Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Велес», обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий ипотечно-инвестиционный банк «Сочи», ФИО2 и службе судебных приставов-исполнителей о признании публичных торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд г Сочи с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Велес», обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий ипотечно-инвестиционный банк «Сочи», ФИО2 и службе судебных приставов-исполнителей о признании публичных торгов недействительными.

В обоснование своих требований истец указал, что решением суда общей юрисдикции, вступившим в законную силу, с него взыскана определенная денежная сумма в пользу Банка. По указанному решению суда возбуждено исполнительное производство, в ходе которого были объявлены публичные торги по реализации его арестованного земельного участка, расположенного в Хостинском районе города Сочи.

При этом публичные торги, состоявшиеся три раза, не состоялись, земельный участок был передан в собственность взыскателя, то есть Банка, который затем произвел отчуждение земельного участка в пользу ФИО2

Предъявив настоящий иск, ФИО1 ссылается на нарушение правил проведения торгов, поскольку он лично не извещался о проведении торгов, извещение об их проведении было опубликовано не за тридцать дней, как это предусмотрено пунктом 2 ст.448 ГК РФ, а за один день. Кроме того, как указывает истец, на спорном земельном участке расположены жилые строения, в которых проживает он и его члены семьи, что также не было учтено при проведении торгов.

В судебном заседании истец и его представитель настаивали на удовлетворении заявленных требований, дополнив изложенные требования еще одним основанием, а именно тем, что при проведении торгов не были учтены требования закона о преимущественном приобретении спорного земельного участка его сособственником, поскольку земельный участок находился в общей долевой собственности двух граждан, но не одного истца по делу.

Как полагает представитель истца, изложенные нарушения соответствующего законодательства оказали существенное влияние на результат торгов. Информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного срока, уменьшила возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, повлияло на формирование цены реализации. Допущенные организатором торгов нарушения привели к тому, что Банк приобрел право собственности на указанный участок по цене, явно не соответствующей рыночной цене, то есть явно заниженной, за 900 тыс. рублей.

Представитель Банка (по доверенности конкурсного управляющего в связи с объявлением Банка банкротом) просил суд об отказе в удовлетворении иска, в том числе, и по причине пропуска срока исковой давности.

Представитель Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом, не признав иск, пояснила, что публичные торги по реализации квартиры истца были проведены с соблюдением соответствующих требований закона.

Ответчик ФИО2 в адресованной суду телеграмме просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с отказом в иске (л.д.236).

Судебный пристав-исполнитель, а также представитель регистрационного учреждения, будучи извещены о времени и дате судебного заседания, не явившись, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, либо об оказании помощи в истребовании доказательств.

Суд, выслушав представителей сторон, доводы представителя третьего лица, исследовав письменные доказательства, находит исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

Из представленных доказательств следует, что 29 ноября 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью Коммерческий Ипотечно-Инвестиционный Банк «Сочи», с одной стороны, и ФИО1 с другой стороны, заключен кредитный договор, согласно содержания которого следует, что истцу по делу Банком был выдан кредит в размере 1 млн. 500 тыс. рублей на индивидуальное строительство. Данную сумму кредита ФИО1 обязался вернуть до 28 ноября 2008 года ( л.д.115-116).

В этот же день между указанными выше сторонами был заключен договор об ипотеке, согласно которого истец по делу, ФИО1 в обеспечение своевременного возврата кредита и процентов за пользование денежными средствами передал в залог 2\3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный <адрес> в Хостинском районе города Сочи ( л.д. 119).

Однако, как следует из представленных доказательств, ФИО1 своих обязательств не выполнил, деньги Банку в установленный срок не вернул.

Решением Хостинского районного суда города Сочи от 2 июля 2009 года, вступившим в законную силу, с ФИО1 в пользу Банка взысканы денежные средства: основная сумма долга и проценты по нему ( л.д.128).

Поскольку ФИО1 не исполнял решение суда, другим решением районного суда от 29 ноября 2011 года обращено взыскание на указанный выше земельный участок, который находился у Банка в ипотеке, то есть спорный земельный участок (л.д. 139). Решение суда вступило в законную силу 19 января 2012 года (л.д.143).

На основании указанного судебного решения выдан исполнительный лист, который явился основанием возбуждения исполнительного производства (л.д.23). Данные обстоятельства подтверждаются имеющимся в деле Постановлением о передаче имущества должника на реализацию на л.д.26-29.

В соответствии со статьей 1 Федерального Закона от 21 июля 1997 года «О судебных приставах» на судебных приставов, в том числе, возлагаются задачи по осуществлению принудительного исполнения судебных актов, а также актов других органов и должностных лиц. Поэтому публичные торги по продаже арестованного имущества организуются и проводятся судебными приставами-исполнителями.

Как следует из материалов дела, судебный пристав-исполнитель поручил специализированной организации (л.д.36), а именно обществу с ограниченной ответственностью «Велес», - организацию и проведение публичных торгов по реализации земельного участка.

В результате, как усматривается из представленных доказательств, торги, проведенные трижды этой организацией в форме открытого аукциона - не состоялись, земельный участок был передан в собственность Банка, то есть взыскателя, который, зарегистрировав за собой возникновение права собственности на него, продал земельный участок физическому лицу – ФИО2

Истец, обратившись в суд с настоящим иском, указывая на нарушение порядка проведения торгов, в первую очередь, указывает на то, что он лично, как собственник названной доли земельного участка никогда не извещался о предстоящих торгах, во-2-х, извещение об их проведении было опубликовано не за тридцать дней, как это предусмотрено пунктом 2 ст. 448 ГК РФ, а всего за несколько дней, а в третий раз – вообще за три дня, в-3-х, на указанном земельном участке располагаются объекты недвижимости в виде жилых строений, которые на праве собственности принадлежат не только ему, но и совладельцу земельного участка. При организации публичных торгов и последующей реализации участка в пользу ФИО2 данные обстоятельства не были учтены.

Настоящим судом данные доводы истца тщательно проверены и исследованы, в результате чего суд пришел к выводу о том, что указанные доводы подтверждены фактическими обстоятельствами и представленными в их подтверждение доказательствами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 54 Федерального закона от 21 июля 1997 года "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Порядок проведения торгов определяется ст. 448 ГК РФ и пунктом 2 статьи 63 Закона об исполнительном производстве.

Согласно ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения; участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о проведении торгов.

Как следует из представленных доказательств, оспариваемые истцом первые торги состоялись 18 мая 2012 года. При этом 5 мая 2012 года имела место публикация о них в газете «Кубанские новости».

То есть истцом по делу представлены надлежащие доказательства о том, что организатор торгов известил о проведении торгов за 16 дней до их проведения. Указанное письменное доказательство отвечает требованиям ст. 71 ГПК РФ, при чем, в деле на л.д. 98-99 также имеется аналогичное письменное доказательство, подтверждающее факт объявления торгов за 30 дней до их проведения.

Таким образом, извещение о проведении первых торгов было сделано организатором менее чем за 30 дней до их проведения.

Следующие торги были назначены на 13 июня 2012 года, а соответствующее извещение о них состоялось 26 мая 2012 года.

Третьи торги были назначены на 26 июня 2012 года, публикация о них состоялась 23 июня 2012 года, то есть за три дня до проведения торгов.

Удовлетворяя настоящий иск, следует признать, что именно в связи с тем, что при организации проведении публичных торгов были нарушены сроки извещения об их проведении, заслуживают внимания суда, доводы истца и его представителя о том, что ввиду данного обстоятельства не был обеспечен максимальный охват потенциальных участников торгов, - являются убедительными.

Данным нарушением проведения торгов интересы истца существенным образом были ущемлены, поскольку всякое объявление торгов несостоявшимися влекло снижение цены земельного участка с первоначальной в 1 млн. 800 тыс. рублей, в итоге до 982 тыс. 268 рублей 06 коп. (согласно договора кули-продажи с ФИО2

Нашли своей подтверждение в судебном заседании доводы истца о том, что он о проведении торгов никогда, никаким образом не извещался.

В соответствии с п. 4 ст. 28.2 Закона РФ от 29 мая 1992 года, (в редакции от 6 декабря 2011 года, с изменениями, вступившими в законную силу с 1 января 2013 года) «О залоге» при реализации заложенного движимого имущества на публичных торгах на основании решения суда судебный пристав-исполнитель… обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов должнику извещение о проведении торгов с указанием даты, времени и места проведения торгов.

При этом не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска указание в данной норме закона о реализации с торгов движимого имущества, в то время как земельный участок в соответствии со ст. 130 ГК РФ является недвижимым имуществом.

Суд учитывает при этом, что реализация недвижимого имущества с публичных торгов в большей степени затрагивает интересы собственника этого объекта, нежели реализация движимого имущества.

При разрешении настоящего спора представитель Банка указал, что у них не имеется доказательств о том, что истец извещался о предстоящих торгах и датах их проведения.

В соответствии со ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон по делу являются самостоятельным доказательством при разрешении гражданско-правовых споров.

В силу того, что истец был лишен возможности быть осведомленным о предстоящих торгах и датах их проведения, следует вывод, что он был лишен возможности воспользоваться ст. 31 Закона РФ от 29 мая 1992 года, (в редакции от 6 декабря 2011 года, с изменениями, вступившими в законную силу с 1 января 2013 года) «О залоге», которая указывает на то, что залогодатель вправе в любое время до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Истец при этом в судебном заседании пояснил, что его дети, узнавшие о сложившейся ситуации, изъявили желание помочь ему и погасить долг Банку.

Таким образом, и факт не извещения истца о предстоящих торгах и датах их проведения, является нарушением указанного выше Федерального Закона.

В соответствии с пунктом 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Однако при этом лицо, обратившееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что указанное выше нарушение привело к существенному нарушению его прав и законных интересов.

Как указано выше, истцом представлены надлежащие и бесспорные доказательства, которые в своей совокупности дают суду основания для удовлетворения заявленных требований.

При этом не могут служить основанием доводы представителя Банка о пропуске срока исковой давности. При этом истец пояснил, что лишь осенью 2015 года, когда он запросил выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он узнал том, что его доля земельного участка ему уже не принадлежит. Данные доводы истца представителем Банка не оспорены. При этом не могут быть приняты во внимание объяснения представителя Банка о том, что поскольку истец знал о вступившем в законную силу решении суда об обращении взыскания на заложенное имущество, следовательно, именно с этого момента и должен исчисляться срок исковой давности. Данные доводы представителя Банка противоречат действующему законодательству, указывающего на то, что срок исковой давности должен исчислять с того момента, когда лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 448-449 ГК РФ, и ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными торги, проведенные 18 мая 2012 года, 21 мая 2012 года и 10 августа 2012 года, обществом с ограниченной ответственностью «Велес» по реализации 2\3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2250 кв.метров, имеющий кадастровый номер №, расположенный <адрес> в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края.

Признать недействительным договор купли-продажи 2\3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2250 кв.метров, имеющий кадастровый номер №, расположенный <адрес> в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края, заключенный 4 марта 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью Коммерческий ипотечно-инвестиционный банк «Сочи» и ФИО2

Применить последствия недействительности сделки, согласно чего обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в г. Сочи (Хостинский отдел) аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе права собственности на 2\3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2250 кв.метров, имеющий кадастровый номер №, расположенный <адрес> в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края, от ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческий ипотечно-инвестиционный банк «Сочи», и, кроме того,

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении у общества с ограниченной ответственностью Коммерческий ипотечно-инвестиционный банк «Сочи» права собственности на 2\3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2250 кв.метров, имеющий кадастровый номер №, расположенный <адрес> в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края,

Аннулировав также запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе и возникновении права собственности у ФИО2 права собственности на 2\3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2250 кв.метров, имеющий кадастровый номер №, расположенный <адрес> в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края, аннулировав выданное ФИО2 на основании данной записи свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, возобновив запись о праве собственности на указанный земельный участок у ФИО1.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда.

Судья Дидик О.А.

На момент опубликования решение не вступило в законную силу