Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Эйс", в котором просит признать предварительный договор долевого участия в строительстве, заключенный между ФИО1 и ООО «ЭЙС» от ДД.ММ.ГГГГ - недействительным и применить последствия недействительности сделки; взыскать денежные средства, уплаченные в счет цены договора от ДД.ММ.ГГГГ размере 1900000 рублей; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 254908,96 рублей; взыскать штраф, предусмотренный п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», в размере 1077454,48 рублей.

В обоснование требований указывает, что между ним, ФИО1 и ООО "Эйс", в лице директора ФИО4, был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1.1 предварительного договора, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора долевого участия в строительстве квартиры с условным №, общей проектной площадью 50,23 кв.м, включая балкон, лоджию с коэффициентом -1,0, расположенную на 12 жилом этаже в строящемся многоквартирном жилом доме площадью застройки - 1853 кв.м, общей площадью здания 17950 кв.м, строительным объемом 68212 куб.м, количеством этажей - 18, на земельном участке площадью 8347 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

В соответствии с п.1.2 предварительного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стороны заключают основной договор на указанную в п.1.1 квартиру в течение 90 дней после соблюдения Стороной-2 п.2.2 договора в полном объеме.

Согласно п.2.1- 2.2 предварительного договора, цена квартиры составляет 2511500 рублей.

В основу взаимных расчетов Сторон положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате следующим образом:

Сторона-2 осуществляет внесение долевого взноса путем перечисления денежных средств на расчетный счет или в кассу Стороны-1 в 3 этапа:

11.01.2016 - 50000 рублей;

до 15.01.2016 - 1850000 рублей;

до 11.01.2017 - 611500 рублей.

Во исполнение условий договора, им была оплачена сумма в размере 1900000 рублей. Данные обстоятельства подтверждаются квитанциями к приходному кассовому ордеру:

- № 1 от 11.01.2016 оплачена сумма, в размере 50000 рублей;

- № 5 от 13.01.2016 оплачена сумма, в размере 1850000 рублей;

22.12.2016 г. ООО "Эйс" с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, заключили соглашение о нижеследующем:

1. Стороны по обоюдному согласию решили расторгнуть предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ (основание: заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении и возврате долевого взноса). 2. Сторона-1 возвращает Стороне-2 долевой взнос в сумме 1900000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет получателя.

Статьей 422 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, прав субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствие федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно п.2.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч.2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч.2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в ч.1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (получение разрешение на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличия права на земельный участок), но и требований ч.2 ст.3 и ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

Однако в нарушение указанных требований ответчик осуществил привлечение денежных средств по договору, не прошедшему государственную регистрацию. Ответчиком также не представлено доказательств соблюдения требований, предусмотренных ч.1 ст.3 названного Федерального закона.

Таким образом, ответчик привлек денежные средства истца для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Исходя из действующего гражданского законодательства, сделки, могут быть признай недействительными и по общим основаниям (ст.168 ГК РФ) ввиду их несоответствия требование закона.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, признается недействительной, в силу ее оспоримости.

Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор о долевом участии в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

При этом следует учитывать, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, прямо предусмотренных законом (п.1 ст.165 ГК РФ).

В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлю иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основам ч.3 ст.3 этого закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств взыскания предусмотренных ст.395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения свернх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Согласно п.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованные Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковской процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п.3 ст.395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Таким образом сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за платеж в размере 50000 рублей за период с 11.01.2016 г. (дата оплаты денежных средств по договору) по 03.07.2017 г. составляет 6726,56 рублей. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за платеж по договору в размере 1850000 рублей за период с 13.01.2016 г. (дата оплаты денежных средств) по 03.07.2017 г. составляет 248 182,40 рублей.

Всего за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 03.07.2017 г. подлежит взысканию сумма в размере 254908,96 рублей.

Помимо этого, согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство РФ о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона "О защите прав потребителей".

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п.6 ст.13 Закона).

Истец обращался к ответчику с заявлением о расторжении вышеуказанного договора и возврате ему денежных средств, истцом совместно с ответчиком заключено соглашение о расторжении предварительного договора долевого участия в строительстве, о возврате денежных средств, однако денежные средства истцу до настоящего времени не возвращены.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию штраф, предусмотренный п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей», размер которого составляет: (1900000 + 254908,96) / 2 = 1077454,48 рублей.

Представитель истца иск поддержал, просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, что не препятствует рассмотрению дела по правилам ст.167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению в части.

Между ФИО1 и ООО "Эйс" был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 11.01.2016 г.

Согласно п.2.1- 2.2 предварительного договора, цена квартиры составляет 2511500 рублей.

11.01.2016 - 50000 рублей;

до 15.01.2016 - 1850000 рублей;

до 11.01.2017 - 611500 рублей.

- № 1 от 11.01.2016 оплачена сумма, в размере 50000 рублей;

- № 5 от 13.01.2016 оплачена сумма, в размере 1850000 рублей;

22.12.2016 г. ООО "Эйс" с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, заключили соглашение о нижеследующем:

1. Стороны по обоюдному согласию решили расторгнуть предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 11.01.2016 г. (основание: заявление ФИО1 от 23.10.2016 г. о расторжении и возврате долевого взноса). 2. Сторона-1 возвращает Стороне-2 долевой взнос в сумме 1900000 рублей в срок до 01.04.2017 г. на расчетный счет получателя.

Суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений. Если суд установил, что при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, приведенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи по своей сути является договором о долевом участии в строительстве, к нему применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Из заключенного сторонами договора, хотя он именуются предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договоров купли-продажи, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенные квартиры в строящемся многоквартирном доме), стоимости, предоплате, сроке исполнения обязательств в отношении предмета договоров. При таких обстоятельствах суд делает вывод о том, что спорный договор необходимо квалифицировать как направленный на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиру и что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Исходя из обстоятельств дела и норм гражданского законодательства следует, что признать недействительным в судебном порядке возможно только действующий договор.

Поскольку между сторонами фактически расторгнут оспариваемый предварительный договор долевого участия, он прекратил свое действие, однако денежные средства, внесенные по нему не возвращены истцу, то у суда отсутствуют правовые основания для признания оспариваемого предварительного договора недействительным.

При расторжении предварительного договора стороны согласовали срок возврата уплаченных денежных средств до 01.04.2017 г., которые не возвращены, оснований для их удержания не имеется.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства установлена ст.395 ГК РФ, согласно которой В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По смыслу п.3 ст.395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Оценив представленные доказательства, суд признает обоснованными требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ, которые суд исчисляет с 01.04.2017 г. по день вынесения решения суда.

Согласно п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Доказательств обращение истца к ответчику до обращения в суд материалы дела не содержат, в связи с чем оснований для удовлетворения данного требования не имеется.

Суд распределяет судебные расходы на основании ст.103 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ООО "Эйс" в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1900000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2017 г. по 04.09.2017 г. в размере 82861 (восемьдесят две тысячи восемьсот шестьдесят один) рубль 11 копеек.

Отказать в удовлетворении остальной части требований.

Взыскать с ООО "Эйс" в соответствующий бюджет государственную пошлину в размере 18114 (восемнадцать тысяч сто четырнадцать) рублей 31 копейку.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 06.09.2017 г.

Председательствующий