно которому участник долевого строительства произвел осмотр объекта долевого строительства и в отсутствие претензий к качеству, сроку передачи и площади объекта долевого строительства принял однокомнатную квартиру №№, расположенную на 2 этаже дома по адресу: <адрес> площадью согласно данным БТИ: общей площадью 38,9 кв.м., жилой площадью 17,9 кв.м.

Цена ДДУ /дата/. (долевой взнос) составляет 2 850 000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит (п.2.2, и 2.4. Договора).

Цена договора была установлена в твердой денежной сумме, не была поставлена в зависимость от проектной и фактической площади квартиры, стоимость одного квадратного метра не определялась, обязанность по перерасчету цены договора как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения в связи с изменением площади квартиры договором предусмотрена не была, разница между проектной и фактической площадью объекта составила 0,46 кв.м., что соответствует 1,18% общей площади, и не является существенной.

Доказательств того, что переданная квартира №№ в доме по <адрес> не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, имеет недостатки, которые привели к ухудшению качества квартиры, или сделали её непригодной для проживания, истцом не представлено.

Согласно п. 1.8 Договора «общая и жилая проектные площади и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером технического плана и технического паспорта на жилой дом».

Ч. 2 ст. 7 ФЗ-214 установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Ч. 1.1 ст. 9.1 ФЗ-214 предусмотрено право участника долевого строительства расторгнут договор в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Из совокупности вышеуказанных норм Ответчик полагает, что существенным нарушением условий договора долевого строительства является передача участнику объекта долевого строительства, площадь которого отличается от указанной в договоре на 5 и более процентов.

Истец не заявлял требования к Ответчику об уменьшении стоимости объекта долевого строительства в связи с несоответствием фактической площади объекта долевого строительства условиям договора долевого участия.

Просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд рассматривает дело в отсутствие неявившегося истца в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что /дата/ между фио2 (участник долевого строительства) и ООО инвестиционно-строительная компания «Дом-Строй» заключен Договор участия в долевом строительстве № – л.д.9-18.

Договор прошел государственную регистрацию, то подтверждается штампом регистрирующего органа.

Согласно п. 1.1, 1.2 Договора предметом договора является многоквартирный дом с помещениями общественного назначения, автостоянкой и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес> (стр.).

Застройщик по настоящему Договору, своими силами или силами привлеченных третьих ли используя средства Участника долевого строительства, обязуется построить, ввести в эксплуатаци жилой дом, указанный в п.1.1, настоящего договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Срок ввода в эксплуатацию не позднее /дата/ года.

В п. 1.7 Договора приведены характеристики объекта долевого строительства - квартиру,строительный №, общей проектной площадью 41,88 кв.м.,с учетом площади лоджии 2,52 кв.м., общая проектировочная площадь квартиры без учета лоджии 39,36 кв.м., расположена на 2-м этаже Объекта.

Общая проектная площадь Квартиры является ориентировочной, согласно проектной документации жилого дома по внутреннему периметру стен Квартиры и состоит из суммы площадей всех частей Квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в Квартире, включая площади балконов, лоджии.

Согласно п. 1.8, 1.9 договора общая и жилая проектные площади и номер Квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером (далее по тексту - «органы БТИ») технического плана и технического паспорта на жилой дом.

Стороны пришли к соглашению, что в случае, если общая площадь Квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей проектной площади, указанной в п. 1.7 настоящего Договора, пересчет Цены Договора, указанной в п. 2.2 настоящего Договора, доплата/возврат полученных от Участника долевого строительства средств не производится.

Согласно разделу 2 договора Цена договора (долевой взнос) - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником левого строительства Застройщику в рамках целевого финансирования для строительства (создания) объекта долевого строительства и за услуги Застройщика. Цена договора определяется как сумма нежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и денсжных средств на оплату услуг Застройщика (вознаграждение Застройщика) в размере 12% от заученных средств (п. 2.1).

Участник долевого строительства» вносит долевой взнос в сумме 2 850 000 рублей. Расчетная стоимость долевого взноса определяется исходя из пощади квартиры, площади лоджии и части общего имущества согласно п.1.7 настоящего Договора (п.2.2).

Участник долевого строительства» уплачивает Цену Договора на расчетный счет Застройщика течении 2 рабочих дней после регистрации настоящего Договора в Управлении Росреестра по Новосибирской области (п. 2.3).

Размер долевого взноса, указанный в п. 2.2 настоящего договора, является окончательным и нению не подлежит (п. 2.4).

В цену настоящего Договора включена сумма компенсации Застройщику затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства, по целевому назначению, в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Итоговое вознаграждение Застройщика определяется по окончании строительства и передачи Объекта, указанного в п. 1.1, Участникам долевого строительства и включает в себя экономию от строительства (разницу между средствами, привлеченными от участников долевого строительства, и суммой фактических затрат на строительство) и денежные средства на оплату услуг Застройщика, смотренные пунктом 2.1 настоящего договора (п. 2.5).

Согласно п. 5.9 договора окончательная себестоимость Объекта будет определена Застройщиком по окончании строительства. Если сумма фактических затрат на строительство окажется меньше долевого взноса, то разница между ними будет являться вознаграждением Застройщика, остается в его распоряжении и возврату не подлежит.

/дата/. между ФИО5 (новый участник долевого строительства), фио2 и ООО ИСК «Дом-Строй» (согласно общедоступным сведениям ЕГРЮЛ сменило наименование на ООО Специализированный застройщик «Дом-Строй») заключено соглашение № об уступки права требования по договору № участия в долевом строительстве от /дата/г. – л.д.19-22.

Соглашение прошло государственную регистрацию, то подтверждается штампом регистрирующего органа.

/дата/г. между застройщиком и участник долевого строительства подписан акт приема-сдачи однокомнатной квартиры №№ общей площадью 38,90 кв.м.,жилой площадью 17,90 кв.м.,на 2-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (стр.) – л.д.24-25.

Полагая, что застройщиком нарушены права участника долевого строительства на получение инструкции по эксплуатации объекта, права на получение объекта той площадью, которая согласована в договоре либо на перерасчет цены договора в связи с несоответствием площадей, истец предъявила ответчику претензию от /дата/ (л.д.26-28), вследствие неудовлетворения которой обратилась с настоящим иском в суд.

Оценивая доводы лиц, участвующих в деле, по предмету заявленных требований, суд исходит из следующих норм права.

В соответствии с ч. 1, п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу ч. 1, 2 ст. 5 данного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающимикоэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным вчасти 1 статьи 23настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренномстатьей 23.2настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч.1-2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных вчасти 1настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 данного Федерального закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Согласно ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст. 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что в установленном указанным Федеральным законом порядке правопредшественник истца фио2 и ответчик достигли соглашения по всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве. О полном согласии истца с условиями данного договора свидетельствует собственноручное подписание истцом сделки уступки права требования по данному договору без оговорок.

Оценивая оспариваемые истцом пункты 2.1, 2.2, 2.4, 5.9 договора, суд констатирует, что данные положения договора не нарушают как прав истца, так и требований закона, соответствуют положениям ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ об определении цены сделки в договоре и ст. 424 ГК РФ (исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон).

В порядке реализации принципа свободы договора участник долевого строительства имел возможность заключить договор как с данным застройщиком, если полагал размер долевого взноса приемлемым для себя, так и обратиться к любому другому застройщику на открытом рынке.

Помимо этого, в полном соответствии с требованиями закона и принципом свободы договора стороны определили в договоре правило том, что общая и жилая проектные площади и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи органами БТИ технического плана (п.1.7), стороны пришли к соглашению, что в случае, если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей проектной площади, указанной в п. 1.7. настоящего договора, пересчет цены договора, указанной в п. 2.2 настоящего договора, доплата/возврат полученных от участника долевого строительства средств не производится (п. 1.8).

Из соотношения площади квартиры по договору без учета лоджии (39,36 кв.м.) и по акту приема-передачи (38,9 кв.м. – поименована в акте как общая, то есть без учета лоджии, в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ), следует, что истцу передана квартира площадью менее на 0,46 кв.м. по сравнению с площадью, указанной в договоре, что составляет менее 1,2 % от согласованной в договоре площади.

С учётом того, что в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а истец и ответчик согласовали окончательный размер платежа по договору без его дальнейшего перерасчёта при уточнении характеристик квартиры по результатам технической инвентаризации (тем более, что истцом не заявлено, что указанное несоответствие является недостатком, препятствующим использованию объекта по назначению, либо является основанием для расторжения договоре по п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ), у суда не имеется оснований считать, что ответчиком нарушены права истца и что истец вправе требовать взыскания излишне уплаченных (как заявлено истцом) денежных средств, уменьшения стоимости объекта и уплаты процентов за пользование средствами истца.

Оценивании требование истца о понуждении ответчика передать участнику долевого строительства - ФИО5 инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, суд учитывает, что ответчиком в порядке, установленном в соответствии п.1.1 ч.1ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ данная обязанность была исполнена, о чем в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчик представил в дело реестр передачи документов, в том числе инструкций по эксплуатации объекта долевого строительства и общего имущества МКД, содержащий собственноручно подпись истца за такое получение (л.д.91-92). Истцом данное обстоятельство в порядке ст. 56, 57 ГПК РФ не опровергнуто.

Таким образом, по результатам рассмотрения дела суд приходит к выводу о том, что ответчик не допустил нарушений прав истца, а потому в заявленных требованиях о понуждении ответчика передать инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, признании недействительными пунктов 2.1, 2.2, 2.4, 5.9 договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченных (по мнению истца) денежных средств с начисленными процентами, уменьшении стоимости объекта долевого строительства, истцу надлежит оказать, как и надлежит оказать в силу ст. 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» в вытекающих из них требованиях о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО5 отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.

Судья Е.И. Котин

/подпись/

Подлинник хранится в гражданском деле № 2-3303/2021 Октябрьского районного суда г. Новосибирска