Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего Зинченко Ю.А., при секретаре Беловой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЭкоСтрой-Инвест» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Кировский районный суд города Омска с исковым заявлением к ООО «ЭкоСтрой-Инвест», в котором просил признать недействительными п. 2.2. и п. 5.2.5. Договора № Гор-1-2/ЭСИ-ТС участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование требований указал, что между ООО «Телеком Системз» и ООО «ЭкоСтрой-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве № Гор-1-2/ЭТИ-ТС. Между истцом и ООО «Телеком Системз» 22.06.2016г. был заключен договор №-Гор-10/УСТ уступки права требований в соответствии с которым истец приобрел право требования от ООО «ЭкоСтрой-Инвест» квартиры по договору долевого участия в строительстве № Гор-1-2/ЭТИ-ТС. Стоимость уступки права требования составила 3 828 000 рублей, которые истец оплатил ООО «Телеком Системз». Однако истец не согласен с обязательствами, которые установлены п. 2.2 и п. 5.2.2 договора долевого участия в строительстве, которые предусматривают, что участник долевого строительства обязуется возместить затраты застройщика по содержанию и охране квартиры и пропорционально приходящуюся на нее доли многоквартирного дома (лестницы, чердаки и т.д.) с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по дату акта приема-передачи квартиры. Считает данные положения незаконными, так как они противоречат п.6 п.2 ст. 153 ЖК РФ и ущемляют права дольщика как потребителя, в связи с чем в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст. 168 ГК РФ являются недействительными.

Просил признать недействительными пункты 2.2. и 5.2.5. Договора № Гор-1-2/ЭТИ-ТС участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил и уточнил требования указав, что не согласен с пунктами в договоре в части обязанности компенсировать застройщику расходы по содержанию квартиры с даты в ввода дома в эксплуатацию и до дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭкоСтрой-Инцест» (Застройщик) и ООО «Телеком Системз» (Участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Гор-1-2/ЭСИ-ТС, согласно которому ответчик принял обязательства своими силами и/или с привлечением других лиц, в предусмотренный настоящим договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, передать истцу объект долевого строительства в виде квартиры, в течении двух месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Ориентировочный срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 4 квартал 2016 г., но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-18).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Телеком Системз» и ФИО1, ФИО4 был заключен договор уступки прав требований №-Гор-10/УСТ, согласно условиям которого истец принял право требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Гор-1-2/ЭСИ-ТС к ООО «ЭкоСтрой-Инвест» в части передачи ему квартиры условный № (л.д. 19-25).

Истец обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Истцом надлежащим образом были исполнены договорные обязательства в части оплаты цены квартиры в размере 3 828 000 рублей, что не оспорено сторонами.

Судом установлено, что многоквартирный дом построен и разрешением от ДД.ММ.ГГГГ введен в эксплуатацию (л.д. 26-33), а объект долевого строительства в виде квартиры был передан истцу по акту приема – передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34).

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела документальные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно пункту 2.2. Договора, участник обязуется принять долевое участие в финансировании строительства многоквартирного дома на условиях договора путем уплаты обусловленной договором цены договора в порядке и сроки, установленные договором, и принять квартиру по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные гл. 6 договора и оформить право собственности возместить застройщику до подписания акта приема-передачи, расходы по содержанию квартиры с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по дату акта приема-передачи.

Согласно пункту 5.2.5. Договора участник обязуется возместить затраты застройщика по содержанию и охране квартиры и пропорционально приходящуюся на нее доли многоквартирного дома (лестницы, чердаки, подвалы, коридоры и т.п.) на условиях п. 2.2. Договора и в порядке, предусмотренном п. 3.4. Договора.

Исходя из буквального толкования оспариваемых истцом положений договора (п.п. 2.2 и 5.2.5) застройщик включил в условия договора о долевом участии в строительстве условия в соответствии с которыми истец должен оплатить застройщику расходы связанные с обслуживание многоквартирного дома, содержанием, охраной и т.п.

В соответствии с пунктами 5 и 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 2 статьи 154 ЖК РФ) возникает: у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, пункты договора предусматривающие иные условия чем указано в ч. 2 ст. 153 ГК РФ противоречат действующему законодательству.

Также не соответствуют условия договора долевого участия в строительстве, предусматривающие обязанность истца оплатить застройщику расходы на охрану объект долевого строительства.

Согласно договору (п. 2.1., п. 2.2., п. 6.3.) и ФЗ-214 (п. 6 ст. 8, п. 6 ст. 4, п. 2 ст. 12) обязательства участника перед застройщиком прекращаются с момента оплаты цены договора, а обязательства застройщика перед участником прекращаются с момента передачи объекта участнику, и риск случайной гибели объекта переходит от застройщика к участнику с момента подписания акта приема-передачи объекта.

В соответствии с ч. 6 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Таким образом, расходы связанные с охранной объекта долевого строительства до передачи его участнику долевого строительства также не могут быть возложены на потребителя, так как такое условие договора противоречит ч. 6 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как следует из пункта 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года № 395-1 "О банках и банковской деятельности").

В рассматриваемом случае ответчик включил в договор долевого участия пункт, которым установлена обязанность участника возместить застройщику расходы по содержанию квартиры с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до момента ее передачи участнику.

Таким образом, застройщик включил в договор пункт, который возлагает на участника обязанность компенсировать его затраты, связанные с оплатой содержания и обслуживания Многоквартирного дома до момента передачи объекта, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.

Следовательно, пункт 2.2. договора подлежит признанию недействительным в части указания на то, что участник обязан возместить застройщику до подписания акта приема-передачи, расходы по содержанию квартиры с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по дату акта приема-передачи, а пункт 5.2.5 договора подлежит признанию недействительным в полном объеме.

Статьей 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая заявленный спор с учетом установленных фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о признании недействительными оспариваемых им пунктов договора, заключенного с ООО «ЭкоСтрой-Инвест».

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Омска подлежит взысканию государственная пошлина в размере 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным пункт 2.2 договора №Гор-1-2/ЭСИ-ТС участия в долевом строительстве от 14.05.2013г. в части предусматривающей обязанность участника договора долевого строительства возместить застройщику до подписания акта приема–передачи, расходы по содержанию квартиры с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по дату акта приема-передачи квартиры.

Признать недействительным пункт 5.2.5 договора №Гор-1-2/ЭСИ-ТС участия в долевом строительстве от 14.05.2013г., предусматривающего обязанность участника договора долевого строительства возместить застройщику затраты по содержанию и охране квартиры и пропорционально приходящемуся на нее доли многоквартирного дома (лестницы, чердаки, подвалы, коридоры и т.п.) на условиях п. 2.2 настоящего договора и в порядке, предусмотренном п. 3.4. настоящего договора.

Взыскать с ООО «ЭкоСтрой-Инвест» в доход бюджета города Омска государственную пошлину в сумме 600 рублей.

Ответчик вправе подать в Кировский районный суд города Омска заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Решение суда может быть также обжаловано сторонами в Омский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.А. Зинченко

Мотивированное решение составлено 20.08.2018 года.