Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО "Борей-Инвест" об оспаривании условий договора, о взыскании денежных средств за соразмерное уменьшение покупной цены, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском в ООО «Борей-Инвест» с учётом изменений в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ о признании недействительным пункта 3.3 договора участия в долевом строительстве № П-49 от 26.07.2018; о взыскании с ответчика в счёт соразмерного уменьшения покупной цены машино-места 108 899,62 руб., неустойки за просрочку исполнения требования истца по состоянию на 12.11.2019 в сумме 476 980,34 руб., компенсации морального вреда в размере 25 000 руб., штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы, расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. и по оплате нотариальных услуг по оформлению доверенности в размере 1 800 руб.

В обоснование иска указано, что в соответствии с заключенным с ответчиком договором, общая проектная площадь приобретенного истцом машино-места составляла 16,04 кв.м, за которое истцом была уплачена установленная договором цена в размере 637 500 руб., однако из акта приёма-передачи следует, что общая площадь машино-места по данным технической инвентаризации составила 13,03 кв.м, в связи с чем, полагаясь на право потребителя требовать соразмерного уменьшения цены товара при обнаружении в нём недостатков, самостоятельно рассчитав стоимость 1 кв.м машино-места, истец обратился с иском о взыскании с ответчика излишне уплаченных по договору денежных средств, дополнив в ходе разбирательства по делу иск требованием о признании пункта договора, не позволяющего изменить цену договора, ничтожным, нарушающим права потребителя /л.д.74,79-84/.

В судебном заседании представитель истца адвокат Тимошенко А.И. настаивал на удовлетворении иска по изложенным в его измененной редакции основаниям и дополнениям к нему, полагал, что срок исковой давности, который в данном случае истцом не пропущен, кроме того, о нарушении права истцу стало известно только в декабре 2018 после передачи объекта, также возражал относительно принятия представленного истцом экспертного заключения в качестве доказательства по делу /л.д.65,121-122/.

Представитель ответчика ФИО2 против удовлетворения иска возражала по изложенным в отзыве основаниям и дополнениям к нему, по требованиям об оспаривании условия договора просила суд применить последствия годичного срока исковой давности по оспоримым сделкам, настаивала на передаче истцу объекта соответствующего условиям договора, поскольку фактическая площадь, указанная в акте, является результатом инвентаризационных обмеров, необходимых для постановки на кадастровый учёт, которые зафикисрованы на основании нанесенной в подземном гараже разметки /л.д.67-69,85,123-127/.

Выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ), вступившим в силу 1 января 2017 г., в пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) внесены изменения, согласно которым к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости), в силу статьи 1 которого машино-места являются объектами недвижимости, государственный кадастровый учет которых и государственная регистрация прав на которые осуществляются в порядке, установленном Законом о недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана и составом содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953.

В соответствии с п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентировано понятие машиноместа - это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с ч. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", границы машиноместа определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машиноместо, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машиноместа на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машиноместа (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машиноместа. Площадь машиноместа в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машиноместа, установленным органом нормативно-правового регулирования.

Технический план составляется в отношении машино-места, представляющего собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией.

Пунктом 34 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. N 953 (ред. от 01.11.2016 г.) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" установлено, что границы машино-места определяются проектной документацией здания или сооружения и проходят посредине линии разметки, а также по внутренней поверхности строительной или иной ограждающей конструкции на уровне пола, если машина-место частично ограничено такими конструкциями. Границы помещений, машина-мест отображаются на Плане этажа (части этажа) здания или сооружения. Расстояние между внутренней поверхностью ограждающей конструкции машина места N 260 (приложение N 1 к договору - поэтажный план) на уровне пола и серединой линии разметки разделяющей машина места N 260 и N 261 составляет 2 метра 30 сантиметров, при минимально допустимом размере 2 метра 50 сантиметров.

Приказом Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. N 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места установлено, что минимально допустимые размеры одного машино-места установлены в размере 5,3x2,5 м, а максимально допустимые - 6,2x3,6 м.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с договором № П-49 участия в долевом строительстве, заключенным 26.07.2018 между истцом и ответчиком, последний обязался передать истцу машино-место № 49, которое будет находиться в подземном гараже /2 подземный этаж/.

Общая площадь объекта долевого строительства определялась согласно проекту и предварительно составляла 16,04 кв.м, фактическая площадь могла быть уточнена к моменту передачи указанного объекта, его стоимость была определена сторонами в 637 500 руб. и согласно оспариваемому истцом пункту 3.3 договора указанная цена договора являлась фиксированной и изменению не подлежала, за исключением случаев, предусмотренных договором /л.д.8-18/.

Оплата указанного объекта долевого строительства была произведена истцом в соответствии с условиями и в сроки, предусмотренные договором/л.д.25-27/, а ответчик в свою очередь согласно акту приёма-передачи от 12.12.2018 передал истцу вышеуказанное машино-место № № общей проектной площадью 16,04 кв.м, общей площадью по данным технической инвентаризации – 13,3 кв.м /л.д.19/, государственная регистрация права собственности на которое произведена 15.05.2019 /л.д.21-24/.

Поскольку площадь машино-места по данным техническим инвентаризации составила 13,3 кв.м, что меньше проектной площади в договоре долевого участия, 19.06.2019 истец обратился к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере разницы стоимости недополученных квадратных метров, которая составила: 637 500 / 16,04 х 13,3 = 108 899,62 руб. /л.д.28/.

Сославшись на положения договора № П-49 участия в долевом строительстве от 26.07.2018 и в частности на оспариваемый истцом пункт 3.3, которым установлен запрет на изменение фиксированной цены договора, 18.06.2019 ответчик отказал в удовлетворении требования истца /лд.29/, аналогичный отказ последовал на обращение истца 05.07.2019 /л.д.60/, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Из плана подземного гаража, являющегося приложением к договору № П-49 участия в долевом строительстве от 26.07.2018 усматривается, что на 2 подземном этаже, было предусмотрено расположение 35 машино-мест с нумерацией с 36 по 70, общая площадь машино-места №, приобретённого истцом согласно проекту составляла 16,04 кв.м /л.д.61/, аналогичное количество машино-мест с той же нумерацией указано и в техническом плане 2 подземного этажа по состоянию на ноябрь 2018 года, то есть после ввода объекта в эксплуатацию, при этом фактическая площадь машино-места № истца указана в размере 13,3 кв.м, с минимально допустимыми Приказом от 07.12.2016 № 792 Министерства экономического развития РФ размерами: 5,3 х 2,5 м, указанными в соответствии с нанесённой в подземном гараже разметкой, с необходимыми отступами от стены и имеющихся столбов в результате технической инвентаризации, проведенной с целью постановки объекта на кадастровый учёт и последующей регистрации права собственности на объект /л.д.70-71/.

Из приложенных ответчиком фотографических изображений машино-места № с приложением рулетки следует, что отступ от стены гаража до начала разметки составляет 38,5 см. + 10 см. ширина самой разметки /90-91/.

Из экспертного заключения № 199/6, составленного ООО «Европейский центр судебных экспертов» 10.11.2019 по заказу ответчика, следует, что по результатам осмотра машино-места истца, замеров его размеров и сопоставления их с документацией следует, что геометрия помещения подземного гаража 2 уровня, фактическое количество машино-мест на данном уровне соответствует проектной документации; машино-место № в границах, рассчитанных в соответствии с Приказом Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 25.09.2019) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" имеет следующие размеры: длина – 5,3 м., ширина – 2,6 м., общая площадь составляет 13,78 кв.м, площадь помещения 2 уровня подземного гаража распределена в соответствии с Приложением № 1 к договору № П-49 участия в долевом строительстве от 26.07.2018 /л.д.87-110/.

Кроме того, в подтверждение фактических размеров машино-места истца ответчиком в материалы дела представлена видеозапись, обозревавшаяся в судебном заседании, которой также зафиксирован отступ от стены, длина которого составляет 0,47 м., что и привело в результате нанесения разметки в подземном гараже и технических обмеров к уменьшению документальной площади машино-места истца.

Согласно ст.77 Гражданского процессуального кодекса РФ лицо, представляющее аудио- и (или) видеозаписи на электронном или ином носителе либо ходатайствующее об их истребовании, обязано указать, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи. Поскольку данные условия, предусмотренные законом были выполнены представителем ответчика, а видеозапись осмотрена в ходе судебного заседания с участием представителем сторон по делу, оснований для отклонения ходатайства о приобщении данной видеозаписи у суда не имелось.

Вышеуказанные доказательства в виде заключения специалиста и видеозаписи замеров, с целью установления фактических размеров машино-места истца были представлены ответчиком в материалы дела с целью исполнения обязанности, возложенной ст.56 ГПК РФ в подтверждение своих возражений и для опровержения доводов истца, который в своих письменных объяснениях от 12.11.2019 указал, что ширина переданного истцу машино-места на 0,5 м. меньше проектной и фактически составила 2,28 м., вместо 2,75 м., тогда как действительная ширина машино-места согласно замерам ответчика, подтверждённым вышеуказанными доказательствами и неопровергнутыми истцом иными доказательствами, фактически составляет 2,6 м.

Между тем, поскольку согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" площадь машиноместа в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машиноместа, установленным органом нормативно-правового регулирования, в техническом плане подземного гаража при отображении границ машино-места № были указаны минимально допустимые размеры одного машино-места в размере 5,3x2,5 м.

При таком положении, разрешая возникший между сторонами спор по существу с учётом оспапривания истцом условия договора о неизменности его цены, суд исходит из того, что пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из положений п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В данном случае стороны не предусмотрели в договоре возможность изменения цены объекта долевого строительства в виде машино-места и последствия таких изменений, а напротив, в пункте 3.3 договора определили, что указанная в договоре цена объекта является фиксированной и изменению не подлежит.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. При этом договором может быть предусмотрено иное.

Из содержания договора участия в долевом строительстве следует, что общая площадь объекта долевого строительства в виде машино-места № № определяется согласно проекту и предварительно составляет 16,04 кв.м. Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства /п.1.1 договора/.

Окончательное определение площадей объекта долевого строительства производится застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и проведения его технической инвентаризации.

Из материалов дела следует, что сторонами при заключении договора согласованы лишь проектные характеристики объекта долевого строительства, при этом договором была определена не окончательная, а проектная площадь подлежащего передаче истцу машино-места.

Таким образом, стороны допускали, что фактическая площадь машино-места может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ, а истец, тем самым, был предупрежден о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади.

Вместе с тем, в ходе разбирательства по делу было установлено, что в результате постановки машино-места на государственный кадастровый учёт были определены его границы путем нанесения разметки на полу подземного гаража 2 уровня в строгом соответствии с минимально допустимыми размерами – 5,3 м. х 2,5 м., установленными Приказом Минэкономразвития от 07.12.2016 № 792, с отступом от стены, таким образом, определение границ машино-места для отражения на техническом плане для ввода объекта в эксплуатацию привело к уменьшению площади машино-места по результатам технической инвентаризации объекта долевого строительства, а фактически истцу был передан тот же объект долевого строительства, указанный в договоре.

При этом, довод истца о том, что в акте приёма-передачи неправомерно отражена площадь машино-места № – 16,04 кв.м не может быть принят во внимание, поскольку указанная площадь машино-места соответствует условиям заключенного между сторонами договора, в соответствии с которым истцу передается машино-место № предварительной общей площадью согласно проекту 16,04 кв.м

Согласно обмеров технической инвентаризации в соответствии с вышеприведенными положениями закона и нанесенной разметкой границ фактически площадь машино-места истца составляет 13,3 кв.м, что также соответствует условиям договора, в котором имелась оговорка о том, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.

При этом договор долевого участия в строительстве не содержит иных характеристик машино-места по длине и ширине, в связи с чем довод истца о том, что машино-место имеет существенные недостатки не может быть признан судом обоснованным.

При таких обстоятельствах передача ответчиком истцу объекта долевого строительства меньшей площади по данным технической инвентаризации, чем его проектная площадь, не свидетельствует о недостатках выполненной работы (услуги), при которых в случае неудовлетворения требований об их устранении, а также соразмерного уменьшения покупной цены наступает в том числе предусмотренная Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" ответственность в виде уплаты потребителю неустойки.

При заключении договора об участии в долевом строительстве, стороны по своему усмотрению определили, что цена договора является фиксированной и изменению не подлежит (пункт 3.3).

Определяя стоимость объекта долевого строительства, стороны согласовали условия, при которых она составляла фиксированную сумму в размере 637 500 руб. за одного машино-место, вне зависимости от его площади, на что указывает отсутствие в договоре указания на стоимость одного квадратного метра машино-места, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора, не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, как ранее отмечалось, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право потребовать от него соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Оспариваемый истцом пункт 3.3 договора участия в долевом строительстве № П-49 от 26.07.2018, по которому стороны договорились, что цена договора является фиксированной и изменению не подлежит, вопреки доводам истца, не содержит условий, нарушающих положения Закона РФ "О защите прав потребителей" или нормы Гражданского кодекса РФ, в связи с чем оснований для признания его недействительным не имеется.

При этом заявление ответчика о пропуске истцом годичного срока для признания оспоримой сделки недействительной подлежит отклонению, поскольку по требованиям о признании ничтожным кредитного договора, исходя из положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, применяется трехлетний срок исковой давности, течение которого рассчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной части сделки, а истец основывает свои требования на ничтожности данного условия договора, который, кроме того, заключен 26.07.2018, объект передан – 12.12.2018, когда истцу стало известно о нарушении его права, а в суд он обратился 27.06.2019, то есть в пределах срока исковой давности.

С учетом изложенного, разрешая требования истца о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, как и производных от него – о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО "Борей-Инвест" об оспаривании условий договора, о взыскании денежных средств за соразмерное уменьшение покупной цены, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа–– отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья