Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова Александра Евгеньевича к публично-правовой компании «Фонд развития территорий», Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства о возложении обязанности передать объект недвижимости по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

Смирнов А.Е. обратился в суд с иском к публично-правовой компании «Фонд развития территорий», Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства о возложении обязанности передать объект недвижимости по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Требования мотивированы тем, что 02.07.2019 между Смирновым А.Е. (Участник долевого строительства), и ООО «Эверест» (Застройщик) был заключен договор участия в строительстве многоквартирного дома №№ по условиям которого Застройщик привлекает Участника к долевому строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.2. Договора объектом строительства является однокомнатная квартира, условный строительный номер № подъезд № этаж № проектная площадь (с учетом холодный помещений) 27, 02 кв.м. Смирнов А.Е. исполнил принятые на себя обязательства по договору в полном объеме. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.06.2020 (резолютивная часть объявлена 04.06.2020) общество с ограниченной ответственностью «Эверест» (№) признано несостоятельным (банкротом). Для защиты своих прав он обратился в Арбитражный суд Ульяновской области. Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.05.2021 по делу №А72-12228-29/2019 его требования были удовлетворены и включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений ООО «Эверест» (ОГРН №, ИНН №) однокомнатной квартиры, условный строительный номер № подъезд №№ площадь (с учетом холодный помещений) 27,02 кв.м, из которых общая площадь 24,79 кв.м, жилая площадь 15, 06 кв.м, площадь лоджии 2,23 кв.м, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (договор участия в долевом строительстве №№ от 02.07.2019.

29 июня 2021 года Арбитражный суд Ульяновской области вынес определение делу №А72-12228/2019 и передал Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства: право собственности общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН №, ИНН №) на земельный участок площадью 919,8 кв.м, с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями и объектом незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, адрес (местоположение) объекта: <адрес> (далее - жилой дом); права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; обязательства ООО «Эверест» (ОГРН №, ИНН №) перед участниками строительства требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А72-12228/2019 по указанному жилому дому; права и обязанности общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН №, ИНН №) по договорам, заключенным конкурсным управляющим в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

29 декабря 2022 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№

Ульяновский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства являясь Фондом субъекта Российской Федерации, выступает приобретателем имущества застройщика и обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15.1, 201.15.2, 201.15.24 Закона о банкротстве, в силу норм Закона № 214-ФЗ.

14 апреля 2023 года он обратился к ответчику с заявлением о передаче квартиры по акту приема-передачи, которое оставлено без удовлетворения. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Просит обязать Ульяновский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства передать ему однокомнатную квартиру, условный строительный номер № подъезд № этаж № проектная площадь (с учетом холодный помещений) 27,02 кв.м, из которых общая площадь 24, 79 кв.м, жилая площадь 15, 06 кв.м, площадь лоджии 2, 23 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: № 02.07.2019 года между мной, Смирновым Александром Евгеньевичем (Участник долевого строительства), и ООО «Эверест» (Застройщик) был заключен договор участия в строительстве многоквартирного дома №Д№, по условиям которого Застройщик привлекает Участника к долевому строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Истец Смирнов А.Е. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель истца Федутинов В.А. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, дал пояснения аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика Ульяновского областного фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Жданюк А.М. в судебном заседании не присутствовала, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Суду представлен письменный отзыв, в котором указала, что решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.06.2020 ООО «Эверест» признано несостоятельным (банкротом). Сведения о введении процедуры банкротства в отношении должника опубликованы в газете «КоммерсантЪ» №112 от 27.06.2020. Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.06.62021 по делу № А72-12228/2019 удовлетворено заявление Фонда о намерении в порядке ст.201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем имущества застройщика ООО «Эверест», передано Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан- участников долевого строительства: право собственности ООО «Эверест» на земельный участок площадью 919,8 кв.м, с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями и объектом незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, адрес (местоположение) объекта: <адрес>; права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; обязательства ООО «Эверест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А72-12228/2019 по указанному жилому дому; права и обязанности ООО «Эверест» по договорам, заключенным конкурсным управляющим в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве. Основанием для подачи заявления о намерении в порядке ст. 201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем имущества застройщика явилось Решение Наблюдательного совета ППК «Фонд развития территорий» от 23.03.2021 № НС-6/2021 о финансировании мероприятий, предусмотренных п.1 ч.2 ст.13.1. Федерального закона от 27.06.2019 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении объекта ООО «Эверест». Финансирование мероприятий по завершению строительства объекта производилось на основании Соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ООО «Эверест» №ФЗП-28/1160-21 от 19.04.2021, заключенного между ППК «Фонд развития территорий» и Ульяновским областным фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. В Приложении №6 к Соглашению указано количество участников долевого строительства, перед которыми должны быть исполнены обязательства по передаче жилых помещений, а именно 14 участников долевого строительства. Объект введен в эксплуатацию 29.12.2022, что подтверждает Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска. На основании письма от 19.01.2023 №08-1602-АС ППК «Фонд развития территорий» предоставила перечень участников строительства, которым была согласована передача объектов строительства. Согласно п. 15 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании Фонд развития территорий при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абз. 2 пп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном ст. 13 Закона № 218-ФЗ. В соответствии с п. 2 и 3 ст. 201.13 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, удовлетворяются в порядке, установленном пунктом 2 статьи 134 настоящего Федерального закона. В целях произведения расчетов в соответствии с настоящей статьей требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в п. 5 ч.2 ст.13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N218-ФЗ "О публично-правовой компании Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Просят в иске отказать.

Представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» в судебном заседании не присутствовал, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом,

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, Управления Росреестра по Ульяновской области, филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью «Эверест», в лице конкурсного управляющего в судебное заседание не явились, извещенны о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, инвентарное дело, реестровые дела, суд приходит к следующему.

Сторонам была разъяснена ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

Гражданским законодательством, в частности ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч.1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещёнными законом способами (ч.2).

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ч. 2 указанной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и нормативными актами и условиями договора.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 6 указанного Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

С учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, потребитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления требования о признании права.

Из материалов дела следует, что ООО «Эверест» (ОГРН №, ИНН № было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №№ по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым Александром Евгеньевичем (Участником долевого строительства) и ООО «Эверест» (Застройщик) был заключен договор участия в строительстве многоквартирного дома №№, по условиям которого Застройщик привлекает Участников к долевому строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2. Договора объектом строительства является однокомнатная квартира, условный строительный номер № подъезд № этаж № проектная площадь (с учетом холодный помещений) 27,02 кв.м.

Истец исполнил принятые на себя обязательства по договору в полном объеме, что подтверждается представленными справками об оплате, сведениями о регистрации договоров в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.06.2020 (резолютивная часть объявлена 04.06.2020) по делу №А72-12228/2019 ООО «Эверест» признано несостоятельным (банкротом), при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Эверест» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в отношении ООО «Эверест» открыта процедура конкурсного производства сроком на 1 год.

На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, при этом требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 18.03.2021 по делу №А72-12228-22/2019 требования истца были удовлетворены и включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений ООО «Эверест» (ОГРН №, ИНН №): однокомнатная квартира, условный строительный номер, № подъезд № этаж №, проектная площадь (с учётом холодны помещений): - 32,39 кв.м, из которых общая площадь - 31,37 кв.м, жилая площадь - 16,04 кв.м, площадь балкона – 1,02 кв.м, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номерок №договор участия в долевом строительстве №Д-17-1 от ДД.ММ.ГГГГ).

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: передать Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства: - право собственности общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН №, ИНН №) на земельный участок площадью 919,8 кв.м, с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями и объектом незавершенного строительства: Многоквартирный жилой дом, адрес (местоположение) объекта: Ульяновская область, <адрес> (далее - жилой дом); - права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; - обязательства Общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН №, ИНН № перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А72-12228/2019 по указанному жилому дому; - права и обязанности Общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН №, ИНН № договорам, заключенным конкурсным управляющим в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве. Включить требование <адрес> фонда защиты прав граждан участников долевого строительства в размере 17 212 520 руб. 00 коп. – разница между стоимостью прав застройщика на земельный участок, с находящимся на нем неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства, и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в третью очередь реестра требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Эверест» (ОГРН №, ИНН №).

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ООО «Эверест» было завершено.

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № был сдан в эксплуатацию.

Таким образом, условия, указанные в части 3 ст. 201.11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" соблюдены.

Вместе с тем, истцу до настоящего времени жилое помещения не передано, регистрация за ним права собственности не произведена.

На основании части 9 статьи 201.15.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" перемена лиц в обязательствах, которые вытекали из заключенных застройщиком с участниками долевого строительства договоров, в которых застройщик выступал должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений.

О том, что приобретение объектов незавершенного строительства, обремененных по договору правами участников долевого строительства, не освобождает приобретателя такого объекта от исполнения обязанностей по договору, заключенному между сторонами, и влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры, неоднократно указывал и Верховный Суд РФ в своих определениях, (к примеру, определения от 11.02.2020 № 16-КГ19-47, от 11.02.2020 N 16-КГ19-47).

В силу статьи 9.1. Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022), в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в порядке, установленном статьями 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2-1 и 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в пункте 5 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства. Указанные в настоящей части мероприятия осуществляются Фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со статьей 13.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ по завершении строительства и введении многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., в случае уклонения застройщика после завершения строительства от исполнения обязательства по передаче объекта в собственность участника долевого строительства, такой участник имеет право на признание за ним права собственности на объект долевого строительства.

Учитывая указанные правовые нормы и установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание, что требование о передаче жилого помещения было включено в реестр требований участников строительства, суд приходит к выводу, что в ходе разрешения спора нашло подтверждение наличие предусмотренных законом оснований для возложения на Ульяновский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства обязанности передать по передаточному акту Смирнову А.Е. квартиру, условный строительный номер №, подъезд №, этаж № проектная площадь (с учетом холодных помещений) 27,02 кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 196, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Смирнова Александра Евгеньевича удовлетворить частично.

Возложить на Ульяновский областной фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства обязанность передать по передаточному акту Смирнову Александру Евгеньевичу однокомнатную квартиру, условный строительный номер № подъезд № этаж № проектная площадь (с учетом холодный помещений) 27,02 кв.м, из которых общая площадь 24,79 кв.м, жилая площадь 15,06 кв.м, площадь лоджии 2,23, кв.м, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья К.С. Царапкина

Решение в окончательной форме изготовлено 25.07.2023.