Гражданский кодекс часть 1

дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании помещения из чужого незаконного владения, по иску ФИО2 к ФИО1 о признании покупателя добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с требованием к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании помещения из чужого незаконного владения.

В обоснование требований указала, что она является собственником нежилого помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ из сведений единого государственного реестра недвижимости ей стало известно, что вышеуказанное нежилое помещение принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3 договора, покупатель оплатил 300000 руб. ее представителю ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Оставшаяся сумма договора подлежит оплате до ДД.ММ.ГГГГг.

Указывает, что оспариваемая ею сделка является одной из взаимосвязанных между собой сделок, заключенных ответчиком ФИО3 в пользу ФИО4 (она же ФИО5) общей целью которых было завладение бизнесом (ООО «МобилСити») и имуществом истца ФИО1 При этом, часть имущества была оформлена на людей близких к ФИО4 (каким является и ответчик ФИО2). Эти сделки характеризует совокупность таких признаков как общий субъектный состав, преследование единой цели, направленной на переход права собственности на имущество ФИО1 Реализуя свой умысел на завладение имуществом истца и причинение ей материального ущерба, действуя на основании выданной ФИО1 доверенности и вопреки ее интересам, ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГг. переоформил на ответчика ФИО2 принадлежащее ей ООО «МобилСити». После переоформления ФИО4 (ФИО6) является исполнительным директором в указанном обществе. В спорном помещении, которое приобрел ФИО2 по договору купли-продажи, располагался основной офис ООО «МобилСити». Указанное общество осуществляло свою деятельность и в других нежилых помещениях, принадлежащих ФИО1 и расположенных в <адрес> и <адрес> и которые в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. были переоформлены на имя ФИО4 (ФИО6).

Указывает, что стоимость спорного нежилого помещения на момент подписания оспариваемого договора была более чем в 2 раза выше стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Ссылаясь на ст.10, 168, 170, 174 ГК РФ просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата в собственность ФИО1 указанного нежилого помещения. Истребовать из чужого незаконного владения нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Взыскать с ответчиков судебные расходы.

ФИО2 требования истца не признал и обратился в суд со встречными исковыми требованиями, в которых просит признать его добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества. В обоснование исковых требований указал, что в начале ДД.ММ.ГГГГ из телефонного разговора с дочерью ФИО4 он узнал о том, что в <адрес> директор фирмы по продаже сотовых телефонов собирается на постоянное место жительства в <адрес>, где проживает его гражданская жена, в связи с чем он продает все свое имущество. Его дочь проверила организацию ООО «МобилСити» и выяснила, что данная организация является действующей, имеет торговые точки в <адрес> и <адрес>. Торговые точки располагаются в арендуемых помещениях, имеются поставщики товара, товар по торговым точкам развозится инкассаторами, ими же забирается выручка и сдается в головной офис. Организация долгов не имеет, заработную плату и налоги уплачивает своевременно, товар в торговых точках имеется, ревизии (инвентаризации) проводятся часто и быстро. У организации нет своих объектов недвижимости. 5 объектов недвижимого имущества (2 в городе и 3 в области) принадлежат ФИО1 Имеется возможность приобрести действующий бизнес. В конце ДД.ММ.ГГГГ. – начале ДД.ММ.ГГГГ. он узнал, что бизнес будет стоить 3000000 руб. Нежилые помещения в <адрес> почти не продаются, цены на них приемлемые. Нежилое помещение по <адрес> можно приобрести за 5000000 руб. Покупка бизнеса и нежилых помещений обойдется в 10000000 руб. Они с дочерью решили, что он вкладывает 5000000 руб. и покупает нежилое помещение по <адрес> и долю в уставном капитале ООО «МобилСити», а ФИО4 покупает остальные объекты недвижимости. Деньги на приобретение недвижимого имущества у него были и в начале ДД.ММ.ГГГГ. он передал дочери 5000000 руб.

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2, в лице представителя ФИО7 и ФИО1, в лице ФИО3, был заключен оспариваемый договор, в соответствии с которым он передал продавцу в счет оплаты приобретаемого недвижимого имущества 300000 руб. в день заключения договора купли-продажи, о чем в договоре имеется запись, выполненная ФИО3 Оставшуюся сумму в размере 4700000 руб. он должен был оплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по оплате он выполнил в полном объеме путем перечисления на лицевой счет доверителя ДД.ММ.ГГГГ. денежных средств в сумме 1100000 руб. (ПКО №), ДД.ММ.ГГГГ. – 1000000 руб. (ПКО №), ДД.ММ.ГГГГ. – 1050000 руб. (ПКО №), ДД.ММ.ГГГГ. – 1080000 руб. (ПКО №), ДД.ММ.ГГГГ. – 500000 руб. (ПКО №). Итого, он перечислил 5030000 руб., из которых 30000 руб. – комиссионные ФИО3

Как следует из доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ., выданной истцом на имя ФИО3, ФИО1 уполномочила ФИО3 продать за цену и по своему усмотрению принадлежащее ей имущество, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Доверенность содержит полномочия на получение денежных средств. Данная доверенность ФИО1 не была отозвана. Указывает на то, что при выдаче доверенности на отчуждение недвижимого имущества, осведомленность ФИО1 о совершении сделки предполагалась, в связи с чем, с проявлением должной степени осмотрительности и разумности, ФИО1 была вправе контролировать выполнение со стороны ФИО3 поручения по совершению сделок.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Омской области, ФИО7 и ООО «МобилСити».

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежаще.

Представитель истца адвокат Смирнов А.А., действующий на основании ордера, заявленные требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является мнимым. ФИО2 не имел намерения владеть и пользоваться нежилым помещением по <адрес>, во владение и пользование указанным объектом недвижимости фактически не вступал, спорное нежилое помещение даже не видел, поскольку проживает за пределами <адрес>. Денежные средства ФИО2 в счет расчетов по договору купли-продажи продавцу не передавались и не могли быть переданы, поскольку у ответчика отсутствовали денежные средства на приобретение спорного объекта недвижимости. Оспариваемый договор купли-продажи является частью взаимосвязанных сделок по завладению имуществом ФИО1: порядка 7 объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1, перешли в собственность иных лиц, аффилированных ФИО4 По данному факту возбуждено уголовное дело, по которому потерпевшей признана ФИО1 Считает, что оспариваемая сделка также недействительна по основаниям, предусмотренным ст.174 ГК РФ, как совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого. Доверенность была выдана ФИО1 на имя ФИО3, поскольку ей необходимо было выехать по семейным обстоятельствам на 2 года в <адрес>, а истец хорошо знала ФИО3, проживала с ним ранее гражданским браком, полностью ему доверяла. Кроме того, доверенность выдавалась истцом на управление принадлежащим ей имуществом, цели продажи имущества ФИО1 не преследовала. ФИО3 являлся номинальным директором ООО «МобилСити». Фактически руководство организацией осуществляла ФИО1, а ФИО3 только подписывал документы. Стоимость спорного объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. составляла 12550000 руб. Истец до настоящего времени несет расходы по содержанию нежилого помещения. В то время как в других судах <адрес> шли процессы по оспариваю сделок, совершенных ФИО3 от имени ФИО1, ФИО4 и ФИО3 создавалась видимость расчета по спорному договору купли-продажи: одни и те же денежные средства несколько раз вносились на счет ФИО3 в банках и снимались им. В материалах дела нет каких-либо сведений о том, что ФИО2 или ФИО4 когда-либо занимались бизнесом или имели от него доходы. Факт регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не свидетельствует о наличии у ответчика доходов и денежных средств. При этом также пояснил, что фактически требований к ФИО3 не имеется.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В возражениях на исковое заявление, поступивших в материалы дела, ФИО3 заявленные исковые требования не признал. Указал на то, что он знаком с ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГФИО4 внушила ему, что в интересах ФИО1 ему необходимо заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего истцу на праве собственности. Чтобы создать видимость реальности заключения договора купли-продажи, он взял у своей матери – Н.Э.Л. - денежные средства в размере 1100000 руб., которые та получила в результате продажи принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и передал указанные денежные средства ФИО4, которые ФИО4 тут же положила на его счет в банке. В последующем он снял денежные средства со счета в банке и вновь передал их ФИО4, которая так же положила их ему на счет в банке. Так повторилось несколько раз.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2, третьего лица ООО «МобилСити» – ФИО8, действующая на основании доверенностей, заявленные исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что соглашение о стоимости спорного нежилого помещения было достигнуто сторонами при заключении договора купли-продажи. Денежные средства в счет оплаты нежилого помещения были полностью переданы покупателем представителю продавца, действующему на основании доверенности, и уполномоченному истцом, в том числе, на получение денежных средств по договору купли-продажи. Считает, что факт проживания ФИО2 в <адрес> не может являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку для заключения договора купли-продажи ответчиком была выдана доверенность на имя ФИО7 для представления интересов при заключении договора купли-продажи. ФИО2 имел денежные средства, необходимые для приобретения спорного объекта недвижимого имущества: это его накопления и накопления его супруги за всю жизнь. Наличные денежные средства в сумме 5000000 руб. были переданы ФИО2 в <адрес> через своего коллегу С.И.. Расчет по договору в полном объеме не был произведен в день заключения договора купли-продажи, поскольку представитель ФИО2, подписавший договор купли-продажи, просил не перечислять сразу все денежные средства, а часть денежных средств передать после государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект. ФИО2 предпринял все меры для проверки законности заключаемого договора купли-продажи: выяснил имеются ли у ФИО3 полномочия на заключение договора купли-продажи и получение по нему денежных средств, проверил не отменялась ли доверенность, выданная на имя ФИО3, проверил не зарегистрированы ли какие-либо обременения в отношении нежилого помещения, удостоверился в действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его приобретения, в связи с чем, считала необходимым признать ФИО2 добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения. Указала на то, что выписка по счету ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. подтверждает факт зачисления покупателем денежных средств в счет оплаты стоимости спорного объекта недвижимого имущества. Доказательствами наличия денежных средств у ответчика, его дочери ФИО4 и ее гражданского мужа ФИО10, необходимых для оплаты стоимости спорного объекта, являются приходные кассовые ордера, выданные банками, письмо ФИО2 о передаче через своего сослуживца посылки с вложенными в нее денежными средствами, кассовой книгой <данные изъяты>, запросами ФИО3 в ПАО Сбербанк о предоставлении выписок по счету о совершенных им переводах в <адрес> для ФИО1, распечатка с компьютера ФИО3 о переписке с истцом, постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела. Наличие сговора между представителями сторон о продаже спорного объекта недвижимости в ущерб интересам истца не доказано.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности, ранее участвовавшая в судебном заседании, заявленные исковые требования не признала. Суду пояснила, что спорный объект недвижимого имущества приобретался ее семьей (ею и ее отцом) для ведения бизнеса. ФИО2 и она всю жизнь работали в районах Крайнего Севера, поэтому имели хороший доход. Она лично осматривала спорное нежилое помещение, даже некоторое время работала в помещении, чтобы понять выгоден ли бизнес. После приобретения спорного объекта недвижимости ответчик несет расходы по его содержанию.

Представитель третьего лица ООО «МобилСити» - ФИО10, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, привел доводы аналогичные доводам ФИО8

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Омской области – в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен.

Выслушав представителей сторон, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 484 и п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Пунктом 92 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлась собственником нежилого помещения №, площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане:№, Литер <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д.6).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 выдала доверенность (том 1 л.д. 135), сроком на <данные изъяты> года без права передоверия, на имя ФИО3, в соответствии с которой уполномочила последнего управлять и распоряжаться принадлежащим ей имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно находилось, заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению всем ее имуществом: приобретать, продавать, принимать в дар, менять, определяя во всех случаях сроки и другие условия по своему усмотрению, производить расчеты по всем заключенным сделкам, получать причитающееся ей имущество, деньги, регистрировать договоры, право собственности и переход права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. Указанная доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа г.Омска Г.А.В., зарегистрирована в реестре за №.

Из пояснений представителя истца Смирнова А.А., данных в ходе судебного заседания, а также решений Ленинского районного суда г.Омска по иску ФИО1 к Л.Г.Ф. и ФИО3 (том 2 л.д. 175-181) и Кировского районного суда г.Омска по иску ФИО1 к ФИО4 и ФИО3 (том 2 л.д. 186-199) следует, что ФИО1 и ФИО3 длительное время знакомы друг с другом, состояли в фактических брачных отношениях.

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1, в лице ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., и ФИО2, в лице ФИО7, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., был заключен договор купли-продажи (том 1 л.д. 10), в соответствии с условиями которого ФИО1 продала, а ФИО2 купил нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане:№, Литер <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. стоимость недвижимого имущества составила 5000000 руб., установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Расчет по договору производится сторонами в следующем порядке: 300000 руб. покупатель оплачивает продавцу при подписании договора купли-продажи, оставшуюся сумму в размере 4700000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По соглашению сторон, до окончательного расчета, недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца.

На договоре имеется отметка о получении ФИО3 денежных средств в размере 300000 руб.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорное нежилое помещение произведена Управлением Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ. за №, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ., удостоверенным нотариусом г.Омска Г.А.В. за №, ФИО1 отменила доверенность от ДД.ММ.ГГГГ., выданную на имя ФИО3 (том 2 л.д. 131, 148).

Из пояснений представителя истца Смирнова А.А., данных в ходе судебного заседания, следует, что ФИО1 в течение продолжительного периода времени проживает в <адрес>, периодически приезжая в <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 стало известно о совершении ответчиками оспариваемой ею сделке. Данную сделку она совершать не намеревалась, указание об этом ФИО3 не давала, доверенность на имя ФИО3 выдала в целях управления принадлежащим ей имуществом в связи с нахождением за пределами территории Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что истцом в течение непродолжительного периода времени выдавались доверенности на имя ФИО3 с широким спектром полномочий, в том числе, на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ФИО1 объектов недвижимости (том 1 л.д. 105, 135, том 2 л.д. 73). При этом суд отмечает, что указанные действия должны были быть произведены доверенным лицом не в ущерб интересам доверителя.

Суд соглашается с доводами представителя истца о том, что оплата по договору купли-продажи фактически не была произведена. Доказательства передачи денежных средств истцу в материалах дела отсутствуют.

В качестве доказательства наличия у ФИО2 денежных средств, необходимых для приобретения спорного объекта недвижимого имущества, в материалы дела представлены справки о доходах последнего формы 2-НДФЛ за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (том 3 л.д. 81-92), копия свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. При этом оспариваемый договор купли-продажи был заключен ФИО2 спустя 3 года с даты документально подтвержденного дохода у ФИО2 Доказательства наличия какого-либо дохода либо наличия денежных средств для приобретения помещения по оспариваемому договору в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. у ФИО2, в материалы дела не представлены. Письмо ФИО2 о передаче денежных средств ФИО4 в сумме 5000000 руб. через своего сослуживца (том 3 л.д. 74) не является допустимым доказательством наличия денежных средств в указанном размере у ответчика, поскольку факт передачи денежных средств никакими иными доказательствами не подтвержден, указанное письмо составлено в одностороннем порядке, дата написания письма ничем не подтверждена.

Суд критически относится к доводам представителя ответчика о том, что ФИО2 имел накопления в виде наличных денежных средств, за счет которых и была произведена оплата по спорному договору купли-продажи, поскольку в случае наличия у ответчика денежных средств в размере 5000000 руб. на дату заключения спорного договора, ничто не препятствовало ответчику передать представителю истца денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи в полном объеме непосредственно в день заключения договора.

Представленные в материалы дела приходные кассовые ордера о перечислении ФИО4 на счет ФИО3 денежных средств в общей сумме 4730000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (том 2 л.д. 39-43) согласуются с позицией ответчика ФИО3 о том, что указанными платежными документами производилась видимость расчета по спорному договору купли-продажи. Выписки по лицевым счетам ответчика ФИО3 (том 2 л.д. 163-168) подтверждают, что сразу же после внесения денежных средств на счет ФИО3 последним денежные средства снимались со счета и через непродолжительный период времени денежные средства вновь поступали на счет. При этом, сумма вносимых денежных средств не превышала 1100000 руб. Внесение денежных средств на счет ФИО3 производилось ФИО4 в период рассмотрения дел об оспаривании сделок, совершенных ФИО3 с имуществом ФИО1, в Кировском районном суде г.Омска (решение т.2 л.д.186) и Ленинском районном суде г.Омска (решение и апелляционное определение т.2 л.д.175-185). Кроме того, на платежных документах произведены рукописные записи с указанием о том, что плата внесена по оспариваемому договору, однако банком при принятии платежа не указано назначение взноса.

К позиции ответчика о добросовестности ФИО2 суд относится критически: какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что ФИО2 по состоянию на дату, предшествующую дате заключения договора купли-продажи, выяснял рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, наличие или отсутствие зарегистрированных в ЕГРН обременений, действительность выданной на имя ФИО3 доверенности, в материалах дела отсутствуют. Все доказательства, представленные стороной ФИО2, составлены в одностороннем порядке, без обращения в какие-либо органы или организации, переданы ФИО4 посредством знакомых, что исключает возможность проверки даты составления указанных документов и действительной воли ответчика по состоянию на дату, предшествующую дате заключения договора купли-продажи.

Довод о том, что ФИО2 производил расчет по оспариваемому договору купли-продажи через ФИО4 и его денежными средствами, не нашел своего подтверждения, поскольку отсутствуют доказательства передачи ФИО2 денежных средств ФИО4 Также не подтверждает проведение расчета по договору то обстоятельство, что ФИО10 получал наличные денежные средства в <данные изъяты> и данные денежные средства вносились от имени ФИО2 в оплату помещения по <адрес><адрес>.

В обоснование исковых требований истец ссылается на несоответствие стоимости продажи спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату продажи, в подтверждение чего представлено заключение эксперта <данные изъяты> (том 1 л.д. 147-239), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляла 13100000 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. – 12550000 руб.

В опровержение позиции стороны истца о несоответствии стоимости продажи объекта недвижимости его рыночной стоимости, ответчиком представлен отчет № об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный ИП Е.С.О. (том 3 л.д. 168-250), согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляла 7106000 руб.

В целях устранения неопределенности и установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. представителем ФИО2 – ФИО8 было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, которое, с учетом мнения сторон, было удовлетворено судом.

Согласно заключению <данные изъяты>№ от ДД.ММ.ГГГГ., следует, что рыночная стоимость нежилого помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане:№ Литер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом округления и НДС по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 10500000 руб. С учетом рыночного спроса и ликвидности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. указанное нежилое помещение могло быть ориентировочно продано по цене 9500000 руб.

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ суд считает, что заключение <данные изъяты> содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате них выводы и ответы на поставленные судом вопросы согласуются с материалами дела. Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, сомневаться в его компетентности, правильности и полноте заключения у суда не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка была совершена на заведомо и значительно невыгодных для истца условиях, о чем ФИО2 и его доверенные лица должны были знать, поскольку это очевидно для любого участника сделки на момент ее совершения и соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что реализация спорного нежилого помещения произведена ФИО3 по цене, значительно ниже его рыночной стоимости, что говорит о явном ущербе интересам представляемого, который заключается в любых материальных потерях, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

Доводы ответчика о том, что спорная сделка заключена с согласия истца не может быть принят во внимание, поскольку доказательств указанному в материалы дела не представлено.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании сделки недействительной и отказе в удовлетворении требований ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признавая сделку недействительной, суд применяет последствия недействительности такой сделки, возвратив стороны по сделке в первоначальное положение.

Поскольку доказательства получения ФИО1 денежных средств в материалах дела отсутствуют, не доказала данные обстоятельства и сторона ответчика, оснований для взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств не имеется.

Между тем, признавая сделку недействительной, суд возвращает ФИО1 принадлежащее ей по праву собственности нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане:№, Литер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.п. 3, 5 ст. 10 ФЗ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Из чего следует, что если имущество было передано по недействительной сделке, оно подлежит возврату в порядке реституции, а не путем виндикации у другой стороны сделки, в связи с чем, в удовлетворении требований ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует отказать.

В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены судом, принимая во внимание положения ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ФИО2 подлежат взысканию в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 30100 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу <адрес>, заключенный между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО7.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив в собственность ФИО1 нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 возврат государственной пошлины в размере 30100 руб.

В остальной части иска отказать.

В иске ФИО2 к ФИО1 о признании покупателя добросовестным приобретателем недвижимого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г.Омска.

Мотивированное решение изготовлено 03.05.2018г. Решение не вступило в законную силу.