Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга к Волоху И.А., Волох Т.О. о признании договора дарения от 16.03.2017г. недействительным, расторжении договора № 10734-АЗ купли- продажи земельных участков с расположенными на них жилыми и нежилыми зданиями от 24.04.2012г., возврате в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов недвижимости, взыскании штрафных санкций в пользу Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга,

с участием представителя истца Баженовой И.С. на основании доверенности,

представителя ответчика Волох И.А.- адвоката Керн В.А. на основании ордера, ответчика Волох Т.О.;

представителя 3-го лица АО «Фонд имущества Санкт- Петербурга» Баженовой И.С. на основании доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Истец Комитет имущественных отношений Санкт- Петербурга обратился в суд с указанным иском, и, уточнив свои исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит:

Признать недействительным договор дарения земельных участков с расположенными на них жилыми и нежилыми зданиями от 16.03.2017.

Расторгнуть договор №10734-АЗ купли-продажи земельных участков с расположенными на них жилыми и нежилыми зданиями от 24.04.2012.

Вернуть в государственную собственность Санкт- Петербурга следующие объекты недвижимости:

...

Взыскать с Волоха И.А. в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 6 850 000 (Шесть миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек - штрафные санкции по п. 5.10. Договора, где 68 500 000 руб.

- цена продажи Объекта согласно п. 2.1. Договора

Взыскать с Волоха И.А. в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 34 250 000 (Тридцать четыре миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек - штрафные санкции по п. 5.9. Договора, где 68 500 000 руб. - цена продажи Объекта согласно п. 2.1. Договора.

В обоснование исковых требований указывает, что между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ СПб) в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (Фонд имущества, продавец), действовавшего от имени и по поручению КУГИ СПб на основании договора поручения № Фао-238/2010 от 20.04.2010, заключенного между Фондом имущества и КУГИ СПб, и доверенности от 20.04.2010 № 9374-42, и Волохом И.А. (покупатель) 24 апреля 2012 г. заключен Договор № 10734-АЗ (Договор) купли - продажи земельных участков ...

...

На основании постановления Правительства Санкт- Петербурга от 19.01.2015 №5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт -Петербурга» Комитет по управлению городским имуществом с 21.04.2015 реорганизован путем присоединения к нему Комитета по земельным ресурсам и землеустройству с последующим переименованием в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга -Комитет).

В связи с решением единственного акционера от 30.04.2015 о переименовании ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и о приведении Устава в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса РФ, осуществлена государственная регистрация новой редакции Устава Фонда имущества, в связи с чем, с 1.06.2015 ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» сменило наименование на Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

В соответствии с распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 № 33-рп, Распоряжением КУГИ СПб от 21.11.2011 № 2976-рз, на основании которого Объекты были отчуждены из государственной собственности, пунктом 3.2.3 Договора на Покупателя возложена обязанность по выполнению следующих условий: осуществить капитальный ремонт, реконструкцию Зданий в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения Договора.

Указанные обязательства Покупателя являются существенным условием Договора.

Срок исполнения п. 3.2.3. Договора - февраль 2017. специалистами Фонда имущества была проведена проверка выполнения покупателем условий по Договору, в результате которой было выявлено неисполнение покупателем условий, предусмотренных п.п. 3.2.3, 3.2.5 Договора, что подтверждается Актом проверки выполнения условия Договора от 06.06.2017 за регистрационным № 103/2017.

По результатам проверки, а также полученных сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) было установлено: в установленный Договором срок (февраль 2017) Покупателем не завершены работы по реконструкции Зданий, не представлен акт приемки КГИОП выполненных работ по капитально- реставрационному ремонту с приспособлением Зданий к условиям современного использования;

Покупателем осуществлено отчуждение Объекта без согласования с Продавцом до выполнения условий, установленных п. 3.2.3. Договора, что является нарушением условий Договора и влечет применение штрафных санкций, установленных п. 5.9. Договора.

За нарушение п. 3.2.5. Договора Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 50 процентов от цены продажи Объекта, установленной п. 2.1. Договора.

Отчуждение Объекта было произведено на основании договор дарения земельных участков с расположенными на них жилыми и нежилыми зданиями от 16.03.2017.

В соответствии с п. 5.10 Договора за ненадлежащее исполнение либо неисполнение обязанностей по Договору Покупатель выплачивает штраф в размере 10 % от цены продажи установленной п. 2.1 Договора.

Таким образом, сумма штрафа, подлежащая взысканию, составляет: 68 500 000 руб.*10% = 6 850 000 (Шесть миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) - штрафные санкции по п. 5.10. Договора, где 68 500 000 руб. - цена продажи согласно п. 2.1. Договора.

68 500 000 руб.*50% = 34 250 000 (Тридцать четыре миллиона двести пятьдесят рублей - штрафные санкции по п. 5.9. Договора, где 68 500 000 руб. - цена Объекта согласно п. 2.1. Договора.

Итого: 41 100 000 (Сорок один миллион сто тысяч) рублей.

Покупателем не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является документом, удостоверяющим выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство/реконструкцию.

Поскольку срок исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора, истек, на основании п. 5.8 Договора Фонд имущества предлагал Покупателю заключить дополнительное соглашение к Договору и договор поручения на условиях прилагаемых проектов, предусматривающих условия продажи Участка со всеми неотделимыми улучшениями, а также расположенными на нем объектами недвижимости (здания, объекты незавершенного строительства) Фондом имущества на торгах.

16.06.2017 Комитетом была направлена Покупателю претензия №3977/20, к которой прилагались проекты упомянутого ранее дополнительного соглашения, договора поручения и соглашения о расторжении Договора.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Обязательства, предусмотренные п. 3.2.3 Договора в соответствии с положениями указанного пункта являются существенным условием Договора.

Таким образом, у Комитета имеются предусмотренные ГК РФ основания требовать расторжения Договора в одностороннем судебном порядке.

Представитель истца Баженова И.С. на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддерживает.

Ответчик Волох И.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Волох И.А.- адвокат Керн В.А. на основании ордера, ответчик Волох Т.О., в судебное заседание явились, исковые требования не признают, просят в их удовлетворении истцу отказать.

Представитель 3-го лица АО «Фонд имущества Санкт- Петербурга» Баженова И.С. на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддерживает.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24 апреля 2012 года между КУГИ СПб в лице ОАО «Фонд имущества СПб» (Продавец), действующего по поручению КУГИ СПб на основании договора поручения, заключенного между Фондом имущества СПб и КУГИ СПб и Волохом И.А. (Покупатель) был заключен Договор №10734-АЗ купли-продажи земельных участков с расположенными на них жилыми и нежилыми зданиями (Договор) ...

Объекты были отчуждены из государственной собственности в соответствии с распоряжением Правительства СПб №33-рп от 29.12.2003 г., Распоряжением КУГИ СПб № 2976-РЗ от 21.11.2011 г.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.07.2001 г. №527, вышеуказанные земельные участки и здания (кроме лит. Е) являются составными частями объекта культурного наследия федерального значения «Конюшни Нижние (Конюшенный двор)».

Особенности продажи объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, на конкурсе, в том числе сроки выполнения его условий, устанавливаются в соответствии со статьей 29 Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Пункт 2 указанного Закона, действовавший на момент заключения Договора, определяет: Условия охранных обязательств определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации: в отношении объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения - федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно- правовому регулированию в сфере историко- культурного наследия.

Пункт 3 указанного Закона определяет: Охранное обязательство оформляется в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры). Государственная регистрация ограничений (обременений), установленных охранными обязательствами, осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав собственности на объект культурного наследия (памятник истории и культуры), выявленный объект культурного наследия (памятник истории и культуры) или имущественный комплекс унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

Пункты 1.1.3, 1.1.4, 1.1.5, 1.1.6, 1.1.8 Договора подтверждают вышеуказанные требования закона и обязывают Покупателя заключить с КГИОП охранное обязательство.

Охранное обязательство №11875 было подготовлено КГИОП и подписано сторонами 02.07.2013 года. Подписаны Соглашение №1 (03.07.2013 г.) и Соглашение №2 (11.02.2015 г.) о внесение изменений в Охранное обязательство №11875.

В соответствии с указанным Охранным обязательством и Соглашениями к нему в отношении объекта культурного наследия был установлен перечень работ и сроки выполнения реставрации памятника в соответствии с проектом, согласованным в КГИОП (п.4 к Приложениям).

Таким образом сроки, указанные в п.3.2.3 Договора, который обязывает осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течении 42 месяцев с момента заключения Договора противоречит перечисленным выше пунктам Соглашений к охранному обязательству по срокам проведения реставрации памятника и Федеральным законам и не зависят от воли собственника.

Аналогичную позицию высказал Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области при рассмотрении арбитражного дела №А56-5532/2008. Указанное решение вступило в законную силу.

В соответствии с п.4.1 Договора право собственности на здания и участки переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, при условии выполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи.

По акту приема- передачи земельных участков с расположенными на них жилыми и нежилыми зданиями по вышеуказанным адресам от 30 мая 2012 г. Продавец передал, а Покупатель принял в собственность объекты недвижимости с прилагающейся документацией.

В акте указано, что 28.05.2012 г. подлежащая оплате Покупателем цена продажи жилых и нежилых зданий и земельных участков, на которых они расположены, поступила на расчетный счет Продавца.

10 августа 2013 г. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация договора купли- продажи и государственная регистрация права собственности на земельные участки и здания.

В соответствии с п. 6.2 Договора, Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Указанная выше позиция полностью подтверждается нормами Гражданского законодательства, а именно: статья 223 ГК РФ в частности гласит: «1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Таким образом, переход права собственности был зарегистрирован 10 августа 2013 года и именно с этого времени Волох И. А. стал собственником объекта недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ «1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом».

Таким образом, с 10 августа 2013 года КУГИ СПб, а ныне КИО СПб, утратил право собственности на указанный объект недвижимости.

В связи с вышеизложенным, учитывая, что интересы КИО СПб, как бывшего собственника имущества, ничем не нарушены, то, соответственно, КИО СПб не может выступать в их защиту.

В связи с изложенным, КИО СПб является ненадлежащим истцом. Аналогичную позицию высказал Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области при рассмотрении арбитражного дела №А56-50165/2010. Указанное решение вступило в законную силу.

Учитывая, что право собственности на объект недвижимости перешло к Волоху И.А. 10 августа 2013 года, то какие- либо претензии, связанные с исполнением договора купли-продажи, КИО СПб мог предъявить в течении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пункт 1 статьи 200 ГК РФ гласит: «Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права».

При этом, в исковом заявлении отсутствуют ссылки на то, какое конкретно право КИО СПб ответчиком нарушено, и когда.

Таким образом, учитывая, что с 10 августа 2013 года КУГИ СПб, а ныне КИО СПб, утратил право собственности на указанный объект недвижимости, а обратился в суд только 28 июля 2017 года, т.е. спустя четыре года с момента заключения договора, суд считает, что КИО СПб пропустил установленный законом срок исковой давности. О пропуске срока исковой давности заявлено стороной в споре.

В силу статей, на которых истец основывает свои исковые требования, а именно ст. ст. 450 и 453 ГК РФ, не предусматривают штрафные санкции при расторжении договора.

Ст.453 ГК РФ определяет, что в случае существенного нарушения договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как уже указывалось выше, из искового заявления не следует, что ответчик Волох И.А. существенно нарушил условия договора купли-продажи, чем причинил КИО СПб какие-либо убытки.

При таких обстоятельствах, суд считает, что в удовлетворении исковых требований истцу надлежит отказать.

руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:В удовлетворении иска Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга к Волоху И.А., Волох Т.О. о признании договора дарения от 16.03.2017г. недействительным, расторжении договора № 10734-АЗ купли- продажи земельных участков с расположенными на них жилыми и нежилыми зданиями от 24.04.2012г., возврате в государственную собственность Санкт- Петербурга объектов недвижимости, взыскании штрафных санкций в пользу Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга, отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт- Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: